Maximale hypotheek: hoeveel kun je in 2026 lenen?

De twee toetsen die je maximum bepalen

Je maximale hypotheek is de uitkomst van twee berekeningen, en de laagste van de twee wint. De eerste is de inkomenstoets: de financieringslastnormen bepalen welk deel van je bruto jaarinkomen naar woonlasten mag gaan. De tweede is de waarde van het huis, want je mag in 2026 niet meer lenen dan 100 procent van de marktwaarde. Hoe die twee samen tot één bedrag komen, staat stap voor stap bij hypotheek berekenen.

De inkomenstoets werkt met een woonquote: een percentage van je bruto jaarinkomen dat aan hypotheeklasten mag opgaan. Dat percentage stijgt met je inkomen en met de rentestand, en het Nibud stelt het elk jaar opnieuw vast. De regeling waarin het terechtkomt heet de Regeling hypothecair krediet, en die geldt voor alle geldverstrekkers in Nederland gelijk.

De tweede grens heet loan-to-value. Meer lenen dan de woning waard is mag niet, met één uitzondering: voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106 procent van de waarde gaan, waarbij het meerdere in een bouwdepot komt. De kosten koper vallen buiten beide toetsen, dus die betaal je altijd uit eigen geld. Wil je snel weten waar je uitkomt, reken je situatie dan door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek.

Hoeveel je maximaal kunt lenen bij jouw inkomen

De tabel hieronder laat zien waar de inkomenstoets in 2026 op uitkomt bij een rente van 4 procent, dertig jaar annuïtair, zonder andere leningen en zonder extra ruimte voor het energielabel. Het bedrag groeit sneller dan het inkomen, want de woonquote loopt op naarmate je meer verdient. Tussen 50.000 en 60.000 euro inkomen zit 40.000 euro verschil in leenruimte; tussen 90.000 en 110.000 euro is dat 116.000 euro.

Bij een gezamenlijke aanvraag tel je de twee bruto jaarinkomens gewoon bij elkaar op. Het tweede inkomen telt in 2026 volledig mee, wat betekent dat een huishouden met tweemaal 40.000 euro precies zo wordt beoordeeld als een huishouden met één inkomen van 80.000 euro. Wat er wel of niet onder je toetsinkomen valt, is uitgewerkt bij wat je kunt lenen voor een hypotheek.

Reken met je vaste bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld en een structurele dertiende maand. Overwerk, bonussen en provisie tellen alleen mee als de werkgever ze schriftelijk als bestendig bevestigt, meestal op basis van een gemiddelde over drie jaar. Een tijdelijk contract zonder intentieverklaring werkt met datzelfde driejaarsgemiddelde.

euro maximale hypotheek bron: Financieringslastnormen 2026 (Nibud, Regeling hypothecair krediet) augustus 2026

Bruto jaarinkomen	Woonquote 2026	Maximale hypotheek	Bruto maandlast
€ 30.000	20,1%	€ 105.000	€ 501
€ 40.000	22,6%	€ 158.000	€ 754
€ 50.000	22,6%	€ 197.000	€ 941
€ 60.000	22,6%	€ 237.000	€ 1.131
€ 75.000	25,3%	€ 331.000	€ 1.580
€ 90.000	25,3%	€ 397.000	€ 1.895
€ 110.000	26,7%	€ 513.000	€ 2.449

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, bij 4 procent rente en 30 jaar annuïtair

De woonquote en het effect van de rente

De woonquote is de motor onder de hele berekening. Bij een inkomen tot 30.000 euro mag ongeveer een vijfde van je bruto inkomen naar woonlasten, tussen 30.000 en 70.000 euro is dat rond de 22 procent, en boven de 90.000 euro loopt het op naar bijna 27 procent. De gedachte erachter is dat wie meer verdient, na de vaste lasten meer overhoudt en dus een groter deel aan wonen kan besteden.

De rente werkt twee kanten op, en dat verwart mensen. Bij een hogere rente hoort een hogere woonquote, omdat er in de norm rekening mee wordt gehouden dat een deel van de rente aftrekbaar is. Toch daalt je maximale hypotheek als de rente stijgt, want dezelfde maandruimte koopt bij een hogere rente een kleinere lening. In de tabel zie je dat bij een inkomen van 60.000 euro: de maandruimte stijgt van 1.079 naar 1.181 euro, terwijl het leenbedrag met bijna 50.000 euro daalt.

Vanaf 2026 worden de financieringslastpercentages afgerond op 0,1 procent in plaats van 0,5 procent. Daardoor verschuift je maximum niet meer met een schok zodra je inkomen of de rentestand net een grens passeert. Welke rente je aanvraag ingaat, hangt af van de rentevaste periode die je kiest; hoe die keuze uitpakt lees je bij de hypotheekrente.

