Hoogte hypotheek: wat je leent, wat mag en wat past

Waar de hoogte van je hypotheek door bepaald wordt

De hoogte van je hypotheek is een simpele aftreksom: de koopsom van de woning min het eigen geld dat je in die koopsom stopt. Alles wat je niet zelf meebrengt, leen je. Wil je ook een verbouwing meefinancieren, dan komt dat bedrag er nog bij.

Om die som heen staan twee plafonds. Het eerste komt van je inkomen: de financieringslastnormen bepalen welk deel van je bruto jaarinkomen aan hypotheeklasten mag opgaan. Het tweede komt van de woning: je mag in 2026 niet meer lenen dan 100 procent van de waarde. Hoe je die twee sommen naast elkaar zet, staat uitgewerkt in de gids over een hypotheek berekenen.

Je hypotheek wordt uiteindelijk zo hoog als het laagste van die twee plafonds toelaat, en meestal kies je daar nog iets onder. Wie het maximum leent, houdt weinig ruimte over voor onderhoud, energie en tegenvallers.

De hoogte staat bovendien niet vast voor dertig jaar. Bij een annuïteitenhypotheek daalt je schuld elke maand, bij een verbouwing kan hij weer omhoog, en bij een verhuizing begin je opnieuw met een bedrag dat mede door je overwaarde wordt bepaald.

Van koopsom naar hypotheekbedrag

Elke euro eigen geld die je in de koopsom stopt, verlaagt je hypotheek met precies die euro. Dat werkt twee kanten op: je maandlast daalt en je lening ten opzichte van de woningwaarde daalt mee, wat je vaak ook nog een lagere rente oplevert.

De tabel hieronder gaat uit van een woning van 350.000 euro en laat zien wat verschillende bedragen aan eigen geld met je hypotheek doen. De maandlast is berekend als annuïteit over dertig jaar met een aanname van 4 procent rente, bruto en dus zonder hypotheekrenteaftrek.

Let op wat er niet in de tabel staat: de kosten koper. Die betaal je bovenop de koopsom en je mag ze niet meefinancieren, dus het eerste deel van je spaargeld gaat daaraan op. Wat je maandelijks gaat betalen bij een bepaald leenbedrag reken je verder door in de gids over je hypotheeklasten berekenen of met de rekenhulp voor maandlasten.

Eigen geld in de koopsom	Hypotheek	Lening ten opzichte van de waarde	Bruto maandlast bij 4% rente
€ 0	€ 350.000	100%	€ 1.671
€ 25.000	€ 325.000	93%	€ 1.552
€ 50.000	€ 300.000	86%	€ 1.432
€ 70.000	€ 280.000	80%	€ 1.337
€ 140.000	€ 210.000	60%	€ 1.003

Gecontroleerd op woning van € 350.000, annuïteitenhypotheek van 30 jaar, rekenrente 4 procent; augustus 2026

Het plafond van de woningwaarde: honderd procent

De Tijdelijke regeling hypothecair krediet bepaalt dat je hypotheek in 2026 maximaal 100 procent van de waarde van de woning mag zijn. Die waarde is de laagste van de koopsom en de getaxeerde marktwaarde. Bied je 20.000 euro boven de taxatiewaarde, dan financiert geen enkele geldverstrekker dat verschil en leg je het uit eigen zak bij.

Op die 100 procent bestaat één uitzondering. Gaat het meerdere naar energiebesparende maatregelen zoals isolatie, HR++-glas, een warmtepomp of zonnepanelen, dan mag je tot 106 procent van de woningwaarde lenen. Dat extra deel gaat in een bouwdepot en je krijgt het pas uitbetaald als je facturen inlevert.

De kosten koper vallen buiten dit plafond. Bij een bestaande woning van 350.000 euro kom je in 2026 uit op ongeveer 11.900 euro aan overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, advies, taxatie en een bouwkundige keuring. Of het huis dat je op het oog hebt met jouw spaargeld haalbaar is, reken je stap voor stap door in de gids over de vraag of je dit huis kunt kopen.

Bij nieuwbouw ligt het net anders. Daar betaal je geen overdrachtsbelasting, maar komen bouwrente en meerwerk erbij, en het deel dat nog niet gebouwd is staat in een bouwdepot waarover je alleen rente betaalt.

