Hypotheek berekenen: van je maximale lening tot je netto maandlast

Wat je uitrekent als je een hypotheek berekent

Een hypotheek berekenen is geen enkele som. Je rekent achter elkaar uit hoeveel je mag lenen, wat die lening per maand kost, wat de fiscus daarvan teruggeeft en hoeveel eigen geld je zelf op tafel legt. Welke van die sommen je nodig hebt, hangt af van waar je in je zoektocht staat. Het overzicht van alle hypotheekberekeningen zet ze naast elkaar; hieronder maak je ze zelf, met de normen en tarieven van 2026.

De volgorde is niet vrijblijvend. Je leenruimte bepaalt welke huizen je bekijkt, je maandlast bepaalt of je het jaren volhoudt, en je spaargeld bepaalt of de koop op de dag van de overdracht rond komt. Wie alleen het eerste bedrag kent, weet nog niet of het huis betaalbaar is.

Zoek je op hyptoheek berekenen, dan bedoel je vrijwel zeker hypotheek berekenen: de letters wisselen bij het typen makkelijk van plek. Aan de uitkomst verandert dat niets, want de normtabellen en rekenhulpen zijn dezelfde. Alle andere onderwerpen rond financieren staan bij hypotheek bij elkaar.

De vraag achter alle sommen is meestal heel concreet: past dit ene huis binnen mijn cijfers. Die vraag werkt de gids over de vraag of je dit huis kunt kopen stap voor stap uit, met de vraagprijs en je spaargeld naast elkaar.

De vijf bedragen die een berekening oplevert

Mensen vergelijken hun uitkomst vaak met die van een ander en schrikken van het verschil, terwijl ze een ander bedrag hebben uitgerekend. Deze vijf zijn de bedragen die in het spel zijn, en ze verhouden zich vast tot elkaar.

Je maximale hypotheek is een plafond, geen advies. Je bruto maandlast is wat er van je rekening gaat. Je netto maandlast is wat het je na de renteaftrek werkelijk kost, en die twee lopen in het eerste jaar honderden euro's uiteen. Het eigen geld staat helemaal los van de lening: dat betaal je uit spaargeld en het komt in vrijwel alle gevallen bovenop de koopsom.

Het vijfde bedrag wordt het vaakst overgeslagen. Je totale woonlast telt naast de hypotheek ook de gemeentelijke heffingen, de opstalverzekering, het onderhoud en de energierekening mee. Die posten zitten wel in de norm waarmee de geldverstrekker rekent, maar niet in het bedrag dat een rekenhulp je toont. Wat er allemaal in je maandbedrag zit, staat uitgewerkt bij hypotheeklasten berekenen.

Bedrag	Wat het zegt	Waar het vandaan komt
Maximale hypotheek	Het plafond dat een geldverstrekker accepteert	Bruto jaarinkomen maal de woonquote, maal de annuïteitenfactor
Bruto maandlast	Wat er maandelijks wordt afgeschreven	Leenbedrag gedeeld door de annuïteitenfactor
Netto maandlast	Wat de woning je na belasting kost	Bruto maandlast min de teruggave over rente en forfait
Benodigd eigen geld	Wat je op de dag van de overdracht meebrengt	Kosten koper plus het bod boven de taxatiewaarde
Totale woonlast	Wat wonen per maand kost	Netto maandlast plus heffingen, verzekering, onderhoud en energie

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat er in 2026 bij je leenruimte op wordt geteld

De normtabel is niet het hele verhaal. Op de uitkomst van je inkomen komen in 2026 een paar vaste verhogingen, en die verklaren waarom twee mensen met hetzelfde salaris toch tienduizenden euro's uit elkaar liggen.

Een eenpersoonshuishouden mag 17.000 euro extra lenen bovenop de uitkomst van de normtabel, een bedrag dat het Nibud jaarlijks adviseert en dat voor 2026 gelijk bleef. Koop je een woning met een goed energielabel, dan komt daar een tweede verhoging bij, oplopend van 5.000 euro bij label C of D tot 25.000 euro bij een woning met label A+++ of beter. Die ruimte krijg je omdat je energierekening lager uitvalt.

Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie geldt in 2026 een kostengrens van 470.000 euro, en 498.200 euro als je meefinanciert in energiebesparende voorzieningen. De eenmalige premie bedraagt 0,4 procent van de lening. Onder NHG rekenen geldverstrekkers vaak met een rentekorting, wat je maandlast en daarmee je leenruimte gunstig beïnvloedt.

