Aflossingsvrije hypotheek in box 3: wanneer je schuld verhuist en wat dat kost

Box 1 of box 3: wat bepaalt waar je hypotheek staat

Een hypotheek staat in box 1 zolang de fiscus hem als eigenwoningschuld ziet. Dat is geen keuze die je maakt bij het invullen van je aangifte over de eigen woning, maar een gevolg van de wet: voldoet de lening aan de voorwaarden, dan zit hij in box 1 en is de rente aftrekbaar. Voldoet hij er niet aan, dan verhuist het bedrag automatisch naar box 3 en telt het daar mee als schuld bij je vermogen.

Voor een aflossingsvrije hypotheek draait alles om één voorwaarde: de aflossingseis. Sinds 1 januari 2013 moet een nieuwe eigenwoningschuld in maximaal dertig jaar volledig en ten minste annuïtair worden afgelost. Een aflossingsvrij deel lost per definitie niets af en haalt die eis dus nooit. Alleen leningen die op 31 december 2012 al bestonden vallen onder het overgangsrecht en mogen aflossingsvrij blijven met renteaftrek.

Dat verklaart waarom dezelfde hypotheekvorm bij de ene huiseigenaar in box 1 zit en bij de buren in box 3. Het gaat niet om de vorm van de lening, maar om de datum en de geschiedenis ervan. De vorm zelf, met alleen rente betalen en aan het eind de hele schuld terugbetalen, staat los van de fiscale behandeling en wordt beschreven in de gids over de aflossingsvrije hypotheek.

De woning zelf blijft in beide gevallen in box 1 staan, zolang het je hoofdverblijf is. Alleen de schuld verhuist. Je betaalt dus gewoon eigenwoningforfait over de volledige WOZ-waarde, ook als er geen euro hypotheekrente meer aftrekbaar is. Wanneer de wóning zelf naar box 3 gaat, bijvoorbeeld bij verhuur of langdurige leegstand, staat in de gids over wanneer de eigen woning van box 1 naar box 3 gaat.

Situatie	Box van de schuld	Renteaftrek
Aflossingsvrij deel dat op 31 december 2012 al liep	Box 1	Ja, zolang de 30-jaarstermijn loopt
Aflossingsvrij deel afgesloten op of na 1 januari 2013	Box 3	Nee
Oud aflossingsvrij deel, overgangsrecht verspeeld door een pauze langer dan een jaar	Box 3	Nee
Aflossingsvrij deel waarvan de 30 jaar renteaftrek voorbij is	Box 3	Nee
Aflossingsvrij deel geleend voor iets anders dan de eigen woning	Box 3	Nee
Annuïtair of lineair deel afgesloten na 2012	Box 1	Ja, maximaal 30 jaar

Gecontroleerd op augustus 2026

Wanneer een aflossingsvrije hypotheek gewoon in box 1 blijft

Het overgangsrecht is ruimhartiger dan veel mensen denken. Had je op 31 december 2012 een eigenwoningschuld, dan houdt dat bedrag zijn oude status, ook als je later verhuist of oversluit. Je neemt je zogeheten eigenwoningschuldverleden mee: tot het bedrag van de oude schuld mag de nieuwe lening aflossingsvrij blijven en houd je recht op aftrek. Wat je daarboven extra leent, moet wel annuïtair of lineair.

Er zit één harde grens aan. Verkoop je je huis en heb je daarna langer dan een kalenderjaar geen eigen woning, dan vervalt het overgangsrecht en begin je bij een volgende aankoop met een schone lei onder de aflossingseis. Dezelfde termijn speelt bij tijdelijke verhuur of bij een periode waarin je huurt tussen twee koopwoningen in. Wie een tussenperiode overbrugt met een overbruggingshypotheek houdt zijn verleden meestal gewoon in stand, omdat er dan geen jaar zonder eigen woning zit.

