Extra hypotheek voor verbouwing: hoeveel kun je erbij lenen?

Wat een extra hypotheek voor verbouwing precies is

Een extra hypotheek voor verbouwing is geen apart product. Je verhoogt de lening die al op je huis rust, tegen hypotheekrente en met dezelfde woning als onderpand. Dat is bijna altijd de goedkoopste manier om een grotere verbouwing te betalen, omdat hypotheekrente een stuk lager ligt dan de rente op een consumptief krediet. Begin pas aan de financiering als het plan voor je verbouwing al staat, want de geldverstrekker rekent met een concrete begroting en niet met een schatting.

Er zijn vier routes naar dat extra geld. De eerste is een verhoging bij je huidige geldverstrekker, meestal als nieuw leningdeel naast je bestaande delen, met een eigen rente en rentevaste periode. De tweede is een tweede hypotheek bij een andere partij, die dan een tweede recht van hypotheek krijgt en daarvoor een opslag rekent. De derde is je hele hypotheek oversluiten en meteen verhogen, wat alleen loont als je ook zonder de verbouwing al zou oversluiten. De vierde route loopt via de aankoop: koop je een huis dat je meteen aanpakt, dan financier je de verbouwing mee in de nieuwe hypotheek.

De naam verbouwhypotheek kom je bij sommige aanbieders tegen, maar juridisch is het gewoon een verhoging met een bouwdepot eraan vast. Welke route het gunstigst is, hangt af van je huidige rente, je resterende rentevaste periode en de hoogte van je bestaande inschrijving bij het Kadaster. Wie de bredere afweging tussen lenen, sparen en gefaseerd verbouwen wil zien, vindt die bij het financieren van een verbouwing.

Hoeveel kun je extra lenen voor een verbouwing?

Je leenruimte wordt door twee toetsen begrensd, en de laagste van de twee wint. De eerste toets gaat over het onderpand: je totale hypotheekschuld mag in 2026 niet hoger zijn dan 100 procent van de waarde van de woning. Bij een verbouwing telt daarvoor de waarde ná verbouwing, en die moet een taxateur vaststellen op basis van je bouwplan en je offertes. Een verbouwing van 60.000 euro levert zelden 60.000 euro extra waarde op, dus de ruimte die je erbij krijgt is meestal kleiner dan wat je uitgeeft.

De tweede toets gaat over je inkomen. De financieringslastnormen bepalen welk deel van je bruto jaarinkomen naar hypotheeklasten mag, en dat percentage loopt op met het inkomen en met de rente. Die norm geldt voor je totale hypotheek, niet alleen voor het extra deel: wat je erbij kunt lenen, is het maximum uit de tabel min je huidige schuld. Hoe de normen precies werken en welke inkomsten meetellen, staat in de gids over je maximale hypotheek berekenen.

Loop je tegen de grens van je inkomen aan, dan blijft er vaak nog ruimte over door de verbouwing kleiner of gefaseerd uit te voeren. Bij het verbouwen van een huis in etappes financier je de eerste fase mee en spaar je voor de tweede, wat de maandlast beperkt en je de kans geeft om na de eerste fase opnieuw te taxeren.

Bruto jaarinkomen samen	Deel van het inkomen voor woonlasten	Maximale hypotheek totaal
€ 40.000	22,6%	€ 157.800
€ 50.000	22,6%	€ 197.200
€ 60.000	22,6%	€ 236.700
€ 70.000	22,6%	€ 276.100
€ 80.000	25,3%	€ 353.300
€ 90.000	25,3%	€ 397.500
€ 100.000	26,7%	€ 466.100

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, gerekend met 4 procent rente en 30 jaar annuïtair

Verduurzamen: tot 106 procent van de woningwaarde lenen

Voor energiebesparende voorzieningen gelden ruimere regels, en dat is de belangrijkste uitzondering op de 100-procentgrens. Gaat het extra geld aantoonbaar naar isolatie, HR++-glas, een warmtepomp, zonnepanelen of een ventilatiesysteem, dan mag je hypotheek in 2026 oplopen tot 106 procent van de waarde van de woning. Die zes procent extra is er uitsluitend voor die maatregelen: de bonnen moeten dat later staven.

