Notariswoning: een huis kopen via de notaris

Wat een notariswoning precies is

Een notariswoning is een huis dat niet via een makelaarskantoor te koop staat, maar via een notaris. Dat kantoor presenteert de woning, verzamelt de biedingen en maakt daarna zelf de leveringsakte, zodat de verkoop en de overdracht bij de notaris in één hand liggen. Aan het huis zelf verandert niets: je koopt een gewone woning, met dezelfde akte en dezelfde inschrijving bij het Kadaster.

Het woord dekt in de praktijk twee verschillende dingen. In de eerste vorm verkoopt een particuliere eigenaar onderhands via het notariskantoor, vaak omdat de woning uit een nalatenschap komt, uit een scheiding, of omdat koper en verkoper elkaar al gevonden hebben. In de tweede vorm gaat het om een openbare verkoop ten overstaan van een notaris, met de executieveiling van een geldverstrekker als bekendste variant.

Dat onderscheid bepaalt bijna alles wat daarna volgt: of je mag onderhandelen, of je een voorbehoud kunt maken en of je nog drie dagen bedenktijd hebt. Wie de twee door elkaar haalt, bereidt zich verkeerd voor en biedt te makkelijk. Verder loopt het traject van een huis kopen precies zoals bij een woning die een makelaar aanbiedt: bezichtigen, financiering regelen, koopakte tekenen, passeren.

De term is blijven hangen uit de tijd dat er aparte websites bestonden waarop notarissen hun woningen aanboden. Die aanbiedingen lopen tegenwoordig gewoon mee op de gangbare huizensites en op de site van het kantoor zelf, maar de verkoopvorm eronder is hetzelfde gebleven.

Waarom een verkoper de notaris inschakelt in plaats van een makelaar

De eerste reden is geld. Een verkoopmakelaar rekent gebruikelijk rond 1 procent courtage over de koopsom, wat in 2026 bij een huis van 350.000 euro neerkomt op ongeveer 3.500 euro. Een notariskantoor dat de verkoop begeleidt vraagt daar meestal een vaste vergoeding voor, en die ligt lager omdat het kantoor de akte toch al maakt.

De tweede reden is gelijke behandeling. Bij een nalatenschap met vier erfgenamen of bij een scheiding moet aantoonbaar zijn dat iedereen dezelfde kans kreeg. Een verkoop bij inschrijving levert een gesloten envelop per bieder op en een schriftelijk verslag van de opening, en dat is precies wat de betrokken partijen achteraf willen kunnen laten zien. De notaris heeft daarbij geen belang bij de hoogte van de prijs; wat hij wel en niet doet, staat bij de taken van een notaris.

Daar staat een nadeel tegenover dat jij als koper juist kunt gebruiken. Een notariskantoor doet geen actieve verkoop: geen professionele fotografie, geen bezichtigingsagenda vol, geen makelaar die nabelt. Het bereik is daardoor kleiner, en dat is de enige echte reden waarom een notariswoning soms onder de marktwaarde weggaat. Een korting is het niet vanzelf.

Verkoopvorm	Wie regelt de verkoop	Kun je onderhandelen	Bedenktijd voor een particuliere koper
Via een verkoopmakelaar	Makelaar, vraagprijs of biedronde	Ja, tegenbod is mogelijk	Ja, drie dagen
Notariswoning tegen een vaste vraagprijs	Notariskantoor	Soms, per aanbod verschillend	Ja, drie dagen
Notariswoning bij inschrijving	Notaris, gesloten biedingen	Nee, je brengt één bod uit	Ja, drie dagen
Openbare veiling ten overstaan van een notaris	Notaris, inzet en afslag	Nee, alleen opbieden en afmijnen	Nee, wettelijke uitzondering
Executieveiling namens de geldverstrekker	Notaris in opdracht van de hypotheekhouder	Alleen via een onderhands bod vooraf	Nee, wettelijke uitzondering

Gecontroleerd op regels per augustus 2026

Verkoop bij inschrijving: zo verloopt het bieden

Bij een verkoop bij inschrijving publiceert de notaris de woning met inschrijvingsvoorwaarden en een uiterste datum en tijd. Je levert vóór dat moment een ondertekend inschrijvingsformulier in met één bedrag erop, meestal in een gesloten envelop of via een beveiligd formulier. Op het afgesproken tijdstip opent de notaris alle biedingen tegelijk en legt hij vast wie wat heeft geboden.

