Hypotheekrente 20 jaar vast: wat de zekerheid kost

Wat je vastlegt met twintig jaar vast

Twintig jaar vast betekent dat je rentepercentage twintig jaar lang niet verandert, wat de markt ondertussen ook doet. Je zet daarmee de duurste post van je woonlasten vast voor twee derde van een normale looptijd van dertig jaar. Hoe die periode zich verhoudt tot de kortere en de langere varianten, staat in de gids over hypotheekrente.

Wat vaststaat is het percentage, niet automatisch je hele maandlast. Bij een annuïteitenhypotheek blijft het maandbedrag inderdaad twintig jaar exact gelijk, bij een lineaire hypotheek daalt het elke maand omdat je rente over een steeds kleinere schuld betaalt.

Bestaat je hypotheek uit meerdere leningdelen, dan heeft elk deel zijn eigen rentevaste periode en zijn eigen einddatum. Je kunt dus het grootste deel twintig jaar vastzetten en een kleiner deel korter, bijvoorbeeld het stuk dat je binnen tien jaar met spaargeld wilt aflossen.

Na twintig jaar volgt een renteherziening. Je geldverstrekker moet je uiterlijk drie maanden voor de einddatum een nieuw renteaanbod sturen, en je kiest dan opnieuw een periode over het bedrag dat op dat moment nog openstaat.

Waarom twintig jaar vast meer kost dan tien jaar vast

De prijs van geld loopt normaal gesproken op met de looptijd. Een geldverstrekker die jou twintig jaar een vast tarief garandeert, moet dat geld zelf ook voor twintig jaar inkopen en draagt al die tijd het risico dat de marktrente boven jouw tarief uitkomt.

Daar komt bij dat jij tussentijds mag weglopen. Verkoop je het huis of los je boetevrij af, dan loopt de geldverstrekker de rente over de rest van de periode mis. Die vrijheid zit verwerkt in het tarief, en hoe langer de periode, hoe meer zij waard is.

Het verschil tussen tien en twintig jaar vast is daarom zelden nul, maar het is ook geen vast getal. In rustige markten liggen de tarieven soms een paar tienden van een procentpunt uit elkaar, in onrustige markten flink meer, en bij een omgekeerde rentecurve kan lang vast zelfs goedkoper zijn dan kort vast. De stand per periode en per aanbieder zie je in het overzicht van de hypotheekrentes van de geldverstrekkers, en de afweging met de kortere middenvariant staat in de gids over tien jaar vast.

Wat het verschil bepaalt	Effect op het tarief voor twintig jaar vast
De vorm van de rentecurve	Bij een oplopende curve is twintig jaar vast duurder dan tien jaar vast; bij een omgekeerde curve kan hij juist goedkoper zijn dan kort vast
Verhouding tussen lening en woningwaarde	Hoe kleiner de schuld ten opzichte van de waarde, hoe lager de risico-opslag, ongeacht welke periode je kiest
NHG, tot een lening van € 470.000 in 2026	Meestal het laagste tarief van alle risicoklassen, ook op de lange periodes
Een aflossingsvrij leningdeel	Vaak een opslag van een of twee tienden procentpunt, omdat de schuld tijdens de hele periode niet daalt
De keuze van geldverstrekker	Sommige partijen zijn scherp op tien jaar en duur op twintig jaar; het verschil tussen aanbieders is vaak groter dan het verschil tussen periodes

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat de opslag per maand kost en wat de aftrek terugpakt

Een renteverschil wordt pas een keuze als je het omrekent naar euro's per maand. Stel, je leent 350.000 euro annuïtair over dertig jaar. Bij 4,0 procent kost dat 1.671 euro bruto per maand, bij 4,3 procent 1.732 euro, een verschil van 61 euro.

Over de eerste tien jaar tel je zo 7.332 euro op voor de zekerheid dat je in jaar elf tot en met twintig niet opnieuw hoeft te kiezen. Dat bedrag is de premie. Of die redelijk is, hangt volledig af van wat de rente in dat elfde jaar doet, en dat weet niemand vooraf.

De hypotheekrenteaftrek pakt een deel van de premie terug. In het eerste jaar betaal je bij 4,3 procent ongeveer 14.936 euro rente en bij 4,0 procent 13.888 euro. Tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 scheelt dat 394 euro teruggave per jaar, dus netto kost de lange periode je ongeveer 28 euro per maand in plaats van 61.

Reken je eigen bedrag en tarief na met de maandlasten-rekenhulp. Hoe de teruggave precies werkt en wanneer je hem krijgt, staat in de gids over de hypotheekrenteaftrek.

