Hypotheekrente bij een aflossingsvrije hypotheek

Waarom de rente op een aflossingsvrij deel anders uitpakt

Bij een aflossingsvrij leningdeel betaal je elke maand alleen rente, en die rente wordt de hele looptijd over hetzelfde bedrag berekend. Een tiende procentpunt verschil kost je daardoor dertig jaar lang precies evenveel, terwijl datzelfde verschil op een aflossende lening elk jaar iets minder aantikt. Hoe een tarief bij een geldverstrekker wordt opgebouwd en welke onderdelen erin zitten, staat in de gids over hypotheekrente.

Twee dingen maken het aflossingsvrije tarief bijzonder. Een deel van de geldverstrekkers rekent een opslag op de aflosvorm zelf, omdat de lening niet kleiner wordt en het risico dus niet afneemt. Andere verstrekkers doen dat niet en hanteren voor alle aflosvormen hetzelfde tarief.

Het tweede punt weegt in de praktijk zwaarder. Je schuld ten opzichte van de woningwaarde daalt bij aflossingsvrij niet vanzelf, terwijl juist die verhouding de risico-opslag bepaalt. Wie annuïtair aflost, zakt na een paar jaar automatisch naar een goedkopere klasse; wie aflossingsvrij zit, blijft hangen tenzij de woning in waarde stijgt of hij zelf extra aflost. Over de vorm zelf, de vijftigprocentrichtlijn en het einde van de looptijd lees je meer in de gids over de aflossingsvrije hypotheek.

Wat het tarief op een aflossingsvrij leningdeel bepaalt

De rente die je betaalt is de optelsom van een basistarief en een aantal opslagen. Het basistarief hangt aan de rentevaste periode en aan de markt; de opslagen hangen aan jou en je woning. Welke tarieven verstrekkers op enig moment voeren, vergelijk je in het overzicht van de actuele hypotheekrentes.

De grootste post is de risico-opslag. Verstrekkers delen hypotheken in klassen op basis van de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning, en het verschil tussen de duurste en de goedkoopste klasse loopt bij veel partijen op tot ongeveer een half tot een heel procentpunt. Het aantal klassen verschilt sterk: de een werkt met drie, de ander met elf.

Valt de hele hypotheek onder Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je het laagste tarief. Dat kan alleen binnen de NHG-kostengrens van 470.000 euro in 2026, en NHG accepteert een aflossingsvrij deel tot maximaal 50 procent van de marktwaarde. Boven die grens of boven dat aandeel val je terug op de gewone risicoklassen.

Wat meetelt	Effect op je rente
Aflosvorm aflossingsvrij	Bij een deel van de verstrekkers ongeveer 0,1 tot 0,3 procentpunt opslag, bij andere geen verschil
Risicoklasse (schuld tegenover woningwaarde)	De grootste post: tussen de hoogste en de laagste klasse zit vaak een half tot een heel procentpunt
Nationale Hypotheek Garantie	Het laagste tarief, mogelijk tot de kostengrens van € 470.000 (2026) en met maximaal 50% aflossingsvrij
Rentevaste periode	Langer vastzetten is meestal duurder, maar hoeveel wisselt met de markt
Energielabel van de woning	Sommige verstrekkers geven korting bij een groen label of na verduurzaming
Lange rentevaste periode plus aflossingsvrij	De opslagen stapelen: het verschil met annuïtair kan bij twintig of dertig jaar vast verder oplopen

Gecontroleerd op augustus 2026, marktbeeld en geen wettelijke tarieven

Risicoklasse verlagen: de knop waar je zelf aan kunt draaien

Bij een aflossende hypotheek zakt de verhouding tussen schuld en woningwaarde vanzelf. Bij aflossingsvrij gebeurt dat alleen door waardestijging van de woning of door een extra aflossing. Precies daarom laten aflossingsvrije klanten hier het meeste geld liggen: de opslag verandert niet totdat je er zelf om vraagt.

Een deel van de geldverstrekkers past de klasse tegenwoordig automatisch aan zodra de verhouding verbetert, maar dat is geen wettelijke plicht en veel partijen doen het niet. Je dient dan zelf een verzoek in en onderbouwt de waarde met de laatste WOZ-beschikking of met een taxatie. Een modelmatige of desktoptaxatie kost meestal rond de 110 euro; een volledig taxatierapport is duurder en mag doorgaans niet ouder zijn dan zes maanden.

