Hypotheekrente 10 jaar vast: wat je vastlegt en wat het kost

Wat je vastlegt met tien jaar vast

Tien jaar vast betekent dat je rentepercentage tien jaar lang niet verandert, wat de markt in die periode ook doet. Een hypotheek loopt meestal dertig jaar, dus je legt een derde van de looptijd vast en laat twee derde open. De stand van de hypotheekrente op de dag dat je tekent bepaalt daarmee je maandlast tot en met jaar tien, en daarna kies je opnieuw.

Bij een annuïteitenhypotheek blijft het maandbedrag die tien jaar exact gelijk, omdat rente en aflossing samen optellen tot hetzelfde bedrag. Bij een lineaire hypotheek daalt de maandlast elke maand een beetje, want je betaalt rente over een steeds kleinere schuld. Bij een aflossingsvrij deel staat de rentelast tien jaar stil op hetzelfde bedrag, omdat de schuld niet beweegt.

Wat je niet vastlegt, is de hoogte van je schuld op het moment van de herziening. Na tien jaar annuïtair aflossen is bij een gemiddeld tarief nog ruim driekwart van de lening over, en over dat restant loop je vanaf jaar elf opnieuw renterisico. Hoe die keuze zich verhoudt tot vijf, twintig of dertig jaar staat in de gids over de rentevaste periode.

Waarom tien jaar het omslagpunt is in de leennormen

De regel die tien jaar vast bijzonder maakt, staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Bij een rentevaste periode korter dan tien jaar moet de geldverstrekker rekenen met de door de AFM gepubliceerde gemiddelde debetrentevoet, en die is wettelijk ten minste 5 procent, of met jouw geoffreerde rente als die hoger ligt. Vanaf tien jaar vast telt gewoon de rente die je werkelijk gaat betalen.

Dat verschil werkt twee kanten op in je maximale hypotheek. Een hogere toetsrente betekent een hogere woonquote, dus meer procent van je inkomen dat aan wonen mag opgaan, maar tegelijk een veel duurdere fictieve maandlast. Het tweede effect is groter, en per saldo kun je met een korte periode minder lenen dan met tien jaar vast.

Onderstaand voorbeeld gebruikt de financieringslastnormen van 2026 bij een toetsinkomen van 60.000 euro zonder andere leningen. Reken je eigen situatie na met de rekenhulp voor je maximale hypotheek, want de woonquote verspringt per inkomensklasse. Wat er verder meeweegt bij het bepalen van je leenruimte lees je bij hypotheek berekenen.

Rentevaste periode	Rente waarmee getoetst wordt	Leenruimte bij 60.000 euro toetsinkomen
Variabel of 5 jaar vast, aanbod 3,8%	Minimaal 5%, de wettelijke ondergrens	€ 220.000
10 jaar vast, aanbod 4,0%	4,0%, je eigen rente	€ 237.000
20 jaar vast, aanbod 4,3%	4,3%, je eigen rente	€ 228.000

Gecontroleerd op financieringslastnormen 2026, rentepercentages als aanname, augustus 2026

Wat tien jaar vast per maand kost

De maandlast volgt uit drie dingen: het geleende bedrag, het tarief en de looptijd. Bij een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro over dertig jaar hoort bij 4 procent een bruto maandlast van 1.671 euro. Een half procentpunt hoger tarief kost 102 euro per maand extra en levert na tien jaar bovendien een hogere restschuld op, omdat er meer van je inleg naar rente gaat.

In de eerste maand bestaat die 1.671 euro uit 1.167 euro rente en 504 euro aflossing. Over het eerste jaar betaal je 13.888 euro rente, en tegen het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026 komt daarvan 5.216 euro terug, ongeveer 435 euro per maand. Netto begin je dus rond 1.236 euro, en dat bedrag loopt langzaam op omdat het rentedeel elk jaar kleiner wordt.

Vergelijk de smaken voor je eigen bedrag met de maandlasten-rekenhulp en houd daarbij dezelfde looptijd aan. Hoe de teruggave werkt en wanneer je hem maandelijks kunt laten uitbetalen staat bij de aftrek van hypotheekrente.