Rentepercentage	Bruto maandlast	Verschil met 4,0%
3,5%	€ 1.572	€ 99 lager
4,0%	€ 1.671	referentie
4,3%	€ 1.732	€ 61 hoger
4,5%	€ 1.773	€ 102 hoger
5,0%	€ 1.879	€ 208 hoger
5,5%	€ 1.987	€ 316 hoger
6,0%	€ 2.098	€ 427 hoger

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij een annuïteitenhypotheek van € 350.000 en 30 jaar looptijd, augustus 2026

Twintig jaar vast en je maximale hypotheek

De rentevaste periode bepaalt niet alleen je maandlast maar ook hoeveel je mag lenen. Zet je de rente korter dan tien jaar vast, dan moet de geldverstrekker je leenruimte berekenen met een toetsrente van minimaal 5 procent in 2026, ook als je werkelijke tarief veel lager is.

Vanaf tien jaar vast telt je werkelijke rente wel mee. Twintig jaar vast valt daar ruim binnen, dus zolang je tarief onder de 5 procent ligt, leen je met twintig jaar vast meer dan met vijf jaar vast, ondanks het hogere percentage. Dat effect verrast veel kopers die op de kortste periode mikken om de maandlast te drukken.

Ligt je werkelijke rente boven de 5 procent, dan draait het om en verlaagt elk extra tiende procentpunt gewoon je leenruimte. Reken de varianten door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek voordat je een periode vastlegt, en lees in de gids over hypotheek berekenen welke posten er verder meewegen.

Blijft de lening onder de NHG-grens van 470.000 euro in 2026, dan krijg je op vrijwel elke periode het scherpste tarief van de geldverstrekker. De borgtochtprovisie bedraagt 0,4 procent van de lening in 2026, je betaalt hem eenmalig en hij is aftrekbaar als financieringskosten.

Wat er na twintig jaar nog openstaat

De renteherziening na twintig jaar is een stuk minder spannend dan die na tien jaar, en dat komt door de aflossing. Bij een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro tegen 4,3 procent staat na tien jaar nog 278.507 euro open, maar na twintig jaar nog 168.689 euro.

Op dat kleinere bedrag doet een rentesprong veel minder pijn. Springt de rente in jaar 21 naar 6 procent, dan gaat de maandlast over de resterende tien jaar van 1.732 naar 1.873 euro, dus 141 euro erbij. Dezelfde sprong in jaar elf had op de dan nog openstaande schuld ruim 240 euro per maand gekost.

Daar zit de eigenlijke waarde van lang vastzetten: je koopt je door de jaren heen waarin je schuld nog groot is. Hoe zo'n herziening verloopt en welke routes je op de einddatum hebt, staat in de gids over de rentevaste periode.

euro restschuld bron: eigen berekening bij 30 jaar looptijd augustus 2026

Verstreken looptijd	Restschuld	Nog te gaan
0 jaar	€ 350.000	30 jaar
5 jaar	€ 318.075	25 jaar
10 jaar	€ 278.507	20 jaar
15 jaar	€ 229.468	15 jaar
20 jaar	€ 168.689	10 jaar
25 jaar	€ 93.361	5 jaar
30 jaar	€ 0	0 jaar

Gecontroleerd op annuïteitenhypotheek van € 350.000 tegen 4,3% over 30 jaar, augustus 2026

De aftrek loopt dertig jaar, je rente staat twintig jaar vast

De hypotheekrenteaftrek geldt per leningdeel maximaal dertig jaar, en alleen als je dat deel in die dertig jaar annuïtair of lineair aflost. Je rentevaste periode staat daar helemaal los van: na twintig jaar vast heb je nog tien jaar aftrek voor de boeg.

Het maximale tarief waartegen je aftrekt is 37,56 procent in 2026. Dat tarief geldt ongeacht de periode die je kiest, dus een hoger percentage door lang vastzetten geeft ook een hogere teruggave.

Zit er een aflossingsvrij deel in je hypotheek, dan werkt het anders. Op een nieuw aflossingsvrij leningdeel bestaat geen recht op aftrek, dus daar betaal je de volle opslag voor twintig jaar vast zelf. Hoe je de teruggave maandelijks laat uitbetalen in plaats van één keer per jaar, lees je in de gids over de aftrek van hypotheekrente.

Kijk bij oversluiten of verhogen naar de startdatum van je aftrektermijn. Een nieuw leningdeel begint een eigen termijn van dertig jaar, terwijl het oude deel zijn resterende termijn houdt, ook als je beide delen voor twintig jaar vastzet.

