Royeren: je hypotheek laten doorhalen bij het Kadaster

Wat royeren betekent

Royeren betekent doorhalen of schrappen. Een vereniging royeert een lid, een verzekeraar royeert een polis en bij een woning royeer je de hypotheek. In dat laatste geval verdwijnt de hypothecaire inschrijving uit de openbare registers van het Kadaster, waar hij stond vanaf de dag dat de hypotheekakte werd ingeschreven.

Voor huiseigenaren komt het woord op twee momenten langs: als de hypotheek helemaal is afgelost en bij de verkoop van de woning. Het hoort daarmee bij de laatste fase van overwaarde en aflossen, want de schuld is dan weg en alleen de registratie staat er nog.

Let op het verschil tussen de handeling en het resultaat. Royeren is wat er gebeurt, het royement is de doorhaling zelf, en de notariële akte die daarvoor nodig is heet de royementsakte. De rekening staat op je nota als royementskosten. Geldverstrekkers gebruiken nog een vierde woord: de royementsvolmacht, de schriftelijke toestemming waarmee zij de notaris machtigen om de inschrijving te laten verwijderen.

Wat er gebeurt als je een hypotheek royeert

Het hypotheekrecht en de inschrijving zijn twee verschillende dingen, en dat verklaart bijna alle verwarring rond dit onderwerp. Het recht van hypotheek hangt aan de schuld: is de lening volledig terugbetaald, dan heeft de geldverstrekker niets meer te vorderen. De inschrijving in de openbare registers blijft daarna gewoon staan, want registers werken niet automatisch. Iemand moet het Kadaster vertellen dat de inschrijving weg mag, en dat gebeurt met de royementsakte.

Het Kadaster registreert alleen het bedrag waarvoor de hypotheek ooit is ingeschreven, niet wat je nog schuldig bent. Wie hypotheekinformatie opvraagt, in 2026 voor 3,70 euro als digitale download, ziet dus de oorspronkelijke inschrijving en de geldverstrekker, ook als er al jaren niets meer op de lening staat. Dat is precies waarom kopers en hun notaris een schone registratie willen.

Nog een reden waarom een afgeloste lening niet vanzelf verdwijnt: veel aktes zijn een bankhypotheek. Zo'n inschrijving dekt niet één lening maar alles wat je nu of later bij die geldverstrekker schuldig bent, bijvoorbeeld een doorlopend krediet. Dan eindigt het recht niet vanzelf bij de laatste aflossing. Met de aflossing stopt overigens ook je renteaftrek, want er is geen rente meer; hoe dat per leningdeel loopt staat in de gids over de hypotheekaftrek per leningdeel.

Wanneer royeren moet en wanneer je mag kiezen

Bij verkoop is doorhalen niet te ontlopen. De koper krijgt de woning vrij van hypotheken en beslagen geleverd, dus de notaris die de overdracht doet vraagt de royementsvolmacht op en schrijft de doorhaling in, meestal op dezelfde dag als de leveringsakte. Je merkt er als verkoper weinig van, behalve de post op de nota van afrekening.

Blijf je in het huis wonen nadat de laatste euro is afgelost, dan is royeren een keuze. Niemand dwingt je, de inschrijving hindert je niet in het dagelijks gebruik van je woning en er lopen geen kosten door. Wat je opgeeft door hem te laten staan is een schoon register, wat je wint is een inschrijving die je later opnieuw kunt gebruiken. Die afweging staat verderop uitgewerkt.

Er zijn ook situaties waarin de doorhaling vanzelf onderdeel wordt van een grotere transactie. Sluit je over naar een andere geldverstrekker, dan gaat de oude inschrijving eruit en de nieuwe erin. Bij een scheiding waarbij één partner in het huis blijft, wordt de bestaande hypotheek soms geroyeerd en vervangen door een nieuwe op één naam. En wie zijn overwaarde verzilvert door te verkopen, betaalt de royementskosten uit de opbrengst.

Situatie	Royeren nodig?	Wie regelt het
Je verkoopt de woning	Ja, verplicht bij de levering	De notaris van de overdracht
Hypotheek volledig afgelost, je blijft wonen	Nee, het is een keuze	Je vraagt zelf een notaris
Oversluiten naar een andere geldverstrekker	Ja, de oude inschrijving gaat eruit	De notaris van de nieuwe akte
Tweede lening bij dezelfde geldverstrekker aflossen	Vaak niet, de inschrijving blijft bruikbaar	Overleg met je geldverstrekker
Scheiding met overname door één partner	Meestal wel, er komt een nieuwe akte	De notaris die de akte van verdeling maakt
Erfgenamen verkopen de woning	Ja, voor de levering	De notaris van de nalatenschap

Wat het royeren van een hypotheek kost

De kosten van royeren bestaan uit twee delen: het werk van de notaris en het inschrijven bij het Kadaster. Het notarisdeel is markt, geen tarief. In 2026 rekenen de meeste kantoren tussen de 150 en 400 euro inclusief btw voor een losse royementsakte, en de verschillen tussen kantoren zijn groot genoeg om twee offertes op te vragen.

