Hypotheek voor nieuwbouw: het bouwdepot, de dubbele lasten en wanneer je gaat betalen

Waarom een hypotheek voor nieuwbouw anders loopt

Bij een bestaande woning betaal je de hele koopsom in één keer bij de notaris. Bij nieuwbouw kopen gaat het in stukken: je koopt de grond van de ontwikkelaar en je geeft de aannemer opdracht om daarop te bouwen. Die twee zitten in één stuk papier, de koop-/aannemingsovereenkomst, maar ze worden apart betaald.

De grond reken je af op het moment dat de akte passeert. De aanneemsom betaal je in termijnen, telkens als een bouwfase klaar is. Je geldverstrekker zet dat geld daarom niet op je rekening maar in een bouwdepot, waaruit de facturen van de aannemer worden betaald.

Nieuwbouw wordt vrijwel altijd vrij op naam verkocht. De prijs bevat 21 procent btw en daarom betaal je geen overdrachtsbelasting: de leveringsakte en de inschrijving daarvan in het Kadaster zijn voor rekening van de ontwikkelaar. Wat je zelf betaalt, zijn de kosten rond de lening. Wil je die posten voor jouw bedrag naast elkaar zien, dan zet de rekenhulp voor kosten koper ze op een rij; bij nieuwbouw laat je de regels voor overdrachtsbelasting en leveringsakte simpelweg buiten beschouwing.

Kostenpost	Nieuwbouw vrij op naam	Bestaande woning
Overdrachtsbelasting	Geen, de prijs bevat 21% btw	2% van de koopsom, 0% voor starters tot € 555.000
Notaris leveringsakte	Betaalt de ontwikkelaar	Ongeveer € 700
Kadaster leveringsakte	Betaalt de ontwikkelaar	€ 103,50
Notaris hypotheekakte	Ongeveer € 600	Ongeveer € 600
Kadaster hypotheekakte	€ 103,50	€ 103,50
Taxatie	Meestal niet nodig	Ongeveer € 500
Bouwkundig onderzoek	Opleveringskeuring, ongeveer € 350	Bouwkundige keuring, ongeveer € 350
Hypotheekadvies	Ongeveer € 2.500	Ongeveer € 2.500
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de hypotheek	0,4% van de hypotheek

Gecontroleerd op augustus 2026, notaris- en adviestarieven zijn marktgemiddelden

Wanneer betaal je hypotheek bij nieuwbouw

De vraag wanneer je hypotheek gaat betalen bij nieuwbouw heeft een simpel antwoord: vanaf het moment dat de hypotheekakte bij de notaris passeert. Dat is meestal kort nadat je de koop-/aannemingsovereenkomst hebt getekend en de financiering rond is, dus ruim voordat er een muur staat. De eerste maandtermijn schrijft de geldverstrekker af in de maand die op het passeren volgt.

Je betaalt vanaf dat moment rente over de volledige hypotheeksom, ook over het deel dat nog in het depot staat en dus nog niet is uitgegeven. Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek loopt ook de aflossing meteen mee. Een enkele geldverstrekker laat je tijdens de bouwperiode alleen rente betalen over het depotdeel, maar dat is uitzondering en geen regel.

Daar staat de depotvergoeding tegenover. Over het saldo dat nog in het bouwdepot staat, schrijft de geldverstrekker rente bij. In de eerste maanden is het depot nog vol en compenseert die vergoeding een groot deel van je maandlast. Naarmate de aannemer termijnen factureert, loopt het depot leeg en verdwijnt de compensatie. Vanaf wanneer je de volle hypotheek betaalt bij nieuwbouw is dus geen datum maar een glijdende schaal: op de dag van oplevering betaal je voor het eerst de hele maandlast zonder tegenwicht.

Het bouwdepot en de bouwtermijnen

Het bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij je geldverstrekker waarop de aanneemsom en het meerwerk staan. De aannemer factureert per afgeronde bouwfase, bijvoorbeeld bij het gereedkomen van de begane grondvloer, de ruwbouw, het dak en het stucwerk. Die percentages staan in de aannemingsovereenkomst en tellen samen op tot honderd procent.