Verhuizen, aflossen of oversluiten binnen die twintig jaar

Twintig jaar is lang, en de kans dat er iets in je leven verandert is groot. Vrijwel alle geldverstrekkers kennen daarom een meeneemregeling: verhuis je, dan neem je je tarief en de resterende rentevaste periode mee naar de nieuwe woning voor het bedrag dat je al had geleend. Voor het stuk dat je extra bijleent geldt het tarief van dat moment.

Los je meer af dan je boetevrije ruimte, dan betaal je een vergoeding voor de rente die de geldverstrekker misloopt. Bij twintig jaar vast valt die vergoeding in principe hoger uit dan bij tien jaar vast, omdat er meer jaren resteren waarover hij gemist wordt. De meeste geldverstrekkers laten je 10 tot 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar boetevrij aflossen; bij verkoop van de woning en op de einddatum van de periode is aflossen altijd boetevrij.

Eén ding kun je tijdens de periode wel kosteloos verbeteren. Daalt je schuld ten opzichte van de woningwaarde, dan val je in een lagere risicoklasse en schrappen de meeste geldverstrekkers de opslag, sommige uit zichzelf en sommige pas als je erom vraagt. Kijk met de overwaarde-rekenhulp waar je staat en stuur een bericht zodra je een grens passeert.

Koop je een volgende woning voordat de huidige verkocht is, dan overbrug je het gat met een overbruggingshypotheek. Die staat los van je twintig jaar vast en heeft een eigen, meestal variabel tarief.

Wanneer twintig jaar vast past en wanneer niet

De keuze hangt aan drie dingen: hoeveel ruimte er in je budget zit, hoe lang je in dit huis blijft en hoe goed je tegen een onzekere maandlast kunt. Wie krap zit, koopt met een lange periode de rust die hij nodig heeft, en betaalt daar dan ook echt voor.

Wie een ruime buffer heeft en een sprong van een paar honderd euro per maand zonder problemen opvangt, betaalt met twintig jaar vast voor een zekerheid die hij niet gebruikt. Voor die groep is een kortere periode met een lager tarief vaak logischer, zeker als er tussentijds flink wordt afgelost.

Vergelijk niet alleen periodes maar ook aanbieders. Het verschil tussen twee geldverstrekkers op dezelfde periode is regelmatig groter dan het verschil tussen tien en twintig jaar vast bij één partij. Hoe je die tarieven op één dag naast elkaar legt, staat in de gids over hypotheekrente vergelijken en in de praktische uitwerking bij het vergelijken van rentes tijdens het afsluiten. Voor de stand van vandaag kijk je bij wat de huidige hypotheekrente is.

Situatie	Wat er meestal bij past
Je woonlast zit tegen de bovengrens van wat je kunt dragen	Lang vast, twintig of dertig jaar, zodat een rentestijging je niet raakt
Je verwacht binnen vijf tot tien jaar te verhuizen	Korter vast, tenzij je geldverstrekker een ruime meeneemregeling heeft
Je hebt een grote buffer en lost jaarlijks extra af	Tien jaar vast: bij de herziening is je schuld al flink kleiner
Je inkomen wisselt sterk, bijvoorbeeld als zelfstandige	Lang vast, want één vaste post minder maakt een mager jaar draaglijker
Je hebt nog tien tot vijftien jaar looptijd over	Vastzetten tot het einde van de looptijd, dan volgt er geen herziening meer
Je verwacht een erfenis of ontslagvergoeding waarmee je aflost	Korter vast, of eerst nagaan hoeveel je per jaar boetevrij mag aflossen
Je hypotheek is deels aflossingsvrij	Op dat deel weegt lang vast zwaarder: de schuld daalt niet, dus een rentesprong komt daar volledig binnen

Zo kies je tussen twintig jaar vast en een kortere periode

Doorloop deze stappen voordat je het renteaanbod tekent, want na ondertekening ligt de periode vast.

1. Bepaal hoeveel looptijd je nog te gaan hebt

   Twintig jaar vast op een lening met nog achttien jaar looptijd betekent dat je nooit meer een herziening krijgt. Heb je nog dertig jaar, dan blijft er één herzieningsmoment over. Dat aantal momenten bepaalt hoeveel risico je eigenlijk afdekt.

2. Reken de maandlast per periode uit

   Vraag bij dezelfde geldverstrekker de tarieven voor vijf, tien, twintig en dertig jaar vast op en zet ze om naar euro's per maand met de maandlasten-rekenhulp. Pas dan zie je of het verschil twintig euro of tweehonderd euro is.

3. Test de rentesprong die je wilt afdekken

   Reken uit wat je maandlast wordt als de rente bij de eerstvolgende herziening twee procentpunt hoger staat. Kun je dat bedrag dragen, dan koop je met een lange periode comfort. Kun je het niet dragen, dan koop je noodzaak.

