Hypotheek berekenen: zo maak je zelf de sommen die de bank ook maakt

Wat je precies uitrekent als je een hypotheek berekent

Een hypotheek berekenen is niet één som maar drie. Eerst hoeveel je maximaal mag lenen, dan wat die lening per maand kost, en daarna hoeveel eigen geld je naast de lening meebrengt. Wie alleen de eerste som maakt, weet nog steeds niet of hij het huis kan betalen. Het overzicht van alle hypotheekberekeningen zet de drie naast elkaar; hier maak je ze zelf, met de cijfers van 2026.

De eerste som komt uit de financieringslastnormen: een vast percentage van je bruto jaarinkomen mag naar je woonlasten. De tweede is rekenkunde met de annuïteitenformule. De derde is een optelsom van kosten koper en van het bedrag dat je boven de taxatiewaarde biedt.

Zoek je op hypotheek berkenen, dan bedoel je vrijwel zeker hypotheek berekenen. De letters wisselen bij het typen makkelijk van plek en de uitkomst verandert er niet van; alle rekenhulpen en normtabellen die je zoekt, staan onder de gewone spelling.

Of het huis dat je op het oog hebt binnen die drie uitkomsten past, is een aparte vraag. Die beantwoord je pas als je de vraagprijs, je maximum en je spaargeld naast elkaar legt, en dat werkt de gids over de vraag of je dit huis kunt kopen stap voor stap uit.

De cijfers die je nodig hebt voordat je begint

Een berekening is zo betrouwbaar als de cijfers die erin gaan. De meeste uitkomsten die mensen tegenkomen wijken van elkaar af omdat ze met een ander inkomensbegrip of een andere rente rekenen dan de geldverstrekker gebruikt.

Je toetsinkomen is je bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand. Onregelmatige bonussen, overwerk en toeslagen tellen alleen mee als ze structureel zijn en op je werkgeversverklaring staan. Bij een tijdelijk contract weegt het perspectief op verlenging mee, en dat perspectief moet uit een verklaring van je werkgever blijken.

De rente die je invult doet twee dingen tegelijk: ze bepaalt de kolom in de normtabel en ze bepaalt je maandlast. Kijk voor de stand per rentevaste periode bij de hypotheekrente en reken met de periode die je zelf wilt vastzetten, niet met de laagste rente die je ergens ziet staan.

De rest van de cijfers verzamel je in een half uur. Zet ze bij elkaar op één blad voordat je begint te rekenen, dan hoef je de som maar één keer te maken en zie je meteen welk getal je nog mist.

Wat je nodig hebt	Waar je het vindt	Waar het misgaat
Bruto jaarinkomen	Jaaropgave of werkgeversverklaring	Vakantiegeld en een vaste dertiende maand horen erbij, losse bonussen niet
Inkomen van je partner	Dezelfde stukken van je partner	Het tweede inkomen telt in 2026 volledig mee, ook bij een klein dienstverband
Hypotheekrente	Rentetarieven van geldverstrekkers, per rentevaste periode	Rekenen met een tienjaarsrente terwijl je vijf jaar vastzet
Lopende leningen en lease	Je BKR-overzicht en de contracten zelf	Een ongebruikte creditcardlimiet of roodstandruimte telt gewoon mee
Studieschuld	Mijn DUO	Staat niet bij het BKR, maar je moet hem wel opgeven
Energielabel van de woning	Het energielabel bij de verkoopinformatie	Bepaalt hoeveel extra leenruimte je bovenop de inkomensnorm krijgt
Marktwaarde van de woning	Taxatierapport	De lening mag maximaal 100 procent van die waarde zijn, niet van je bod

Gecontroleerd op augustus 2026

Zo reken je je maximale hypotheek uit

De maximale hypotheek komt uit twee stappen. Eerst zoek je op hoeveel van je bruto jaarinkomen aan woonlasten mag opgaan: de woonquote uit de financieringslastnormen. Die tabel wordt jaarlijks vastgesteld op advies van het Nibud en staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, dus elke geldverstrekker rekent met dezelfde percentages.