Daarnaast mag de geldverstrekker een bedrag buiten de inkomenstoets houden als je met de verbouwing je woning verduurzaamt. Hoe slechter je huidige energielabel, hoe hoger dat bedrag: bij label E, F of G gaat het in 2026 om 20.000 euro. Dat bedrag telt dus niet mee in de berekening van je financieringslast, waardoor je meer kunt lenen dan de inkomenstabel laat zien. Heb je geen geldig energielabel, dan geldt een bedrag van 10.000 euro.

De twee regelingen stapelen. Wie een slecht geïsoleerd huis aanpakt en meteen de gevel laat renoveren met spouwmuurisolatie erbij, kan de energiemaatregelen dus zowel boven de 100 procent onderpandgrens als buiten de inkomenstoets houden. Reken erop dat de geldverstrekker om een gespecificeerde offerte vraagt waarin de energiemaatregelen los van de rest staan.

Huidig energielabel	Bedrag dat buiten de inkomenstoets mag blijven bij verduurzamen
E, F of G	€ 20.000
C of D	€ 15.000
A of B	€ 10.000
A+ of A++	€ 10.000
A+++ of hoger	€ 0
Geen geldig label	€ 10.000

Gecontroleerd op Regeling hypothecair krediet, normen 2026

Het bouwdepot: zo komt het geld bij de aannemer

Bij een verhoging voor een verbouwing krijg je het geld zelden op je rekening gestort. De geldverstrekker zet het in een bouwdepot, een geblokkeerde rekening waaruit je facturen declareert. Je stuurt de rekening van de installateur of van de aannemer op, de geldverstrekker controleert of de post binnen het goedgekeurde plan valt en betaalt daarna rechtstreeks uit. Zo weet de bank dat het geld echt in de woning belandt, en dat is precies de reden dat je tegen hypotheekrente mag lenen.

Over het saldo in het depot ontvang je depotrente. Die is bij de meeste geldverstrekkers gelijk aan of iets lager dan de rente die je over het opgenomen deel betaalt, zodat je per saldo weinig betaalt over geld dat nog stilstaat. Een depot bij verbouwing van een bestaande woning blijft doorgaans zes tot vierentwintig maanden open; die termijn staat in je offerte en is per geldverstrekker verschillend. Wat er op de einddatum nog in zit, wordt boetevrij afgelost op je lening.

Let op de spelregels rond declareren. Sommige aanbieders hanteren een minimumbedrag per declaratie of geven een beperkt aantal gratis uitbetalingen, en eigen werk zonder factuur is meestal niet declarabel. Materiaal dat je zelf koopt, kun je vaak wel met de bon uit het depot halen. Wie veel zelf gaat klussen, kan daarom beter een kleiner depot nemen en de rest uit eigen geld voorschieten.

Wat een verhoging kost, eenmalig en per maand

Een hypotheek verhogen kost geld voordat je één steen hebt verlegd. De vaste posten zijn een taxatie met een waardebepaling na verbouwing, de notariële akte voor het hogere bedrag, de inschrijving bij het Kadaster en het advies. Bij een verhoging bij je eigen geldverstrekker liggen de advieskosten in de praktijk lager dan bij een volledige nieuwe aanvraag, omdat het dossier al bestaat. Vraag altijd om een schriftelijke opgave van alle kosten voordat je tekent.

Eén post kun je soms helemaal schrappen. Staat je hypotheek bij het Kadaster ingeschreven voor een hoger bedrag dan je nu schuldig bent, dan kan de verhoging binnen die bestaande inschrijving vallen. Dan is er geen nieuwe notariële akte nodig en vervallen de notaris- en Kadasterkosten. Kijk in je hypotheekakte welk bedrag daar staat: bij veel oudere hypotheken is dat bewust ruimer genomen.

