Kosten koper voor starters: wat je in 2026 zelf moet meenemen
Als starter betaal je in 2026 de laagste kosten koper van alle kopers, omdat de startersvrijstelling de overdrachtsbelasting op nul zet bij een woning tot en met 555.000 euro. Wat overblijft zijn vooral vaste bedragen: notaris, Kadaster, hypotheekadvies, taxatie en meestal een bouwkundige keuring, samen ongeveer 4.857 euro in 2026, plus 0,4 procent borgtochtprovisie als je NHG neemt. Bij een woning van 300.000 euro kom je zo op ongeveer 6.057 euro, iets boven de 2 procent van de koopsom. Dat bedrag mag je niet meefinancieren: het moet volledig uit spaargeld of een schenking komen.
- 0% 2026 overdrachtsbelasting voor kopers van 18 tot 35 jaar
- € 555.000 2026 bovengrens van de startersvrijstelling
- € 4.857 2026 vaste posten die elke starter sowieso betaalt
- € 6.057 2026 kosten koper van een starter bij een woning van € 300.000, met NHG
- 100% 2026 maximale hypotheek: de kosten koper komt uit eigen geld
Gecontroleerd op augustus 2026
Wat een starter aan kosten koper betaalt
Kosten koper is het geld dat je bovenop de koopsom kwijt bent om het huis op jouw naam te zetten en je hypotheek rond te krijgen. Voor een starter valt dat bedrag lager uit dan voor andere kopers, want de grootste post verdwijnt: de overdrachtsbelasting. Welke posten er precies onder vallen en hoe ze in je budget passen, staat in de gids over kosten koper en je budget.
Wat overblijft zijn vooral vaste bedragen. De notaris, het Kadaster, het hypotheekadvies en de taxatie kosten bij een woning van 250.000 euro vrijwel evenveel als bij een woning van 500.000 euro. Samen met een bouwkundige keuring komen die posten in 2026 uit op ongeveer 4.857 euro. Alleen de borgtochtprovisie voor NHG groeit mee met de hypotheek, en die vervalt boven de kostengrens.
Het percentage daalt dus naarmate je duurder koopt, precies andersom dan veel starters verwachten. In de tabel zie je wat een starter kwijt is bij verschillende koopsommen, steeds met de startersvrijstelling en met NHG waar dat kan. Voor jouw eigen koopsom reken je het na met de rekenhulp voor de kosten koper.
euro bron: Tarieven Kadaster en Belastingdienst 2026, marktgemiddelden notaris, advies, taxatie en keuring augustus 2026
| Koopsom | Overdrachtsbelasting | Vaste posten | NHG-provisie 0,4% | Totaal eigen geld | In procenten |
|---|---|---|---|---|---|
| € 200.000 | € 0 | € 4.857 | € 800 | € 5.657 | 2,8% |
| € 250.000 | € 0 | € 4.857 | € 1.000 | € 5.857 | 2,3% |
| € 300.000 | € 0 | € 4.857 | € 1.200 | € 6.057 | 2,0% |
| € 350.000 | € 0 | € 4.857 | € 1.400 | € 6.257 | 1,8% |
| € 400.000 | € 0 | € 4.857 | € 1.600 | € 6.457 | 1,6% |
| € 470.000 | € 0 | € 4.857 | € 1.880 | € 6.737 | 1,4% |
| € 500.000 | € 0 | € 4.857 | geen NHG mogelijk | € 4.857 | 1,0% |
| € 555.000 | € 0 | € 4.857 | geen NHG mogelijk | € 4.857 | 0,9% |
| € 560.000 | € 11.200 | € 4.857 | geen NHG mogelijk | € 16.057 | 2,9% |
Gecontroleerd op tarieven 2026, met startersvrijstelling tot en met € 555.000, inclusief bouwkundige keuring, zonder aankoopmakelaar
De startersvrijstelling laat de grootste post wegvallen
De startersvrijstelling zet de overdrachtsbelasting op 0 procent, waar andere kopers van een eigen woning in 2026 2 procent betalen. Bij een koopsom van 350.000 euro scheelt dat 7.000 euro, bij 500.000 euro 10.000 euro. Voor veel starters is dat het verschil tussen wel en niet genoeg eigen geld hebben.