Bij een toetsinkomen tussen 30.000 en 70.000 euro en een rente van 4 procent is die quote in 2026 22,6 procent. Van een inkomen van 50.000 euro mag dus 11.300 euro per jaar naar de hypotheek, oftewel 941,67 euro per maand.

Stap twee zet die maandruimte om in een leenbedrag met de annuïteitenfactor: (1 - (1 + i) tot de macht -n) gedeeld door i, waarbij i de maandrente is en n het aantal maanden. Bij 4 procent en 360 maanden komt die factor uit op 209,46. Een maandruimte van 941,67 euro draagt dan 941,67 × 209,46 = 197.244 euro aan hypotheek.

Wil je het niet met de hand doen, dan loopt de rekenhulp voor je maximale hypotheek exact dezelfde twee stappen met dezelfde normtabel af. Welke knoppen er verder aan je plafond zitten, staat in de gids over je maximale hypotheek.

euro maximale hypotheek bron: Financieringslastnormen 2026 augustus 2026

Bruto jaarinkomen	Woonquote 2026	Bruto maandlast	Maximale hypotheek bij 4% rente
€ 30.000	20,1%	€ 501	€ 105.000
€ 40.000	22,6%	€ 754	€ 158.000
€ 50.000	22,6%	€ 941	€ 197.000
€ 60.000	22,6%	€ 1.131	€ 237.000
€ 70.000	22,6%	€ 1.318	€ 276.000
€ 80.000	25,3%	€ 1.685	€ 353.000
€ 90.000	25,3%	€ 1.895	€ 397.000
€ 100.000	26,7%	€ 2.225	€ 466.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, looptijd 30 jaar, zonder verplichtingen

Van leenbedrag naar maandlast

De tweede som draait de eerste om. Deel je leenbedrag door dezelfde annuïteitenfactor en je hebt de bruto maandlast. Bij 250.000 euro en 4 procent rente is dat 250.000 gedeeld door 209,46, oftewel 1.194 euro per maand, dertig jaar lang gelijk zolang de rente vaststaat.

De vorm van de lening verschuift het beeld flink. Een annuïteitenhypotheek houdt de last gelijk en verschuift alleen de verhouding tussen rente en aflossing. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, dus je begint hoog en eindigt laag, en je betaalt over de hele looptijd minder rente. Een aflossingsvrije hypotheek kost alleen rente en laat de schuld staan.

De rentestand doet meer met je maandlast dan de meeste mensen verwachten. Dezelfde 250.000 euro kost 1.054 euro per maand bij 3 procent en 1.342 euro bij 5 procent, bijna 300 euro verschil op precies dezelfde lening. Zet de vormen en rentestanden naast elkaar met de rekenhulp voor maandlasten voordat je een vorm kiest.

Hypotheekvorm	Eerste maand	Laatste maand	Totaal betaald in 30 jaar	Schuld na 30 jaar
Annuïteiten	€ 1.194	€ 1.194	€ 429.674	€ 0
Lineair	€ 1.528	€ 697	€ 400.417	€ 0
Aflossingsvrij	€ 833	€ 833	€ 300.000 aan rente	€ 250.000

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 250.000 euro, 4 procent rente en 30 jaar, augustus 2026

Van bruto naar netto: de renteaftrek en het eigenwoningforfait

De uitkomst van de tweede som is bruto. Wat je werkelijk kwijt bent, hangt af van de hypotheekrenteaftrek en van het eigenwoningforfait, de bijtelling voor je eigen huis, en die twee reken je tegen elkaar weg.

Hypotheekrente is aftrekbaar zolang je de lening annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar. In 2026 gaat die aftrek tegen maximaal 37,56 procent, ongeacht in welke schijf je inkomen valt. Het forfait bedraagt in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde tot 1.350.000 euro; daarboven geldt 4.725 euro plus 2,35 procent over het meerdere.