De maandlast van het extra deel hangt aan de rente en de looptijd. Bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair kost elke 10.000 euro ongeveer 48 euro bruto per maand. De rente voor een verhoging wordt bepaald door de risicoklasse waarin je nieuwe totale schuld valt ten opzichte van de woningwaarde, dus een verhoging kan je hele hypotheek in een duurdere klasse duwen. Hoe die klassen en rentevaste periodes samenhangen, lees je bij de hypotheekrente.

Kostenpost bij een verhoging	Richtbedrag 2026	Wettelijk of markt
Taxatie met waarde na verbouwing	€ 500	Markt
Notariskosten hypotheekakte	€ 600	Markt
Inschrijving Kadaster	€ 103,50	Wettelijk tarief
Advies en bemiddeling, volledige aanvraag	€ 2.500	Markt
NHG-borgtochtprovisie over het verhogingsbedrag	0,4%	Vastgesteld door NHG
Verhoging binnen bestaande inschrijving	Geen notaris- en Kadasterkosten	Markt

Gecontroleerd op augustus 2026

Renteaftrek: wanneer de fiscus meebetaalt

De rente over een lening voor je verbouwing is aftrekbaar, maar alleen onder twee voorwaarden tegelijk. Het geld moet aantoonbaar naar onderhoud of verbetering van je eigen woning gaan, en je moet het nieuwe leningdeel in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflossen. Een aflossingsvrij verhogingsdeel geeft dus geen aftrek, hoe verstandig de lage maandlast verder ook voelt. In 2026 verrekent de Belastingdienst de aftrek tegen maximaal 37,56 procent.

Bewaar je facturen. De inspecteur mag jaren later vragen waar het geld naartoe is gegaan, en zonder bonnen verschuift de schuld naar box 3, waar geen aftrek geldt maar de schuld wel je vermogen verlaagt. Werk dat je zelf doet, levert geen aftrekbare kosten op zolang er geen factuur tegenover staat; het materiaal dat je ervoor koopt wel. Een nieuwe keuken, een dakkapel, isolatie en een uitbouw tellen allemaal als verbetering van de woning.

Voor het bouwdepot geldt een eigen rekenregel. De rente die je over de hele lening betaalt is aftrekbaar, maar de depotrente die je ontvangt moet je daarvan aftrekken. Je geldverstrekker vermeldt beide bedragen op het jaaroverzicht, zodat je in de aangifte het saldo invult. Blijft er na afloop geld in het depot over dat op de lening wordt afgelost, dan daalt je eigenwoningschuld en daarmee je aftrek.

Extra hypotheek of toch anders financieren?

De hypotheekverhoging heeft de laagste rente, maar niet altijd de laagste kosten. Je betaalt eenmalig voor taxatie, notaris en advies, en je spreidt de lening over dertig jaar, waardoor je over de hele looptijd veel rente betaalt. Voor een keuken van 15.000 euro weegt dat vaak niet op tegen een kortere lening; voor een aanbouw van 80.000 euro bijna altijd wel.

Een persoonlijke lening is duurder per maand maar korter, en de rente is ook daar aftrekbaar zolang je het geld aantoonbaar in de woning steekt en de lening annuïtair aflost. De Energiebespaarlening van het Warmtefonds is de derde route bij verduurzaming: in 2026 leen je daar tussen de 1.000 en 29.000 euro over zeven tot twintig jaar, en eigenaar-bewoners met een verzamelinkomen onder 60.000 euro betalen 0 procent rente. Daar komt geen notaris aan te pas.

Wie voldoende spaargeld heeft, zet dat af tegen de hypotheekrente. Levert je spaarrekening minder op dan je hypotheek kost, dan is zelf betalen goedkoper dan lenen, en hetzelfde rekensommetje gebruik je bij de vraag of je juist extra zou aflossen op je hypotheek. Houd wel altijd een buffer over voor tegenvallers tijdens de bouw.