Rentepercentage	Bruto maandlast	Afgelost na tien jaar	Restschuld na tien jaar
3,5%	€ 1.572	€ 79.006	€ 270.994
4,0%	€ 1.671	€ 74.256	€ 275.744
4,5%	€ 1.773	€ 69.687	€ 280.313
5,0%	€ 1.879	€ 65.303	€ 284.697

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij een annuïteitenhypotheek van € 350.000 en 30 jaar looptijd, augustus 2026

Waarom jouw tarief afwijkt van het tarief in de advertentie

Geldverstrekkers publiceren per rentevaste periode een reeks tarieven, niet één tarief. Het laagste percentage geldt voor de veiligste categorie: een lening met Nationale Hypotheek Garantie, mogelijk tot een koopsom van 470.000 euro in 2026, waarvoor je eenmalig 0,4 procent borgtochtprovisie over de lening betaalt. Daarboven bepaalt je risicoklasse het tarief, de verhouding tussen je lening en de waarde van de woning.

Hoe lager die verhouding, hoe lager de opslag. Wie 90 procent van de woningwaarde leent, betaalt meer dan wie op 60 procent zit, en dat verschil loopt bij sommige verstrekkers op tot enkele tienden van een procentpunt. Daalt je schuld door aflossing of stijgt je woning in waarde, dan kun je om indeling in een lagere klasse vragen; dat verlaagt je rente ook midden in de tien jaar.

Actuele standen bewegen wekelijks en horen niet in een gids thuis. Kijk voor de stand van vandaag bij wat de huidige hypotheekrente is, en leg de aanbieders naast elkaar via hypotheekrente vergelijken. Vergelijk daarbij op dezelfde dag, dezelfde risicoklasse en dezelfde periode, anders vergelijk je appels met peren; hoe je dat aanpakt staat ook bij rentes vergelijken bij het afsluiten.

Wat er na tien jaar nog openstaat

Het renterisico van tien jaar vast zit niet in de eerste tien jaar maar in de twintig daarna. Van een annuïteitenhypotheek van 350.000 euro tegen 4 procent is na tien jaar 74.256 euro afgelost en staat er nog 275.744 euro open, bijna 79 procent van de oorspronkelijke lening. Over dat bedrag krijg je een nieuw tarief voor de resterende twintig jaar.

Wat die herziening met je maandlast doet, hangt volledig af van de stand op dat moment. Blijft de rente rond 4 procent, dan verandert er niets aan je maandbedrag. Springt hij naar 6 procent, dan gaat je bruto last van 1.671 naar 1.976 euro, 305 euro per maand erbij. Zakt hij naar 3 procent, dan daal je naar 1.529 euro. Die uitkomsten liggen ruim 400 euro per maand uit elkaar, en dat is precies het bedrag waarvoor je met een langere periode een premie betaalt.

Je krijgt uiterlijk drie maanden voor de einddatum een nieuw renteaanbod van je geldverstrekker. Op de einddatum zelf mag je boetevrij aflossen en boetevrij weg naar een andere aanbieder, dus dat is het moment om te kijken wat de tarieven bij andere verstrekkers doen. Een vergelijking met een langere periode maak je op de gids over twintig jaar vast.

euro per maand de verticale as begint niet bij nul bron: eigen berekening, annuïteit over 240 maanden augustus 2026

Rente bij de herziening	Bruto maandlast jaar 11 tot 30	Verschil met 1.671 euro
3%	€ 1.529	€ 142 lager
4%	€ 1.671	gelijk
5%	€ 1.820	€ 149 hoger
6%	€ 1.976	€ 305 hoger
7%	€ 2.138	€ 467 hoger

Gecontroleerd op restschuld € 275.744 annuïtair over 20 jaar, augustus 2026

De aftrek loopt dertig jaar, je rente staat tien jaar vast

De hypotheekrenteaftrek en de rentevaste periode zijn twee losse klokken. De aftrek geldt per leningdeel maximaal dertig jaar en alleen als je annuïtair of lineair aflost in die dertig jaar. Een nieuwe rentevaste periode start die termijn niet opnieuw: kies je drie keer tien jaar vast achter elkaar, dan stopt de aftrek gewoon na het dertigste jaar.

Het maximale tarief waartegen je aftrekt is 37,56 procent in 2026. Omdat het rentedeel van een annuïteit elk jaar kleiner wordt, daalt je teruggave over de looptijd terwijl je bruto maandlast gelijk blijft. Netto stijgen je lasten dus langzaam, ook als je rente tien jaar lang exact hetzelfde is.

Bij een renteherziening verandert de teruggave direct mee met het nieuwe tarief. Gaat je rente omhoog, dan betaal je meer rente en krijg je ook meer terug, maar nooit meer dan het deel dat de aftrek dekt: van elke euro extra rente blijft ruim 62 cent voor eigen rekening. Hoe de aangifte en de voorlopige teruggaaf precies werken staat bij de hypotheekrenteaftrek in de aangifte.