Het Kadasterdeel is wel een vast tarief en valt in 2026 vaak op nul uit. Levert de notaris de akte elektronisch aan via het KIK-systeem, dan kost de inschrijving van een doorhaling niets. Alleen buiten dat systeem om betaal je nog: 30,20 euro elektronisch of 64,20 euro op papier. Vraag daarom niet alleen naar de prijs, maar ook wat er precies in zit.

Bij verkoop werkt het anders. Dan zit de doorhaling meestal verwerkt in het tarief dat de notaris voor de levering rekent, of staat er een aparte post van enkele honderden euro's op de nota van afrekening die van de verkoopopbrengst wordt ingehouden. De verkoper betaalt die post, niet de koper. Hoe deze post zich verhoudt tot de andere kosten rond een hypotheek, van de hypotheekakte tot het advies, zie je in het overzicht van dat onderwerp.

Post	Bedrag 2026
Notaris, opstellen en passeren van de royementsakte	€ 150 tot € 400 (marktgemiddelde)
Kadaster, inschrijving doorhaling via het KIK-systeem	€ 0
Kadaster, elektronisch aangeleverd buiten KIK	€ 30,20
Kadaster, aangeleverd op papier	€ 64,20
Doorhaling bij verkoop	Meestal inbegrepen in het notaristarief van de levering
Hypotheekinformatie opvragen ter controle	€ 3,70 digitaal

Gecontroleerd op Kadaster-tarieven 2026, notaristarieven als marktgemiddelde augustus 2026

Hoe lang royeren duurt

Hoe lang royeren van een hypotheek duurt, hangt vooral af van de geldverstrekker. De notaris kan pas aan de slag met een royementsvolmacht, en die moet van de bank of verzekeraar komen. In de praktijk ligt daar twee tot vier weken tussen, bij drukke aanbieders langer. Het opmaken van de akte en het inschrijven bij het Kadaster kost daarna nog een paar werkdagen.

Reken op vier tot zes weken van aflosnota tot verwerkte doorhaling. Dat is geen wettelijke termijn maar een praktijkgemiddelde, en het is precies de reden waarom je bij een verkoop niet moet wachten. De notaris van de overdracht vraagt de volmacht daarom al aan zodra de koopovereenkomst rond is, dus ruim voor de overdrachtsdatum.

Blijf je in het huis wonen, dan is de doorlooptijd zelden een probleem. Er zit geen deadline aan en de inschrijving kost je in de tussentijd niets. Wel handig om te weten wanneer je binnen een paar maanden alsnog wilt lenen: zolang de oude inschrijving er staat, kan die soms nog dienstdoen. Wat er in de tussentijd met je maandlast gebeurt als je juist versneld aflost, staat in de gids over extra aflossen op je hypotheek.

Stap	Wie	Gebruikelijke duur
Aflosnota opvragen en de lening voldoen	Jij en de geldverstrekker	Enkele dagen tot twee weken
Royementsvolmacht afgeven	De geldverstrekker	Twee tot vier weken
Royementsakte opmaken en passeren	De notaris	Enkele werkdagen
Inschrijven van de doorhaling	De notaris bij het Kadaster	Meestal binnen enkele werkdagen
Verwerking zichtbaar in de registers	Het Kadaster	Direct na inschrijving

Gecontroleerd op praktijkdoorlooptijden, augustus 2026

Hypotheek royeren of niet als je blijft wonen

De vraag hypotheek royeren of niet speelt alleen als je in het afgeloste huis blijft wonen. Het argument om het te doen is rust: het register klopt weer, erfgenamen vinden geen oude inschrijving en bij een latere verkoop staat er niets meer in de weg. Het argument om het te laten is geld en ruimte.

Een blijvende inschrijving is namelijk herbruikbaar. Wil je later opnieuw lenen tot het bedrag waarvoor is ingeschreven, dan kan dat bij dezelfde geldverstrekker vaak binnen die bestaande inschrijving, zonder nieuwe hypotheekakte. Je bespaart dan de notariskosten voor een hypotheekakte, in 2026 gemiddeld 600 euro, plus 103,50 euro Kadasterkosten. Voor wie binnen enkele jaren een verbouwing verwacht, weegt dat op tegen de royementskosten. Hoeveel ruimte er in je woning zit, zie je met de rekenhulp voor je overwaarde, en de gids over overwaarde opnemen terwijl je blijft wonen legt uit welke routes er zijn.