Zo'n factuur stuurt de aannemer naar jou, niet naar de bank. Jij controleert of de fase werkelijk klaar is en tekent voor akkoord, waarna de geldverstrekker binnen enkele werkdagen betaalt. Loop de bouwplaats af voordat je tekent: eenmaal uitbetaald geld haal je niet terug, en dat is precies waarom het depot op jouw naam staat en niet op die van de aannemer. Hoe het bouwproces zelf verloopt en welke keuzes je onderweg maakt, staat in de gids over bouwen.

De opleverdatum in je contract is bijna nooit een kalenderdatum maar een aantal werkbare werkdagen. Vorst, storm en aanhoudende regen tellen niet mee, waardoor een winterbouw eenvoudig maanden uitloopt. Reken zelf uit wat het contract in maanden betekent met de uitleg over werkbare dagen en het aantal werkdagen in een jaar. Elke maand vertraging is een maand extra dubbele lasten.

Dubbele lasten bij nieuwbouw: wat het echt kost

Dubbele lasten bij een nieuwbouwhypotheek zijn geen risico maar een zekerheid. Tussen het passeren van de akte en de oplevering woon je nog in je huurhuis of je oude koopwoning, en die kosten lopen door. De enige vraag is hoe hoog het bedrag oploopt en hoe lang het duurt.

De depotvergoeding drukt de last flink, maar alleen in het begin. In het rekenvoorbeeld hieronder staat een hypotheek van 420.000 euro tegen 4 procent rente met een depot van 300.000 euro. De eerste maand kost dat netto ongeveer duizend euro naast je huur, de laatste maand voor oplevering ruim negentienhonderd. Wat verstrekkers met de vergoeding doen verschilt: de meeste schrijven haar bij op het depot zelf, waardoor je meer budget voor meerwerk overhoudt, een aantal verrekent haar met je maandtermijn.

Heb je een koopwoning die nog niet verkocht is, dan betaal je zelfs drie dingen tegelijk: je oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en de rente over het geld dat je uit je overwaarde voorschiet. Dat voorschot regel je met een overbruggingshypotheek, die je aflost zodra de oude woning is geleverd. Geldverstrekkers toetsen bij zo'n dubbele hypotheek of je de gestapelde lasten een tijd kunt dragen, meestal zes tot twaalf maanden. Wie de maandlast omlaag wil brengen, kan een deel van de nieuwe lening als aflossingsvrije hypotheek inrichten, met dezelfde beperkingen die daar altijd gelden: geen renteaftrek op een nieuw aflossingsvrij deel en maximaal de helft van de woningwaarde.

Moment in de bouw	Saldo bouwdepot	Depotvergoeding per maand	Bruto maandlast	Netto woonlast nieuwbouw
Eerste maand na passeren	€ 300.000	€ 1.000	€ 2.005	€ 1.005
Ruwbouw gereed, helft betaald	€ 150.000	€ 500	€ 2.005	€ 1.505
Laatste termijn voor oplevering	€ 30.000	€ 100	€ 2.005	€ 1.905
Na oplevering, depot leeg	€ 0	€ 0	€ 2.005	€ 2.005

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij een hypotheek van € 420.000, 4% rente, 30 jaar annuïtair, augustus 2026

Je hypotheek voor nieuwbouw berekenen

Wie zijn hypotheek voor nieuwbouw berekent op de prijs uit de brochure, komt bijna altijd tekort. De v.o.n.-prijs is het startbedrag; daar komen het meerwerk, de bouwrente van vóór het passeren en de afwerking bovenop. Een tuin, een oprit en vloeren staan zelden in de aanneemsom, terwijl een kaal opgeleverd huis daar niet zonder kan.

Aan de bovenkant gelden twee grenzen tegelijk. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde lenen, en bij nieuwbouw is die marktwaarde de v.o.n.-prijs plus het meerwerk uit de opdrachtbevestiging. Daarnaast begrenst je inkomen het bedrag via de leennormen. Nieuwbouw scoort daar goed: een woning met energielabel A+++ geeft in 2026 25.000 euro extra leenruimte bovenop de normale toets, omdat de energierekening laag is. Reken je ruimte door met de rekenmethode voor je maximale hypotheek voordat je je inschrijft op een project.