Je moet op de dag dat de akte bij de notaris passeert aan alle vijf de voorwaarden voldoen. De leeftijd telt op precies die dag: ben je die ochtend 35 geworden, dan is de vrijstelling weg en betaal je 2 procent over de hele koopsom. Wat elke voorwaarde inhoudt en wat het kost als je eraan voorbijgaat, staat in de tabel.
De vrijstelling geldt per koper en niet per woning. Koop je samen en is een van jullie 35 of ouder, dan is diens aandeel in de woning gewoon met 2 procent belast en dat van jou niet. Wat dat voor jullie samen betekent, reken je per koper door met de rekenhulp voor de overdrachtsbelasting.
| Voorwaarde | Wat er geldt in 2026 | Wat het kost als je er niet aan voldoet |
|---|---|---|
| Leeftijd | 18 jaar of ouder en nog geen 35 op de dag van de akte | 2% over de hele koopsom |
| Eigen bewoning | Je gaat er zelf voor langere tijd wonen, niet verhuren | 8% in plaats van 2%, want dan geldt het tarief voor een tweede woning |
| Eenmalig | Je hebt de vrijstelling nog nooit eerder gebruikt | 2% over de hele koopsom |
| Woningwaarde | De woning is niet meer waard dan € 555.000 | 2% over de hele koopsom, niet alleen over het meerdere |
| Verklaring | Je tekent voor de overdracht de verklaring bij de notaris | De notaris draagt 2% af en je moet het achteraf terugvragen |
Gecontroleerd op augustus 2026
Je kunt de vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken, ook als je hem inzet voor een studio van 180.000 euro waar hij nauwelijks 3.600 euro oplevert. Wie binnen een paar jaar wil doorstromen naar een duurder huis, verspeelt daarmee een voordeel dat later een stuk groter is.
Waarom je dit geld zelf moet meenemen
Je mag in 2026 maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De kosten koper valt daarbuiten, dus die betaal je uit eigen zak. Voor starters is dat vaak de echte drempel, harder nog dan het inkomen: de hypotheek zit er wel in, het spaargeld niet. Dat de koper deze rekening draagt en niet de verkoper, is precies wat kosten koper betekent.
Er is één route die ruimte geeft. Koop je onder de getaxeerde waarde, bijvoorbeeld een woning die op 320.000 euro is getaxeerd en die je voor 300.000 euro koopt, dan mag je tot die 320.000 euro lenen en houd je 20.000 euro over voor de kosten. In een markt waarin veel woningen boven de vraagprijs weggaan, komt dat weinig voor.
Voor energiebesparende maatregelen mag je boven die 100 procent bijlenen, maar dat geld is geoormerkt: het gaat naar isolatie, glas of een warmtepomp en niet naar je notaris. Houd het bedrag voor de kosten koper daarom gescheiden van het geld waarmee je wilt overbieden. Boven de getaxeerde waarde financiert geen enkele geldverstrekker mee, dus dat verschil komt er nog eens bovenop.
Reken je spaardoel om naar een maandbedrag voordat je gaat kijken. Wie 6.000 euro nodig heeft en 500 euro per maand opzij zet, is er in een jaar. Dat is een concreter plan dan wachten tot het bedrag er vanzelf staat.
De posten op een rij en waar je op kunt besparen
Vier posten zijn onvermijdelijk zodra je met een hypotheek koopt: de leveringsakte bij de notaris, de inschrijving daarvan bij het Kadaster, de hypotheekakte en de inschrijving daarvan. Samen kosten die in 2026 ongeveer 1.507 euro. Notaristarieven verschillen flink per kantoor, en drie offertes opvragen levert regelmatig een paar honderd euro op; wat de verschillen verklaart lees je bij de notariskosten bij de aankoop van een woning.
De taxatie eist je geldverstrekker vrijwel altijd, en het hypotheekadvies is in de praktijk moeilijk over te slaan als je voor het eerst koopt. Op die twee valt weinig te besparen zonder risico. Wel kun je adviestarieven vergelijken: het gemiddelde ligt in 2026 rond 2.500 euro, maar de spreiding is groot.
