Wat betekent kosten koper (k.k.)?

Wat kosten koper betekent

Kosten koper betekent dat jij als koper de kosten van de eigendomsoverdracht betaalt, boven op de koopsom die je met de verkoper afspreekt. Staat er k.k. achter de vraagprijs, dan is die prijs niet het bedrag dat je kwijt bent. Welke posten er allemaal bij komen en hoe je ze in je budget past, staat in de gids over kosten koper en je budget.

De afkorting k.k. staat letterlijk voor kosten koper. In advertenties zie je zowel k.k. met punten als kk zonder punten; het betekent hetzelfde. Wat betekent kk kosten koper in de praktijk? Dat de overdrachtsbelasting, de notaris, het Kadaster en de kosten rond je hypotheek voor jouw rekening komen, en dat de verkoper er niets van betaalt.

Dat de koper deze posten draagt, is geen kwestie van gewoonte alleen. Het Burgerlijk Wetboek legt de kosten van de levering bij de koper, tenzij verkoper en koper samen iets anders afspreken. Bij bestaande woningen spreekt vrijwel niemand iets anders af, en daarom staat k.k. standaard bij bijna elke bestaande woning die te koop komt.

Hoe hoog het bedrag uitvalt, hangt af van de koopsom en van je situatie. Bij een bestaande woning waar je zelf gaat wonen kom je in 2026 meestal tussen de 3 en 6 procent van de koopsom uit; welk percentage bij welke prijs hoort, staat in de gids over hoeveel procent kosten koper is. Dat geld gaat niet naar de verkoper maar naar de Belastingdienst, de notaris, het Kadaster en je adviseurs.

Wat k.k. betekent in een woningadvertentie

Achter de vraagprijs op een woningsite staat bijna altijd k.k. of v.o.n. Die paar letters bepalen of de overdrachtskosten al in de prijs zitten of dat ze er nog bovenop komen. Bij k.k. komen ze erbij, bij v.o.n. zitten ze er al in.

Ook een bod is k.k. Bied je 385.000 euro op een woning die voor 400.000 euro k.k. te koop staat, dan bied je 385.000 euro aan de verkoper en betaal je de overdrachtskosten daar nog naast. In de koopovereenkomst komt alleen de koopsom te staan; de nota van de notaris volgt later en staat daar los van.

Bij een woning met v.o.n. hoef je die vergelijking niet te maken, maar bij een woning met k.k. wel. Twee woningen met dezelfde vraagprijs kosten je een heel verschillend bedrag zodra de een bestaand is en de ander nieuwbouw. Wil je weten waar je uitkomt bij een bepaalde vraagprijs, reken het dan door met de rekenhulp voor de kosten koper; die telt de posten van 2026 voor je op.

Bij het hele traject van een huis kopen is dit het eerste bedrag dat je scherp wilt hebben, want het bepaalt hoeveel eigen geld je op je rekening moet hebben staan voordat je gaat bieden.

Afkorting	Waar het voor staat	Wat het voor jou betekent
k.k. of kk	kosten koper	De overdrachtskosten komen boven op de vraagprijs en betaal jij
v.o.n.	vrij op naam	De overdrachtskosten zitten al in de prijs, gebruikelijk bij nieuwbouw
n.o.t.k.	nader overeen te komen	Er staat geen vraagprijs; je brengt zelf een bod uit, en dat bod is k.k.
Vraagprijs k.k.	richtprijs van de verkoper	Geen bindend aanbod: de verkoper mag jouw bod weigeren

Welke kosten er onder kosten koper vallen

Kosten koper is een verzamelnaam, geen enkel bedrag. Er zitten posten in die je hoe dan ook betaalt en posten die je zelf kiest. De vaste kern bestaat uit de overdrachtsbelasting, de leveringsakte bij de notaris met de inschrijving in het Kadaster, en de hypotheekakte met haar eigen inschrijving.

Daar komen de kosten van de financiering bij: hypotheekadvies en bemiddeling, gemiddeld zo'n 2.500 euro in 2026, en een taxatie van rond de 500 euro. De notaristarieven verschillen sterk per kantoor; wat een leverings- en een hypotheekakte ongeveer kosten en waarom de verschillen zo groot zijn, staat in de gids over notariskosten bij de aankoop van een woning.