De som loopt zo: betaalde rente min het eigenwoningforfait, en over dat saldo krijg je 37,56 procent terug. Bij 8.000 euro rente en een forfait van 875 euro is dat (8.000 - 875) × 37,56 procent = 2.676 euro per jaar, ongeveer 223 euro per maand. Alleen het rentedeel telt mee en niet de aflossing, dus bij een annuïteitenhypotheek krimpt je voordeel elk jaar terwijl je bruto maandlast gelijk blijft. Hoe dat verloop over dertig jaar uitpakt, rekent de gids over het berekenen van je hypotheeklasten voor.

Het eigen geld: kosten koper en het bedrag boven de taxatiewaarde

Je hypotheek mag in 2026 maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning zijn. Gaat het meerdere naar energiebesparende voorzieningen zoals isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp, dan mag je tot 106 procent lenen. Alles wat je daarboven nodig hebt, komt uit eigen geld.

Dat begint bij de kosten koper. Die financier je niet mee, want ze verhogen de waarde van het huis niet. Bij een woning van 350.000 euro loopt de optelsom in 2026 op tot ongeveer 16.800 euro voor een doorstromer, en tot ongeveer 9.800 euro voor een koper onder de 35 die de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gebruikt.

Daarnaast telt wat je boven de taxatiewaarde biedt. Bied je 365.000 euro op een huis dat op 350.000 euro wordt getaxeerd, dan legt de geldverstrekker de grens bij 350.000 euro en betaal je die 15.000 euro zelf.

Verkoop je zelf een woning, dan is je overwaarde het eigen geld waarmee je dit dekt; hoeveel er in je huis zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp. Ligt de aankoop vóór de verkoop, dan overbrug je het gat tijdelijk met een overbruggingshypotheek, waarvan de last in de tussenperiode bovenop je nieuwe maandlast komt.

Post	Doorstromer bij € 350.000	Starter onder 35 bij € 350.000	Aftrekbaar?
Overdrachtsbelasting (2% of vrijstelling tot € 555.000)	€ 7.000	€ 0	Nee
Notaris leveringsakte	€ 700	€ 700	Nee
Notaris hypotheekakte	€ 600	€ 600	Ja, financieringskosten
Kadaster, beide aktes	€ 207	€ 207	Deels, alleen de hypotheekakte
Taxatie	€ 500	€ 500	Ja, financieringskosten
Hypotheekadvies en bemiddeling	€ 2.500	€ 2.500	Ja, financieringskosten
Bouwkundige keuring	€ 350	€ 350	Nee
Aankoopmakelaar (1%)	€ 3.500	€ 3.500	Nee
NHG-borgtochtprovisie (0,4%)	€ 1.400	€ 1.400	Ja, financieringskosten
Totaal	€ 16.757	€ 9.757	Circa € 1.917 terug via de aangifte

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je uitkomst omlaag of omhoog duwt

Twee berekeningen met hetzelfde inkomen kunnen tienduizenden euro's uit elkaar liggen. Dat verschil zit in de posten die de normtabel zelf niet ziet.

Elke lopende verplichting gaat van je maandruimte af vóórdat je met de annuïteitenfactor vermenigvuldigt, en dat is precies waarom een kleine maandlast zo hard doorwerkt. Een persoonlijke lening telt met ongeveer 2 procent van de restschuld per maand, private lease met de volle maandtermijn, alimentatie voor een ex-partner volledig. Een studieschuld staat niet bij het BKR maar telt wel mee, met 0,35 procent van de oorspronkelijke schuld per maand onder het leenstelsel en 0,65 procent onder het oude stelsel.

Aan de andere kant staan de verhogers. Het energielabel van de woning geeft in 2026 extra ruimte bovenop de inkomensnorm, oplopend van 5.000 euro bij label C of D tot 25.000 euro bij het zuinigste label. Het inkomen van een partner telt volledig mee en tilt je bovendien vaak in een hogere quoteklasse; wat dat concreet oplevert, staat in de gids over wat je kunt lenen voor een hypotheek.