Het plafond van je inkomen

Het tweede plafond volgt uit je bruto jaarinkomen. De financieringslastnormen schrijven een woonquote voor: het percentage van je inkomen dat aan hypotheeklasten mag opgaan. In 2026 ligt die quote tussen ongeveer 19 en 28 procent, afhankelijk van je inkomensklasse en de rente.

Bij een toetsinkomen van 50.000 euro en 4 procent rente komt dat neer op een hypotheek van ongeveer 197.000 euro; bij 90.000 euro is het ongeveer 397.000 euro. Verdien je samen, dan telt het tweede inkomen in 2026 volledig mee. De bedragen per inkomen staan per inkomensklasse uitgewerkt in de gids over wat je kunt lenen voor een hypotheek, en de drie plafonds naast elkaar in de gids over je maximale hypotheek.

Het energielabel van de woning die je koopt verhoogt dit plafond. Het gaat om het label dat bij de aanvraag geldig is, niet om je plan om na de koop te isoleren. Wat jouw situatie oplevert, zie je met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, waarin de normen van 2026 verwerkt zijn.

Lopende leningen halen er weer vanaf. Geldverstrekkers rekenen ongeveer 2 procent van een restschuld per maand mee als last, dus een persoonlijke lening van 10.000 euro kost je al snel tienduizenden euro's aan leenruimte.

Energielabel van de woning	Extra leenruimte bovenop het inkomensplafond
E, F of G	geen extra ruimte
C of D	€ 5.000
A of B	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000
A+++ of beter	€ 25.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026; augustus 2026

Wat de hoogte van je lening met je rente doet

Geldverstrekkers delen hypotheken in risicoklassen in op basis van je schuld ten opzichte van de waarde van de woning. Hoe hoger je leent, hoe hoger de opslag op de rente. Het verschil tussen de hoogste en de laagste klasse loopt bij de meeste aanbieders op tot enkele tienden van een procentpunt.

Op drie ton schuld scheelt 0,3 procentpunt ongeveer 900 euro bruto rente per jaar. Dat is de reden dat een hypotheek van 280.000 euro op een woning van 350.000 euro anders geprijsd wordt dan een van 350.000 euro op dezelfde woning, ook al is het dezelfde geldverstrekker en dezelfde rentevaste periode. Hoe die tarieven tot stand komen staat in de gids over de hoogte van de hypotheekrente.

Met Nationale Hypotheek Garantie val je in de gunstigste klasse. De kostengrens ligt in 2026 op 470.000 euro, dus boven dat bedrag kan het niet, en je betaalt eenmalig 0,4 procent van de hypotheeksom aan borgtochtprovisie. Bij een lening van 300.000 euro is dat 1.200 euro in 2026, terugverdiend zodra de lagere rente een paar jaar loopt.

De klasse waarin je valt is niet voor altijd. Daalt je schuld door aflossing of stijgt de woningwaarde, dan kun je om een lagere opslag vragen, al gaat dat bij de meeste geldverstrekkers niet vanzelf. Wat er verder aan je hypotheekrente te sleutelen valt, hangt af van je rentevaste periode.

Hypotheek ten opzichte van de woningwaarde	Wat je meestal ziet
Met NHG, tot € 470.000 koopsom	het laagste tarief, plus eenmalig 0,4% borgtochtprovisie
Tot ongeveer 60%	laagste tarief zonder NHG
Tot ongeveer 75%	kleine opslag
Tot ongeveer 90%	middenklasse, bij veel aanbieders een tussenstap
Tot 100%	hoogste opslag zonder NHG

Gecontroleerd op gebruikelijke klasse-indeling bij Nederlandse geldverstrekkers; grenzen verschillen per aanbieder; augustus 2026

De hoogte van je hypotheek daalt met de jaren

Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek is de hoogte van je hypotheek een momentopname. Elke maand gaat een deel van je betaling naar aflossing, en dat deel groeit naarmate de looptijd vordert. Bij een annuïteit gaat het de eerste jaren traag en de laatste jaren snel.