Optioneel zijn de bouwkundige keuring, die rond de 350 euro kost, en de aankoopmakelaar, die vaak rond 1 procent van de koopsom rekent. Sluit je met Nationale Hypotheek Garantie af, dan betaal je in 2026 een borgtochtprovisie van 0,4 procent van de hypotheek; die garantie kan tot een koopsom van 470.000 euro.

Wat je niet onder kosten koper vindt, zijn de verhuizing, de inrichting en het achterstallig onderhoud. Die posten komen na de sleuteloverdracht en vallen buiten de nota van de notaris, terwijl ze samen vaak groter zijn dan de kosten koper zelf.

Post	Bij een woning van € 400.000	Wie betaalt	Aftrekbaar bij de aangifte
Overdrachtsbelasting 2%	€ 8.000	Koper	Nee
Notaris: leveringsakte	circa € 700	Koper	Nee
Kadaster: inschrijving leveringsakte	€ 103,50	Koper	Nee
Notaris: hypotheekakte	circa € 600	Koper	Ja
Kadaster: inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Koper	Ja
Hypotheekadvies en bemiddeling	circa € 2.500	Koper	Ja
Taxatie voor de lening	circa € 500	Koper	Ja
Bouwkundige keuring, als je die laat doen	circa € 350	Koper	Nee
Aankoopmakelaar, als je die inschakelt (1%)	circa € 4.000	Koper	Nee
NHG-borgtochtprovisie (0,4%)	€ 1.600	Koper	Ja

Gecontroleerd op augustus 2026, gemiddelde markttarieven en wettelijke percentages

Wat kosten koper betekent voor de verkoper

Voor de verkoper betekent kosten koper vooral dat hij deze posten niet betaalt. De overdrachtsbelasting, de leveringsakte, het Kadaster en alles rond de hypotheek van de koper gaan volledig buiten hem om. Wat de koper aan de notaris overmaakt, ziet de verkoper alleen terug als de afgesproken koopsom op zijn rekening.

De verkoper heeft wel zijn eigen rekeningen. Zijn verkoopmakelaar rekent courtage, meestal een percentage van de verkoopprijs, en dat percentage verschilt per kantoor en is onderhandelbaar. Verder betaalt hij de doorhaling van zijn oude hypotheek in het Kadaster, het royement, en zorgt hij voor een geldig energielabel. Loste hij vervroegd af buiten een renteherzieningsmoment, dan kan er boeterente bijkomen.

Dat verschil verklaart waarom een verkoper zelden meebeweegt in een discussie over de kosten koper. Vraag je hem om die kosten te dragen, dan vraag je in feite om een prijsverlaging van enkele procenten, en zo zal hij het ook lezen. Praktischer is het om over de koopsom zelf te onderhandelen, want dan praten jullie over hetzelfde bedrag.

Bij nieuwbouw ligt het omgekeerd: daar staat vrij op naam in de prijs en draagt de verkopende partij de overdrachtskosten. Die komen dan gewoon terug in de vraagprijs.

Post bij een bestaande woning	Koper	Verkoper
Overdrachtsbelasting	Ja	Nee
Leveringsakte en inschrijving in het Kadaster	Ja	Nee
Hypotheekakte en inschrijving in het Kadaster	Ja	Nee
Hypotheekadvies, taxatie en NHG-provisie	Ja	Nee
Bouwkundige keuring en aankoopmakelaar	Ja	Nee
Courtage van de verkoopmakelaar	Nee	Ja
Doorhaling van de oude hypotheek (royement)	Nee	Ja
Energielabel van de woning	Nee	Ja
Eventuele boeterente op de oude hypotheek	Nee	Ja

Kosten koper of vrij op naam: waar het verschil zit

Vrij op naam betekent dat de overdrachtskosten al in de prijs zitten. Je ziet het bijna alleen bij nieuwbouw, omdat daar geen overdrachtsbelasting wordt geheven maar btw, en die btw zit in de v.o.n.-prijs verwerkt. De leveringsakte betaalt de ontwikkelaar, en de grond wordt op jouw naam gezet zonder dat jij daar een aparte nota voor krijgt.