Wat er juist van je leenruimte af gaat, zijn je verplichtingen: een private lease, een persoonlijke lening, een creditcardlimiet en je studieschuld. Hoe die posten precies doorwerken, staat bij wat je kunt lenen voor een hypotheek.

Verhoging of grens	Bedrag in 2026	Voorwaarde
Extra ruimte voor een eenpersoonshuishouden	€ 17.000	Je koopt alleen
Energielabel C of D	€ 5.000 extra	Label blijkt uit het definitieve energielabel
Energielabel A of B	€ 10.000 extra	Label blijkt uit het definitieve energielabel
Energielabel A+ of A++	€ 20.000 extra	Label blijkt uit het definitieve energielabel
Energielabel A+++ of beter	€ 25.000 extra	Label blijkt uit het definitieve energielabel
NHG-kostengrens	€ 470.000	Koopsom plus kosten koper binnen de grens
NHG-grens met energiebesparende voorzieningen	€ 498.200	De verbetering wordt meegefinancierd
Eenmalige NHG-premie	0,4% van de lening	Wordt bij de aankoop betaald

Gecontroleerd op normen en NHG-voorwaarden 2026

Zo reken je je maximale hypotheek met de hand uit

De eerste som gaat in twee stappen en elke geldverstrekker gebruikt dezelfde tabel. Die financieringslastpercentages staan in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet en worden jaarlijks aangepast op advies van het Nibud, dus je kunt de uitkomst zelf nalopen.

Stap een is de woonquote: het deel van je bruto jaarinkomen dat naar je woonlasten mag. Bij een toetsinkomen van 30.000 tot 70.000 euro en 4 procent rente is dat 22,6 procent in 2026. Van 60.000 euro mag dus 13.560 euro per jaar naar wonen, oftewel 1.130 euro per maand.

Stap twee zet die maandruimte om in een leenbedrag met de annuïteitenfactor. Die factor is (1 min (1 plus i) tot de macht min n) gedeeld door i, waarbij i de maandrente is en n het aantal maanden. Bij 4 procent en 360 maanden komt hij uit op 209,46. Een maandruimte van 1.130 euro draagt dan 1.130 maal 209,46 is 236.691 euro aan hypotheek.

Dezelfde twee stappen met dezelfde normtabel maakt de rekenhulp voor je maximale hypotheek in een paar seconden. Welke factoren jouw plafond verder omhoog of omlaag duwen, staat bij je maximale hypotheek.

euro maximale hypotheek bron: Financieringslastnormen 2026 augustus 2026

Bruto jaarinkomen	Woonquote 2026	Maandruimte	Maximale hypotheek bij 4% rente
€ 30.000	20,1%	€ 502	€ 105.000
€ 40.000	22,6%	€ 753	€ 158.000
€ 50.000	22,6%	€ 942	€ 197.000
€ 60.000	22,6%	€ 1.130	€ 237.000
€ 70.000	22,6%	€ 1.318	€ 276.000
€ 80.000	25,3%	€ 1.687	€ 353.000
€ 90.000	25,3%	€ 1.898	€ 397.000
€ 100.000	26,7%	€ 2.225	€ 466.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, looptijd 30 jaar, zonder verplichtingen

Van leenbedrag naar bruto maandlast

De tweede som draait de eerste om. Deel je leenbedrag door dezelfde annuïteitenfactor en je hebt de bruto maandlast van een annuïteitenhypotheek. Bij 300.000 euro en 4 procent rente is dat 300.000 gedeeld door 209,46, oftewel 1.432 euro per maand, dertig jaar lang gelijk zolang je rente vaststaat.

De rentestand doet meer met dat bedrag dan de meeste mensen inschatten. Dezelfde 300.000 euro kost 1.265 euro per maand bij 3 procent en 1.610 euro bij 5 procent, een verschil van 345 euro op precies dezelfde lening. Reken daarom altijd met de rente van de rentevaste periode die je zelf wilt kiezen, niet met het laagste tarief dat je ergens ziet staan. Hoe rente, looptijd en rentevaste periode samenhangen, staat bij hypotheekrente berekenen.

De hypotheekvorm verschuift het beeld verder. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, dus je begint hoger en eindigt lager en betaalt over de looptijd minder rente. Welke vormen een geldverstrekker je aanbiedt, hangt van je situatie af en staat bij wat voor hypotheek je kunt krijgen. Zet je eigen bedrag en rente naast elkaar met de rekenhulp voor maandlasten.