De reeks hieronder volgt een hypotheek van 300.000 euro tegen 4 procent rente over dertig jaar. Na tien jaar heb je 64.000 euro afgelost, na twintig jaar 159.000 euro. In dezelfde dertig jaar betaal je bij deze aanname ongeveer 216.000 euro aan rente, en dat bedrag is de reden dat elke extra aflossing zoveel oplevert.

Een aflossingsvrij deel doet niet mee aan deze daling. Daar blijft de schuld staan tot de einddatum, wat op zich mag, maar wel betekent dat je hypotheek na dertig jaar nog even hoog is als op de eerste dag. De regels en risico's staan in de gids over de aflossingsvrije hypotheek.

Wil je weten wat je schuld nu precies is, dan staat dat op je jaaropgave van de geldverstrekker. Dat is ook het bedrag dat je in je aangifte invult, niet het bedrag uit de hypotheekakte.

euro restschuld bron: eigen berekening, annuïteitenformule augustus 2026

Na hoeveel jaar	Restschuld	Afgelost sinds de start
Start	€ 300.000	€ 0
5 jaar	€ 271.000	€ 29.000
10 jaar	€ 236.000	€ 64.000
15 jaar	€ 194.000	€ 106.000
20 jaar	€ 141.000	€ 159.000
25 jaar	€ 78.000	€ 222.000
30 jaar	€ 0	€ 300.000

Gecontroleerd op annuïteitenhypotheek van € 300.000, rekenrente 4 procent, looptijd 30 jaar; augustus 2026

Je hypotheek verhogen of verlagen

Verhogen kan tijdens de looptijd, bijvoorbeeld voor een verbouwing of verduurzaming. Je vraagt dan een extra leningdeel aan, de geldverstrekker toetst opnieuw op inkomen en waarde, en er komt meestal een nieuwe taxatie en een extra hypotheekakte bij de notaris aan te pas. Reken op enkele honderden euro's aan kosten, plus advieskosten als je die inschakelt.

Voor de renteaftrek geldt bij dat extra deel dezelfde voorwaarde als bij de rest: alleen als je de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost en het geld naar de eigen woning gaat, is de rente aftrekbaar. Leen je bij voor een auto of om te beleggen, dan valt dat deel buiten de eigenwoningschuld.

Verlagen doe je door extra af te lossen. De meeste geldverstrekkers laten je per jaar 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen, en bij een variabele rente of aan het einde van een rentevaste periode meestal het hele bedrag. Welke vorm en voorwaarden bij jouw plannen passen, staat in de gids over wat voor hypotheek je kunt krijgen.

Zit je met een hoge inschrijving in het Kadaster maar een lage schuld, dan kun je vaak extra opnemen zonder nieuwe notarisgang. Dat scheelt kosten, maar de geldverstrekker toetst nog steeds of het bedrag bij je inkomen past. Hoe je de aanvraag verder aanpakt, staat in de gids over een hypotheek afsluiten.

De hoogte bij een volgend huis: overwaarde en de bijleenregeling

Verkoop je je woning met overwaarde, dan bepaalt die overwaarde mede hoe hoog je nieuwe hypotheek mag zijn als je de renteaftrek wilt houden. De bijleenregeling van de Belastingdienst legt je winst vast als eigenwoningreserve: het verschil tussen de verkoopprijs min de verkoopkosten en je oude hypotheekschuld.

Die reserve moet je in het nieuwe huis stoppen. Doe je dat niet, dan telt het deel dat je onnodig extra leent niet mee als eigenwoningschuld en is de rente over dat deel niet aftrekbaar. De schuld zelf mag je gewoon aangaan, alleen de fiscus doet er niet aan mee.

Hoeveel overwaarde er in je huidige woning zit, reken je uit met de rekenhulp voor overwaarde: de marktwaarde min je restschuld. Koop je voordat je oude woning verkocht is, dan overbrug je het gat tijdelijk met een overbruggingshypotheek, die bovenop je nieuwe hypotheek komt.

De eigenwoningreserve verloopt niet snel: hij blijft in beginsel drie jaar staan nadat je je woning verkocht hebt. Koop je binnen die periode een nieuw huis, dan telt de reserve mee, ook als je er tussendoor gehuurd hebt.

