Kan ik dit huis kopen? Zo reken je het in drie sommen na

De drie sommen achter dit huis

Je hebt een woning gezien en wilt weten of hij haalbaar is. Die vraag valt uiteen in drie losse sommen, en pas als alle drie kloppen kun je dit huis kopen. De eerste som is je leenruimte: wat mag je volgens de financieringslastnormen van 2026 op jouw inkomen lenen. De tweede is je eigen geld: de kosten koper en het bedrag boven de taxatiewaarde komen uit je spaarrekening. De derde is je budget: past de maandlast met energie, gemeentelijke belastingen en onderhoud erbij nog in je maand.

De volgorde is niet vrijblijvend. Wie alleen naar de maandlast kijkt, loopt vast op het leenmaximum; wie alleen naar het leenmaximum kijkt, komt op de dag van de akte 20.000 euro tekort. De achtergrond bij elk van de drie sommen staat op de pagina over hypotheek berekenen, waar ook de rekenhulpen bij elkaar staan.

Er zit één harde grens in het hele verhaal: je mag maximaal 100 procent van de door een taxateur vastgestelde marktwaarde lenen. Niet van de vraagprijs, niet van je bod, maar van de taxatiewaarde. Alles daarboven, inclusief de volledige kosten koper, breng je zelf mee.

Wat je met jouw inkomen aan dit huis mag uitgeven

De eerste som begint bij je toetsinkomen: je bruto jaarsalaris met vakantiegeld en vaste toeslagen, opgeteld bij dat van je partner. Bij dat inkomen hoort een woonquote, het percentage van je inkomen dat volgens de normen van 2026 naar woonlasten mag. Die maandruimte reken je met de annuïteitenfactor om naar een leenbedrag: bij 4 procent rente en dertig jaar levert elke euro maandruimte ongeveer 209 euro hypotheek op. Hoe die som precies verloopt lees je bij wat je kunt lenen voor een hypotheek.

De tabel hieronder laat zien voor hoeveel je een huis kunt kopen bij een aantal inkomens, gerekend met 4 procent rente en zonder andere leningen. De uitkomst is het bedrag dat je aan de koopsom kunt besteden, want de kosten koper vallen erbuiten. Vul je eigen inkomen en rente in met de rekenhulp voor je maximale hypotheek; die gebruikt dezelfde normtabel van 2026.

Twee dingen verschuiven de uitkomst nog. Een woning met een goed energielabel geeft extra leenruimte, en voor alleenstaanden kent de normtabel in 2026 een verhoging van 17.000 euro die de rekenhulp buiten beschouwing laat. Andere leningen werken de andere kant op en gaan er vooraf af.

maximale hypotheek in euro's bron: Financieringslastnormen 2026 (Nibud, Regeling hypothecair krediet) augustus 2026

Bruto jaarinkomen samen	Woonquote 2026	Maandruimte	Maximale hypotheek bij 4% rente	Bruto maandlast
€ 35.000	22,6%	€ 659	€ 138.000	€ 659
€ 45.000	22,6%	€ 848	€ 178.000	€ 848
€ 55.000	22,6%	€ 1.036	€ 217.000	€ 1.036
€ 70.000	22,6%	€ 1.318	€ 276.000	€ 1.318
€ 85.000	25,3%	€ 1.792	€ 375.000	€ 1.792
€ 100.000	26,7%	€ 2.225	€ 466.000	€ 2.225

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, dertig jaar annuïtair, energielabel E of lager, geen andere leningen

Het eigen geld dat je naast de hypotheek nodig hebt

De kosten koper mag je niet meefinancieren, want de hypotheek stopt bij 100 procent van de taxatiewaarde. Dat geld moet dus op je rekening staan voordat je naar de notaris gaat. Bij een starter van 18 tot 35 jaar die de woning zelf gaat bewonen en een koopsom onder 555.000 euro betaalt, valt de overdrachtsbelasting in 2026 weg door de startersvrijstelling. Wat je bij je eerste huis verder nog nodig hebt, is vrij overzichtelijk.

De vaste posten zijn de leveringsakte en de hypotheekakte bij de notaris, de twee inschrijvingen bij het Kadaster, de taxatie, het hypotheekadvies en een bouwtechnische keuring. Samen komt dat in 2026 uit op ongeveer 4.900 euro. Notaristarieven verschillen sterk per kantoor, dus vergelijk offertes; wat een akte gemiddeld kost staat bij de notariskosten bij een huis kopen.