Leenbedrag	3% rente	4% rente	5% rente
€ 200.000	€ 843	€ 955	€ 1.074
€ 250.000	€ 1.054	€ 1.194	€ 1.342
€ 300.000	€ 1.265	€ 1.432	€ 1.610
€ 350.000	€ 1.476	€ 1.671	€ 1.879
€ 400.000	€ 1.686	€ 1.910	€ 2.147

Gecontroleerd op bruto maandlast annuïteitenhypotheek, looptijd 30 jaar, rekenvoorbeeld augustus 2026

Van bruto naar netto: de renteaftrek en het eigenwoningforfait

De derde som maakt het verschil tussen wat er van je rekening gaat en wat het huis je werkelijk kost. Je mag de betaalde hypotheekrente aftrekken zolang je de lening in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost. In 2026 gebeurt die aftrek tegen maximaal 37,56 procent, ook als je inkomen in de hoogste schijf valt.

Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait, de bijtelling voor je eigen huis. Voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro bedraagt het forfait 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026. Bij een WOZ-waarde van 300.000 euro is dat 1.050 euro dat je bij je inkomen optelt voordat je de rente aftrekt.

De som gaat zo. Neem je rente over het eerste jaar, trek het forfait eraf en vermenigvuldig het verschil met 37,56 procent. Bij 300.000 euro lening tegen 4 procent betaal je 12.000 euro rente; min 1.050 euro forfait blijft 10.950 euro over, wat 4.113 euro teruggave oplevert, ongeveer 343 euro per maand. Je netto maandlast wordt daarmee 1.432 min 343 is 1.089 euro.

Twee dingen bewegen dat bedrag door de jaren. Je rentedeel daalt bij een annuïteitenhypotheek elk jaar, dus je teruggave krimpt mee. En je WOZ-waarde verandert jaarlijks, wat het forfait verhoogt of verlaagt. Welke waarde de gemeente voor jouw huis vaststelt, kun je narekenen bij de WOZ-waarde berekenen.

Het eigen geld dat je naast de lening meebrengt

Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen. De kosten koper financier je dus zelf, en bied je meer dan de taxateur de woning waard vindt, dan leg je dat verschil er ook uit eigen zak bij. Dit is het bedrag waarop koopplannen het vaakst stuklopen, want het moet er op de dag van de overdracht daadwerkelijk zijn.

De overdrachtsbelasting is de grootste post: 2 procent van de koopsom voor je eigen woning in 2026. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je zelf om er te wonen en blijft de woning onder de 555.000 euro, dan geldt de startersvrijstelling en betaal je nul procent. Dat scheelt bij een huis van 400.000 euro in een keer 8.000 euro aan benodigd spaargeld.

De rest van de kosten koper is redelijk voorspelbaar. Een deel daarvan is aftrekbaar, namelijk de financieringskosten: de advieskosten, de hypotheekakte, de taxatie en de NHG-premie. De aankoopmakelaar en de overdrachtsbelasting zijn dat niet.

Of jouw bod boven de taxatiewaarde uitkomt, weet je pas als het rapport er ligt. Een eigen inschatting vooraf maakt het risico kleiner; hoe je die maakt, staat bij de woningwaarde berekenen. Wil je alle sommen achter elkaar zetten met je eigen cijfers, dan werkt de gids over hoe je je hypotheek berekent ze een voor een af.

Post	Bedrag in 2026	Aftrekbaar
Overdrachtsbelasting eigen woning	2% van de koopsom	Nee
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting	0% tot € 555.000	Niet van toepassing
Notaris leveringsakte	ongeveer € 700	Nee
Notaris hypotheekakte	ongeveer € 600	Ja
Kadaster, twee inschrijvingen	€ 207	Alleen het hypotheekdeel
Taxatie	ongeveer € 500	Ja
Hypotheekadvies en bemiddeling	ongeveer € 2.500	Ja
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Nee
Aankoopmakelaar	ongeveer 1% van de koopsom	Nee
NHG-premie	0,4% van de lening	Ja

Gecontroleerd op tarieven en marktgemiddelden 2026

Welke berekening hoort bij welk moment

Een berekening wordt nauwkeuriger naarmate je verder in het proces zit, en dat is precies de reden dat je hem meerdere keren maakt. In de oriëntatiefase heb je aan een ruwe indicatie genoeg: je inkomen, een aanname voor de rente en de normtabel. Die uitkomst is bedoeld om je zoekgebied te bepalen, niet om een bod op te baseren.