Je ziet dus niet wat anderen doen en je krijgt geen tweede kans. Dat is het hele punt van de vorm: één bod, geen tegenbod, geen laatste ronde. Bied daarom het bedrag dat de woning jou waard is en niet het bedrag waarvan je denkt dat het net genoeg is. Een oneven bod, bijvoorbeeld 342.500 euro in plaats van 340.000 euro, wint verrassend vaak van een rond bedrag.

De verkoper houdt zich vrijwel altijd het recht van gunning voor. Hij hoeft niet aan de hoogste bieder te gunnen en hij hoeft helemaal niet te gunnen, bijvoorbeeld omdat de hoogste bieder een financieringsvoorbehoud maakte en de tweede niet. Hoelang die gunningstermijn loopt, staat in de voorwaarden; reken op enkele dagen waarin je bod vaststaat en je niets anders kunt kopen.

Ben jij een particulier die niet vanuit een beroep of bedrijf koopt, dan geldt de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Je bent pas echt gebonden nadat je een schriftelijke koopovereenkomst hebt getekend, ook al staat er in de inschrijvingsvoorwaarden dat je bod onherroepelijk is. Voor een zakelijke koper geldt die bescherming niet.

Je bedenktijd en je voorbehouden bij een notariswoning

De wettelijke bedenktijd staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Koopt een natuurlijk persoon een woning en handelt hij daarbij niet vanuit een beroep of bedrijf, dan moet de koop schriftelijk worden aangegaan en mag die koper de overeenkomst binnen drie dagen na de terhandstelling van de getekende akte zonder opgaaf van reden ontbinden. De wet regelt daarbij dat er minstens twee werkdagen in die termijn vallen, zodat een akte die je op vrijdag krijgt niet in het weekend verloopt.

De uitzondering in lid 5 van datzelfde artikel noemt uitdrukkelijk de koop op een openbare veiling ten overstaan van een notaris. Daar bestaat de bedenktijd niet, en die uitzondering geldt voor de gewone openbare verkoop net zo goed als voor de executieveiling. Een onderhandse verkoop bij inschrijving is géén openbare veiling, dus daar houd je je drie dagen gewoon.

Een financieringsvoorbehoud is iets anders: dat is geen wet maar een afspraak. Bij een verkoop bij inschrijving vraagt de verkoper vaak om te bieden zonder voorbehoud, omdat hij zekerheid wil. Je mag het voorbehoud alsnog op je inschrijvingsformulier zetten, maar weet dan dat je bod daarmee minder waard wordt in de gunning. Op een veiling kan het voorbehoud helemaal niet.

Ontbindt de koper binnen de bedenktijd, dan is de koop van tafel en kost dat niets. Sluiten dezelfde partijen binnen zes maanden opnieuw een overeenkomst over dezelfde woning, dan komt de bedenktijd niet terug.

Situatie	Bedenktijd van drie dagen	Financieringsvoorbehoud
Notariswoning, onderhands verkocht aan een particulier	Ja, artikel 7:2 BW	Mag, als de verkoper het accepteert
Notariswoning bij inschrijving, particuliere koper	Ja, dit is geen openbare veiling	Meestal wordt gevraagd zonder voorbehoud te bieden
Openbare veiling ten overstaan van een notaris	Nee, uitzondering in artikel 7:2 lid 5 BW	Niet mogelijk
Executieveiling namens de geldverstrekker	Nee	Niet mogelijk
Koper die handelt vanuit een beroep of bedrijf	Nee, ook niet bij een onderhandse verkoop	Alleen wat je zelf uitonderhandelt

Gecontroleerd op wetgeving per augustus 2026

Wat een notariswoning je kost

Voor de fiscus en het Kadaster is een notariswoning een gewone woning. Ga je er zelf in wonen, dan betaal je in 2026 2 procent overdrachtsbelasting; ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst met de startersvrijstelling en blijft de koopsom onder 555.000 euro, dan betaal je 0 procent. Koop je de woning om te verhuren of als tweede huis, dan geldt het tarief van 8 procent in 2026.