4. Kijk wat de periode met je leenruimte doet

   Onder tien jaar vast rekent de geldverstrekker met een toetsrente van minimaal 5 procent in 2026, vanaf tien jaar met je werkelijke rente. Vul beide varianten in de rekenhulp voor je maximale hypotheek in als je tegen de grens van je budget aan zit.

5. Vraag offertes op dezelfde dag op

   Tarieven wijzigen per week en soms per dag, dus een vergelijking van vorige maand zegt niets meer. Vraag alle aanbiedingen binnen dezelfde dag op en let op de geldigheidsduur van het aanbod, meestal twee tot drie maanden.

6. Leg de periode per leningdeel vast en noteer de einddatum

   Controleer in de offerte of elk leningdeel de periode heeft die jij bedoelde, want geldverstrekkers vullen soms standaard tien jaar in. Zet de einddatum en de einddatum van je aftrektermijn allebei in je agenda.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je twintig jaar vast tekent

• Weet je hoeveel het verschil met tien jaar vast per maand is, netto en bruto
• Heb je uitgerekend wat je maandlast wordt bij twee procentpunt hogere rente
• Ken je de boetevrije ruimte per jaar in de voorwaarden
• Heeft je geldverstrekker een meeneemregeling voor als je verhuist
• Staat de periode per leningdeel correct in de offerte
• Weet je wanneer je aftrektermijn van dertig jaar afloopt
• Heb je bij twee of drie aanbieders op dezelfde dag het tarief voor twintig jaar vast opgevraagd

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen naar de periode kijken en niet naar de aanbieder

Het verschil tussen twee geldverstrekkers op twintig jaar vast is regelmatig groter dan het verschil tussen tien en twintig jaar vast bij één partij. Wie zich blindstaart op de periode, laat op een lening van 350.000 euro al snel meer dan honderd euro per maand liggen.

De opslag bruto vergelijken terwijl je netto betaalt

Een hoger tarief levert ook meer teruggave op. Bij 350.000 euro scheelt drie tienden procentpunt bruto 61 euro per maand en netto ongeveer 28 euro in 2026. Wie bruto vergelijkt, wijst de lange periode af op een prijs die hij niet betaalt.

Twintig jaar vastzetten op een deel dat je snel wilt aflossen

Los je meer af dan je boetevrije ruimte, dan betaal je een vergoeding voor de misgelopen rente, en die loopt op naarmate er meer vaste jaren resteren. Wie een erfenis of een verkoop verwacht, zet dat deel korter vast of splitst het af.

De risicoklasse tijdens de periode laten liggen

Je opslag hangt af van de verhouding tussen schuld en woningwaarde, en die verbetert twintig jaar lang vanzelf. Sommige geldverstrekkers passen de klasse automatisch aan, andere pas op verzoek. Jaren te lang een opslag van 0,2 procentpunt doorbetalen kost op 300.000 euro zo'n 600 euro per jaar.

De toetsrente over het hoofd zien bij een krappe berekening

Kopers kiezen soms de kortste periode om de maandlast te drukken en merken dan dat hun leenruimte kleiner uitvalt. Onder tien jaar vast rekent de geldverstrekker met minimaal 5 procent in 2026, ook al is je werkelijke tarief lager.

Alle leningdelen automatisch dezelfde einddatum geven

Wie alle delen tegelijk laat aflopen, staat op één moment voor het hele bedrag bloot aan de marktrente. Spreiden over twee periodes maakt de herziening kleiner, al betaal je dan wel op een deel het hogere lange tarief.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De keuze voor twintig jaar vast kun je zelf goed maken zodra je de bedragen naast elkaar hebt, en de rekenhulpen op deze site brengen je een heel eind. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal tussen de 1.400 en 2.500 euro in 2026, terug op de momenten waarop je situatie niet standaard is: een wisselend inkomen als zelfstandige, meerdere leningdelen met verschillende aftrektermijnen, een scheiding waarbij een deel van de rente moet worden overgenomen, of een verhuizing waarbij de meeneemregeling en een overbrugging in elkaar grijpen. De adviseur kent bovendien het acceptatiebeleid per geldverstrekker en weet welke partijen de risicoklasse tijdens de rentevaste periode automatisch aanpassen. Voor het vastleggen van de rente zelf heb je geen notaris nodig; die komt pas in beeld bij een nieuwe hypotheekakte. Twijfel je alleen over de periode en verder nergens over, dan is een gesprek bij je eigen geldverstrekker vaak genoeg, en anders vind je de bredere route in de gids over een hypotheek afsluiten en in het overzicht van alles rond je hypotheek.