De rente werkt twee kanten op tegelijk. Een hogere rente verkleint het bedrag dat één euro maandlast draagt, maar de normtabel geeft bij een hogere rente ook een iets ruimere woonquote. In de buurt van 4 procent houden die twee effecten elkaar grotendeels in evenwicht.

Hypotheekrente	Woonquote 2026	Maximale bruto maandlast	Maximale hypotheek
3,5%	21,6%	€ 900	€ 200.000
4,0%	22,6%	€ 942	€ 197.000
4,5%	23,6%	€ 983	€ 194.000

Gecontroleerd op bij een toetsinkomen van 50.000 euro, normen 2026

Waarom de geldverstrekker op een ander bedrag uitkomt dan jij

Een zelfgemaakte berekening is een indicatie, geen aanbod. Geldverstrekkers wijken op een paar vaste punten af van de kale normsom.

Ze rekenen met hun eigen toetsrente. Zet je de rente korter dan tien jaar vast, dan toetsen ze niet op je contractrente maar op een hogere toetsrente, en daalt je maximum. Een tijdelijk contract, ondernemersinkomen en een naderende pensioendatum weegt elke geldverstrekker daarnaast op zijn eigen manier, binnen dezelfde wettelijke normen.

Ook de acceptatie kan het bedrag drukken. Een BKR-registratie met een achterstandscodering, erfpacht met een korte resterende looptijd of een pand met een bedrijfsruimte erin verandert de uitkomst, terwijl geen enkele rekenhulp daarnaar vraagt.

De volgorde helpt om te weten wat je in handen hebt. Een rekenhulp geeft een getal in twee minuten, een adviseur maakt een berekening op maat met een echte rente en echte stukken, en pas een bindend aanbod van de geldverstrekker is hard. Voor een bod op een huis is die middelste vorm meestal genoeg; de route naar een echt aanbod loopt via de stappen in de gids over een hypotheek afsluiten, en wat een keten met zijn eigen rekenmodule anders doet lees je bij berekenen via de hypotheker.

Een berekening veroudert bovendien snel. De normen wijzigen per 1 januari, de rente beweegt per week en je eigen inkomen verandert bij elke salarisverhoging. Maak de som opnieuw zodra je serieus gaat bieden.

Zo maak je de berekening in zeven stappen

Met een rekenmachine en je jaaropgave ben je hier een half uur mee bezig.

1. Zet je toetsinkomen op papier

   Tel je bruto jaarsalaris, vakantiegeld en een vaste dertiende maand bij elkaar op, en doe hetzelfde voor je partner. Dat totaal is het bedrag waarmee de normtabel werkt, niet het nettobedrag dat maandelijks op je rekening staat.

2. Zoek je woonquote op in de normtabel

   Kies de rij bij jouw toetsinkomen en de kolom bij de rente die je wilt vastzetten. Bij een inkomen van 30.000 tot 70.000 euro en 4 procent rente is de quote in 2026 22,6 procent. Vermenigvuldig je inkomen daarmee en deel door twaalf: dat is je maandruimte.

3. Haal je verplichtingen van die maandruimte af

   Trek de maandlast van leningen, private lease, alimentatie en je studieschuld eraf. Doe dit vóór de vermenigvuldiging in de volgende stap, anders overschat je het effect niet maar onderschat je het juist.

4. Vermenigvuldig met de annuïteitenfactor

   Bereken (1 - (1 + i) tot de macht -360) gedeeld door i, met i de maandrente. Bij 4 procent is dat 209,46. Maandruimte maal die factor geeft je maximale hypotheek; tel er de extra ruimte van het energielabel bij op als je die woning koopt.

5. Draai de som om naar je maandlast

   Deel het bedrag dat je echt wilt lenen door dezelfde factor. Dat is je bruto maandlast bij een annuïteitenhypotheek. Wil je vormen vergelijken, dan zet de maandlasten-rekenhulp annuïtair, lineair en aflossingsvrij naast elkaar.