De twee vrijwillige posten zijn de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring. Een aankoopmakelaar kost ongeveer 1 procent van de koopsom, en of dat rendeert hangt af van hoe krap jouw markt is; de afweging staat bij de kosten van een aankoopmakelaar. De keuring van ongeveer 350 euro is de post waarop starters het vaakst bezuinigen en dat het vaakst duur uitpakt, want een verzwegen fundering of dak kost een veelvoud; de bedragen staan bij de kosten van een bouwkundige keuring.
| Post | Bedrag of tarief in 2026 | Verplicht of vrijwillig | Aftrekbaar |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting met startersvrijstelling | 0% tot en met € 555.000, daarboven 2% | Wettelijk | Nee |
| Notaris: leveringsakte | ongeveer € 700 | Verplicht | Nee |
| Kadaster: inschrijving leveringsakte | € 103,50 | Verplicht | Nee |
| Notaris: hypotheekakte | ongeveer € 600 | Verplicht bij een hypotheek | Ja |
| Kadaster: inschrijving hypotheekakte | € 103,50 | Verplicht bij een hypotheek | Ja |
| Hypotheekadvies en bemiddeling | gemiddeld € 2.500 | In de praktijk nodig | Ja |
| Taxatie | ongeveer € 500 | Vrijwel altijd geëist | Ja |
| NHG-borgtochtprovisie | 0,4% van de hypotheek | Vrijwillig, tot € 470.000 | Ja |
| Bouwkundige keuring | ongeveer € 350 | Vrijwillig | Nee |
| Aankoopmakelaar | ongeveer 1% van de koopsom | Vrijwillig | Nee |
Gecontroleerd op augustus 2026
NHG voor starters: wat de provisie kost en oplevert
De Nationale Hypotheek Garantie kan in 2026 bij een woning tot 470.000 euro, en je betaalt er eenmalig 0,4 procent borgtochtprovisie over je hypotheek voor. Bij een lening van 300.000 euro is dat 1.200 euro, bij 400.000 euro 1.600 euro. Dat bedrag komt bovenop je andere kosten koper en gaat mee in het bedrag dat je bij de notaris moet hebben.
Daar staan twee dingen tegenover. Geldverstrekkers rekenen met NHG een lagere rente, meestal enkele tienden van een procent, en over dertig jaar loopt dat op tot een veelvoud van de provisie. Verkoop je gedwongen met verlies na bijvoorbeeld werkloosheid of een scheiding, dan neemt het waarborgfonds de restschuld onder voorwaarden over.
Boven de kostengrens is de keuze er niet. Koop je een woning van 500.000 euro, dan valt de provisie weg maar ook de rentekorting en het vangnet. Dat verklaart de knik in de tabel hierboven: de kosten koper daalt daar naar 4.857 euro, terwijl je maandlast juist iets hoger uitvalt. Hoe dat percentage per koopsom loopt, staat naast elkaar bij kosten koper in procenten.
Wat je van de kosten koper terugkrijgt via de aangifte
Een deel van je kosten koper is eenmalig aftrekbaar in het jaar waarin je koopt, en dat deel wordt door starters vaak vergeten. Aftrekbaar zijn de kosten die bij de lening horen: de hypotheekakte van 600 euro, de inschrijving daarvan van 103,50 euro, het hypotheekadvies van gemiddeld 2.500 euro, de taxatie van ongeveer 500 euro en de NHG-provisie.
Niet aftrekbaar zijn de kosten die bij de woning horen. De overdrachtsbelasting valt daarbuiten, en die betaal je met de vrijstelling toch niet. Ook de leveringsakte, de inschrijving daarvan, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring blijven voor eigen rekening.
Het voordeel hangt af van het tarief waartegen je mag aftrekken: in 2026 is dat maximaal 37,56 procent. Bij een aftrekbaar bedrag van 4.903,50 euro komt daar ongeveer 1.842 euro van terug. Je kunt dat na de aangifte in één keer ontvangen, of maandelijks via een voorlopige teruggaaf. Zet het bedrag pas in je begroting als het ook echt binnen is, want de eerste maanden in een huis vallen vaak duurder uit dan gepland.
Bieden rond de grens van 555.000 euro
De woningwaardegrens werkt als een klif en niet als een schijf. Tot en met 555.000 euro betaal je in 2026 niets, en bij 555.001 euro betaal je 2 procent over de hele koopsom: ruim 11.100 euro in één klap. Wie in een gebied koopt waar woningen rond die grens liggen, moet dat verschil in zijn biedstrategie meenemen.