Er zit één addertje aan het laten staan. Bij een bankhypotheek dekt de inschrijving ook toekomstige schulden bij die geldverstrekker, dus je huis blijft onderpand voor bijvoorbeeld een krediet dat je daar afsluit. Weet je niet welk type akte je hebt, vraag het dan op bij je geldverstrekker voordat je besluit.

Jouw situatie	Wat meestal het verstandigst is
Je verwacht binnen vijf jaar te verbouwen of te lenen	Laat de inschrijving staan en hergebruik hem
Je gaat binnen een jaar verkopen	Wacht, de notaris regelt het bij de levering
Je blijft er nog lang wonen en wilt niet meer lenen	Royeren kan, de kosten komen anders later toch
Je hebt een bankhypotheek en stopt met die geldverstrekker	Royeren, anders blijft de dekking doorlopen
Je woning gaat naar de kinderen of naar een nalatenschap	Royeren scheelt de erfgenamen uitzoekwerk

Gedeeltelijk royement en de lastige gevallen

Een hypotheek kan ook voor een deel worden doorgehaald. Dat heet een gedeeltelijk royement en komt voor als je een stuk grond apart verkoopt, een kavel afsplitst of een van meerdere verhypothekeerde panden van de hand doet. De geldverstrekker geeft dan een volmacht die alleen op dat perceel slaat, vaak onder de voorwaarde dat een afgesproken bedrag wordt afgelost. De rest van de inschrijving blijft gewoon staan.

Lastiger wordt het als de geldverstrekker niet meer bestaat, bijvoorbeeld bij een oude hypotheek uit de jaren tachtig van een bank die is opgegaan in een andere. Dan is de rechtsopvolger degene die de volmacht moet afgeven, en dat uitzoeken kan tijd kosten. Voor inschrijvingen die aantoonbaar waardeloos zijn geworden, biedt artikel 3:28 van het Burgerlijk Wetboek een uitweg: een belanghebbende kan om een schriftelijke verklaring vragen, en die verklaring machtigt na inschrijving de bewaarder van de registers tot doorhaling.

Ook komt het voor dat er nog een inschrijving van een vorige eigenaar in de registers staat. Bij de aankoop had de notaris dat moeten opmerken; bij de verkoop van jouw huis komt het alsnog boven water. Wie precies wil weten wat er op de woning rust en wat die waard is, kijkt naar de overwaarde op zijn huis en laat daarnaast de registers narekenen door de notaris.

Controleren of de doorhaling is verwerkt

Na het passeren van de royementsakte stuurt de notaris een bevestiging, maar de doorhaling is pas een feit als het Kadaster hem heeft ingeschreven. Dat controleer je zelf door hypotheekinformatie over je eigen woning op te vragen, in 2026 voor 3,70 euro als digitale download. Staat de inschrijving er niet meer, dan is het klaar.

Bewaar daarna drie stukken bij elkaar: de aflosnota van de geldverstrekker waaruit blijkt dat de lening op nul staat, de royementsakte van de notaris en het bewijs van de doorhaling. Bij een verkoop, een scheiding of een nalatenschap voorkomt dat mapje het meeste uitzoekwerk, zeker als er jaren tussen zitten.

Zie je de inschrijving nog wel staan terwijl de akte allang is gepasseerd, bel dan eerst de notaris. Meestal gaat het om een akte die nog in behandeling is of om een tweede inschrijving die niemand in beeld had, bijvoorbeeld van een oude tweede lening. Dat laatste komt vaker voor bij mensen die in het verleden hebben bijgeleend en later hebben afgelost zonder daarna iets te regelen, zoals in de discussie over of aflossen op je hypotheek slim of dom is geregeld terugkomt.

Zo laat je je hypotheek royeren

Reken op vier tot zes weken tussen de laatste aflossing en de verwerkte doorhaling.

1. Vraag een aflosnota en betaal de lening volledig af

   Vraag bij je geldverstrekker een aflosnota met het exacte bedrag inclusief rente tot de aflosdatum. Zolang er ook maar één euro openstaat, geeft niemand een royementsvolmacht af. Bewaar het betaalbewijs.

2. Vraag de royementsvolmacht aan

   Meld bij je geldverstrekker dat je de inschrijving wilt laten doorhalen en vraag om de volmacht. Reken op twee tot vier weken. Geef meteen door welke notaris hem ontvangt, dat scheelt een ronde heen en weer.