Daarbovenop komen de aktes. Bij een aankoop met hypotheek loopt dat in 2026 op tot ongeveer 1.507 euro: gemiddeld 700 euro voor de leveringsakte, 600 euro voor de hypotheekakte en twee keer 103,50 euro om ze bij het Kadaster in te schrijven. Hoe die posten zijn opgebouwd en welk deel je mag aftrekken, staat bij de notariskosten bij het kopen van een huis.

Bereken je totaalplaatje voordat je een bod invult, want bij een inschrijving kun je er niets meer aan bijstellen. Vul je koopsom in de rekenhulp voor kosten koper en trek dat bedrag af van je maximale financiering: wat overblijft is het bedrag dat je daadwerkelijk mag bieden.

Post bij een notariswoning van € 350.000	Bedrag in 2026	Wie betaalt
Overdrachtsbelasting met startersvrijstelling, 18 tot 35 jaar	€ 0	Koper
Overdrachtsbelasting eigen woning, 2 procent	€ 7.000	Koper
Overdrachtsbelasting als je er niet zelf gaat wonen, 8 procent	€ 28.000	Koper
Honorarium leveringsakte	gemiddeld € 700	Koper
Honorarium hypotheekakte	gemiddeld € 600	Koper
Inschrijving van beide aktes bij het Kadaster	€ 207	Koper
Taxatie voor de hypotheek	ongeveer € 500	Koper
Hypotheekadvies en bemiddeling	ongeveer € 2.500	Koper
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Koper
Verkoopvergoeding aan het notariskantoor	staat in de verkoopvoorwaarden	Verkoper, tenzij anders vermeld

Gecontroleerd op augustus 2026, honoraria en keuringstarieven zijn marktgemiddelden

De veiling ten overstaan van de notaris: inzet, afslag en gunning

Bij een openbare verkoop veilt de notaris de woning in twee ronden. Eerst de inzet, waarin partijen tegen elkaar opbieden tot er een inzetsom ligt; degene die het hoogste inzetbod deed, krijgt daarvoor volgens de veilingvoorwaarden een vergoeding, in het vak de plok genoemd. Daarna volgt de afslag: de notaris begint boven de inzetsom en telt af, en wie als eerste afmijnt, koopt tegen dat bedrag. Woningveilingen lopen tegenwoordig ook via internet, zodat je vanaf je eigen scherm kunt meedoen.

Een bod is nog geen koop. De verkoper heeft een beraadtermijn om te gunnen of niet te gunnen, meestal tot de volgende werkdag. Blijft de opbrengst onder wat de geldverstrekker nodig heeft, dan wordt er simpelweg niet gegund en gaat de woning later opnieuw in de verkoop.

Bij een executieveiling kun je ook vóór de veilingdatum een onderhands bod uitbrengen. De voorzieningenrechter moet dat bod goedkeuren, en het verzoek daarvoor moet ruim voor de geplande veiling zijn ingediend. De notaris die de veiling doet, kan je precies vertellen tot wanneer dat kan; wacht je te lang, dan resteert alleen de veiling zelf.

De risico's zitten in wat je niet ziet. Een executiewoning bezichtig je zelden van binnen, de verkopende partij kent het huis niet en geeft geen enkele garantie over de staat. Zit er nog een bewoner of een huurder in, dan koop je het ontruimingsprobleem erbij, en bij een appartement kunnen achterstallige bijdragen aan de vereniging van eigenaars op de woning drukken. Alles wat daarover geregeld is, staat in de veilingvoorwaarden en de bijbehorende akte.