Manier van financieren	Rente en looptijd	Wanneer dit past
Verhoging van de hypotheek	Hypotheekrente, meestal 30 jaar	Bedragen vanaf ongeveer € 25.000 en genoeg onderpand
Tweede hypotheek bij een andere partij	Hypotheekrente met opslag	Je huidige geldverstrekker wil niet mee of is duur
Persoonlijke lening	Consumptieve rente, 5 tot 15 jaar	Kleinere bedragen of haast, geen akte nodig
Energiebespaarlening Warmtefonds	€ 1.000 tot € 29.000, 7 tot 20 jaar	Alleen verduurzaming, 0% bij inkomen onder € 60.000
Eigen spaargeld	Geen rente, wel gemiste spaarrente	Spaarrente lager dan je hypotheekrente en buffer intact

Gecontroleerd op augustus 2026

Waarom een aanvraag stukloopt

De meeste afwijzingen komen niet door het inkomen maar door het dossier. Een geldverstrekker wil een gespecificeerde offerte zien waarin per onderdeel staat wat het kost, en niet één bedrag onderaan een A4. Staan er veel stelposten in, dan rekent de bank die vaak mee tegen het geraamde bedrag zonder marge, terwijl de werkelijke kosten later hoger uitvallen. Dat verschil betaal je dan uit eigen zak.

Een tweede struikelblok is de taxatie. Een verbouwing die de woning niet groter of zuiniger maakt, verhoogt de waarde nauwelijks: een luxe badkamer voegt gemiddeld veel minder toe dan hij kost. Wie de kosten van een badkamerverbouwing volledig wil meefinancieren, moet die ruimte dus uit bestaande overwaarde halen en niet uit de waardestijging.

Verder loopt het mis op timing. Een verhoging duurt van aanvraag tot passeren al snel vier tot acht weken, en het depot gaat pas open als de akte is gepasseerd. Wie de aannemer al heeft ingepland, moet die weken meerekenen. Vergunningsplichtige plannen vragen bovendien om de vergunning zelf: zonder omgevingsvergunning financiert geen enkele geldverstrekker een dakkapel of uitbouw.

Van bouwplan naar geld op het depot

Reken van eerste offerte tot open bouwdepot op zes tot tien weken.

1. Maak een gespecificeerde begroting

   Vraag minstens twee offertes op waarin per onderdeel staat wat het kost, met de energiebesparende maatregelen apart vermeld. Tel er zelf tien tot vijftien procent onvoorzien bij op, want dat vraagt de geldverstrekker niet maar je aannemer straks wel.

2. Regel eerst de vergunning

   Is je plan vergunningsplichtig, vraag de omgevingsvergunning dan aan voordat je de financiering rondmaakt. De gemeente heeft acht weken voor een reguliere aanvraag, en zonder vergunning gaat de financieringsaanvraag niet door.

3. Laat taxeren op de waarde na verbouwing

   Geef de taxateur je bouwplan en je offertes mee en vraag om zowel de huidige waarde als de waarde na verbouwing. Dat tweede bedrag bepaalt hoeveel ruimte je op het onderpand hebt en kost je ongeveer 500 euro in 2026.

4. Vergelijk je eigen geldverstrekker met de markt

   Vraag eerst een voorstel bij de partij waar je hypotheek nu loopt, want die kent je dossier en rekent soms geen taxatie of advies. Leg dat naast een voorstel via een onafhankelijk adviseur, en let daarbij op de rente, de kosten en de vraag of je een nieuwe rentevaste periode over je hele hypotheek krijgt. Meer over dat proces staat bij een hypotheek afsluiten.

5. Teken en laat de akte passeren

   Valt de verhoging buiten je bestaande inschrijving, dan maakt de notaris een nieuwe hypotheekakte. Controleer in de akte het ingeschreven bedrag, de leningdelen en de aflosvorm, want een aflossingsvrij deel kost je later de renteaftrek.

