Bedenktijd bij het kopen van een huis: wanneer je nog terug kunt

Drie dagen bedenktijd na het tekenen van het koopcontract

Koop je als particulier een woning voor jezelf, dan geeft artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek je drie dagen bedenktijd. Die begint te lopen op de dag nadat je een afschrift van de door koper en verkoper getekende koopovereenkomst hebt gekregen. Binnen die termijn mag je de koop ontbinden zonder reden op te geven, zonder boete en zonder een vergoeding aan de verkoper.

De bedenktijd hoort bij de koopovereenkomst en de clausules die daarin staan, en hij geldt ook als er niets over in het contract is opgenomen. De verkoper kan de termijn niet wegschrijven en niet inkorten. Langer maken mag wel, als jullie dat samen afspreken.

Wat de wettelijke bedenktijd bij het kopen van een huis niet is: een periode om over de prijs door te onderhandelen. Je kunt de koop in zijn geheel intrekken of hem laten staan. Wil je aanpassingen, dan moet de verkoper daarmee instemmen, en tekenen jullie feitelijk een nieuw contract. De bedenktermijn is verder eenmalig: hij hoort bij deze overeenkomst en komt niet opnieuw als er later iets in het contract verandert.

Op welk moment in het koopproces kun je nog terug?

De vraag achter de bedenktijd is bijna altijd dezelfde: kan ik hier nog vanaf? Het antwoord hangt af van waar je in het traject zit. Tussen een bod en de sleuteloverdracht liggen vijf momenten, en op elk daarvan is je positie anders.

Tot het contract getekend is, zit je als particuliere koper nergens aan vast, ook niet als de verkoper je bod mondeling heeft aangenomen. Na het tekenen heb je drie dagen. Daarna hangt alles op de ontbindende voorwaarden die je hebt laten opnemen. Is ook die termijn voorbij, dan ben je gebonden en kost afhaken geld.

De datum bij de notaris speelt in dit rijtje geen eigen rol. Op dat moment wordt de eigendom overgedragen en betaal je de koopsom plus de kosten van de notaris; terugkomen op de koop kan dan niet meer. De koopovereenkomst die je weken eerder tekende heet in de volksmond het voorlopig koopcontract, maar voorlopig is alleen de bedenktijd eraan.

Moment in het koopproces	Kun je nog terug?	Wat het je kost
Je hebt een bod uitgebracht	Ja, je mag je bod intrekken zolang het niet is aanvaard	Niets
De verkoper heeft je bod mondeling aanvaard	Ja, een mondelinge koop bindt de particuliere koper niet	Niets, wel gedoe met de makelaar
Het koopcontract is getekend, de bedenktijd loopt	Ja, ontbinden zonder reden en zonder boete	Alleen je eigen gemaakte kosten
De bedenktijd is voorbij, een ontbindende voorwaarde loopt nog	Ja, als je de voorwaarde op tijd en met bewijs inroept	Alleen je eigen gemaakte kosten
Alle termijnen zijn verstreken	Alleen met instemming van de verkoper of via de rechter	Doorgaans tien procent van de koopsom
De akte is bij de notaris gepasseerd	Nee, het huis is van jou	Verkopen is dan de enige uitweg

Waarom je bod pas telt als het op papier staat

Bij een woningkoop door een particulier geldt het schriftelijkheidsvereiste: de koop is pas geldig als hij schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend. Een handdruk, een telefoontje van de makelaar of een appje met de tekst dat je bod is aanvaard levert dus nog geen koop op waaraan jij vastzit. Dat is dezelfde bescherming waar de bedenktijd uit voortkomt, alleen dan in de fase ervoor.

De bescherming werkt één kant op. De verkoper die particulier verkoopt, kan zich ook op het vereiste beroepen zolang er niets getekend is, maar zodra jullie beiden hebben getekend heeft alleen de koper nog een uitweg zonder kosten.

In de praktijk betekent dit dat de spannende dagen bij het kopen van een huis eerder liggen dan mensen denken. Tussen de aanvaarding van je bod en het tekenen van het contract zitten vaak enkele dagen tot twee weken. In die periode kun je nog rustig rekenen, en je kunt zelfs nog terug, al is dat voor de verhouding met de verkoper zelden prettig. Ben je eenmaal aan het tekenen, dan is de bedenktijd wat je overhoudt.

Wanneer de drie dagen lopen, en hoe weekend en feestdagen tellen

De teldag nul is de dag waarop je het getekende afschrift ontvangt. De volgende dag om 00.00 uur begint de bedenktijd, en die duurt drie dagen tot 23.59 uur op de laatste dag. Van die drie dagen moeten er minstens twee geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Zijn dat er minder, dan wordt de termijn zoveel verlengd dat je er wel twee gewone dagen in hebt.