Financiering is de laatste horde. Veel geldverstrekkers verstrekken geen hypotheek op een woning die je op een veiling koopt, of alleen met een taxatie achteraf en een lagere verhouding tussen lening en waarde. Wie op een veiling meebiedt zonder eigen geld achter de hand, loopt een reëel risico de koopsom niet op tijd te kunnen voldoen.

Wat je zelf uitzoekt voordat je een bod uitbrengt

Bij een makelaarswoning stelt de verkopende makelaar het dossier samen en beantwoordt hij je vragen. Bij een notariswoning krijg je een map met stukken en verder niets: de notaris is onpartijdig en gaat de woning niet voor je aanprijzen of afraden. Je onderzoeksplicht als koper wordt daarmee zwaarder, niet lichter.

Vraag het volledige dossier op voordat je gaat kijken: de eigendomsakte met eventuele erfdienstbaarheden en kettingbedingen, de kadastrale kaart, het energielabel, de erfpachtakte als de grond niet in eigendom is, en bij een appartement de splitsingsakte, de recente notulen en de jaarstukken van de vereniging. Een notariskantoor levert dat meestal binnen een paar werkdagen.

Laat daarna een bouwkundige keuring doen zolang dat nog kan. Bij een onderhandse notariswoning is dat gewoon mogelijk en kost het in 2026 rond de 350 euro; op een veiling kan het niet en moet je een reservering voor achterstallig onderhoud in je bod verwerken. Wie zonder dat rapport biedt, koopt de onzekerheid mee.

Wat je controleert	Waar je het vindt	Wat het kost als je het overslaat
Erfdienstbaarheden en kettingbedingen	Eigendomsakte via het notariskantoor of het Kadaster	Een recht van overpad of een bouwverbod dat je plannen doorkruist
Erfpacht: canon, einddatum en herzieningsmoment	Erfpachtakte en de algemene voorwaarden van de erfverpachter	Honderden euro's canon per jaar en een forse sprong bij herziening
Reservefonds, meerjarenonderhoudsplan en achterstallige bijdragen	Notulen en jaarstukken van de vereniging van eigenaars	Een naheffing of een aanstaande gevelrenovatie voor eigen rekening
Bewoning: zit er nog iemand in de woning	Veilingvoorwaarden en de akte van de notaris	Een ontruimingsprocedure via de deurwaarder en maanden vertraging
Bestemming, vergunningen en monumentenstatus	Gemeente en het omgevingsloket	Een verbouwing die niet mag of achteraf moet worden teruggedraaid
Fundering, bodem en vocht	Bouwkundig rapport en het gemeentelijk bodemloket	Herstel dat in de tienduizenden euro's kan lopen

De notaris ligt al vast, en wat dat met je kosten doet

Bij een gewone aankoop met de clausule kosten koper kiest de koper de notaris en betaalt hij beide aktes. Bij een notariswoning staat in de verkoopvoorwaarden vrijwel altijd dat de leveringsakte passeert bij het kantoor dat de verkoop begeleidt. Je verliest daarmee het drukmiddel dat je normaal hebt, want tarieven zijn vrij en het verschil tussen het goedkoopste en het duurste kantoor loopt in 2026 al snel op tot zeshonderd euro voor precies hetzelfde werk.

Vraag daarom vóór je bod een gespecificeerde offerte op en controleer of het genoemde bedrag inclusief btw is, of de twee kadastertarieven van 103,50 euro erin zitten en of recherche- en dossierkosten zijn inbegrepen. Wat er precies onder dat woord valt, lees je bij de betekenis van honorarium.

De hypotheekakte ligt vaak wel vrij. Sommige kantoren staan toe dat je die bij je eigen notaris laat passeren, andere niet, en dat scheelt je gemiddeld 600 euro in 2026. Weet je wat een scherpe prijs is, dan onderhandel je beter: de vergelijking staat bij de goedkoopste notaris en bij een goedkope notaris kiezen.