Ook oversluiten naar een andere geldverstrekker raakt het overgangsrecht niet, zolang het bedrag niet toeneemt en de eigen woning je hoofdverblijf blijft. Verhoog je de hypotheek voor een verbouwing, dan valt dat nieuwe stuk onder de aflossingseis en moet het annuïtair of lineair om aftrekbaar te zijn. Welke rente op zo'n oud aflossingsvrij deel aftrekbaar is en tegen welk tarief, staat in de gids over de aftrekbaarheid van een aflossingsvrije hypotheek.

De aftrek zelf is niet oneindig. Elk leningdeel heeft zijn eigen periode van dertig jaar, geteld vanaf het moment dat de schuld ontstond. Voor hypotheken uit de jaren negentig loopt die termijn in de komende jaren af, en op dat moment schuift de schuld alsnog naar box 3.

Vier situaties waarin de schuld naar box 3 verhuist

De eerste en meest voorkomende situatie is een nieuw aflossingsvrij leningdeel. Geldverstrekkers bieden dat nog steeds aan, meestal tot vijftig procent van de woningwaarde, en er is niets mis mee. Fiscaal is het alleen geen eigenwoningschuld: het bedrag komt in box 3 en de rente is niet aftrekbaar. Wie de maandlast vergelijkt via een hypotheekberekening moet dat deel dus bruto laten staan.

De tweede situatie is het verstrijken van de dertigjaarstermijn. Een aflossingsvrije lening uit 1996 is per 2026 uitgeteld: de rente is niet langer aftrekbaar en de schuld verhuist per die datum naar box 3. Dat gebeurt automatisch, zonder brief en zonder handeling van jouw kant, en het is aan jou om het in de aangifte goed te zetten.

De derde situatie is de lening die niet aan de woning is besteed. Heb je de hypotheek verhoogd om een auto, een studie of een schenking te betalen, dan is dat deel geen eigenwoningschuld, ongeacht het jaartal en ongeacht de vorm. Datzelfde geldt voor het opnemen van overwaarde voor consumptieve doelen, iets wat verder is uitgewerkt in de gids over de belasting over de overwaarde van je huis.

De vierde situatie is het verlies van hoofdverblijf. Ga je de woning verhuren of vertrek je naar het buitenland, dan gaat niet alleen de schuld maar ook de woning naar box 3. Je betaalt dan geen eigenwoningforfait meer, maar wel box 3-heffing over de waarde van het pand minus de hypotheek. Voor een verhuurde woning geldt in box 3 de WOZ-waarde als uitgangspunt.

Het praktische verschil tussen een aflossingsvrije hypotheek in box 1 en dezelfde lening in box 3 laat de tabel hieronder zien. Of het bij jou box 1 of 3 wordt, ligt vast in de wet, maar wat het je kost verschilt per situatie: in box 1 hangt het aan je aftrektarief, in box 3 aan je overige vermogen.

Punt	Aflossingsvrije hypotheek in box 1	Aflossingsvrije hypotheek in box 3
Rente aftrekbaar	Ja, tegen maximaal 37,56% in 2026	Nee, nergens aftrekbaar
Wat er fiscaal meetelt	De werkelijk betaalde rente	Een forfait van 2,70% over de schuld in 2026
Waarde van het fiscale voordeel	Loopt op met de rente die je betaalt	Hooguit bijna 1% van de schuld per jaar, en alleen bij vermogen
Eigenwoningforfait	Ja, over de volledige WOZ-waarde	Ja, over de volledige WOZ-waarde
Aftrek geen of geringe eigenwoningschuld	Meestal niet, de rente is hoger dan het forfait	Ja, 71,867% van het forfait in 2026
Duur	Maximaal 30 jaar per leningdeel	Zolang de schuld bestaat
Peilmoment	De rente over het hele jaar	De stand op 1 januari

Gecontroleerd op augustus 2026

Zo rekent box 3 met je aflossingsvrije schuld

Box 3 kijkt naar één moment: je bezit en je schulden op 1 januari van het belastingjaar. De Belastingdienst deelt je vermogen in drie bakken en plakt op elke bak een forfaitair rendementspercentage. Over het berekende rendement betaal je vervolgens 36 procent belasting in 2026, voor zover je vermogen boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon uitkomt.