Wat bij nieuwbouw wel voor jouw rekening komt, zijn de hypotheekakte met de inschrijving, het hypotheekadvies en de taxatie. Daar komen posten bij die bij een bestaande woning niet bestaan: bouwrente over de periode tussen de start van het project en de sleutel, meerwerk en vaak nog de tuin en de vloeren. Hoe die optelsom eruitziet, staat in de gids over de kosten van een nieuwe woning.

Bij twee woningen met dezelfde vraagprijs scheelt het verschil tussen k.k. en v.o.n. bij 400.000 euro ruim negenduizend euro aan directe overdrachtskosten. Dat betekent niet dat nieuwbouw goedkoper is: de v.o.n.-prijs ligt per vierkante meter doorgaans hoger, en het meerwerk loopt op. Wat een nieuw huis uiteindelijk kost, hangt vooral af van wat je nog laat afbouwen.

Post	€ 400.000 k.k., bestaande woning	€ 400.000 v.o.n., nieuwbouw
Overdrachtsbelasting 2%	€ 8.000	€ 0, btw zit in de prijs
Notaris: leveringsakte	circa € 700	zit in de prijs
Kadaster: inschrijving leveringsakte	€ 103,50	zit in de prijs
Notaris: hypotheekakte	circa € 600	circa € 600
Kadaster: inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	€ 103,50
Hypotheekadvies en bemiddeling	circa € 2.500	circa € 2.500
Taxatie	circa € 500	circa € 500
Bouwkundige keuring	circa € 350	niet nodig
Totaal boven op de prijs	circa € 12.857	circa € 3.704
Komt er nog bij	achterstallig onderhoud	bouwrente, meerwerk, tuin en vloeren

Gecontroleerd op augustus 2026, doorstromer die zelf in de woning gaat wonen

Waarom je de kosten koper uit eigen geld betaalt

Sinds 2018 mag je hypotheek maximaal 100 procent van de woningwaarde bedragen. Dat plafond geldt voor de woning, niet voor de kosten eromheen, en dus kun je de kosten koper niet meefinancieren. Bij een woning van 400.000 euro leen je hooguit 400.000 euro en breng je de ruim twaalfduizend euro aan overdrachtskosten zelf mee.

Dat geld moet op de dag van de overdracht bij de notaris staan. De notaris maakt een nota van afrekening waarin de koopsom, de overdrachtsbelasting, zijn honorarium en de inschrijvingskosten tegen elkaar worden weggestreept; het tekort maak jij over. Zonder dat bedrag op de derdenrekening gaat de overdracht niet door.

Wordt de woning hoger getaxeerd dan de koopsom, dan schuift er ruimte vrij: je mag lenen tot 100 procent van de getaxeerde waarde, en het verschil met de lagere koopsom kun je voor de bijkomende kosten gebruiken. Dat is de enige gangbare route waarlangs een deel van je kosten koper alsnog uit de lening komt.

Voor energiebesparende maatregelen mag je onder voorwaarden boven de 100 procent uitkomen, maar dat budget is geoormerkt voor de maatregelen zelf. Wat zulke maatregelen kosten, zie je in de gidsen over de kosten van zonnepanelen en de kosten van een warmtepomp.

Wat je van de kosten koper terugkrijgt

Een deel van de kosten koper mag je in het jaar van aankoop aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting. De regel is dat kosten die met het regelen van de lening te maken hebben aftrekbaar zijn, en kosten die met het kopen van het huis te maken hebben niet. Voorwaarde is dat het om de eigen woning gaat waarin je zelf gaat wonen.

Aftrekbaar zijn de hypotheekakte bij de notaris, de inschrijving daarvan in het Kadaster, de kosten van hypotheekadvies en bemiddeling, de taxatie die je voor de lening liet maken en de NHG-borgtochtprovisie. Niet aftrekbaar zijn de overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring.