Rente	Woonquote 2026	Maandruimte	Maximale hypotheek
3,0%	21,6%	€ 1.080	€ 256.000
3,5%	21,6%	€ 1.080	€ 241.000
4,0%	22,6%	€ 1.130	€ 237.000
4,5%	23,6%	€ 1.180	€ 233.000
5,0%	23,6%	€ 1.180	€ 220.000
5,5%	23,6%	€ 1.180	€ 208.000

Gecontroleerd op bij een bruto jaarinkomen van 60.000 euro, financieringslastnormen 2026

Wat je maximum omhoog haalt

Bovenop de uitkomst van de inkomenstoets bestaan drie verhogingen. De eerste hangt aan het energielabel van de woning die je koopt: hoe zuiniger het huis, hoe lager de energierekening, en dat vertaalt de norm in extra leenruimte. De bedragen voor 2026 staan in de tabel. Koop je een huis met label E, F of G, dan krijg je geen extra ruimte voor de aankoop, maar wel tot 20.000 euro extra als je dat geld aan energiebesparende maatregelen besteedt.

De tweede verhoging geldt voor alleenstaanden: zij mogen in 2026 17.000 euro extra lenen. De regeling bestaat omdat een eenpersoonshuishouden minder vaste lasten heeft dan twee mensen met hetzelfde gezamenlijke inkomen. Bij de laagste inkomens vervalt het extra bedrag, omdat er dan geen ruimte in het budget zit om het te dragen.

De derde zit in het onderpand. Verkoop je een woning met overwaarde, dan hoeft dat eigen geld niet door de inkomenstoets, want het is geen lening. Overwaarde verhoogt je maximale hypotheek dus niet, maar wel je maximale koopsom, en dat scheelt in de praktijk vaak meer. Hoeveel er in jouw huidige woning zit, zie je met de overwaarde-rekenhulp.

Energielabel van de woning	Extra leenruimte 2026
G, F of E	Geen extra ruimte voor de aankoop, wel tot € 20.000 voor energiebesparende maatregelen
D of C	€ 5.000
B of A	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000
A+++	€ 25.000
A++++	€ 30.000, en € 40.000 met een energieprestatiegarantie van minstens tien jaar

Gecontroleerd op Regeling hypothecair krediet 2026

Wat je maximum omlaag haalt

Elke vaste maandverplichting gaat rechtstreeks van je maandruimte af, en omdat die ruimte via de annuïteitenformule wordt omgerekend naar een leenbedrag, is het effect groot. Bij 4 procent rente en dertig jaar kost elke honderd euro aan verplichtingen ongeveer 21.000 euro leenruimte. Een doorlopend krediet dat je nooit gebruikt telt gewoon mee, want de geldverstrekker rekent met de kredietlimiet, niet met het openstaande saldo.

Een studieschuld bij DUO wordt sinds 2024 op de werkelijke maandtermijn beoordeeld in plaats van op de oorspronkelijke schuld. Dat pakt gunstig uit voor wie onder het leenstelsel viel, want die aflossingstermijnen lopen over 35 jaar en zijn dus laag. Vermeld je studieschuld altijd: DUO staat niet in het BKR, maar liegen over een schuld is fraude en kost je de hypotheek.

Ook je gezinssituatie speelt mee. Partneralimentatie gaat van je toetsinkomen af, een erfpachtcanon telt mee als vaste woonlast, en een restschuld van een vorige woning drukt de ruimte net als een krediet. Wil je zien wat er per verplichting verdwijnt, kijk dan bij je maximale hypotheek en de posten die erop drukken.

Verplichting	Hoe de geldverstrekker ermee rekent	Effect op je maximum bij 4 procent rente
Doorlopend krediet of persoonlijke lening	2 procent van de kredietlimiet per maand	Een limiet van € 10.000 kost ongeveer € 42.000
Studieschuld bij DUO	De werkelijke maandelijkse aflossing	€ 100 per maand kost ongeveer € 21.000
Private lease van een auto	De volledige maandtermijn	€ 300 per maand kost ongeveer € 63.000
Partneralimentatie	Gaat van het bruto toetsinkomen af	€ 500 per maand kost ongeveer € 24.000
Erfpachtcanon	Telt mee als vaste woonlast naast de hypotheek	€ 150 per maand kost ongeveer € 31.000
Restschuld van een vorige woning	Als lening, met de afgesproken maandtermijn	Gelijk aan een krediet met dezelfde maandlast

Gecontroleerd op augustus 2026, bij 30 jaar annuïtair

Van maximale hypotheek naar de koopsom die je kunt betalen

Wat je maximaal kunt lenen is niet wat je maximaal kunt bieden. Omdat de lening op 100 procent van de woningwaarde is begrensd, is je hypotheekmaximum tegelijk je koopsommaximum, en komt alles wat er verder bij het kopen komt kijken uit eigen geld. De kosten koper bestaan uit de overdrachtsbelasting, de notaris voor de leverings- en de hypotheekakte, het Kadaster, de taxatie en de advieskosten.