Je aflossingsvrije schuld valt in de bak schulden. Die trekt niet je werkelijk betaalde rente af, maar een forfait van 2,70 procent in 2026, en dat percentage staat los van wat je geldverstrekker je in rekening brengt. Betaal je 4 procent rente, dan telt in box 3 toch maar 2,70 procent mee. Betaal je 1,8 procent op een oude rentevaste periode, dan telt er meer mee dan je betaalt.

Voordat de schuld meetelt, gaat er een schuldendrempel af: 3.800 euro per persoon in 2026, en 7.600 euro samen voor fiscale partners. Van een aflossingsvrije schuld van 100.000 euro telt dus 96.200 euro mee. Die drempel bijt vooral bij kleine schulden en is bij een hypotheek meestal een detail.

De uitkomst van de som kan niet negatief worden. Zijn je schulden groter dan je bezittingen, dan is je grondslag nul en betaal je niets in box 3, maar je krijgt ook niets terug. Een aflossingsvrije hypotheek levert in box 3 dus nooit een teruggaaf op, hooguit een lagere heffing.

Onderdeel	2025	2026
Belastingtarief box 3	36%	36%
Heffingsvrij vermogen per persoon	€ 57.684	€ 59.357
Heffingsvrij vermogen fiscale partners samen	€ 115.368	€ 118.714
Forfait banktegoeden	1,37%	1,28% (voorlopig)
Forfait beleggingen en overige bezittingen	5,88%	6,00%
Forfait schulden	2,70%	2,70% (voorlopig)
Schuldendrempel per persoon	€ 3.800	€ 3.800
Peildatum vermogen	1 januari 2025	1 januari 2026

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat een schuld in box 3 oplevert, en wanneer bijna niets

De waarde van een aflossingsvrije schuld in box 3 hangt volledig af van het vermogen dat ernaast staat. Heb je geen spaargeld en geen beleggingen, dan levert de schuld je precies nul euro op: er is geen heffing om tegen weg te strepen. Dat is de situatie van de meeste huiseigenaren met een nieuwe aflossingsvrije lening.

Heb je wel vermogen, dan verloopt het voordeel in twee fasen. Zolang de schuld je grondslag onder het heffingsvrij vermogen duwt, verdwijnt de hele box 3-heffing en is het voordeel maximaal. Kom je daar boven, dan blijft er een vast voordeel over van ongeveer 2,70 procent van de schuld maal 36 procent, oftewel bijna één procent van het schuldbedrag per jaar.

Onderstaande reeks laat dat zien voor een aflossingsvrij deel van 150.000 euro in box 3 naast een beleggingsportefeuille, in 2026, zonder fiscale partner. Ter vergelijking staat er wat hetzelfde leningdeel in box 1 waard zou zijn bij 4 procent rente en het maximale aftrektarief van 37,56 procent in 2026. Alleen rond een vermogen van twee ton komt box 3 in de buurt van de renteaftrek.

Dat maakt de vergelijking eerlijk: box 3 is voor bijna iedereen de ongunstigere plek voor een hypotheek. Wie wil weten hoeveel de rente op zo'n lening kost en waarom die vaak hoger ligt dan op een aflossend deel, vindt dat in de gids over hypotheekrente bij aflossingsvrij.

• Voordeel in box 3
• Renteaftrek in box 1 bij 4% rente

euro per jaar bron: Eigen berekening met de box 3-percentages 2026 van de Belastingdienst augustus 2026

Beleggingsvermogen op 1 januari	Box 3-heffing zonder de schuld	Box 3-heffing met de schuld	Voordeel van de schuld in box 3	Renteaftrek als hetzelfde deel in box 1 zat
€ 0	€ 0	€ 0	€ 0	€ 2.254
€ 100.000	€ 878	€ 0	€ 878	€ 2.254
€ 200.000	€ 3.038	€ 0	€ 3.038	€ 2.254
€ 300.000	€ 5.198	€ 3.107	€ 2.091	€ 2.254
€ 400.000	€ 7.358	€ 5.531	€ 1.827	€ 2.254
€ 600.000	€ 11.678	€ 10.030	€ 1.648	€ 2.254
€ 800.000	€ 15.998	€ 14.419	€ 1.579	€ 2.254