Doorslaggevend is de waarde van de woning, en die is bij een normale koop tussen onbekenden gelijk aan de koopsom. Koop je van familie of ver onder de marktwaarde, dan kijkt de Belastingdienst naar de werkelijke waarde en niet naar wat er op papier staat. Roerende zaken die je apart overneemt, zoals een keukeninrichting of gordijnen, tellen niet mee in de woningwaarde, mits het bedrag reëel is en apart in de koopakte staat.
Ligt jouw bod net boven de grens, reken dan uit wat een lager bod jou werkelijk oplevert. Vaak is 555.000 euro bieden voordeliger dan 560.000 euro, en dat is een argument waar een verkopend makelaar rekening mee kan houden. Het scenario hieronder rekent die sprong volledig door.
Nieuwbouw en de kosten die na de sleutel komen
Koop je nieuwbouw vrij op naam, dan zit de overdrachtsbelasting al in de prijs en heb je de startersvrijstelling niet nodig. Je bewaart hem dan voor een volgende woning, wat op termijn duizenden euro's kan schelen. Je betaalt nog wel de hypotheekakte, het advies en de taxatie, en daarbovenop bouwrente en meerwerk; hoe die posten uitpakken staat bij een nieuwe woning en bij de kosten van een nieuw huis.
De rekening stopt niet bij de notaris. Verhuizen, een keuken, vloeren en gordijnen tellen bij een eerste huis snel op tot een bedrag in dezelfde orde als de kosten koper zelf. Begroot dat apart, want juist starters kopen een woning die nog werk nodig heeft.
Bij een oudere woning komt daar de verduurzaming bij, en dat is precies het deel dat je wél boven de 100 procent mag meefinancieren. Reken vooraf door wat zonnepanelen kosten, wat je kwijt bent aan een warmtepomp of aan vloerverwarming, en of een thuisbatterij in jouw situatie rendeert. Die bedragen horen in je plan voor het eerste jaar, niet in het bedrag dat je bij de notaris nodig hebt.
Zo regel je de kosten koper als starter
Begin bij het bedrag en niet bij het huis, dan weet je waar je kunt bieden.
-
Reken je kosten koper uit voordat je gaat bieden
Neem 4.857 euro aan vaste posten en tel er 0,4 procent NHG-provisie bij als je onder de kostengrens koopt. Doe dat voor de prijsklasse waarin je zoekt, zodat je weet hoeveel eigen geld je nodig hebt voordat je verliefd wordt op een huis. De rekenhulp voor de kosten koper doet dat per koopsom.
-
Zet dat bedrag apart van je overbiedbudget
Dit zijn twee potjes. Het eerste gaat naar de notaris en is niet onderhandelbaar, het tweede gebruik je om boven de vraagprijs te gaan. Wie ze samenvoegt, ontdekt vlak voor de overdracht dat er te weinig staat, en op dat moment is er geen oplossing meer.
-
Controleer de vijf voorwaarden voor de vrijstelling
Loop leeftijd, eigen bewoning, eenmalig gebruik, woningwaarde en de verklaring na. Let vooral op de passeerdatum als je binnen een jaar 35 wordt: de akte moet vóór je verjaardag passeren, niet de koopovereenkomst. Een overdracht een week vervroegen is meestal te regelen, een naheffing terugdraaien niet.
-
Vraag offertes op voor notaris, advies en taxatie
Vraag drie notariskantoren om een allesomvattende prijs voor de leverings- en hypotheekakte, inclusief recherche en Kadasterkosten. Doe hetzelfde bij twee of drie hypotheekadviseurs. Op deze twee posten samen valt bij een starter regelmatig vijf- tot achthonderd euro te winnen.
-
Teken de verklaring en controleer de nota van afrekening
De notaris stuurt je vóór de overdracht een verklaring waarin je aangeeft dat je aan de voorwaarden voldoet, en daarna de nota van afrekening. Controleer die nota regel voor regel: staat er 0 euro overdrachtsbelasting, klopt het taxatiebedrag en zijn er geen posten bij die je niet hebt afgesproken.
-
Zet de aftrekbare posten in je aangifte
Bewaar de nota van afrekening en de factuur van je adviseur. In de aangifte over het jaar van aankoop voer je de hypotheekakte, de inschrijving daarvan, het advies, de taxatie en de NHG-provisie op als eenmalig aftrekbare kosten. Wie dit vergeet, laat bij een gemiddelde starter zo'n 1.800 euro liggen.