Ben je geen starter of ligt de koopsom boven 555.000 euro, dan komt er 2 procent overdrachtsbelasting bij. Bij een woning van 400.000 euro is dat 8.000 euro extra. Kies je voor Nationale Hypotheek Garantie, wat kan tot een koopsom binnen de NHG-grens van 470.000 euro in 2026, dan betaal je eenmalig 0,4 procent borgtochtprovisie over de hypotheek. Een aankoopmakelaar rekent doorgaans rond 1 procent van de koopsom.

Koopsom	Kosten koper met startersvrijstelling	Kosten koper met 2% overdrachtsbelasting	Aankoopmakelaar bij 1%
€ 250.000	€ 4.900	€ 9.900	€ 2.500
€ 300.000	€ 4.900	€ 10.900	€ 3.000
€ 350.000	€ 4.900	€ 11.900	€ 3.500
€ 400.000	€ 4.900	€ 12.900	€ 4.000
€ 450.000	€ 4.900	€ 13.900	€ 4.500
€ 500.000	€ 4.900	€ 14.900	€ 5.000

Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden voor notaris, taxatie, advies en keuring

Wat er gebeurt als de taxatiewaarde lager is dan je bod

In een krappe markt bied je vaak boven de vraagprijs. De geldverstrekker rekent daarna niet met jouw bod maar met het taxatierapport, en leent maximaal 100 procent van de waarde die de taxateur opschrijft. Komt de taxatie lager uit dan de koopsom, dan is het verschil eigen geld dat je bovenop de kosten koper meebrengt. Wie 15.000 euro boven de taxatiewaarde biedt, heeft dus 15.000 euro extra nodig.

Daarom hoort er een financieringsvoorbehoud in je bod. Dat is een ontbindende voorwaarde die je het recht geeft de koop kosteloos te ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt, meestal binnen vier tot zes weken na het tekenen van de koopovereenkomst. Bieden zonder voorbehoud is toegestaan en gebeurt veel, maar dan ben je bij een tegenvallende taxatie de gebruikelijke boete van 10 procent van de koopsom verschuldigd als je alsnog afhaakt.

Naast het voorbehoud heb je als particuliere koper drie dagen wettelijke bedenktijd na ontvangst van de getekende koopovereenkomst; hoe die termijn precies loopt staat bij de bedenktijd bij het kopen van een huis. Gebruik die dagen om je hypotheekadviseur naar het rapport en de koopsom te laten kijken.

Wat voor huis kan ik kopen: prijs, label en soort woning

Het bedrag is één ding, het soort woning bepaalt de rest. Een appartement brengt een maandelijkse bijdrage aan de vereniging van eigenaren mee, en die telt gewoon mee in je woonlasten. Staat de woning op erfpacht, dan doet de canon hetzelfde en vragen sommige geldverstrekkers om een lager leenbedrag. Bij een woning met achterstallig onderhoud verlaagt de taxateur de waarde of noemt hij een verbeterbedrag, wat je financiering direct raakt.

Het energielabel werkt twee kanten op. Voor de woning zelf geeft een goed label extra leenruimte bovenop de norm: 5.000 euro bij label C of D, 10.000 euro bij A of B, 20.000 euro bij A+ of A++ en 25.000 euro bij A+++ of beter (2026). Voor een slecht label krijg je die verhoging niet, maar mag je wel extra lenen om te verduurzamen: 20.000 euro bij label E, F of G, 15.000 euro bij C of D en 10.000 euro bij A++ tot en met B (2026). Dat tweede bedrag is geoormerkt en gaat naar isolatie, glas of een warmtepomp.

Nieuwbouw speelt een eigen spel. De prijs is vrij op naam, dus je betaalt geen overdrachtsbelasting, maar er komen bouwrente, meerwerk en een bouwdepot bij, en je woont pas over een tot twee jaar in het huis. Wat dat voor je berekening betekent lees je bij nieuwbouw kopen.

Energielabel van de woning	Extra leenruimte bovenop de norm (2026)	Extra te lenen voor verduurzaming (2026)
E, F of G	geen	€ 20.000
C of D	€ 5.000	€ 15.000
A of B	€ 10.000	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000	€ 10.000
A+++ of beter	€ 25.000	geen

Gecontroleerd op augustus 2026

Een huis kopen met een studieschuld

Een studieschuld staat niet bij het BKR geregistreerd, maar geldverstrekkers vragen er wel naar en je bent verplicht hem te melden. De weging gebeurt met een vast percentage van de oorspronkelijke schuld: 0,35 procent per maand bij het leenstelsel met een aflostermijn van vijfendertig jaar, en 0,65 procent per maand bij het oude stelsel met vijftien jaar. Dat bedrag gaat rechtstreeks van je maandruimte af.