Gecontroleerd op augustus 2026

Het eigenwoningforfait blijft, maar de wet-Hillen vangt het grotendeels op

Zolang je huis je hoofdverblijf is, blijft de bijtelling voor de eigen woning staan. Het eigenwoningforfait bedraagt 0,35 procent van de WOZ-waarde in 2026 voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro. Bij een woning van 400.000 euro is dat 1.400 euro die bij je inkomen wordt opgeteld, ook als er geen cent hypotheekrente aftrekbaar is. Je eigen bedrag reken je na met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait, en de WOZ-waarde waarop het rust controleer je met de WOZ-check.

Daar staat een aftrekpost tegenover die precies in deze situatie aanslaat: de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld, in de wandelgangen de wet-Hillen. Zijn je aftrekbare kosten voor de eigen woning lager dan het forfait, dan mag je het verschil grotendeels aftrekken. In 2026 is dat 71,867 procent van het verschil.

Staat je hele hypotheek in box 3, dan zijn je aftrekbare kosten nul en gaat er in 2026 dus 71,867 procent van het volledige forfait weer af. Bij die woning van 400.000 euro blijft er 394 euro bijtelling over in plaats van 1.400 euro. Dat compenseert een deel van de verloren renteaftrek, maar lang niet alles.

Die aftrek wordt wel afgebouwd. Vanaf 2026 gaat het percentage met 4,8 procentpunt per jaar omlaag en in 2041 is de regeling helemaal verdwenen. Wie nu een aflossingsvrije hypotheek in box 3 heeft en rekent op deze verzachting, moet er rekening mee houden dat de netto bijtelling elk jaar stijgt.

Zo vul je een aflossingsvrije schuld in box 3 in bij de aangifte

De vooringevulde aangifte helpt hier maar half. Je geldverstrekker levert het saldo van je hypotheek aan, maar niet de verdeling over box 1 en box 3: dat onderscheid is fiscaal en kent de bank niet. De Belastingdienst zet het volledige bedrag daarom vaak bij de eigenwoningschuld, en het is aan jou om dat te corrigeren voordat je op verzenden drukt. Hoe het scherm eruitziet en welke stukken je erbij nodig hebt, staat in de gids over belastingaangifte doen.

In de praktijk vul je twee bedragen in. Bij de eigen woning noteer je alleen het deel dat wél eigenwoningschuld is, met de bijbehorende rente. Bij bezittingen en schulden in box 3 noteer je het aflossingsvrije deel dat daar thuishoort, tegen de stand op 1 januari. De rente over dat deel vul je nergens in, want die is nergens aftrekbaar.

Heb je een fiscale partner, dan mag je het box 3-vermogen vrij tussen jullie verdelen zolang jullie samen op honderd procent uitkomen. De schuld hoort bij dezelfde verdeling. Wisselen tussen verdelingen kan lonen bij verschillende inkomens, al is het tarief in box 3 met 36 procent voor beiden gelijk. Wat je verder in de aangifte tegenkomt, is uitgewerkt in de gids over de aangifte inkomstenbelasting.

Verschuift een leningdeel halverwege het jaar naar box 3, bijvoorbeeld omdat de dertigjaarstermijn in juni afloopt, dan geldt voor box 3 nog steeds alleen de stand op 1 januari. De rente in box 1 knip je wel op tijd: aftrekbaar tot de dag dat de termijn eindigt, daarna niet meer.