Kosten koper
Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper
Check dit voordat je als starter een bod uitbrengt
Doorgerekend: zo pakt het uit
Een starter koopt een woning van 300.000 euro met NHG
Stel, je bent 29, koopt je eerste huis voor 300.000 euro en financiert de volle koopsom met een hypotheek met NHG. De overdrachtsbelasting is 0 euro dankzij de startersvrijstelling in 2026. De leveringsakte kost 700 euro en de inschrijving bij het Kadaster 103,50 euro, samen 803,50 euro. De hypotheekakte kost 600 euro en de inschrijving daarvan opnieuw 103,50 euro, samen 703,50 euro.
Daar komen het hypotheekadvies van 2.500 euro, de taxatie van 500 euro en de bouwkundige keuring van 350 euro bij. De NHG-provisie bedraagt 0,4 procent van 300.000 euro, dus 1.200 euro. Optellen geeft 803,50 + 703,50 + 2.500 + 500 + 350 + 1.200 = 6.057 euro, oftewel 2,0 procent van de koopsom. Dat bedrag moet uit eigen geld komen.
Via de aangifte komt een deel terug. Aftrekbaar zijn de hypotheekakte (600), de inschrijving daarvan (103,50), het advies (2.500), de taxatie (500) en de NHG-provisie (1.200), samen 4.903,50 euro. Tegen het maximale tarief van 37,56 procent in 2026 levert dat 1.842 euro op. Netto kost de overdracht je daarmee 6.057 - 1.842 = 4.215 euro.
Samen kopen voor 420.000 euro terwijl één van jullie 36 is
Stel, jullie kopen samen een woning van 420.000 euro, ieder voor de helft. Jij bent 32 en gebruikt de startersvrijstelling voor jouw aandeel van 210.000 euro: 0 euro overdrachtsbelasting. Je partner is 36 en betaalt over diens aandeel van 210.000 euro het gewone tarief van 2 procent, dus 4.200 euro.
De vaste posten zijn er ook hier: 4.857 euro inclusief bouwkundige keuring. De NHG-provisie bedraagt 0,4 procent van 420.000 euro, dus 1.680 euro. Samen is dat 6.537 euro aan overige kosten. Het totaal komt op 4.200 + 6.537 = 10.737 euro, oftewel 2,6 procent van de koopsom.
Aftrekbaar zijn de hypotheekakte (600), de inschrijving daarvan (103,50), het advies (2.500), de taxatie (500) en de NHG-provisie (1.680): samen 5.383,50 euro. Tegen 37,56 procent geeft dat 2.022 euro terug, zodat er netto 8.715 euro overblijft. Was je partner een jaar eerder mee gaan kopen, dan was die 4.200 euro nul geweest.
Wat een bod van 560.000 in plaats van 555.000 euro kost
Stel, je hebt zicht op een woning die rond de 550.000 euro ligt en je overweegt hoger te gaan. Bied je 555.000 euro, dan blijf je precies binnen de grens van 2026: de overdrachtsbelasting is 0 euro en je kosten koper is 4.857 euro, want boven de NHG-kostengrens van 470.000 euro betaal je geen borgtochtprovisie. Je bent in totaal 559.857 euro kwijt.
Bied je 560.000 euro, dan verspringt het tarief naar 2 procent over de hele koopsom: 11.200 euro. Je kosten koper wordt 11.200 + 4.857 = 16.057 euro en je bent in totaal 576.057 euro kwijt. Die 5.000 euro extra bod kost je dus 5.000 + 11.200 = 16.200 euro.
Ter vergelijking: één euro boven de grens, dus 555.001 euro, kost al 11.100 euro aan overdrachtsbelasting. Elke euro boven 555.000 euro brengt die sprong mee, dus zodra je de grens passeert loopt je totale uitgave in één stap met ruim elf mille op. Wie precies 555.000 euro biedt en de verkoper op een andere manier tegemoetkomt, bijvoorbeeld met een overdrachtsdatum die de verkoper uitkomt, staat vaak sterker dan wie er vijfduizend euro overheen gaat.
Veelgemaakte fouten
Denken dat de kosten koper meekan in de hypotheek
De grens van 100 procent van de woningwaarde geldt onverkort, dus de kosten koper betaal je uit eigen geld. Starters die dit pas na het tekenen van de koopakte ontdekken, staan voor een gat van vijf- tot zevenduizend euro en moeten alsnog een financieringsvoorbehoud inroepen.