Daar komt bij dat een wettelijke termijn niet mag eindigen op een zaterdag, zondag of erkende feestdag; hij schuift dan door naar de eerstvolgende gewone dag. Krijg je het contract op donderdag binnen, dan lopen de drie dagen op vrijdag, zaterdag en zondag en heb je dus tot en met maandag 23.59 uur. Precies daarom valt een handtekening vlak voor het weekend in je voordeel uit. Hoe de weekendregel per dag van de week uitpakt, staat uitgewerkt in de gids over de bedenktijd bij de koopovereenkomst.

Rond de feestdagen loopt het verder op. Voor het tellen gelden Nieuwjaarsdag, Goede Vrijdag, tweede paasdag, Koningsdag, 5 mei, Hemelvaartsdag, tweede pinksterdag en beide kerstdagen als erkende feestdag. Vallen die in je termijn, dan kan een bedenktijd van drie dagen zomaar zes kalenderdagen beslaan.

Erkende feestdag	Datum in 2026	Datum in 2027
Nieuwjaarsdag	donderdag 1 januari	vrijdag 1 januari
Goede Vrijdag	vrijdag 3 april	vrijdag 26 maart
Tweede paasdag	maandag 6 april	maandag 29 maart
Koningsdag	maandag 27 april	dinsdag 27 april
Bevrijdingsdag	dinsdag 5 mei	woensdag 5 mei
Hemelvaartsdag	donderdag 14 mei	donderdag 6 mei
Tweede pinksterdag	maandag 25 mei	maandag 17 mei
Eerste en tweede kerstdag	vrijdag 25 en zaterdag 26 december	zaterdag 25 en zondag 26 december

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat je in de bedenktijd nog laat uitzoeken

Drie dagen is kort, maar genoeg voor de dingen die het duurst zijn om over het hoofd te zien. Een bouwkundige keuring is de eerste: keurders plannen bij een spoedvraag vaak binnen een dag of twee in, en het rapport kost gemiddeld 350 euro in 2026. Vinden ze achterstallig onderhoud dat je niet had verwacht, dan is dat binnen de termijn nog gratis om je aan te onttrekken.

Het tweede is de financiering. Een oriënterend gesprek met je hypotheekadviseur kost meestal niets; het volledige advies met bemiddeling ligt rond de 2.500 euro in 2026, en een taxatierapport rond de 500 euro in 2026. Wat je in die drie dagen wilt weten, is of de termijn van je financieringsvoorbehoud haalbaar is en of het bedrag erin de koopsom plus de kosten koper dekt.

Blijft over: de papieren rond het huis zelf. Vraag de erfpachtvoorwaarden en de canon op als het perceel in erfpacht is uitgegeven, en lees welke clausules het risico bij jou leggen. Een ouderdomsclausule beperkt bijvoorbeeld waarvoor je de verkoper later nog kunt aanspreken, en de regels rond verborgen gebreken bepalen wat er gebeurt als er na de overdracht iets opduikt.

Wat je nog kunt doen	Haalbaar in drie dagen	Kosten in 2026
Bouwkundige keuring inplannen	Meestal wel bij een spoedafspraak	€ 350
Oriënterend gesprek met de hypotheekadviseur	Ja	Doorgaans kosteloos
Volledig hypotheekadvies en bemiddeling	Nee, dat loopt weken door	€ 2.500
Taxatierapport laten opstellen	Zelden, plan het na de bedenktijd	€ 500
Erfpachtvoorwaarden en canon opvragen	Ja, bij de gemeente of de erfverpachter	Geen
Omgevingsplan en bouwplannen in de buurt bekijken	Ja, online bij de gemeente	Geen

Gecontroleerd op augustus 2026

Afhaken na de bedenktijd: de boete van tien procent

Zodra de drie dagen voorbij zijn, is de koop definitief en zijn er nog maar twee nette uitwegen. De eerste zijn de ontbindende voorwaarden die je in het contract hebt laten zetten, meestal het financieringsvoorbehoud en soms een voorbehoud van bouwkundige keuring. Roep je zo'n voorwaarde vóór de afgesproken datum in en lever je de gevraagde bewijsstukken aan, dan eindigt de koop zonder boete. De tweede is instemming van de verkoper, en die is volledig vrijwillig.

Haak je zonder grond af, dan ben je in verzuim. In het modelcontract dat vrijwel alle makelaars gebruiken staat daarvoor een boete van tien procent van de koopsom, plus de mogelijkheid voor de verkoper om aanvullende schade te claimen als die hoger uitvalt. Diezelfde tien procent zit meestal ook in de afspraak over de waarborgsom of bankgarantie, die je een aantal weken na het tekenen bij de notaris moet stellen.