Zodra je huizen gaat bezichtigen, wil je de berekening op maat. Daarin gaan je werkelijke verplichtingen mee, het energielabel van de woning, je pensioendatum en het soort contract dat je hebt. Adviseurs en vergelijkers bieden zulke berekeningen aan; wat je van zo'n uitkomst mag verwachten, staat bij een berekening via een hypotheekadviseur.

Bij het bod hoort een derde berekening: die van je totale plaatje op de overdrachtsdatum. Lening, kosten koper, verbouwing en de buffer die je overhoudt. En pas bij de aanvraag komt het bedrag dat telt, want alleen een offerte van de geldverstrekker met een getekende werkgeversverklaring en taxatie is bindend.

Na het tekenen blijft rekenen zinvol. Verandert je rente, je inkomen of je WOZ-waarde, dan verschuift je netto last. Bij het berekenen van je hypotheeklasten staat hoe je dat bijhoudt zonder de hele som opnieuw te maken.

Moment	Welke berekening	Hoe hard is de uitkomst
Oriëntatie	Maximale hypotheek op basis van inkomen en aangenomen rente	Indicatie, marge van tienduizenden euro's
Bezichtigen	Berekening op maat met verplichtingen en energielabel	Redelijk betrouwbaar, mits je gegevens kloppen
Bod uitbrengen	Lening plus kosten koper plus eigen geld	Betrouwbaar als de taxatiewaarde meevalt
Aanvraag	Offerte van de geldverstrekker	Bindend binnen de geldigheidsduur
Na het passeren	Netto maandlast en woonlast bijhouden	Verandert met rente, inkomen en WOZ-waarde

Je bestaande hypotheek opnieuw doorrekenen

Rekenen houdt niet op bij de aankoop. Loopt je rentevaste periode af, dan verandert je maandlast in een keer, en dat weet je jaren van tevoren. Vraag je huidige rente, je restschuld en je einddatum op uit je jaaroverzicht en zet ze in dezelfde som als hierboven: restschuld gedeeld door de annuïteitenfactor die bij je nieuwe rente en resterende looptijd hoort.

Bij oversluiten komt er een post bij die je uitkomst kan omdraaien. Stap je over voordat je rentevaste periode afloopt, dan rekent je geldverstrekker boeterente, en die moet je terugverdienen met je lagere maandlast. Hoe je die twee tegen elkaar wegstreept, staat bij oversluiten berekenen.

Is je woning meer waard geworden en je schuld gedaald, dan zit er overwaarde in je huis. Die overwaarde verlaagt je risicoklasse en daarmee vaak je rente, ook zonder dat je iets opneemt. Hoeveel het in jouw geval is, zie je met de overwaarde-rekenhulp.

Verhuizen met een bestaande hypotheek vraagt om beide sommen tegelijk: wat je huidige woning oplevert na aflossing, en wat je op je nieuwe inkomen mag lenen. De verhuisregeling laat je je oude rente meenemen, maar het deel dat je erbij leent valt onder de rente en de normen van vandaag.

Zo maak je de berekening van begin tot eind

Verzamel eerst je cijfers, dan hoef je de som maar een keer te maken.

1. Zet je toetsinkomen op papier

   Neem je bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld en een vaste dertiende maand, en tel het inkomen van je partner er volledig bij op. Bonussen en overwerk tellen alleen mee als ze structureel zijn en op je werkgeversverklaring staan.

2. Verzamel je verplichtingen

   Vraag je BKR-overzicht op en zoek je studieschuld op bij DUO. Een creditcardlimiet en een private lease tellen mee ook als je ze nauwelijks gebruikt, en de studieschuld staat niet bij het BKR maar moet je wel opgeven.

3. Kies een rente om mee te rekenen

   Pak de rente van de rentevaste periode die je zelf overweegt, niet de laagste die je ziet. Die rente bepaalt twee dingen tegelijk: de kolom in de normtabel en je maandlast. Reken je berekening desnoods twee keer, met een half procent verschil.

4. Reken je maximale hypotheek uit

   Inkomen maal de woonquote gedeeld door twaalf geeft je maandruimte, en die maal de annuïteitenfactor geeft je plafond. Tel daar de verhogingen bij op waar je recht op hebt en trek je verplichtingen eraf. De rekenhulp voor je maximale hypotheek doet dezelfde stappen.