Aflossen, oversluiten of laten staan

Een aflossingsvrij deel in box 3 is duurder dan hetzelfde deel in box 1, dus loont het vaker om het af te lossen. Extra aflossen levert je twee dingen op: je betaalt geen rente meer over het afgeloste bedrag, en dat is bij een lening zonder aftrek de volle rente. Je verliest wel de aftrekpost in box 3, maar die is hooguit zo'n één procent van het bedrag per jaar waard.

Er zit een rem op. Betaal je af met spaargeld, dan verdwijnt dat spaargeld ook uit box 3, waardoor het voordeel per saldo kleiner is dan de rente doet vermoeden. Bij 4 procent rente en 1,28 procent forfait op banktegoeden blijft er alsnog ruim drie procentpunt rendement over, wat het aflossen van een box 3-hypotheek voor de meeste mensen aantrekkelijker maakt dan sparen. Houd altijd een buffer aan voor onderhoud en tegenslag.

Omzetten naar een annuïtair deel is de tweede route. Daarmee koop je de renteaftrek terug, want een nieuwe annuïtaire lening voldoet wel aan de aflossingseis. Je maandlast stijgt fors, omdat je naast rente ook gaat aflossen, maar netto valt het verschil mee door de aftrek. Bij het afsluiten of wijzigen van een hypotheek rekent een adviseur beide varianten voor je door.

Laten staan is een verdedigbare keuze als je het geld liever elders houdt, bijvoorbeeld in een beleggingsportefeuille waar je een hoger rendement verwacht dan de hypotheekrente. Dat is een risicokeuze en geen zekerheid. Verandert je situatie tussentijds, dan kun je met een voorlopige aanslag je maandelijkse teruggaaf of bijbetaling meteen laten aanpassen in plaats van tot de aangifte te wachten.

In zes stappen uitzoeken waar jouw aflossingsvrije hypotheek staat

Doe dit per leningdeel, niet voor de hypotheek als geheel.

1. Haal de leningdelen uit je hypotheekoverzicht

   Log in bij je geldverstrekker of pak je jaaropgave erbij. Noteer per leningdeel het bedrag, de vorm en de oorspronkelijke ingangsdatum. Die ingangsdatum is het scharnierpunt van de hele beoordeling, dus neem hem letterlijk over uit de akte en niet uit je geheugen.

2. Zet de grens van 1 januari 2013 ernaast

   Elk aflossingsvrij deel dat op 31 december 2012 al liep, valt onder het overgangsrecht en blijft in box 1. Elk aflossingsvrij deel dat daarna is ontstaan, valt in box 3. Ben je na 2012 verhuisd of overgesloten, ga dan na of je oude eigenwoningschuld is meegenomen: tot dat bedrag telt het overgangsrecht door.

3. Controleer of je het overgangsrecht hebt behouden

   Zat er een periode van meer dan een kalenderjaar tussen twee eigen woningen, dan is het verleden vervallen. Datzelfde geldt als de woning tussentijds verhuurd is geweest. Twijfel je, dan is dit het punt om je aangiftes van de tussenliggende jaren erbij te pakken.

4. Tel dertig jaar op vanaf het ontstaan van de schuld

   De renteaftrek per leningdeel duurt maximaal dertig jaar. Loopt die termijn in het lopende jaar af, dan is de rente aftrekbaar tot die datum en verhuist het bedrag daarna naar box 3. Zet de einddatum in je agenda, want er komt geen waarschuwing van de Belastingdienst.

5. Bepaal het box 3-bedrag per 1 januari

   Tel de bedragen op die niet in box 1 thuishoren en neem de stand op 1 januari van het belastingjaar. Zet daar je bezittingen naast: banktegoeden, beleggingen, een tweede woning. Zonder die bezittingen levert de schuld je niets op, met bezittingen scheelt hij mogelijk honderden euro's.