3. Vraag twee prijsopgaven bij notarissen op

   Vraag een totaalprijs inclusief btw en inclusief de Kadasterkosten, en vraag of de akte via het KIK-systeem wordt aangeleverd. In 2026 ligt het marktgemiddelde tussen 150 en 400 euro, dus vergelijken loont echt.

4. Laat de royementsakte opmaken en passeren

   De notaris maakt op basis van de volmacht de akte van doorhaling op. Je hoeft daar meestal niet zelf voor langs te komen, want de geldverstrekker is de partij die verklaart dat de inschrijving weg mag.

5. Laat de doorhaling inschrijven bij het Kadaster

   De notaris schrijft de akte in de openbare registers in, doorgaans binnen enkele werkdagen na het passeren. Vanaf dat moment is de hypotheek uit het register verdwenen.

6. Controleer en archiveer

   Vraag hypotheekinformatie op om te zien of de inschrijving echt weg is en bewaar de aflosnota, de akte en het bewijs bij elkaar. Overweeg je daarna opnieuw te lenen, kijk dan eerst wat je maximale hypotheek nu nog is, want zonder inschrijving begin je bij een nieuwe akte.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Loop dit na voordat je laat royeren

• Staat de lening aantoonbaar op nul volgens de aflosnota
• Weet je of je akte een bankhypotheek is en welke schulden hij nog dekt
• Weet je voor welk bedrag de hypotheek is ingeschreven
• Heb je de royementsvolmacht van de geldverstrekker binnen
• Is de prijsopgave van de notaris inclusief btw en Kadasterkosten
• Verwacht je binnen vijf jaar opnieuw te lenen op deze woning
• Heb je na afloop gecontroleerd of de doorhaling in de registers is verwerkt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de hypotheek na de laatste aflossing vanzelf verdwijnt

De schuld is dan weg, de inschrijving niet. Wie er jaren later bij een verkoop achter komt, moet de doorhaling onder tijdsdruk regelen en is afhankelijk van hoe snel de geldverstrekker de volmacht levert.

De royementsvolmacht te laat aanvragen voor een verkoopdatum

Geldverstrekkers doen er in de praktijk twee tot vier weken over. Ligt de volmacht er op de dag van levering niet, dan schuift de overdracht op, met alle kosten en boetes uit de koopovereenkomst van dien.

Royeren terwijl je binnen een paar jaar weer wilt lenen

Een bestaande inschrijving is vaak opnieuw te gebruiken zonder nieuwe hypotheekakte. Wie hem eerst laat doorhalen en daarna toch bijleent, betaalt in 2026 gemiddeld 600 euro notaris plus 103,50 euro Kadasterkosten die niet nodig waren.

De inschrijving laten staan zonder te weten dat het een bankhypotheek is

Bij een bankhypotheek blijft je woning onderpand voor alles wat je bij die geldverstrekker leent, ook voor een krediet dat je er later afsluit. Wie dat niet doorheeft, houdt onbedoeld een dekking in stand.

Alleen op de prijs van de notaris letten

Een tarief van 150 euro dat exclusief btw en exclusief Kadasterkosten blijkt te zijn, is duurder dan een tarief van 250 euro waar alles in zit. Vraag altijd een totaalbedrag en of de akte via KIK wordt aangeleverd.

Niet controleren of de doorhaling verwerkt is

Een akte die is gepasseerd maar niet ingeschreven, haalt niets weg uit de registers. Voor 3,70 euro aan hypotheekinformatie in 2026 weet je het zeker, en fouten repareer je makkelijker in de week erna dan jaren later.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone doorhaling na aflossing heb je geen adviseur nodig. Je vraagt de volmacht aan, kiest een notaris en betaalt in 2026 een bedrag tussen de 150 en 400 euro. Dat is een klus van een paar telefoontjes.

Naar de notaris ga je wel als er iets bijzonders speelt: een gedeeltelijk royement bij verkoop van een kavel, een oude inschrijving van een geldverstrekker die niet meer bestaat, of een inschrijving van een vorige eigenaar die nooit is doorgehaald. Zulke dossiers rekenen notarissen doorgaans op uurbasis af, dus vraag vooraf om een schatting van het aantal uren.

Een hypotheekadviseur is aan zet zodra de vraag verandert in of je die inschrijving nog wilt gebruiken. Bij bijlenen binnen een bestaande inschrijving, bij een scheiding of bij het opnemen van geld uit je woning gaat het over acceptatie, rente en fiscale gevolgen, en niet meer over de doorhaling zelf. Volledig hypotheekadvies kost in 2026 gemiddeld rond de 2.500 euro. Twijfel je alleen of aflossen en royeren samen wel je beste zet zijn, lees dan eerst de afweging bij aflossen op je hypotheek en reken je situatie door met de rekenhulp voor je maandlasten.