6. Declareer uit het depot en sluit het af

   Stuur elke factuur direct in en houd bij hoeveel er nog in het depot zit. Zet de einddatum van het depot in je agenda: wat er op die datum overblijft, wordt op je lening afgelost en kun je niet meer opnemen.

Check dit voordat je de verhoging aanvraagt

• Je hebt een gespecificeerde offerte met de energiemaatregelen apart benoemd
• Je weet welk bedrag er bij het Kadaster op je huis is ingeschreven
• De taxateur heeft ook de waarde na verbouwing bepaald
• Het nieuwe leningdeel lost annuïtair of lineair af, anders vervalt de renteaftrek
• Je hebt de rente en de kosten van je eigen geldverstrekker naast een tweede voorstel gelegd
• Je weet hoe lang het bouwdepot openblijft en wat er met het restant gebeurt
• Je houdt tien tot vijftien procent onvoorzien achter de hand buiten de lening
• De omgevingsvergunning is aangevraagd of je plan is vergunningsvrij

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de kostprijs in plaats van de waardestijging

Een verbouwing van 60.000 euro verhoogt de taxatiewaarde zelden met hetzelfde bedrag. Wie daarvan uitgaat, komt bij de taxatie tienduizenden euro's tekort en moet het verschil alsnog uit spaargeld of een duurdere lening halen.

Het verhogingsdeel aflossingsvrij laten aanmaken

Een aflossingsvrij deel geeft de laagste maandlast, maar op een nieuwe lening bestaat dan geen recht op renteaftrek. Bij 60.000 euro en 4 procent rente scheelt dat in het eerste jaar bijna 900 euro netto, en dat verschil loopt jarenlang door.

Bonnen weggooien na de verbouwing

De Belastingdienst mag jaren later vragen waaraan het geleende geld is besteed. Zonder facturen verhuist de schuld naar box 3 en vervalt de aftrek met terugwerkende kracht, inclusief belastingrente over de te veel ontvangen bedragen.

Het bouwdepot te ruim of te krap nemen

Een te ruim depot betekent afsluitkosten over geld dat je uiteindelijk direct weer aflost. Een te krap depot laat je met onbetaalde meerwerkfacturen zitten, en het depot achteraf ophogen betekent een nieuwe aanvraag met nieuwe kosten.

De einddatum van het depot missen

Loopt de bouw uit en verstrijkt de depottermijn, dan wordt het restant op je lening afgelost en kun je het niet meer opnemen. Vraag bij vertraging op tijd om verlenging, want achteraf is er niets meer te repareren.

Vergeten dat een verhoging je hele rente kan raken

Door de verhoging komt je totale schuld in een hogere verhouding tot de woningwaarde te staan. Bij sommige geldverstrekkers gaat daardoor de risico-opslag over al je leningdelen omhoog, en dan kost het extra deel meer dan de rente op de offerte suggereert.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een verhoging binnen je bestaande inschrijving bij je eigen geldverstrekker kun je prima zelf regelen: je levert de offertes aan, laat taxeren en tekent. Een adviseur verdient zijn kosten terug zodra er iets bijzonders speelt, bijvoorbeeld wanneer je krap tegen de normen aan zit, wanneer je oude leningdelen onder het overgangsrecht voor de renteaftrek vallen, of wanneer de verbouwing samenvalt met een verhuizing of een wisselend inkomen. Advies en bemiddeling bij een volledige aanvraag kost in 2026 rond de 2.500 euro, bij een verhoging vaak minder. Wat de adviseur toevoegt, is kennis van het acceptatiebeleid per geldverstrekker: wie een verbouwing zonder waardestijging accepteert, wie soepel is met stelposten en wie ruime depottermijnen hanteert. Voor de fiscale kant van een gesplitste lening is een belastingadviseur het juiste loket, en voor de vraag of het plan zelf klopt kijk je verder bij verbouwen en aanpassen en bij de stappen rond het afsluiten van een hypotheek.