Reken vooraf uit of het verzoek kans maakt. Hoeveel ruimte er inmiddels tussen je schuld en de waarde van je woning zit, zie je met de rekenhulp voor overwaarde. Zit je net onder een klassegrens, dan kan een extra aflossing van een paar duizend euro de stap over de grens betalen en zichzelf via de lagere opslag terugverdienen.

Wat de rente je per maand kost

De maandlast van een aflossingsvrij deel is een rechttoe rechtaan som: de schuld maal de rente, gedeeld door twaalf. Er zit geen aflossingscomponent in, dus de last blijft de hele rentevaste periode gelijk. Bij 100.000 euro tegen 4 procent betaal je 333 euro bruto per maand, en die 333 euro betaal je in jaar dertig nog steeds.

Dat maakt het rekenen eenvoudig en de gevolgen van een tariefverschil goed zichtbaar. Elke tiende procentpunt kost per 100.000 euro schuld ongeveer 8 euro per maand, dus 100 euro per jaar. Een half procentpunt is per 100.000 euro al 42 euro per maand. Vermenigvuldig dat met het aantal tonnen dat je aflossingsvrij hebt staan en je ziet meteen waarom de risicoklasse hier zo zwaar telt.

Reken met de tabel hieronder per honderdduizend euro en tel de leningdelen op. Heb je ook een annuïtair of lineair deel, dan zet je de totale maandlast het snelst op een rij met de rekenhulp voor maandlasten. Wat de rente uiteindelijk netto kost, hangt af van de renteaftrek, en die is bij aflossingsvrij bepaald geen vanzelfsprekendheid.

euro per maand de verticale as begint niet bij nul bron: eigen berekening: schuld maal rente, gedeeld door twaalf augustus 2026

Rente	Bruto per maand per € 100.000	Bruto per jaar per € 100.000
3,0%	€ 250	€ 3.000
3,5%	€ 292	€ 3.500
4,0%	€ 333	€ 4.000
4,5%	€ 375	€ 4.500
5,0%	€ 417	€ 5.000

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld, augustus 2026

Bruto rente en netto rente: het overgangsrecht beslist

Voor de belasting bestaan er twee werelden. Had je de aflossingsvrije lening al op 31 december 2012, dan valt hij onder het overgangsrecht en blijft de rente aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent en per lening hooguit dertig jaar. Sluit je nu een nieuwe aflossingsvrije lening af, dan is de rente niet aftrekbaar, want de aftrek geldt alleen voor leningen die je in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair aflost.

Vergelijk daarom nooit twee bruto tarieven zonder te weten onder welk regime elk leningdeel valt. Bij aftrek tegen 37,56 procent houd je van elke euro rente ongeveer 62 cent zelf over; zonder aftrek betaal je de volle euro. Een aflossingsvrij deel met overgangsrecht tegen 4,3 procent kan netto goedkoper zijn dan een nieuw deel tegen 3,9 procent. Hoe de aftrek precies wordt berekend, met het eigenwoningforfait ervan af, staat in de gids over de aftrek van hypotheekrente.

Verandert er iets aan de lening, dan kan het overgangsrecht sneuvelen. Verhoog je bij het oversluiten het bedrag, dan valt alleen het extra deel onder de huidige regels; het oude deel houdt zijn aftrek zolang het niet groter wordt. Wanneer de rente op een aflossingsvrij deel wel en niet aftrekbaar is, is uitgewerkt in de gids over de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

De rentevaste periode kiezen bij een aflossingsvrij deel

Hoe lang je de rente vastzet weegt bij aflossingsvrij zwaarder dan bij een aflossende vorm, om twee redenen. De rente wordt over het volle bedrag berekend, dus een verkeerde inschatting kost je meer. En als je vroegtijdig aflost of oversluit, wordt de vergoeding berekend over een schuld die niet is gedaald, waardoor die vergoeding hoger uitvalt dan bij een annuïtair deel van hetzelfde beginbedrag.

De keuze tussen een korte en een lange periode draait om zekerheid tegenover prijs. Wat de gangbare periodes zijn en hoe ze zich tot elkaar verhouden staat in de gids over de rentevaste periode; de twee meest gekozen varianten worden apart behandeld bij tien jaar vast en twintig jaar vast.