De overdrachtsbelasting is de grootste post. Voor je eigen woning is het tarief 2 procent in 2026; ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst met de startersvrijstelling en blijft de koopsom onder 555.000 euro, dan betaal je 0 procent. Reken daarnaast op ongeveer 700 euro notaris voor de levering, 600 euro voor de hypotheekakte, tweemaal 103,50 euro Kadaster, 500 euro taxatie en 2.500 euro advieskosten (marktgemiddelden, 2026).

Blijft je lening onder de NHG-kostengrens van 470.000 euro in 2026, dan kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie tegen 0,4 procent borgtochtprovisie. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan ligt de grens in 2026 op 498.200 euro. Of een concreet huis binnen je bereik valt, reken je door bij de vraag of je dit huis kunt kopen.

Maximaal lenen is iets anders dan verstandig lenen

De norm zegt wat mag, niet wat past. Wie tot de laatste euro leent, houdt bij dezelfde rente en dezelfde looptijd geen ruimte over voor een kapotte cv-ketel, een derde kind of een jaar minder werken. De financieringslastnorm rekent bovendien met een gemiddeld huishouden: heb je hoge kinderopvangkosten, een dure zorgpolis of een auto die je echt nodig hebt, dan is je werkelijke ruimte kleiner dan de tabel suggereert.

Zet je maandlast daarom naast je eigen begroting voordat je een bod doet. Reken met de netto last, dus na hypotheekrenteaftrek en na aftrek van het eigenwoningforfait, en tel de gemeentelijke heffingen, de opstalverzekering en het onderhoud erbij. Wat een lening van een bepaalde omvang per maand kost, zie je met de maandlasten-rekenhulp, en de opbouw van die post staat bij hypotheeklasten berekenen.

De hypotheekvorm verandert je maximum niet, maar wel je risico. De norm rekent altijd met een annuïteitenhypotheek over dertig jaar, ook als je een deel aflossingsvrij afsluit. Je maandlast wordt met een aflossingsvrij deel lager, je maximale hypotheek niet hoger, en de schuld blijft aan het einde staan.

Bijzondere situaties: zzp, pensioen en hulp van familie

Als ondernemer gelden dezelfde normen, alleen is je toetsinkomen lastiger vast te stellen. De meeste geldverstrekkers rekenen met het gemiddelde resultaat over drie jaar, waarbij het laatste jaar niet hoger mag zijn dan het gemiddelde. Bestaat je onderneming korter dan drie jaar, dan werk je met een inkomensverklaring van een erkende rekenexpert; die kost een paar honderd euro en wordt door vrijwel elke verstrekker geaccepteerd.

Nader je de AOW-leeftijd, dan wordt binnen tien jaar voor die datum getoetst op je verwachte pensioeninkomen. Dat ligt bijna altijd lager dan je salaris, dus je maximum daalt terwijl je nog gewoon werkt. Wie op zijn 55e nog wil verhuizen of verbouwen, doet er goed aan dat te weten voordat het plan rondkomt.

Familie kan het verschil maken op twee manieren. Een schenking telt als eigen geld en verhoogt je koopsom zonder je leenruimte te raken, mits er geen terugbetalingsplicht aan hangt. Een familiehypotheek is juist een lening en drukt je ruimte bij de bank, maar kan als geheel voordeliger uitpakken. Verhuis je naar een nieuwe woning voordat de oude verkocht is, dan overbrugt een overbruggingshypotheek het gat tot de overdracht.

Zo bereken je je eigen maximum

Van bruto jaarinkomen naar een bedrag waarmee je een bod kunt doen, in zes stappen.

1. Zet je toetsinkomen op papier

   Neem je vaste bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld en een structurele dertiende maand, en tel het inkomen van je partner er volledig bij op. Overwerk en bonussen tellen alleen mee met een schriftelijke bevestiging van je werkgever.

2. Inventariseer je verplichtingen

   Vraag je BKR-overzicht gratis op en noteer alle kredietlimieten, private lease, alimentatie en je DUO-maandtermijn. Dit is het lijstje dat je maandruimte verkleint, en de geldverstrekker vindt het toch.