Reken het na met een schuld van 30.000 euro uit het leenstelsel: 0,35 procent daarvan is 105 euro per maand. Bij 4 procent rente kost dat ongeveer 22.000 euro leenruimte. Onder het oude stelsel zou dezelfde schuld 195 euro per maand wegen en ruim 40.000 euro leenruimte kosten.

Sinds 2024 mag een geldverstrekker in plaats van het wegingspercentage het werkelijke maandbedrag van DUO gebruiken, mits je dat met een actueel overzicht aantoont. Wie al jaren aflost en een lage restschuld heeft, wint daarmee vaak duizenden euro's terug. Extra aflossen helpt ook, maar minder dan je denkt: elke euro die je aflost levert bij 4 procent rente ongeveer 73 cent extra leenruimte op, terwijl diezelfde euro als eigen geld voor de volle honderd cent meetelt. Zet beide varianten naast elkaar met de berekening van je maximale hypotheek voordat je je spaargeld naar DUO overmaakt.

Openstaande studieschuld	Weging leenstelsel (0,35% per maand)	Leenruimte die dat kost bij 4% rente	Weging oude stelsel (0,65% per maand)	Leenruimte die dat kost bij 4% rente
€ 10.000	€ 35	€ 7.300	€ 65	€ 13.600
€ 20.000	€ 70	€ 14.700	€ 130	€ 27.200
€ 30.000	€ 105	€ 22.000	€ 195	€ 40.800
€ 50.000	€ 175	€ 36.700	€ 325	€ 68.100

Gecontroleerd op augustus 2026, gerekend met een annuïteitenfactor van 209 bij 4 procent rente en dertig jaar

Kan je als zzp'er een huis kopen?

Ja, en de regels zijn de laatste jaren ruimer geworden. De meeste geldverstrekkers rekenen met het gemiddelde bedrijfsresultaat over de laatste drie jaar, waarbij een dalende lijn zwaarder weegt dan een stijgende: gaat je omzet omlaag, dan pakken ze vaak het laatste jaar. Je levert daarvoor je jaarrekeningen en aangiften inkomstenbelasting aan.

Bestaat je onderneming nog geen drie jaar, dan biedt de inkomensverklaring ondernemer uitkomst. Een erkende rekenexpert beoordeelt je cijfers en je vooruitzichten en zet er een toetsinkomen op dat de geldverstrekker overneemt. Veel partijen accepteren die verklaring al na één volledig boekjaar, en met NHG kan het ook. Zo'n verklaring kost meestal enkele honderden euro's.

Wat je verder anders doet dan een werknemer: je houdt rekening met een langere doorlooptijd, want de beoordeling van je cijfers duurt langer dan een salarisstrook lezen. Vraag daarom een ruimer financieringsvoorbehoud, zes weken in plaats van vier. Welke geldverstrekker jouw cijfers het gunstigst weegt scheelt bovendien makkelijk tienduizenden euro's; de verschillen tussen aanbieders staan bij wat voor hypotheek je kunt krijgen.

Past de maandlast ook echt in je budget?

Het derde plafond is je eigen huishoudboekje, en dat is het enige plafond dat niemand voor je bewaakt. De bruto maandlast is nog niet de woonlast. Bij een annuïteitenhypotheek krijg je een deel van de rente terug via de hypotheekrenteaftrek, tegen maximaal 37,56 procent in 2026, verminderd met het eigenwoningforfait van 0,35 procent van de WOZ-waarde. Netto valt de maandlast in de eerste jaren daardoor enkele honderden euro's lager uit.

Daar komt weer een reeks vaste lasten bij die met de woning meekomen: onroerendezaakbelasting, rioolheffing en afvalstoffenheffing van de gemeente, het waterschap, de opstalverzekering, energie en water. Bij een appartement de VvE-bijdrage. Reken ook met een onderhoudsreservering; een gangbare vuistregel is 1 procent van de woningwaarde per jaar, bij een huis van 350.000 euro dus zo'n 290 euro per maand.

Zet die posten onder elkaar en leg het totaal naast je netto inkomen. De rekenhulp voor je maandlasten geeft de hypotheeklast per vorm, en de gids over hypotheeklasten berekenen loopt de bijkomende posten stuk voor stuk langs.