De akte na je 35e verjaardag laten passeren
De leeftijdstoets kijkt naar de dag van de overdracht bij de notaris, niet naar de datum van de koopovereenkomst. Wie een overdracht een paar weken laat opschuiven en daarmee over zijn verjaardag heen gaat, betaalt 2 procent over de hele koopsom: bij 400.000 euro is dat 8.000 euro.
Net boven de 555.000 euro bieden
De grens is een klif, geen schijf. Vanaf 555.001 euro betaal je 2 procent over de volledige koopsom, ruim 11.100 euro. Een bod van 5.000 euro hoger kost daardoor 16.200 euro in plaats van 5.000 euro.
Vergeten dat de vrijstelling per koper geldt
Koop je samen en voldoet één van jullie niet aan de voorwaarden, dan is diens aandeel gewoon belast. Stellen die met één bedrag rekenen komen bij de notaris duizenden euro's tekort, terwijl het bedrag vooraf gewoon uit te rekenen was.
De aftrekbare posten niet in de aangifte zetten
Advies, taxatie, hypotheekakte, de inschrijving daarvan en de NHG-provisie zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar van aankoop. Wie dat overslaat, laat bij een gemiddelde starter rond de 1.800 euro liggen. Corrigeren kan nog vijf jaar terug, maar dan moet je er wel aan denken.
De bouwkundige keuring overslaan om 350 euro te besparen
Bij een oudere woning is dit de post met het hoogste rendement. Een keuring die scheuren in de fundering, een verouderd dak of slechte elektra aan het licht brengt, verschuift het gesprek over de prijs of behoedt je voor een rekening van tienduizenden euro's na de sleuteloverdracht.
Begroten tot aan de notaris en niet verder
Verhuizen, vloeren, gordijnen en een wasmachine lopen bij een eerste huis snel op tot een bedrag in dezelfde orde als de kosten koper. Wie zijn spaargeld precies uitrekent tot de overdracht, woont daarna maanden op een matras met een lege buffer.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kosten koper betalen starters in 2026?
Met de startersvrijstelling betaal je geen overdrachtsbelasting, dus blijven vooral vaste posten over: notaris, Kadaster, hypotheekadvies, taxatie en meestal een bouwkundige keuring, samen ongeveer 4.857 euro in 2026. Met de NHG-provisie van 0,4 procent erbij kom je bij een woning van 300.000 euro op ongeveer 6.057 euro, en bij 400.000 euro op ongeveer 6.457 euro. In procenten is dat 1 tot 2,5 procent van de koopsom.
Waarom is de kosten koper voor starters lager dan voor andere kopers?
Omdat de grootste post wegvalt. Andere kopers van een eigen woning betalen in 2026 2 procent overdrachtsbelasting, wat bij 350.000 euro neerkomt op 7.000 euro. Met de startersvrijstelling is dat nul, zolang je op de dag van de akte tussen de 18 en 35 bent, er zelf gaat wonen, de vrijstelling nog nooit hebt gebruikt en de woning niet meer waard is dan 555.000 euro.
Kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Nee. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen en de kosten koper valt daarbuiten. De enige ruimte ontstaat als je onder de getaxeerde waarde koopt: taxeert de woning op 320.000 euro en betaal je 300.000 euro, dan mag je tot 320.000 euro lenen. Voor energiebesparende maatregelen mag je apart bijlenen, maar dat geld is aan die maatregelen gebonden.
Hoeveel eigen geld heb je als starter nodig naast de kosten koper?
Reken op drie bedragen. De kosten koper zelf, ongeveer 5.000 tot 7.000 euro bij een gangbare starterswoning in 2026. Het bedrag waarmee je boven de getaxeerde waarde biedt, want dat financiert geen enkele geldverstrekker mee. En het geld voor verhuizen, inrichten en de eerste reparaties, dat bij een eerste huis vaak in dezelfde orde ligt als de kosten koper.
Tot welke koopsom geldt de startersvrijstelling?
In 2026 tot en met een woningwaarde van 555.000 euro. Bij een normale koop tussen onbekenden is die waarde gelijk aan de koopsom. Kom je één euro boven de grens, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2 procent over de hele koopsom, dus ruim 11.100 euro. De grens werkt niet in schijven.