3. Reken je maximum uit

   Vul inkomen, verplichtingen, rente en energielabel in bij de rekenhulp voor je maximale hypotheek. Neem een rente die past bij de rentevaste periode die je overweegt, want die keuze verschuift de uitkomst.

4. Corrigeer voor je eigen situatie

   Tel er 17.000 euro bij als je alleenstaand bent in 2026, en houd rekening met een lager maximum als je binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereikt. De uitkomst van een rekenhulp is een norm, geen persoonlijke toets.

5. Reken terug naar een koopsom

   Trek van je beschikbare eigen geld eerst de kosten koper af en tel wat overblijft bij je maximale hypotheek op. Dat bedrag is je bovengrens bij een bezichtiging, zoals uitgewerkt bij het berekenen van je hypotheek.

6. Laat het bevestigen voordat je biedt

   Vraag een adviseur of geldverstrekker om een indicatieve berekening op basis van je documenten. Die is meestal drie maanden houdbaar en geeft je bij een bod zekerheid over het financieringsvoorbehoud.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je je maximum vastzet

• Ken je je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld en vaste toeslagen
• Heb je je BKR-overzicht opgevraagd en alle kredietlimieten genoteerd
• Weet je welk energielabel de woning heeft die je op het oog hebt
• Heb je gerekend met een rente die past bij je rentevaste periode
• Heb je de kosten koper apart gereserveerd, buiten de hypotheek om
• Past de maandlast bij je eigen begroting en niet alleen bij de norm
• Weet je of je binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereikt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Het maximum aanzien voor een budget

De norm rekent met een gemiddeld huishouden zonder kinderopvang, zonder dure hobby's en zonder tegenslag. Wie tot de laatste euro leent, merkt dat pas bij de eerste onverwachte rekening. Zet de maandlast naast je eigen uitgavenpatroon voordat je een bod doet.

De kosten koper vergeten te reserveren

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, dus overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies komen uit eigen geld. Bij een huis van 300.000 euro loopt dat al snel op tot ruim 10.000 euro. Wie dat pas bij de notaris ontdekt, kan de koop niet afronden.

Een ongebruikt krediet laten openstaan

De geldverstrekker rekent met de limiet, niet met het saldo. Een creditcard met 5.000 euro ruimte of een oud doorlopend krediet kost tienduizenden euro's leenruimte, ook als er nul euro op staat. Opzeggen en laten uitschrijven is de enige oplossing.

Rekenen met een rente die je niet krijgt

Online rekenhulpen staan vaak op een lage standaardrente. Vul de rente in die hoort bij de rentevaste periode die je echt wilt, inclusief de opslag die hoort bij je verhouding tussen lening en woningwaarde. Anderhalf procent verschil scheelt bij 60.000 euro inkomen bijna 50.000 euro leenbedrag.

Denken dat een berekening lang geldig blijft

De normen wijzigen per 1 januari en de rente beweegt dagelijks. Een berekening van een halfjaar oud kan tienduizenden euro's naast de werkelijkheid zitten. Vraag vlak voor je zoektocht een verse indicatie, meestal drie maanden houdbaar.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud op basis van een schatting

Een bod zonder voorbehoud is bindend, ook als de bank je bedrag uiteindelijk niet financiert. De boete is standaard tien procent van de koopsom. Bied alleen zonder voorbehoud als een geldverstrekker je bedrag op basis van je documenten heeft bevestigd.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een rechttoe rechtaan situatie, twee vaste dienstverbanden en geen bijzonderheden, kom je met een rekenhulp en een indicatieve berekening van een geldverstrekker een heel eind. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten van gemiddeld 2.500 euro (2026) terug zodra er iets afwijkends speelt: een eigen zaak, een tijdelijk contract, alimentatie, erfpacht, een restschuld of een pensioendatum binnen tien jaar. De adviseur kent de acceptatieregels per verstrekker en weet welke partij jouw inkomen het gunstigst beoordeelt, en dat verschil loopt makkelijk in de tienduizenden euro's. Bij een eigen onderneming heb je daarnaast een erkende rekenexpert nodig voor de inkomensverklaring, wat een paar honderd euro kost. Voor de fiscale kant van een familielening of een schenking is een notaris of fiscalist het juiste adres. Voorbereiden kun je zelf: reken je situatie door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, vraag je BKR-overzicht op en zet de uitkomst naast wat je maandelijks werkelijk kwijt kunt, bijvoorbeeld via de berekening van je hypotheeklasten. Wie met dat huiswerk bij een adviseur binnenkomt, praat over keuzes in plaats van over invulwerk.