Wat je kunt doen als het net niet past

Kom je een paar tienduizend euro tekort, dan zijn er meer knoppen dan alleen lager bieden. Sommige leveren snel resultaat op, andere kosten maanden. De tabel hieronder zet de gebruikelijke knelpunten naast wat ze werkelijk doen met je ruimte.

Twee routes vragen om extra aandacht. Een negatieve registratie bij het BKR sluit een hypotheek niet automatisch uit, maar beperkt je tot een handvol geldverstrekkers en soms tot een lager bedrag; de voorwaarden staan bij een huis kopen met een negatieve BKR-registratie. Samen kopen met een ouder kan de leenruimte flink vergroten, met fiscale en juridische gevolgen die je vooraf wilt kennen; die staan bij een huis kopen met je ouders voor mantelzorg.

Verkoop je zelf een woning, dan is de overwaarde meestal de grootste knop. Wat er vrijkomt na aflossing van je huidige hypotheek zie je met de rekenhulp voor je overwaarde. Wil je snel weten of je uitgangspunten kloppen voordat je verder rekent, loop dan de hypotheekcheck langs.

Wat er knelt	Wat het met je ruimte doet	Wat eraan te doen is
Koopsom hoger dan je maximale hypotheek	Het verschil betaal je uit eigen geld	Eigen geld inleggen, lager bieden of samen kopen
Taxatiewaarde lager dan de koopsom	Je leent maximaal 100% van de taxatiewaarde	Het verschil zelf betalen of het financieringsvoorbehoud gebruiken
Studieschuld uit het leenstelsel	0,35% van de oorspronkelijke schuld per maand	DUO-overzicht met je werkelijke maandlast overleggen, of aflossen
Private lease	Het volledige maandbedrag gaat van je ruimte af	Contract afkopen of laten aflopen vóór de aanvraag
Doorlopend krediet of creditcardlimiet	2% van de kredietlimiet per maand, ook bij nul saldo	Limiet verlagen of het krediet opheffen en uit het BKR laten halen
Tijdelijk contract zonder intentieverklaring	De geldverstrekker rekent met een lager toetsinkomen	Intentieverklaring van je werkgever of een perspectiefverklaring
Onderneming korter dan drie jaar	Er is nog geen driejaarsgemiddelde	Inkomensverklaring ondernemer laten opstellen
Woning met label E, F of G	Geen extra leenruimte bovenop de norm	Extra lenen voor verduurzaming en de maatregelen meteen uitvoeren

Zo reken je in zes stappen uit of dit huis haalbaar is

Doe dit voordat je gaat bieden, niet erna.

1. Verzamel de echte woonlasten van deze woning

   Noteer naast de vraagprijs de VvE-bijdrage, een eventuele erfpachtcanon, het energielabel, de WOZ-waarde en het geschatte energieverbruik. Die posten staan in de verkoopbrochure of zijn bij de makelaar op te vragen en bepalen mede wat je maandelijks kwijt bent.

2. Bereken je maximale hypotheek met de normen van dit jaar

   Vul je toetsinkomen, de actuele rente, het energielabel en al je lopende verplichtingen in bij de rekenhulp voor je maximale hypotheek. Ronde bedragen zijn genoeg: het gaat erom of je in de buurt van de koopsom komt.

3. Tel je eigen geld op en trek de kosten koper eraf

   Zet je spaargeld, je overwaarde en een eventuele schenking bij elkaar. Haal daar de kosten koper vanaf en houd een buffer van enkele maanden vaste lasten achter de hand. Wat overblijft, kun je bovenop de hypotheek aan de koopsom besteden.

4. Leg maximum en koopsom naast elkaar

   Hypotheekmaximum plus vrij besteedbaar eigen geld is je bovengrens. Ligt die onder de vraagprijs, dan is dit huis alleen haalbaar als de verkoper onder de vraagprijs gaat of als je een van de knoppen uit de tabel hierboven omzet.

5. Vraag een hypotheekgesprek vóór de bezichtiging van je keuze

   Een adviseur of de bank toetst je situatie op punten die geen rekenhulp ziet: je contractvorm, je BKR-registraties en het acceptatiebeleid per geldverstrekker. Een gespreksverslag met een indicatief bedrag maakt je bod bovendien geloofwaardiger.