5. Reken terug naar je netto maandlast

   Deel het leenbedrag door de annuïteitenfactor voor je bruto last, trek de teruggave over rente min forfait eraf en tel de heffingen, verzekering en energie erbij. Nu weet je pas of het bedrag past bij hoe je wilt leven.

6. Tel je eigen geld op

   Zet de kosten koper op een rij, tel het bedrag erbij dat je boven de taxatiewaarde denkt te bieden, en houd een buffer over voor de eerste klussen. Wat er van dat spaargeld overblijft, bepaalt hoe stevig je kunt bieden.

7. Laat de uitkomst bevestigen voor je biedt

   Vraag een berekening op maat aan bij een adviseur of geldverstrekker en laat de stukken meteen controleren. Pas een offerte met werkgeversverklaring en taxatie is bindend, en die heb je nodig voordat het financieringsvoorbehoud afloopt.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je op je berekening vertrouwt

• Heb je met je bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld gerekend, en niet met je nettoloon
• Zit het inkomen van je partner er volledig in
• Staan al je verplichtingen in de som, inclusief studieschuld en creditcardlimiet
• Reken je met de rente van de rentevaste periode die je echt wilt kiezen
• Heb je de verhoging voor je energielabel en voor een eenpersoonshuishouden meegenomen
• Weet je hoeveel eigen geld je naast de lening nodig hebt op de dag van de overdracht
• Heb je naast de bruto maandlast ook de netto last en de totale woonlast bekeken
• Is je uitkomst bevestigd door een geldverstrekker voordat het financieringsvoorbehoud verloopt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met je nettoloon in plaats van je bruto jaarinkomen

De normtabel werkt met bruto jaarinkomen inclusief vakantiegeld. Wie zijn nettoloon maal twaalf invult, komt tientallen procenten te laag uit en zoekt maandenlang in een verkeerd prijssegment.

De kosten koper vergeten in te plannen

Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde lenen, dus de kosten koper komen uit eigen geld. Bij een huis van 375.000 euro is dat al gauw 17.000 euro, en dat bedrag moet er op de overdrachtsdatum echt zijn.

De bruto maandlast aanzien voor de werkelijke woonlast

De bruto last mist de teruggave, maar ook de gemeentelijke heffingen, de opstalverzekering, het onderhoud en de energierekening. Reken je alleen bruto, dan valt je maandelijkse plaatje in beide richtingen anders uit dan verwacht.

Een verplichting weglaten omdat je hem toch niet gebruikt

Een ongebruikte creditcardlimiet of roodstandruimte telt gewoon mee in de toets. Een limiet van 2.500 euro kost al snel duizenden euro's leenruimte, terwijl opzeggen een kwartier kost.

Rekenen met de laagste rente die je ergens ziet

De laagste tarieven horen bij een korte rentevaste periode, een lage lening ten opzichte van de woningwaarde en soms bij NHG. Reken je daarmee terwijl je twintig jaar vastzet, dan valt je maandlast honderden euro's hoger uit.

Een indicatie behandelen als een toezegging

Een uitkomst uit een rekenhulp is een berekening, geen aanbod. Pas een offerte met een gecontroleerde werkgeversverklaring en taxatie is bindend, en tot dat moment blijft je financieringsvoorbehoud je enige vangnet.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De sommen hierboven maak je zelf, maar de vertaling naar een aanbod doet een ander. Een hypotheekadviseur rekent voor ongeveer 2.500 euro in 2026 je hele situatie door, kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker en weet welke inkomensbestanddelen wel en niet meetellen. Dat geld verdient zich vooral terug bij een tijdelijk contract, ondernemerschap, een schenking, een tweede woning, een scheiding of een verbouwing die je meefinanciert. Wat zo'n gesprek oplevert en hoe zo'n berekening tot stand komt, staat bij een berekening via een adviseur. Heb je een vast dienstverband, geen schulden en een woning die netjes binnen je leenruimte valt, dan kom je met een goede voorbereiding en de rekenhulp voor maandlasten een heel eind, en volstaat een gesprek bij de geldverstrekker zelf vaak. Voor fiscale vragen over de eigen woning, bijvoorbeeld bij een aflossingsvrij deel of een schenking van je ouders, is een fiscalist of de Belastingtelefoon het juiste loket, niet je adviseur.