6. Vul het in en controleer de aanslag

   Corrigeer de vooringevulde eigenwoningschuld en zet het box 3-deel bij schulden. Kijk daarna of de uitkomst klopt met je eigen som, en vraag zo nodig een nieuwe voorlopige aanslag aan zodat je maandbedrag meteen aansluit. Wat er daarna gebeurt, staat in de gids over de definitieve aanslag inkomstenbelasting.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Nalopen voordat je de aangifte verstuurt

• Per leningdeel de ingangsdatum, het bedrag en de vorm genoteerd
• Vastgesteld welke delen op 31 december 2012 al bestonden
• Gecontroleerd of er een periode van meer dan een jaar zonder eigen woning is geweest
• Nagegaan of een leningdeel dit jaar de dertigjaarsgrens passeert
• Hypotheekverhogingen voor niet-woninguitgaven apart gezet als box 3-schuld
• De vooringevulde eigenwoningschuld verlaagd met het box 3-deel
• Het box 3-deel ingevuld tegen de stand van 1 januari, na aftrek van de schuldendrempel
• De verdeling van box 3-vermogen en schuld met je fiscale partner afgestemd

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De vooringevulde aangifte klakkeloos overnemen

Je geldverstrekker levert het totale hypotheeksaldo aan, zonder onderscheid tussen box 1 en box 3. De Belastingdienst zet dat vaak volledig bij de eigenwoningschuld. Wie doorklikt, trekt rente af die niet aftrekbaar is en krijgt bij een controle een naheffing met belastingrente over de teruggaaf van meerdere jaren.

Denken dat je zelf mag kiezen tussen box 1 en box 3

De box volgt uit de wet, niet uit een vinkje. Wie een aflossingsvrij deel bewust in box 3 zet om box 3-heffing te drukken terwijl het eigenwoningschuld is, doet een onjuiste aangifte. Andersom rente aftrekken van een box 3-schuld is dat evengoed.

De rente van een box 3-schuld toch aftrekken

De rente over een schuld in box 3 is nergens aftrekbaar. In box 3 telt niet je werkelijke rente maar het forfait van 2,70 procent in 2026. Bij een schuld van 150.000 euro tegen 4 procent scheelt dat 6.000 euro aan rente die je niet mag opvoeren.

Het eigenwoningforfait vergeten omdat er geen aftrek meer is

Zolang het huis je hoofdverblijf is, blijft de bijtelling staan, ook als de hele hypotheek in box 3 zit. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro gaat het om 1.400 euro in 2026, waarvan de wet-Hillen het grootste deel weer wegneemt. Wie het forfait weglaat, doet een onvolledige aangifte.

Een tussenperiode van huren over het hoofd zien

Meer dan een kalenderjaar zonder eigen woning kost je het overgangsrecht. Bij de volgende aankoop val je dan onder de aflossingseis en is een aflossingsvrij deel automatisch box 3. Dat verschil loopt op een lening van 100.000 euro al snel op tot bijna duizend euro per jaar.

Extra aflossen zonder de spaargeldkant mee te tellen

Los je een box 3-schuld af met spaargeld, dan verdwijnt ook dat spaargeld uit box 3. Het voordeel is dus de rente die je bespaart min het rendement dat je in box 3 kwijtraakt, en niet de rente alleen. Bij 4 procent rente blijft er meestal ruim voordeel over, maar de som is kleiner dan hij lijkt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een hypotheek met één of twee leningdelen kom je met je akte en dit overzicht een heel eind. Een fiscalist of hypotheekadviseur verdient zichzelf terug zodra er geschiedenis in het dossier zit: een scheiding waarbij het eigenwoningverleden is verdeeld, een periode van verhuur, een erfenis waarmee een deel van de schuld is afgelost, of een leningdeel waarvan de dertigjaarstermijn halverwege een jaar afloopt. Een fiscalist rekent zoiets voor 150 tot 300 euro per uur uit, en een advies over het herstructureren van je hypotheek kost bij een adviseur meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro. Twijfel je over de aangifte zelf, dan is de Belastingtelefoon gratis en helpt de gids over de aangifte bij een eigen woning je door de schermen heen. Voor het bredere plaatje van wat een huis fiscaal kost, van overdrachtsbelasting tot WOZ, staat alles bij elkaar op de hub over belastingen rond je woning.