Eén regel geldt bij aflossingsvrij bijna altijd: zet de rente niet langer vast dan de lening nog loopt. Loopt je aflossingsvrije deel over acht jaar af en zet je twintig jaar vast, dan sta je op de einddatum met een rentecontract dat je moet afkopen of meenemen naar een nieuwe lening.

Jouw situatie	Wat dat betekent voor de rentevaste periode
De einddatum van het leningdeel ligt binnen tien jaar	Kies een periode die niet voorbij die datum loopt, anders koop je bij aflossen het restant af
Je gaat binnen tien jaar met pensioen	Langer vastzetten geeft zekerheid over de last op het moment dat je inkomen daalt
Je verwacht binnen enkele jaren te verhuizen	Kort vast of een verhuisregeling; op een schuld die niet daalt is de vergoeding bij aflossen hoog
Je wilt de komende jaren fors extra aflossen	Kort vast, of eerst nakijken hoeveel je per jaar boetevrij mag aflossen
Je woning is flink meer waard geworden	Vraag eerst een lagere risicoklasse aan en zet daarna pas vast, anders zit je jaren aan de oude opslag
De renteaftrek stopt binnen enkele jaren	Reken door met de netto last van ná die datum, want die bepaalt of je de rente straks nog draagt

De rentevaste periode loopt af: zo pak je de herziening aan

Twee tot drie maanden voor het einde van je rentevaste periode stuurt de geldverstrekker een verlengingsvoorstel. Dat voorstel is een aanbod, geen rekening: teken je niets, dan gaat vaak automatisch de daarin genoemde periode in. Juist bij aflossingsvrije klanten scheelt vergelijken hier veel, omdat de opslag jarenlang op dezelfde schuld blijft drukken.

Controleer eerst of het voorstel uitgaat van de juiste risicoklasse. Verstrekkers rekenen bij een verlenging soms nog met de verhouding uit het jaar van afsluiten, terwijl de woning intussen meer waard is. Zet het voorstel daarna naast wat andere partijen op dat moment vragen; de gidsen over de huidige hypotheekrente en hoe hoog de hypotheekrente staat leggen uit hoe je die tarieven leest.

Wijkt het voorstel af, dan is bellen de goedkoopste stap die je kunt zetten. Een verlenging kost de geldverstrekker niets aan advies of akte, dus er zit vaak ruimte in de opslag, zeker als je met een concreet alternatief aankomt. Verlengen zelf is kosteloos en verandert niets aan je aftrekpositie: is de dertigjaarstermijn verstreken, dan betaal je de rente daarna volledig zelf.

Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten voor een lagere rente

Hypotheekrente op een aflossingsvrij deel oversluiten kan gewoon, en het overgangsrecht voor de aftrek verhuist mee zolang het bedrag niet stijgt. De rekensom draait om drie posten: de vergoeding voor vervroegd aflossen, de kosten van het oversluiten en het maandvoordeel dat je ervoor terugkrijgt.

De vergoeding mag sinds de invoering van de Europese hypothekenrichtlijn in juli 2016 niet hoger zijn dan het werkelijke financiële nadeel van de geldverstrekker, en die regel geldt ook voor hypotheken die daarvoor zijn afgesloten. In de praktijk berekent de verstrekker het renteverschil over de resterende rentevaste periode, contant gemaakt, over de schuld boven je boetevrije ruimte. Die ruimte is bij de meeste partijen 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar.

Bij aflossingsvrij valt die vergoeding hoger uit dan bij een annuïtair deel van hetzelfde bedrag, simpelweg omdat er nog niets is afgelost. Reken daarom altijd de terugverdientijd uit voordat je een offerte aanvraagt: kosten plus vergoeding gedeeld door het maandvoordeel. Ligt die tijd voorbij het einde van je huidige rentevaste periode, dan gok je op de stand van de rente daarna. Hoe je tarieven op gelijke voet naast elkaar legt, staat bij hypotheekrente vergelijken en bij rentes vergelijken bij het afsluiten.

Rente verlagen zonder over te sluiten

Oversluiten is de duurste route en meestal niet de eerste. Bij een aflossingsvrij deel zijn er drie goedkopere manieren om de last omlaag te krijgen, en die kun je combineren.

De eerste is de risicoklasse laten herzien, wat niets meer kost dan een verzoek en soms een taxatie. De tweede is boetevrij extra aflossen: elke afgeloste euro verlaagt je maandrente direct en evenredig, en verkleint tegelijk de schuld die op de einddatum openstaat. De derde is rentemiddeling, waarbij je de resterende vergoeding uitsmeert over een nieuwe rentevaste periode; je betaalt dan een middelingsopslag en zit meteen weer vast, dus reken dat vooraf door.