Een taxatie heb je meestal niet nodig. De koop-/aannemingsovereenkomst en de meerwerkspecificatie gelden samen als waardebepaling, wat je ongeveer vijfhonderd euro scheelt ten opzichte van een bestaande woning in 2026. Koop je een appartement, houd dan ook rekening met de servicekosten en de reservering voor het onderhoudsfonds; die zitten niet in je hypotheek maar wel in je maandbudget, zoals beschreven bij een nieuwbouwappartement kopen.

Post	Meefinancieren in de hypotheek?
Grondkosten en aanneemsom	Ja, samen de v.o.n.-prijs uit de overeenkomst
Meerwerk via de aannemer	Ja, zolang het op de getekende meerwerklijst staat
Bouwrente vanaf het tekenen tot het passeren	Ja, en de rente is aftrekbaar
Bouwrente van vóór het tekenen	Ja, het zit in de koopsom, maar niet aftrekbaar
Keuken en badkamer buiten de aannemer om	Meestal wel, uitbetaling uit het depot op factuur
Tuin, bestrating en schutting	Bij veel geldverstrekkers wel, bij sommige niet
Vloeren, gordijnen en meubels	Nee, dat betaal je uit eigen geld
Hypotheekakte, advies en NHG-provisie	Alleen als het totaal onder 100% van de marktwaarde blijft

De rente op een nieuwbouwhypotheek

De rente op een nieuwbouwhypotheek is dezelfde rente als op elke andere hypotheek: hij hangt af van je rentevaste periode en van de verhouding tussen je lening en de woningwaarde. Er bestaat geen apart nieuwbouwtarief. Wel valt nieuwbouw vaak in de gunstigste risicoklasse zodra de woning er staat, en steeds meer geldverstrekkers geven een korting op basis van het energielabel. Hoe die opbouw werkt, staat in de gids over hypotheekrente.

Het verschil met bestaande bouw zit in de tijd. Tussen je hypotheekaanbod en het passeren zit bij nieuwbouw vaak een halfjaar of meer, terwijl het aanbod een beperkte geldigheidsduur heeft. Loopt die af voordat de akte passeert, dan vraagt de geldverstrekker om verlenging tegen een bereidstellingsprovisie, in de markt meestal rond een kwart procent van de hypotheeksom per maand. Vraag daarom bij de aanvraag naar de geldigheidsduur en naar de kosten van verlenging.

De meeste geldverstrekkers werken daarnaast met een dagrentesysteem: daalt de rente tussen het aanbod en het passeren, dan krijg je de lagere rente, stijgt hij, dan houd je de rente uit het aanbod. Dat is geen wet maar voorwaarde, en het verschilt per verstrekker. Bij een bouwperiode van meer dan een jaar kan dat honderden euro's per maand schelen, dus lees die passage in het aanbod voordat je tekent.

Bouwrente: welk deel is aftrekbaar

Bouwrente is een verzamelnaam voor drie verschillende bedragen, en de fiscus behandelt ze niet hetzelfde. Het eerste deel is de vergoeding over de grond die de ontwikkelaar rekent vanaf de peildatum in het project tot het moment dat jij de overeenkomst tekent. Dat is geen rente over een lening van jou maar een verhoging van de koopsom, en dus niet aftrekbaar.

Het tweede deel is de uitstelrente: de rente over de grondkosten en de bouwtermijnen die al vervallen zijn in de periode tussen jouw handtekening en het passeren van de akte. Die betaal je omdat de betaling voor jou wordt uitgesteld, en zij geldt als financieringsrente voor de eigen woning. Die is wel aftrekbaar, mits je lening voldoet aan de gewone voorwaarden: annuïtair of lineair aflossen in maximaal dertig jaar.

Het derde deel is de gewone hypotheekrente na het passeren. Die is aftrekbaar, maar je moet haar eerst salderen met de vergoeding die je over het bouwdepot ontvangt. Alleen het verschil trek je af, tegen maximaal 37,56 procent in 2026. Een nieuwbouwdepot mag hooguit twee jaar in box 1 blijven staan; wat er daarna nog in zit, verhuist naar box 3 en de rente daarover is niet langer aftrekbaar.