Een huis dat weer te koop komt te staan omdat de koper afhaakte, staat vaak als verkocht onder voorbehoud op de woningsites. Dat is precies de reden waarom verkopers hun makelaar de verkoop pas als rond laten melden nadat de bedenktijd is verstreken.

Heeft de verkoper van een huis ook bedenktijd?

Nee. De wettelijke bedenktijd is er alleen voor de particuliere koper van een woning. Zodra de verkoper heeft getekend, zit hij eraan vast en moet hij afwachten of de koper de drie dagen laat verstrijken. Bedenktijd bij de verkoop van een huis bestaat dus niet, hoe vaak de vraag ook wordt gesteld.

Er is één moment waarop een verkoper wel vrij is, en dat is hetzelfde schriftelijkheidsvereiste als bij de koper: zolang er niets getekend is, kan hij een mondeling aanvaard bod nog laten lopen. Dat is geen bedenktijd maar het ontbreken van een overeenkomst. Na het tekenen kan hij alleen nog van de koop af als de koper daarmee instemt of als er een ontbindende voorwaarde ten gunste van de verkoper in het contract staat, bijvoorbeeld dat hij zelf eerst een andere woning moet vinden.

Koop je van een verkoper die zelf nooit in het huis heeft gewoond, bijvoorbeeld een erfgenaam of een belegger, let dan op de niet-zelfbewoningsclausule. Die verschuift een deel van het risico naar jou, omdat de verkoper het huis nooit van binnen heeft gekend. Zulke clausules zijn een reden om de drie dagen te gebruiken in plaats van ze te laten verlopen.

Voor wie en voor welke aankopen de bedenktijd niet geldt

De regel beschermt de consument die een woning koopt om zelf te gebruiken. Koop je op naam van een bv, als belegger of anderszins in de uitoefening van een beroep of bedrijf, dan heb je geen wettelijke bedenktijd bij de koop van een woning. Ook een aankoop op een executieveiling valt erbuiten, net als een los perceel bouwgrond, een garagebox of een bedrijfspand.

Bij nieuwbouw ligt het net anders. Koop je een bestaand huis van een particulier, dan geldt de bedenktijd gewoon. Koop je een nieuwbouwwoning, dan teken je doorgaans een koop- en aannemingsovereenkomst van de aannemer, en daarin is meestal een opschortende termijn van één week opgenomen die dezelfde functie vervult. Kijk in dat geval in het contract zelf hoeveel dagen je hebt en wanneer ze ingaan.

Koop je samen met iemand anders, dan hebben jullie samen één termijn en moeten jullie ook samen ontbinden. Dat speelt vaker dan gedacht bij een aankoop met je ouders voor mantelzorg: koopt een van de partijen mee vanuit een onderneming, dan verandert dat de bescherming voor het geheel. Laat zo'n constructie vooraf beoordelen.

De voorwaarden en regels rond het kopen van een huis

De bedenktijd is één van de regels waar een woningkoop aan gebonden is. De andere voorwaarden bij het kopen van een huis zitten deels in de wet en deels in het beleid van geldverstrekkers. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning lenen, dus de kosten koper betaal je uit eigen geld. Voor een woning van 350.000 euro loopt dat in 2026 op tot ongeveer 4.500 euro aan notaris, kadaster, taxatie en advies, en dan is de overdrachtsbelasting er nog niet bij.

Die overdrachtsbelasting is 2 procent voor wie zelf in de woning gaat wonen in 2026, en 0 procent voor kopers van 18 tot en met 34 jaar die de startersvrijstelling eenmalig gebruiken bij een woning tot 555.000 euro in 2026. Wat er voor jouw prijs bij komt kijken, reken je door met de rekenhulp voor de kosten koper, en de voorwaarden voor die vrijstelling staan bij het kopen van je eerste huis.

Wat je maximaal kunt lenen hangt af van je inkomen, je rente en je schulden; het energielabel van de woning kan de ruimte verhogen. Of jouw plan haalbaar is, zie je bij kan ik dit huis kopen. Staat er een achterstand geregistreerd, kijk dan eerst wat er mogelijk is bij het kopen van een huis met een negatieve BKR-registratie, want dat bepaalt of het financieringsvoorbehoud realistisch is.