Of extra aflossen slim is, hangt af van wat je geld elders doet. Bij een lening met overgangsrecht vergelijk je de netto hypotheekrente met je spaarrente. Bij een lening zonder aftrek telt de schuld mee in box 3, waar hij tegen een forfaitair rendement van 2,70 procent in 2026 je grondslag verlaagt; aflossen kost je dan dat voordeel. Hoe die weging uitpakt is uitgewerkt in de gids over de aflossingsvrije hypotheek in box 3.

Een aflossingsvrij deel in een nieuwe hypotheek

Bij een nieuwe hypotheek is aflossingsvrij nog steeds toegestaan, met twee beperkingen. Geldverstrekkers accepteren als richtlijn maximaal 50 procent van de marktwaarde aflossingsvrij, en de rente op zo'n nieuw deel is niet aftrekbaar. De maandlast oogt daardoor laag in de offerte, terwijl je hem netto volledig zelf draagt.

Voor het tarief betekent dit dat je twee rekensommen naast elkaar moet zetten. Een annuïtair deel kost bruto meer per maand, maar levert aftrek op en zakt na een paar jaar naar een lagere risicoklasse. Een aflossingsvrij deel kost bruto minder, maar blijft in dezelfde klasse hangen en levert fiscaal niets op. Bij welke verdeling je uitkomt hangt aan je inkomen en je plannen; de basis van die afweging staat in de gids over een hypotheek berekenen.

Begin met je leenruimte, want die begrenst het geheel. Bereken die met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en houd binnen dat bedrag de vijftig procent aan als plafond voor het aflossingsvrije deel. Alle andere keuzes rond het afsluiten, van NHG tot taxatie, komen samen op de hypotheekpagina.

Zo krijg je de rente op je aflossingsvrije deel omlaag

Werk de stappen in deze volgorde af; de goedkoopste ingrepen staan vooraan.

1. Zet je leningdelen op een rij

   Zoek per deel het bedrag, de rente, de aflosvorm, de einddatum van de rentevaste periode en de einddatum van de lening op. Die staan op je jaaroverzicht en in de hypotheekakte. Noteer er per deel bij of het onder het overgangsrecht van vóór 2013 valt, want dat bepaalt je netto tarief.

2. Bereken je huidige verhouding schuld tegenover waarde

   Deel de totale hypotheekschuld door de actuele waarde van de woning. Gebruik de laatste WOZ-beschikking of een recente verkoopprijs in de straat als schatting; met de overwaarde-rekenhulp zie je het verschil in één keer. Vergelijk de uitkomst met de klassegrenzen in je voorwaarden.

3. Vraag een lagere risicoklasse aan

   Zit je in een goedkopere klasse dan waarvoor je betaalt, dien dan schriftelijk een verzoek in met de WOZ-beschikking of een taxatie erbij. Vraag expliciet naar terugwerkende kracht. Verstrekkers reageren doorgaans binnen enkele weken en de verlaging gaat in op de eerstvolgende termijn.

4. Bekijk wat boetevrij aflossen doet

   Zoek op hoeveel procent van de oorspronkelijke hoofdsom je per jaar boetevrij mag aflossen. Reken uit wat een aflossing aan maandrente scheelt en of je daarmee net over een klassegrens komt. Houd altijd een buffer voor onverwachte uitgaven achter de hand.

5. Vergelijk het verlengingsvoorstel of het huidige tarief

   Zet je eigen tarief naast wat andere partijen op dat moment vragen voor dezelfde rentevaste periode en dezelfde klasse. Gebruik de uitleg bij hypotheekrente vergelijken om appels met appels te vergelijken, inclusief opslagen en voorwaarden.

6. Reken de terugverdientijd van oversluiten uit

   Vraag een opgave van de vergoeding voor vervroegd aflossen op en tel de kosten voor taxatie, notaris en advies erbij. Deel dat totaal door het maandvoordeel. Valt de uitkomst binnen de resterende rentevaste periode, dan is de winst zeker; valt hij erbuiten, dan gok je op de rentestand daarna.