Maximaal lenen of een bedrag dat past

Het Nibud, dat de overheid over de financieringslastnormen adviseert, wijst er zelf op dat de normen op gemiddelde budgetten gebaseerd zijn. Met kinderen, een lease-auto, een dure zorgpolis of hoge reiskosten past de maximale maandlast vaak niet in je eigen begroting.

Reken daarom terug vanuit je maandbudget in plaats van vanuit het maximum. Bepaal welk bedrag je maandelijks kwijt kunt aan wonen, trek daar de gemeentelijke belastingen, de opstalverzekering, energie en een onderhoudsreservering van ongeveer 1 procent van de woningwaarde per jaar vanaf, en kijk welke hypotheek bij het restant hoort. De omgekeerde som staat uitgewerkt in de gids over je hypotheeklasten.

Houd ook rekening met het moment waarop je rentevaste periode afloopt. Een lening die nu bij 4 procent goed past, levert bij 6 procent een fors hogere maandlast op, en dat risico is groter naarmate je hypotheek hoger is ten opzichte van je inkomen.

Een vuistregel die redelijk standhoudt: vier tot vijf keer je bruto jaarinkomen is een hypotheekhoogte die de meeste huishoudens kunnen dragen. Alles over de opbouw van je lening en de keuzes eromheen staat in het overzicht over de hypotheek.

Zo bepaal je de hoogte van je hypotheek

Van je eigen geld naar een bedrag dat vaststaat in het hypotheekaanbod.

1. Tel je eigen geld op en trek de kosten koper eraf

   Zet spaargeld, een schenking en een eventuele overwaarde bij elkaar. Haal daar de kosten koper vanaf, want die mag je niet meefinancieren: bij een bestaande woning van 350.000 euro is dat ongeveer 11.900 euro in 2026. Wat overblijft, gaat in de koopsom en verlaagt je hypotheek met precies dat bedrag.

2. Bereken je inkomensplafond

   Reken met je bruto jaarinkomen, het inkomen van een eventuele partner en je lopende leningen. Gebruik daarvoor de rekenhulp voor je maximale hypotheek, die met de normen van 2026 werkt. Vraag je werkgever alvast om een werkgeversverklaring, want zonder dat papier is elke uitkomst een indicatie.

3. Kijk wat de woning waard is

   Je mag maximaal 100 procent lenen van de laagste van de koopsom en de getaxeerde waarde. Laat de taxatie doen zodra je overeenstemming hebt en houd rekening met ongeveer 500 euro aan kosten in 2026. Een taxatierapport is meestal een half jaar geldig.

4. Neem het laagste plafond als grens

   Vergelijk het inkomensplafond met het woningplafond en gebruik het laagste van de twee. Ligt de koopsom hoger dan die grens, dan is de woning alleen haalbaar met meer eigen geld. Of dat lukt, reken je door in de gids over de vraag of je dit huis kunt kopen.

5. Toets het bedrag aan je maandbudget

   Reken de bruto maandlast uit en trek de verwachte teruggave van de hypotheekrenteaftrek eraf. Tel er de vaste woonlasten en een onderhoudsreservering bij op. Blijft er te weinig over, kies dan een lager bedrag of een goedkopere woning in plaats van een langere rentevaste periode als pleister.

6. Laat het bedrag vastleggen in een aanbod

   De geldverstrekker geeft eerst een renteaanbod en na goedkeuring van alle stukken een bindend aanbod. Dat aanbod is meestal drie tot zes maanden geldig en noemt het exacte hypotheekbedrag. Vanaf dat moment ligt de hoogte vast en kost wijzigen tijd en geld.