Soort bouwrente	Waarover je betaalt	Aftrekbaar
Grondvergoeding vóór het tekenen	De grondkosten vanaf de peildatum in het project	Nee, het hoort bij de koopsom
Uitstelrente na het tekenen	Grondkosten en al vervallen bouwtermijnen	Ja, als financieringsrente eigen woning
Hypotheekrente na het passeren	De volledige hypotheeksom	Ja, na saldering met de depotvergoeding

Gecontroleerd op augustus 2026

NHG, garantie en de oplevering

Nationale Hypotheek Garantie kan ook bij nieuwbouw, zolang je totale hypotheek onder de kostengrens blijft: 470.000 euro in 2026, of 498.200 euro als je het bedrag daarboven volledig aan energiebesparende voorzieningen besteedt. De borgtochtprovisie is 0,4 procent van de hypotheek in 2026 en levert doorgaans een lagere rente op. NHG stelt bij nieuwbouw wel de eis dat het project onder een garantie- en waarborgregeling van een erkend waarborgfonds valt, zodat de woning wordt afgebouwd als de aannemer omvalt.

Bij de oplevering loopt de bouw af en begint de garantieperiode. Je hebt het wettelijke recht om vijf procent van de aanneemsom niet aan de aannemer te betalen maar bij de notaris in depot te storten, en dat bedrag mag daar tot drie maanden na oplevering blijven staan. Zijn er dan nog gebreken, dan kun je het depot langer vasthouden, maar alleen voor een bedrag dat in verhouding staat tot die gebreken. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen moet de aannemer je tussen één en twee maanden na de oplevering schriftelijk op dit recht wijzen.

Neem iemand mee die weet waar hij naar kijkt. Een opleveringskeuring kost ongeveer 350 euro in 2026 en levert een gebrekenlijst op waar je de vijfprocentregeling aan kunt ophangen. Wat er verder bij de eerste maanden in een nieuwbouwwoning komt kijken, van bouwvocht tot de aanleg van de tuin, hoort in dezelfde planning thuis als het geld dat je na het depot overhoudt.

Van toewijzing tot een leeg bouwdepot

Zeven momenten waarop het geld beweegt, met de termijn die eraan vastzit.

1. Reken het totaalbedrag uit voordat je tekent

   Tel de v.o.n.-prijs, het meerwerk, de bouwrente tot nu toe en je afwerkbudget bij elkaar op. Zet daar je maximale hypotheek naast, inclusief de extra leenruimte die de leennormen geven voor een energiezuinige woning. Met dat ene getal weet je of het project haalbaar is.

2. Teken de koop-/aannemingsovereenkomst met financieringsvoorbehoud

   In vrijwel alle nieuwbouwcontracten staat een ontbindende voorwaarde voor de financiering, meestal met een termijn van twee maanden. Noteer die datum, want daarna zit je vast aan de koop.

3. Vraag het hypotheekaanbod aan en check de geldigheidsduur

   Kijk hoe lang het aanbod geldig blijft, wat verlenging kost en of het dagrentesysteem geldt. Bij een lange bouwperiode zijn dat de drie punten die je rente bepalen. De gids over een hypotheek afsluiten loopt de aanvraag stap voor stap door.

4. Passeer de akte bij de notaris

   Op deze dag wordt de grond afgerekend, worden de al vervallen bouwtermijnen met uitstelrente betaald en gaat de rest in het bouwdepot. Vanaf nu loopt je hypotheek en betaal je vanaf de volgende maand je eerste termijn.

5. Laat termijnfacturen uitbetalen na eigen controle

   Elke factuur van de aannemer komt eerst bij jou. Controleer of de bouwfase werkelijk gereed is en teken pas daarna voor akkoord; de geldverstrekker betaalt doorgaans binnen enkele werkdagen uit het depot.

6. Loop de oplevering na en houd vijf procent in

   Ga met een keurder door de woning, laat elk gebrek in het opleverrapport zetten en stort de laatste vijf procent van de aanneemsom bij de notaris in plaats van bij de aannemer. Je hebt drie maanden om dat depot te gebruiken.