Tussentijds aflossen, verhuizen of oversluiten

Binnen die tien jaar zit je niet vast aan je huis, wel aan je rente. Extra aflossen mag bij vrijwel elke geldverstrekker tot 10 of 20 procent van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar zonder vergoeding; wat er voor jou geldt staat in je hypotheekvoorwaarden. Los je meer af terwijl de marktrente lager staat dan jouw rente, dan rekent de geldverstrekker een vergoeding voor de rente die hij misloopt.

Verhuizen kan met de meeneemregeling. Je neemt je huidige tarief mee naar de nieuwe woning voor de resterende jaren van je periode, en over het bedrag dat je extra leent geldt de rente van dat moment. Je krijgt dan twee leningdelen met verschillende einddata, wat het later vergelijken lastiger maakt. Zit er tijd tussen aankoop en verkoop, dan komt er vaak een overbruggingshypotheek bij.

Oversluiten midden in de tien jaar kan altijd, maar loont pas als het renteverschil de vergoeding plus de kosten van notaris, taxatie en advies overtreft. Een tussenvorm is rentemiddeling: je huidige verstrekker verrekent de vergoeding in een nieuw, lager gemiddeld tarief, meestal met een opslag. Reken beide routes door voordat je iets tekent, en kijk in de tussentijd bij de stand van de rente nu of het verschil groot genoeg is.

Wanneer tien jaar vast past en wanneer niet

Tien jaar vast is de middenweg, en dat maakt hem geschikt voor wie geen uitgesproken reden heeft om korter of langer te gaan. Je betaalt minder dan voor twintig of dertig jaar, je hebt tien jaar rust, en je leenruimte wordt op je eigen rente getoetst in plaats van op de wettelijke ondergrens van 5 procent.

De vorm knelt in twee situaties. Wie het maximale leent en een stijging van 300 euro per maand vanaf jaar elf niet zou kunnen dragen, koopt met een langere periode zekerheid die het geld waard is. En wie juist weet dat de lening binnen enkele jaren grotendeels verdwijnt, door verkoop of door een erfenis, betaalt met tien jaar vast voor zekerheid die hij niet gebruikt.

Een derde situatie is het inkomen zelf. Bij een wisselend of nog jong inkomen, bijvoorbeeld als zelfstandige, weegt de toetsing zwaarder dan het tarief; wat daarbij komt kijken staat bij een hypotheek zonder vast contract. Wil je eerst weten waar de rente op dit moment ongeveer ligt voordat je een periode kiest, kijk dan bij hoe hoog de hypotheekrente is.

Jouw situatie	Wat er meestal bij past
Je leent ruim binnen je normen en houdt buffer over	Tien jaar vast: lager tarief, en een sprong bij de herziening is op te vangen
Je leent tegen het maximum van de normen	Langer vastzetten, zodat je maandlast niet net op het verkeerde moment omhoog gaat
Je verwacht binnen vijf jaar te verkopen	Korter vast of variabel, al kost dat leenruimte door de toetsrente van minimaal 5 procent
Je hebt een aflossingsvrij deel naast een annuïtair deel	Op het aflossingsvrije deel weegt een lange periode zwaarder, want daar dempt geen aflossing
Je gaat binnen tien jaar met pensioen	Kies de periode zo dat de herziening niet samenvalt met de inkomensdaling

Zo kies en regel je tien jaar vast

Van oriëntatie tot het vastleggen van je tarief duurt het meestal enkele weken.

1. Bepaal eerst hoeveel je nodig hebt

   Zet de koopsom, de kosten koper en je eigen geld op een rij, zodat je weet welk bedrag je moet financieren. Pas daarna heeft het zin om over de rentevaste periode te praten, want het benodigde bedrag bepaalt of de toetsing überhaupt knelt.

2. Reken je leenruimte door bij twee toetsrentes

   Vul in de rekenhulp voor je maximale hypotheek één keer 5 procent in en één keer het tarief voor tien jaar vast. Het verschil tussen beide uitkomsten laat zien wat een kortere periode je aan leenruimte kost.

3. Vraag tarieven op voor drie periodes tegelijk

   Laat je adviseur of de geldverstrekker vijf, tien en twintig jaar vast op dezelfde dag offreren, in jouw risicoklasse. Alleen dan zie je wat de opslag per extra jaar zekerheid werkelijk is.