7. Controleer de akte bij de notaris

   In de hypotheekakte staan het leenbedrag en de inschrijving in het Kadaster. Laat een hogere inschrijving alleen opnemen als je verwacht later bij te lenen, want die inschrijving beperkt je ruimte bij een tweede geldverstrekker. Vergelijk het bedrag in de akte regel voor regel met het bindende aanbod.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Controleer dit voordat je het hypotheekbedrag vastlegt

• Je hebt de kosten koper apart gezet en niet uit het leenbedrag betaald
• Het bedrag past onder zowel je inkomensplafond als de 100 procent van de woningwaarde
• De taxatiewaarde is bekend en minstens gelijk aan de koopsom
• Je weet in welke risicoklasse je hypotheek valt en of NHG mogelijk en voordelig is
• Je hebt de netto maandlast berekend, inclusief eigenwoningforfait en teruggave
• Er blijft na alle woonlasten een buffer over voor onderhoud en tegenvallers
• Bij een verbouwing staat het bouwdepot en de waarde na verbouwing in de aanvraag
• Bij een overwaarde uit een vorige woning is de bijleenregeling verwerkt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De kosten koper uit het leenbedrag willen betalen

De 100 procent-grens geldt voor de woningwaarde, niet voor de woningwaarde plus kosten. Bij een woning van 350.000 euro betekent dat ongeveer 11.900 euro aan eigen geld in 2026, nog voordat er één euro naar de koopsom gaat. Wie dat pas in de laatste week ontdekt, moet lenen bij familie of afzien van de koop.

Het maximum aanhouden als richtbedrag

Een maximale hypotheek is een grens uit een norm die op gemiddelde huishoudens is gebaseerd. Met kinderen, een auto of hoge reiskosten valt de werkelijke ruimte lager uit. Het verschil merk je niet in maand één maar in het jaar waarin de wasmachine, de cv-ketel en de autoverzekering samenvallen.

Rekenen met de vraagprijs na een overbieding

Bied je boven de taxatiewaarde, dan financiert de geldverstrekker alleen tot die taxatiewaarde. Bij 20.000 euro overbieding op een woning die op de vraagprijs getaxeerd wordt, leg je die 20.000 euro zelf bij. Zonder financieringsvoorbehoud kost afzien van de koop meestal 10 procent van de koopsom aan boete.

Verbouwen zonder taxatie met waarde na verbouwing

Een taxatierapport zonder de waarde na verbouwing levert een plafond op basis van de huidige staat op. Het verbouwingsdeel valt dan buiten de financiering en je moet opnieuw laten taxeren, wat je een paar honderd euro en enkele weken kost. Vraag er bij de opdracht aan de taxateur meteen om.

De overwaarde niet in het volgende huis stoppen

De bijleenregeling verlaagt je eigenwoningschuld met de eigenwoningreserve, ook als je de overwaarde op je spaarrekening laat staan. Over het deel dat je te veel leent krijg je dertig jaar lang geen renteaftrek. Bij 60.000 euro extra schuld en 4 procent rente is dat ongeveer 900 euro aan gemiste teruggave per jaar.

De renteopslag laten staan terwijl de schuld gedaald is

Je risicoklasse wordt bij de meeste geldverstrekkers niet automatisch aangepast als je aflost of als je huis meer waard wordt. Je moet er zelf om vragen en de waarde aantonen met een WOZ-beschikking of een taxatie. Bij 300.000 euro schuld en 0,2 procentpunt onnodige opslag kost dat 600 euro bruto per jaar.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De hoogte van je hypotheek kun je zelf goed inschatten met de normen en de rekenhulpen op deze site. Een hypotheekadviseur verdient zijn geld zodra er iets bijzonders speelt: een eigen zaak of een tijdelijk contract, een schenking of een familiehypotheek, een overwaarde die met de bijleenregeling te maken krijgt, of een verbouwing die je tot boven de 100 procent-grens brengt. Reken in 2026 op ongeveer 2.500 euro voor advies en bemiddeling, meestal als vast bedrag.

Vraag altijd om een berekening waarin niet alleen je maximum staat maar ook wat een lager bedrag met je maandlast doet. Wat de verschillende partijen aan advies rekenen en hoe hun berekeningen zich tot elkaar verhouden, staat in de gids over berekeningen van hypotheekadviseurs.

Voor de fiscale kant van een overwaarde of een verhoging kun je bij een fiscalist of bij de Belastingdienst terecht. De notaris controleert alleen of het bedrag in de akte klopt met het aanbod en adviseert niet over de hoogte. Ontbreekt er een geldig energielabel of twijfel je aan de taxatiewaarde, dan is een erkend taxateur de aangewezen persoon, met kosten van ongeveer 500 euro in 2026.