7. Sluit het depot en verwerk het in je aangifte

   Wat na alle facturen in het depot overblijft, wordt boetevrij op je lening afgelost. Laat het niet langer dan twee jaar staan, want daarna verliest het zijn plek in box 1. Bewaar de jaaropgave met de betaalde en de ontvangen rente voor de aangifte.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Loop dit na voordat je de hypotheek vastlegt

• Je totaalbedrag bevat de v.o.n.-prijs, het meerwerk, de bouwrente en het afwerkbudget
• Je weet welk deel van de bouwrente aftrekbaar is en welk deel bij de koopsom hoort
• De geldigheidsduur van het hypotheekaanbod dekt de verwachte bouwperiode
• Je kent de kosten van verlenging en weet of het dagrentesysteem geldt
• Je hebt de dubbele lasten per maand doorgerekend tot aan de oplevering
• Je blijft onder de NHG-kostengrens als je NHG wilt, of je weet waarom niet
• Het project valt onder een garantie- en waarborgregeling
• Je hebt een opleveringskeuring geboekt en houdt vijf procent achter

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de prijs uit de brochure

De v.o.n.-prijs dekt de grond en de kale woning. Meerwerk, bouwrente, vloeren, gordijnen en de tuin komen daar bovenop en tellen bij een gemiddeld project makkelijk op tot enkele tienduizenden euro's die je zelf moet neerleggen.

De dubbele lasten pas uitrekenen na het tekenen

Vanaf het passeren betaal je een volledige hypotheek voor een huis dat er nog niet staat. Wie dat pas ontdekt als de eerste afschrijving komt, moet vijftien maanden lang een gat van duizend tot tweeduizend euro per maand opvangen.

Het hypotheekaanbod te vroeg vastzetten

Verloopt de geldigheidsduur voordat de akte passeert, dan betaal je bereidstellingsprovisie voor elke maand verlenging. Bij een hypotheek van 400.000 euro en een kwart procent per maand is dat duizend euro per maand extra.

Meerwerk bestellen zonder ruimte in het depot

Meerwerk dat je pas tijdens de bouw doorgeeft, zit niet in je depot. Bijlenen kan meestal wel, maar kost een nieuwe hypotheekakte en nieuwe advieskosten, samen al gauw meer dan duizend euro.

Alle bouwrente als aftrekpost opgeven

De grondvergoeding van vóór je handtekening hoort bij de koopsom en is niet aftrekbaar. Ook de depotvergoeding moet je van de betaalde rente aftrekken. Beide fouten leveren een correctie op met belastingrente erbovenop.

Termijnfacturen ongezien laten uitbetalen

Je tekent voor akkoord dat een bouwfase gereed is. Blijkt later dat het werk niet af was, dan is je drukmiddel weg omdat het geld al bij de aannemer ligt. Loop de bouw langs voordat je tekent.

De vijfprocentregeling laten lopen

Betaal je de laatste termijn gewoon aan de aannemer, dan heb je bij gebreken alleen nog een garantieprocedure als drukmiddel. Vijf procent van een aanneemsom van 280.000 euro is 14.000 euro, en dat werkt sneller dan een klachtenformulier.

Het restant van het depot laten staan

Een nieuwbouwdepot valt maximaal twee jaar in box 1. Blijft er daarna geld in staan, dan verhuist het naar box 3 en is de rente over dat deel niet meer aftrekbaar, terwijl je hem wel betaalt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Bij nieuwbouw verdient een hypotheekadviseur zijn kosten sneller terug dan bij een bestaande woning, omdat er meer beweegbare delen zijn: de geldigheidsduur van het aanbod, het dagrentesysteem, de hoogte van de depotvergoeding en de vraag welk meerwerk meetelt in de marktwaarde. Reken op ongeveer 2.500 euro advies- en bemiddelingskosten in 2026, en vraag vooraf welke geldverstrekkers de adviseur vergelijkt op juist die vier punten. Een oudere familiehypotheek of een schenking van ouders naast de bouwtermijnen is een gesprek met een fiscalist waard, want de volgorde van betalen bepaalt of de rente aftrekbaar blijft. De notaris die de akte passeert, kan uitleggen hoe de vijfprocentregeling in jouw project is geregeld en wat er met de rente over dat depot gebeurt; dat gesprek zit meestal in het aktetarief. Voor de bouwkundige kant is een keurder bij de oplevering de beste besteding van 350 euro, en bij een geschil met de aannemer over gebreken kom je uit bij de geschillenregeling van het waarborgfonds voordat een jurist in beeld komt. Zelf voorbereiden kan prima met de gidsen over een huis kopen en de rekenhulpen op deze site, maar de definitieve keuze hangt aan jouw inkomen, je bouwperiode en de voorwaarden in je aanbod.