Het voordeel bereken je door de aftrekbare posten bij elkaar op te tellen en te vermenigvuldigen met het tarief waartegen de aftrek werkt: in 2026 maximaal 37,56 procent. Bij 3.703,50 euro aan aftrekbare posten komt dat neer op ongeveer 1.391 euro terug. Je krijgt dat niet contant, maar via een lagere aanslag of een teruggaaf.

Bewaar de nota van afrekening van de notaris en de factuur van je adviseur. Op die twee documenten staan alle bedragen die je nodig hebt, en de Belastingdienst mag ze opvragen.

Wat het bedrag hoger of lager maakt

De grootste variabele is de overdrachtsbelasting. Koop je een woning waarin je zelf gaat wonen, dan betaal je in 2026 het lage tarief van 2 procent. Koop je hem om te verhuren of als tweede woning, dan geldt het algemene tarief van 8 procent, en dat vervijfvoudigt de kosten koper in één klap.

Ben je tussen de 18 en 35 jaar, ga je er zelf wonen en gebruikte je de vrijstelling nog niet eerder, dan betaal je tot een koopsom van 555.000 euro helemaal geen overdrachtsbelasting. Boven die grens vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom, niet alleen over het meerdere. Wat dat betekent voor je bod rond die grens, staat in de gids over kosten koper voor starters.

De tweede variabele is wat je zelf kiest. Een aankoopmakelaar, een bouwkundige keuring en NHG maken het bedrag hoger; een adviseur die op uurbasis werkt of een goedkopere notaris maken het lager. Wat jouw tarief oplevert aan belasting, zie je met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.

Na de sleutel volgt de derde variabele: de woning zelf. Wie meteen aan de slag gaat met vloerverwarming of een thuisbatterij, heeft daar apart geld voor nodig, want die posten vallen buiten de hypotheek en buiten de kosten koper.

Situatie	Tarief 2026	Bij een koopsom van € 400.000
Koper van 18 tot 35 jaar, gaat zelf wonen, koopsom tot € 555.000	0%	€ 0
Je gaat zelf in de woning wonen	2%	€ 8.000
Verhuurwoning, tweede woning of vakantiewoning	8%	€ 32.000
Bedrijfspand, losse garagebox of grond	10,4%	€ 41.600
Nieuwbouwwoning vrij op naam	geen, wel btw in de prijs	€ 0 apart te betalen

Gecontroleerd op tarieven per 1 januari 2026

Zo houd je de kosten koper in de hand, van bod tot sleutel

Het bedrag ligt grotendeels vast, maar het moment waarop je het weet bepaalt of het je overvalt.

1. Reken de kosten koper uit voordat je gaat bezichtigen

   Bepaal bij welke koopsom je uitkomt en tel de overdrachtskosten erbij op met de rekenhulp voor de kosten koper. Dan weet je meteen welk deel van je spaargeld vastligt en welk deel je nog vrij kunt besteden.

2. Zet het bedrag apart op een aparte rekening

   Kosten koper is geld dat je niet mag uitgeven aan de inrichting of de verhuizing. Zet het opzij zodra je serieus gaat bieden, want tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de overdracht zit vaak maar acht tot twaalf weken.

3. Bied op de koopsom, niet op het totaal

   Je bod gaat over het bedrag dat de verkoper krijgt. De overdrachtskosten staan daar los van en zijn geen onderhandelingsruimte, want de verkoper heeft er niets aan als jij minder aan de Belastingdienst betaalt.

4. Vraag twee notarisoffertes op en kies zelf

   Als koper bepaal jij welke notaris de akte passeert. Vraag om een offerte voor de leverings- en de hypotheekakte samen, inclusief de inschrijving in het Kadaster en het recherchewerk, zodat je appels met appels vergelijkt. Wat de verschillen verklaart, lees je bij de notariskosten bij aankoop.

5. Controleer de nota van afrekening voor de overdracht

   Je krijgt die nota meestal een paar dagen voor het passeren. Loop na of de koopsom, de overdrachtsbelasting en de verrekening van gemeentelijke lasten kloppen, en of het bedrag dat jij moet overmaken overeenkomt met wat je verwachtte. Vragen stel je vóór het passeren, want daarna is de akte definitief.