Wat als je samen koopt en één van jullie is 35 of ouder?
De vrijstelling geldt per koper, over het aandeel dat die persoon verkrijgt. Koopt de een van 32 de helft van een woning van 420.000 euro, dan is dat aandeel van 210.000 euro vrijgesteld. De ander van 36 betaalt over diens 210.000 euro het tarief van 2 procent, dus 4.200 euro. Jullie betalen samen dus de helft van wat een niet-starter zou betalen.
Wat kost de notaris een starter?
Reken in 2026 op ongeveer 700 euro voor de leveringsakte en 600 euro voor de hypotheekakte, plus twee keer 103,50 euro voor de inschrijving bij het Kadaster. Samen dus ongeveer 1.507 euro. Tarieven zijn vrij, dus vraag drie kantoren om een allesomvattende prijs. Alleen de hypotheekakte en de inschrijving daarvan zijn aftrekbaar.
Is NHG verstandig voor een starter?
Dat hangt af van je buffer en je koopsom. De provisie van 0,4 procent kost bij 300.000 euro eenmalig 1.200 euro, en dat bedrag verdien je bij de gebruikelijke rentekorting doorgaans binnen enkele jaren terug. Daarnaast dekt het waarborgfonds onder voorwaarden een restschuld na gedwongen verkoop. Boven de kostengrens van 470.000 euro in 2026 is NHG niet mogelijk.
Welke kosten koper mag een starter aftrekken van de belasting?
Alles wat bij de lening hoort: de hypotheekakte, de inschrijving daarvan bij het Kadaster, het hypotheekadvies en de bemiddeling, de taxatie voor de hypotheek en de NHG-provisie. Die posten zijn eenmalig aftrekbaar in het jaar van aankoop, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent. De leveringsakte, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring zijn niet aftrekbaar.
Mogen je ouders de kosten koper voor je betalen?
Ja, een schenking mag vrij besteed worden. In 2026 mogen ouders hun kind jaarlijks 6.908 euro belastingvrij schenken. Is het kind of diens partner tussen de 18 en 40, dan kan eenmalig 33.129 euro belastingvrij, ook vrij te besteden. Een schenking boven de vrijstelling moet je aangeven, en je geldverstrekker wil weten of het een schenking is of een lening.
Betaal je kosten koper bij nieuwbouw als starter?
Bij nieuwbouw vrij op naam zitten de overdrachtsbelasting, de leveringsakte en het Kadaster al in de prijs. Je betaalt dan nog de hypotheekakte, de inschrijving daarvan, het advies en de taxatie, samen ongeveer 3.704 euro in 2026, plus bouwrente en meerwerk. Je startersvrijstelling gebruik je niet en houd je dus voor een volgende woning.
Kun je de startersvrijstelling bewaren voor een volgende woning?
Dat kan, want je bepaalt zelf bij welke aankoop je de verklaring tekent. Gebruik je hem bij een appartement van 180.000 euro, dan levert hij 3.600 euro op; bewaar je hem voor een woning van 500.000 euro, dan is dat 10.000 euro. Voorwaarde blijft dat je op de dag van die tweede akte nog geen 35 bent.
Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt
Voor een gewone eerste aankoop met de startersvrijstelling heb je geen fiscalist nodig: de notaris toetst de voorwaarden en verwerkt de verklaring, en de aftrekbare posten voer je zelf in je aangifte in. Een hypotheekadviseur is voor de meeste starters wel de logische route, en de gemiddelde 2.500 euro in 2026 kun je zien als de prijs voor toegang tot meerdere geldverstrekkers en een correcte berekening van je leenruimte. Vraag vooraf of het een vast tarief is en wat er precies onder valt. Naar een fiscalist of jurist ga je wanneer je situatie afwijkt: koop van je ouders of een familielid, een woning die je deels gaat verhuren, een bedrijfsruimte in hetzelfde pand, of een verbouwing waarvan onduidelijk is welke kosten aftrekbaar zijn. Twijfel je of jouw bod nog onder de woningwaardegrens blijft, dan is de notaris het juiste loket, want die draagt de belasting af en beoordeelt de waarde. Wil je je eerst breder oriënteren op het hele traject, dan helpt de hub over een huis kopen, en de bedragen per koopsom reken je na met de rekenhulp voor de kosten koper.