4. Test de herziening op je eigen budget

   Reken uit wat je vanaf jaar elf betaalt als de rente 2 procentpunt hoger staat, en leg dat naast je huishoudboekje. Kun je dat bedrag niet dragen, dan is dat het argument voor een langere periode, niet het tarief van vandaag.

5. Leg je rente vast en let op de geldigheidsduur

   Bij het uitbrengen van de offerte staat je tarief vast tot de afgesproken einddatum, meestal twee tot drie maanden. Stem die datum af op de leveringsdatum bij de notaris, en vraag naar de kosten van verlenging als de oplevering kan uitlopen.

6. Zet de einddatum in je agenda

   Noteer de datum waarop de tien jaar afloopt, plus een herinnering een half jaar ervoor. Dan begin je met vergelijken voordat het aanbod van je eigen verstrekker binnenkomt, en houd je de route naar een hypotheek bij een andere aanbieder open.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Loop dit na voordat je tien jaar vast kiest

• Weet je wat een kortere periode je aan leenruimte kost door de toetsrente van minimaal 5 procent
• Heb je tarieven voor vijf, tien en twintig jaar vast op dezelfde dag opgevraagd
• Ken je je risicoklasse en weet je of NHG voor jou mogelijk is
• Heb je uitgerekend wat je vanaf jaar elf betaalt bij 2 procentpunt hogere rente
• Weet je hoeveel je per jaar boetevrij mag aflossen binnen de tien jaar
• Valt de einddatum niet samen met je pensioen of een ander inkomensmoment
• Staat de geldigheidsduur van je renteaanbod op de leveringsdatum afgestemd

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen naar het tarief kijken en de toetsing vergeten

Vijf jaar vast staat vaak een paar tienden lager in de tarieflijst, maar je wordt getoetst op minimaal 5 procent. Bij een toetsinkomen van 60.000 euro scheelt dat met de normen van 2026 ongeveer 17.000 euro leenruimte, precies het bedrag dat je bod net te laag maakt.

Denken dat de renteaftrek opnieuw begint bij de herziening

De dertigjaarstermijn hangt aan het leningdeel, niet aan de rentevaste periode. Drie keer tien jaar vast levert geen negentig jaar aftrek op: na jaar dertig betaal je de rente volledig zelf, en dat kan honderden euro's netto per maand schelen.

De herziening niet doorrekenen op het eigen budget

Wie zich blindstaart op de maandlast van vandaag, ziet niet dat bij 6 procent op een restschuld van 275.744 euro de bruto last met 305 euro per maand stijgt. Dat bedrag moet er vanaf jaar elf gewoon zijn.

Tarieven van verschillende dagen naast elkaar leggen

Geldverstrekkers passen hun tarieven soms wekelijks aan, en niet allemaal op hetzelfde moment. Een vergelijking van twee weken oud levert een verschil op dat er intussen niet meer is, en daar baseer je dan wel een keuze van tien jaar op.

Vergeten om een lagere risicoklasse aan te vragen

Daalt je schuld of stijgt je woningwaarde, dan kun je binnen de tien jaar om indeling in een lagere klasse vragen. Verstrekkers doen dat lang niet altijd uit zichzelf, en een opslag van 0,2 procentpunt op 275.000 euro is ruim 45 euro per maand.

Het renteaanbod laten verlopen voor de levering

Een offerte is meestal twee tot drie maanden geldig. Schuift de oplevering van een nieuwbouwwoning door, dan geldt het tarief van de nieuwe datum, tenzij je vooraf verlenging hebt geregeld. Dat kost een opslag, maar minder dan een rentestijging.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een standaardsituatie, een vast inkomen en een lening ruim binnen de normen, kun je de keuze tussen rentevaste periodes prima zelf voorbereiden met de maandlasten-rekenhulp en de rentelijsten van de verstrekkers. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, terug zodra er iets bijzonders speelt: een wisselend inkomen, een eigen zaak, een aflossingsvrij deel dat afloopt, een scheiding of een pensioen dat binnen de looptijd valt. De adviseur kent ook het acceptatiebeleid per verstrekker, en dat bepaalt vaak meer dan het tarief in de advertentie. Voor de fiscale kant van een leningdeel dat je verhoogt of oversluit is een fiscalist of de Belastingdienst het juiste loket; voor de akte en de kosten bij passeren de notaris. Wat er verder bij het afsluiten komt kijken staat bij hypotheek afsluiten, en het bredere overzicht van je financiering vind je op de hypotheekpagina.