6. Bied met een financieringsvoorbehoud en een realistische termijn

   Vier tot zes weken is gebruikelijk; als ondernemer neem je de ruimere termijn. Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je drie dagen wettelijke bedenktijd, waarna de taxatie en de definitieve offerte volgen. Loopt de termijn af, vraag dan schriftelijk om verlenging voordat hij verstrijkt.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Loop dit na voordat je op dit huis biedt

• Je maximale hypotheek berekend met de rente die je nu echt krijgt aangeboden
• Alle lopende verplichtingen meegeteld: studieschuld, private lease, creditcardlimiet en doorlopend krediet
• Kosten koper apart gezet en niet meegerekend in je leenbedrag
• Bedacht wat je doet als de taxatiewaarde onder je bod uitkomt
• VvE-bijdrage, erfpachtcanon en gemeentelijke lasten van deze woning opgevraagd
• Onderhoudsreservering en energiekosten in je maandbegroting opgenomen
• Een buffer van minstens drie maanden vaste lasten achter de hand gehouden
• Financieringsvoorbehoud met een haalbare termijn in je bod opgenomen

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de vraagprijs terwijl je erboven gaat bieden

De hypotheek volgt de taxatiewaarde, niet je bod. Wie 20.000 euro boven de vraagprijs biedt en geen ruimte in zijn spaargeld heeft, moet na de taxatie alsnog afhaken, met een boete van 10 procent van de koopsom als het financieringsvoorbehoud is verlopen of niet is opgenomen.

De kosten koper willen meefinancieren

Boven 100 procent van de taxatiewaarde leent geen enkele geldverstrekker, dus de kosten koper komen altijd uit eigen geld. Bij een doorstromer die 400.000 euro betaalt, gaat het om bijna 13.000 euro die op de dag van de akte klaar moet staan.

Rekenen met een rente van een half jaar geleden

De rente bepaalt via de annuïteitenfactor rechtstreeks hoeveel lening bij je maandruimte hoort. Een procentpunt hogere rente verlaagt bij 1.500 euro maandruimte het leenbedrag met ongeveer 35.000 euro, dus vul altijd het percentage in dat je nu daadwerkelijk krijgt aangeboden.

Een private lease of creditcardlimiet vergeten te melden

Een leasecontract van 275 euro per maand kost bij 4 procent rente ongeveer 57.000 euro leenruimte, en een ongebruikte creditcardlimiet van 5.000 euro nog eens ruim 20.000 euro. De geldverstrekker vindt ze in het BKR, dus verzwijgen kost je alleen tijd.

Bieden zonder financieringsvoorbehoud om sterker over te komen

Het maakt je bod aantrekkelijker en je risico maximaal. Komt de financiering niet rond, dan ben je de boete van 10 procent verschuldigd: bij een woning van 350.000 euro is dat 35.000 euro. Doe dit alleen als je de koopsom desnoods uit eigen middelen kunt betalen.

Het maximum aanzien voor een verstandig bedrag

De financieringslastnormen gaan uit van een gemiddeld huishouden zonder bijzondere uitgaven. Wie kinderopvang, een studerend kind of hoge zorgkosten heeft, houdt bij het maximum te weinig over. Reken je eigen begroting door voordat je de bovengrens opzoekt.

De bijkomende woonlasten van deze specifieke woning overslaan

Een VvE-bijdrage van 200 euro, een erfpachtcanon van 150 euro en een energierekening die door label F 100 euro hoger uitvalt, tellen samen op tot 450 euro per maand. Dat is meer dan het verschil tussen twee woningen van 50.000 euro uit elkaar.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een rechttoe rechtaan situatie met twee vaste contracten en geen schulden kom je een heel eind met de rekenhulpen en de gidsen op deze site. Een hypotheekadviseur verdient zijn honorarium, in 2026 meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, terug zodra er iets afwijkends speelt: ondernemersinkomen, een tijdelijk contract, een oude BKR-registratie, een schenking van je ouders, een woning op erfpacht of een bod dat boven de taxatiewaarde dreigt uit te komen. Hij kent per geldverstrekker het acceptatiebeleid, en het verschil tussen de gunstigste en de strengste partij loopt bij een afwijkend inkomen makkelijk in de tienduizenden euro's. Voor de juridische kant van je bod en de koopovereenkomst is de notaris of een aankoopmakelaar het juiste loket; een notaris kijkt op verzoek vooraf mee naar de ontbindende voorwaarden. Wil je eerst zelf verder lezen over de financiering van je aankoop, dan staat dat verzameld onder hypotheek.