7. Leg de keuze vast en controleer hem

   Bevestig de nieuwe rente, de klasse en de ingangsdatum schriftelijk. Kijk op het eerstvolgende jaaroverzicht of het juiste tarief is verwerkt en of de rente op het juiste leningdeel is toegerekend, want fouten in de toerekening raken direct je aangifte.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je iets tekent

• Weet je per leningdeel of de rente aftrekbaar is en tot welke datum
• Weet je in welke risicoklasse je zit en welke grens de eerstvolgende is
• Heb je gevraagd of de klasseverlaging met terugwerkende kracht ingaat
• Loopt de rentevaste periode niet voorbij de einddatum van de lening
• Ken je je boetevrije ruimte per jaar in euro's
• Heb je de vergoeding voor vervroegd aflossen schriftelijk opgevraagd
• Heb je bruto en netto naast elkaar gezet in plaats van alleen bruto
• Weet je wat je netto maandlast wordt nadat de renteaftrek stopt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Bruto tarieven vergelijken terwijl er geen aftrek is

Een nieuw aflossingsvrij deel van 3,9 procent kan netto duurder zijn dan een oud deel met overgangsrecht van 4,3 procent. Wie alleen naar het percentage in de offerte kijkt, vergelijkt twee verschillende dingen en kiest op 150.000 euro al snel honderd euro per maand verkeerd.

Denken dat de risicoklasse vanzelf meebeweegt

Een deel van de verstrekkers past de klasse automatisch aan, veel andere niet, en bij aflossingsvrij daalt de schuld nooit uit zichzelf. Wie nooit vraagt, betaalt jarenlang de opslag van het jaar van afsluiten. Op 250.000 euro loopt dat bij een half procentpunt op tot 1.250 euro per jaar.

Het verlengingsvoorstel stilzwijgend laten ingaan

Het voorstel dat twee of drie maanden voor de einddatum binnenkomt is een aanbod waarover je kunt onderhandelen, zeker als je de juiste risicoklasse en een concreet alternatief kunt noemen. Niet reageren betekent dat je vaak automatisch aan het genoemde tarief en de genoemde periode vastzit.

De rente langer vastzetten dan de lening loopt

Loopt het aflossingsvrije deel over acht jaar af en zet je vijftien of twintig jaar vast, dan moet je op de einddatum het restant van het rentecontract afkopen of meenemen. Bij een schuld die niet is gedaald, is die afkoopsom hoger dan mensen verwachten.

Bij het oversluiten extra bijlenen

Het overgangsrecht reist mee zolang het bedrag gelijk blijft of daalt. Financier je de vergoeding of een verbouwing mee, dan is dat nieuwe deel een lening onder de huidige regels: aflossingsvrij en dus zonder aftrek. Dat voelt gratis in de maandlast en kost je fiscaal jarenlang geld.

De vergoeding afzetten tegen de bruto besparing

Wie een netto vergoeding vergelijkt met een bruto maandvoordeel, rekent zich rijk. Reken beide posten in dezelfde eenheid door, bruto tegen bruto of netto tegen netto, anders lijkt de terugverdientijd al gauw een derde korter dan hij is.

Alleen op de maandlast sturen en de einddatum vergeten

Een lagere rente verlaagt de maandlast, maar niet de schuld die op de einddatum in één keer opeisbaar is. Wie de rentekeuze losmaakt van de vraag hoe de lening wordt terugbetaald, schuift het echte probleem alleen maar op.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het verlagen van je risicoklasse en het vergelijken van een verlengingsvoorstel heb je geen adviseur nodig: dat zijn een telefoontje en een rekensom. Zodra oversluiten in beeld komt, verandert dat. Een hypotheekadviseur rekent de vergoeding voor vervroegd aflossen na, kent het acceptatiebeleid per verstrekker en ziet welke leningdelen hun overgangsrecht dreigen te verliezen. Advieskosten liggen in de markt meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, en bij een aflossingsvrije schuld van een paar ton is dat vaak binnen een jaar terugverdiend. Twijfel je over de fiscale kant, bijvoorbeeld doordat je oude leningdelen hebt samengevoegd of een deel hebt bijgeleend, dan is een fiscalist of de Belastingtelefoon het juiste loket; jouw aangifte hangt aan de precieze historie van elk deel. Voorbereiden kun je zelf: reken je situatie eerst door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek en lees hoe je tarieven op gelijke voet naast elkaar legt bij hypotheekrente vergelijken. Loopt je aflossingsvrije lening binnen tien jaar af, begin het gesprek dan nu, want dan tellen je inkomen en je opties nog volop mee.