Goedkoop en goed sluiten elkaar hier niet uit. Elke notaris is aan dezelfde zorgplicht en dezelfde controles gebonden, dus je koopt met een hoger tarief geen betere akte. Waar je wel op let is bereikbaarheid en of je de conceptakte ruim voor het passeren krijgt.

Van gevonden notariswoning naar de sleutel

Het hele traject duurt meestal zes tot tien weken, en de eerste twee stappen bepalen of je bod klopt.

1. Vraag het volledige dossier op bij het notariskantoor

   Bel of mail het kantoor en vraag om de verkoop- of inschrijvingsvoorwaarden, de eigendomsakte, de kadastrale gegevens, het energielabel en bij een appartement de stukken van de vereniging van eigenaars. Doe dit voordat je gaat kijken, dan weet je tijdens de bezichtiging waar je op moet letten. Reken op enkele werkdagen.

2. Bezichtig en laat de woning keuren

   Plan de bezichtiging en laat er een bouwkundige keuring op volgen zolang dat kan, in 2026 voor ongeveer 350 euro. Bij een veilingwoning lukt binnen kijken meestal niet; verwerk dan een post voor achterstallig onderhoud in je maximum in plaats van te hopen dat het meevalt.

3. Regel je financiering vóór de sluitingsdatum

   Vraag je adviseur om een schriftelijke bevestiging van je leenruimte, of laat de aanvraag al lopen. Wordt er gevraagd zonder financieringsvoorbehoud te bieden, dan is dit de stap die je niet kunt overslaan. Een bod met voorbehoud verliest het in de gunning vaak van een bod zonder.

4. Bepaal je maximum inclusief kosten koper

   Tel bij de koopsom de overdrachtsbelasting, de notaris- en kadasterkosten, de taxatie en het advies op. Reken het door met de rekenhulp voor kosten koper en houd het bedrag dat overblijft aan als plafond. Bij een inschrijving kun je achteraf niets meer bijstellen.

5. Lever je bod in vóór de uiterste datum en tijd

   Vul het inschrijvingsformulier volledig in, onderteken het en lever het op de voorgeschreven manier in. Te laat is te laat, ook met één minuut. Daarna loopt de gunningstermijn uit de voorwaarden, waarin je bod vaststaat en je niets anders kunt kopen.

6. Teken de koopakte en gebruik je bedenktijd

   Bij een onderhandse verkoop tekenen beide partijen een schriftelijke koopovereenkomst. Vanaf het moment dat je een afschrift in handen krijgt, lopen je drie dagen bedenktijd. Lees in die dagen de akte regel voor regel na en stel je vragen aan de notaris; ontbinden kost je in die periode niets.

7. Naar het passeren: nota, inspectie en sleutels

   Je krijgt de conceptakte en de nota van afrekening, waarop de overdrachtsbelasting, de honoraria en de verrekening van gemeentelijke lasten staan. Maak het bedrag op tijd over, loop op de dag zelf de inspectieronde en teken daarna. Regel de praktische kant met de verhuischecklist.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Controleer dit voordat je op een notariswoning biedt

• Weet je of dit een onderhandse verkoop is of een openbare veiling ten overstaan van een notaris
• Heb je de verkoop- of inschrijvingsvoorwaarden volledig gelezen, inclusief de gunningstermijn
• Staat vast of je de bedenktijd van drie dagen houdt
• Is je financiering rond of schriftelijk bevestigd door je adviseur
• Heb je de kosten koper voor 2026 van je maximum afgetrokken voordat je een bedrag invulde
• Ken je de erfdienstbaarheden, de erfpachtvoorwaarden en de stand van het reservefonds
• Heb je een gespecificeerde offerte van het notariskantoor, inclusief btw en kadastertarieven
• Weet je of er nog iemand in de woning zit en wie de ontruiming regelt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De verkoop bij inschrijving verwarren met een veiling

Het zijn twee verschillende regimes. Bij een onderhandse inschrijving houd je als particulier de bedenktijd van drie dagen en mag je een voorbehoud bedingen; bij een openbare veiling ten overstaan van een notaris vervalt allebei. Wie denkt dat hij er nog onderuit kan, zit vast aan een koop van honderdduizenden euro's.