6. Maak het geld op tijd over naar de derdenrekening

   Het bedrag moet op de dag van de overdracht op de kwaliteitsrekening van de notaris staan. Banken hanteren soms een dag verwerkingstijd bij grote bedragen, dus maak het geld minstens twee werkdagen van tevoren over.

7. Bewaar de nota voor je aangifte over het jaar van aankoop

   De aftrekbare posten haal je later uit deze nota en uit de factuur van je hypotheekadviseur. Bewaar beide bij je administratie, want de aftrek geldt in het jaar waarin je de kosten betaalde.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je een bod met k.k. uitbrengt

• Weet je of de vraagprijs k.k. of v.o.n. is
• Heb je de overdrachtsbelasting berekend tegen het tarief dat op jou van toepassing is
• Staat het bedrag aan kosten koper los van je bod op je rekening
• Weet je of je onder de startersvrijstelling valt en onder de grens van 555.000 euro blijft
• Heb je bij twee notarissen een offerte opgevraagd voor beide aktes
• Weet je welke posten aftrekbaar zijn en welke niet
• Heb je apart geld gereserveerd voor verhuizing, inrichting en achterstallig onderhoud

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De vraagprijs aanzien voor het bedrag dat je kwijt bent

Bij een woning van 400.000 euro k.k. betaal je in 2026 als doorstromer bijna 413.000 euro. Wie de twee letters achter de prijs over het hoofd ziet, mist een gat van bijna dertienduizend euro dat contant op tafel moet komen.

Denken dat je de kosten koper kunt meefinancieren

De hypotheek stopt bij 100 procent van de woningwaarde. Alleen als de taxatiewaarde hoger uitvalt dan de koopsom ontstaat er ruimte. Wie hierop rekent zonder taxatierapport, komt bij de notaris geld tekort en kan de koopovereenkomst niet nakomen.

Bieden net boven de 555.000 euro als starter

De startersvrijstelling vervalt volledig zodra de koopsom boven de grens komt, niet alleen voor het meerdere. Een bod van 556.000 euro kost in 2026 dus 11.120 euro aan overdrachtsbelasting, terwijl 555.000 euro nog nul kost.

Met de verkoper onderhandelen over de kosten koper

De verkoper betaalt die posten niet en heeft er dus niets over te zeggen. Vraag je hem ze te dragen, dan vraag je om een prijsverlaging van enkele procenten. Onderhandel liever direct over de koopsom, dan is voor beide partijen duidelijk waar het over gaat.

De teruggaaf van de Belastingdienst alvast inboeken

De aftrek werkt pas via de aangifte over het jaar van aankoop en levert bij een gemiddelde aankoop rond de 1.400 euro op. Dat geld komt maanden later binnen en kun je niet gebruiken om de nota van de notaris te betalen.

Bij een tweede woning rekenen met 2 procent

Het lage tarief geldt alleen als je zelf in de woning gaat wonen; de notaris laat je dat schriftelijk verklaren. Voor een verhuur- of vakantiewoning geldt in 2026 8 procent, bij 400.000 euro een verschil van 24.000 euro.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor de vraag wat kosten koper betekent heb je geen adviseur nodig; de posten liggen vast en je rekent ze met de rekenhulp voor de kosten koper in een paar minuten na. Een hypotheekadviseur verdient zijn kosten, in 2026 gemiddeld rond de 2.500 euro voor advies en bemiddeling, op het moment dat het om de financiering zelf gaat: hoeveel je kunt lenen, welke geldverstrekker jouw situatie accepteert en of NHG in jouw geval loont. Twijfel je of je onder de startersvrijstelling valt, bijvoorbeeld omdat je eerder een woning kocht of net 35 wordt, leg die vraag dan bij de notaris neer. Die toetst de voorwaarden en laat je de verklaring hoofdverblijf tekenen, en hij is aansprakelijk als hij het verkeerd inschat. Bij een aankoop waarin een schenking, een bedrijfspand of een gedeelde eigendom meespeelt, is een gesprek met een fiscalist of notaris vooraf goedkoper dan een correctie achteraf. Wie liever iemand naast zich heeft bij het bieden en bezichtigen, komt uit bij de aankoopmakelaar, die daar zijn eigen tarief voor rekent.