6. Reken de netto last uit

   Neem de rente van het eerste jaar, trek het eigenwoningforfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde eraf en vermenigvuldig het saldo met 37,56 procent, het maximale aftrektarief in 2026. Deel door twaalf en haal dat van je bruto maandlast af.

7. Tel het eigen geld erbij op

   Reken de kosten koper uit voor de prijsklasse waarin je zoekt en tel er het bedrag bij dat je eventueel boven de taxatiewaarde biedt. Dit bedrag staat los van je hypotheek en moet op je rekening staan voordat je bij de notaris tekent.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Loop dit na voordat je op je uitkomst vertrouwt

• Je toetsinkomen bevat vakantiegeld en een vaste dertiende maand
• Alle leningen, leases en openstaande creditcardlimieten staan in de som
• De studieschuld is meegerekend, ook al staat hij niet bij het BKR
• Je rekent met de rente van de rentevaste periode die je echt wilt
• Het energielabel van de woning die je op het oog hebt is bekend
• De kosten koper staan apart gereserveerd als eigen geld
• Je weet wat je netto overhoudt na renteaftrek en eigenwoningforfait
• De berekening is niet ouder dan een paar maanden

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met je nettosalaris in plaats van je toetsinkomen

De normtabel werkt met bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld. Wie zijn nettomaandsalaris maal twaalf invult, komt al snel dertig procent te laag uit en zoekt maandenlang in de verkeerde prijsklasse.

De kosten koper uit de berekening laten

Kosten koper financier je niet mee. Bij een woning van 350.000 euro gaat het in 2026 om ongeveer 16.800 euro voor een doorstromer. Wie dat pas na het tekenen van de koopakte ontdekt, moet alsnog aan geld zien te komen of van de koop af.

De bruto maandlast lezen alsof hij netto is

Rekenhulpen tonen bruto maandlasten. De renteaftrek scheelt in het eerste jaar al gauw twee tot drie honderd euro per maand, maar dat voordeel krimpt bij een annuïteitenhypotheek elk jaar mee met het rentedeel. Reken dus niet met het eerste jaar als vast gegeven.

Een leaseauto of ongebruikte creditcardlimiet vergeten

Deze posten gaan van je maandruimte af voordat je vermenigvuldigt, dus ze werken vermenigvuldigd door in je maximum. Een lease van 275 euro per maand kost bij 4 procent rente ruim 57.000 euro leenruimte, en een creditcardlimiet telt mee zolang de ruimte openstaat.

Rekenen met de laagste rente die je ergens ziet

De laagste tarieven horen bij een korte rentevaste periode of bij een lage verhouding tussen lening en woningwaarde. Bij een korte periode toetst de geldverstrekker bovendien op een hogere toetsrente, waardoor je maximum daalt terwijl je maandlast in je eigen som juist te laag stond.

Het maximum als doel nemen

De normen geven een grens, geen advies. Ze houden geen rekening met kinderopvang, een auto die vervangen moet worden of een inkomen dat halveert bij arbeidsongeschiktheid. Reken naast je maximum ook door wat je overhoudt bij een last die honderd euro lager ligt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Zelf rekenen brengt je tot een betrouwbare bandbreedte, en voor het oriënteren op woningen is dat genoeg. Een hypotheekadviseur wordt interessant zodra je situatie afwijkt van de standaard: een tijdelijk contract, inkomen uit onderneming, een naderende pensioendatum, een erfpachtwoning, een studieschuld naast andere verplichtingen of een combinatie van leningdelen waarin ook een familiehypotheek meedraait. Advies en bemiddeling kosten in 2026 gemiddeld rond 2.500 euro, en die kosten zijn aftrekbaar als financieringskosten. De adviseur kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en weet welke aanbieder jouw inkomen het gunstigst meetelt, wat vaak meer scheelt dan het verschil in advieskosten. Wil je eerst zelf verder kijken, dan geeft het overzicht op de hub over hypotheken de route van berekening naar aanvraag, en de rekenhulp voor je maximale hypotheek een eerste bedrag om mee te beginnen. Wat hier staat is algemene informatie en geen persoonlijk advies.