Bieden zonder dat de financiering geregeld is

Een bod zonder financieringsvoorbehoud dat je niet kunt nakomen, is de duurste fout in dit traject. Bij een onderhandse koop kost het meestal de contractuele boete van 10 procent van de koopsom, bij 350.000 euro dus 35.000 euro. Op een veiling wordt de woning opnieuw geveild en betaal jij het verschil plus de kosten.

Denken dat het hoogste bod automatisch wint

De verkoper behoudt zich vrijwel altijd het recht van gunning voor. Een iets lager bod zonder voorbehoud en met een passende leveringsdatum verslaat regelmatig een hoger bod met drie ontbindende voorwaarden. Wie alleen op het bedrag stuurt, laat de goedkoopste winstkans liggen.

De kosten koper pas na het bod uitrekenen

Bij een inschrijving is je bod definitief. Vergeet je de overdrachtsbelasting, de aktekosten, de taxatie en het advies, dan mis je bij een woning van 350.000 euro in 2026 al snel 11.000 euro aan eigen geld, en dat kun je niet alsnog meefinancieren.

De veilingvoorwaarden ongelezen laten

Daarin staat welke kosten voor de koper zijn, of er nog iemand in de woning zit, hoe de vereniging van eigenaars ervoor staat en binnen welke termijn je moet betalen. Een achterstand aan de vereniging of een zittende huurder komt op jouw bord terecht, en die post kan in de tienduizenden lopen.

Aannemen dat een notariswoning per definitie een koopje is

De verkoper bespaart courtage, jij niet automatisch. Toets de vraagprijs aan verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt en aan de staat van het huis. Een woning die via de notaris loopt omdat er haast is bij een boedel, wordt niet vanzelf onder de marktwaarde verkocht.

De notarisnota laten voor wat hij is omdat het kantoor toch vastligt

De leveringsakte ligt vaak vast, de hypotheekakte lang niet altijd. Wie geen gespecificeerde offerte opvraagt, betaalt zonder het te merken de btw, de kadastertarieven en de dossierkosten dubbel geteld in een rond bedrag. Vragen kost een mail en levert in 2026 al snel enkele honderden euro's op.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een onderhandse notariswoning red je het meestal zelf, mits je het dossier leest en je financiering rond hebt. Twijfel je over de waarde, dan is een aankoopmakelaar op uurbasis vaak genoeg: enkele honderden euro's voor een waardeoordeel en een biedadvies, in plaats van de gebruikelijke courtage van rond 1 procent. Een bouwkundig keurder kost in 2026 ongeveer 350 euro en is bij een woning zonder verkoopdossier het geld waard.

Bij een veiling ligt de grens anders. Erfpacht met een aanstaande herziening, een zittende huurder, een vereniging van eigenaars met een leeg reservefonds of een woning uit een faillissement: dat zijn situaties waarin een vastgoedjurist of een gespecialiseerde makelaar de veilingvoorwaarden voor je doorneemt, meestal voor een paar honderd euro per uur. Dat weegt op tegen een ontruimingsprocedure of een naheffing die je niet zag aankomen.

De notaris zelf is een goede vraagbaak, ook al is hij onpartijdig. Hij mag je uitleggen wat er in de akte staat en welke gevolgen een beding heeft, en die uitleg hoort bij zijn werk; wat dat inhoudt lees je bij wat een notaris doet. Wat hij niet doet, is je adviseren over de prijs of over de vraag of je moet bieden. Voor je financiering ga je naar een hypotheekadviseur, en voordat je een bedrag invult reken je het geheel na via de gids over notaris en overdracht.