Voorwaarde bij een woningkoop	Wat de regel inhoudt	Waar hij vandaan komt
Koop op papier	Zonder getekend contract is de koop niet geldig	Wet, artikel 7:2 BW
Drie dagen bedenktijd	Ontbinden zonder reden en zonder boete	Wet, artikel 7:2 BW
Maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen	Kosten koper betaal je uit eigen middelen	Wet, hypotheeknormen 2026
Overdrachtsbelasting	2 procent voor eigen bewoning, 0 procent bij de startersvrijstelling tot € 555.000	Wet, tarieven 2026
Ontbindende voorwaarden	Alleen geldig als ze in het contract staan met een datum	Afspraak tussen partijen
Waarborgsom of bankgarantie van tien procent	Te stellen bij de notaris, meestal enkele weken na het tekenen	Modelcontract
Onderzoeksplicht van de koper	Je moet zelf onderzoeken wat je kunt onderzoeken	Wet en rechtspraak

Gecontroleerd op augustus 2026

Zo gebruik je de drie dagen na het tekenen

Van het moment dat je het getekende contract in handen krijgt tot het einde van de termijn.

1. Leg vast wanneer je het afschrift kreeg

   Bevestig per e-mail aan de makelaar op welke dag en hoe laat je het door beide partijen getekende exemplaar hebt ontvangen. Die datum is het startpunt van de termijn, en bij discussie is jouw bericht het bewijs.

2. Reken de uiterste dag uit en zet hem in je agenda

   Tel drie dagen vanaf de dag na ontvangst, corrigeer voor weekend en erkende feestdagen, en noteer de einddatum met het tijdstip van 23.59 uur. Zet er een herinnering bij op de ochtend ervoor.

3. Lees het contract van voren naar achteren

   Controleer de koopsom, de leveringsdatum, de lijst van roerende zaken en elke clausule die het risico bij jou legt. Twijfel je over een bepaling, laat het contract dan door een jurist nakijken; dat lukt doorgaans binnen een dag.

4. Bel meteen voor een bouwkundige keuring

   Wil je de staat van het huis nog laten beoordelen, plan de keuring dan op dag één in. Een keurder heeft vaak wel een gaatje, en het rapport van gemiddeld 350 euro in 2026 is de goedkoopste verzekering die je binnen de termijn kunt kopen.

5. Toets de financiering en de kosten koper

   Overleg met je adviseur of de datum van het financieringsvoorbehoud haalbaar is en of het genoemde bedrag klopt. Reken daarnaast het eigen geld door dat je bij de notaris nodig hebt met de rekenhulp voor de kosten koper.

6. Ontbind schriftelijk of laat de termijn verlopen

   Wil je eraf, stuur dan vóór 23.59 uur op de laatste dag een ondubbelzinnig bericht aan de verkoper, via e-mail én aangetekend, met een kopie aan de makelaar. Blijf je bij de koop, dan hoef je niets te doen: na afloop van de termijn loopt alleen de klok van je ontbindende voorwaarden nog.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit tijdens de bedenktijd

• Je hebt het door beide partijen getekende afschrift daadwerkelijk ontvangen
• De datum van ontvangst is per e-mail bevestigd aan de makelaar
• De uiterste ontbindingsdag is berekend inclusief weekend en feestdagen
• De koopsom, de leveringsdatum en de lijst van roerende zaken kloppen met wat je afsprak
• De datum van het financieringsvoorbehoud is door je adviseur haalbaar genoemd
• Het bedrag van het financieringsvoorbehoud dekt de koopsom plus de kosten koper
• Een bouwkundige keuring is ingepland of bewust overgeslagen
• Je weet wanneer de waarborgsom of bankgarantie bij de notaris moet staan

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De dagen tellen vanaf het tekenen in plaats van vanaf de ontvangst

De termijn begint pas op de dag nadat jij het door beide partijen getekende afschrift hebt gekregen. Tekent de verkoper twee dagen later dan jij, dan schuift je startpunt mee. Wie vanaf zijn eigen handtekening telt, denkt dat de tijd op is terwijl hij nog dagen heeft.

De bedenktijd verwarren met het financieringsvoorbehoud

Het zijn twee verschillende vangnetten met verschillende termijnen. De bedenktijd duurt drie dagen en vraagt geen reden; het financieringsvoorbehoud loopt vaak vier tot zes weken en vraagt afwijsbrieven van geldverstrekkers. Wie denkt dat de bedenktijd zolang doorloopt, staat na drie dagen zonder bescherming.

Mondeling afzeggen bij de makelaar

Een telefoontje of een appje aan de makelaar is geen ontbinding aan de verkoper. Stuur je bericht aan de verkopende partij zelf, per e-mail en aangetekend, en bewaar het verzendbewijs. Zonder aantoonbaar bericht binnen de termijn ben je gewoon gebonden.

Wachten met de keuring tot na de bedenktijd

Een keuring van gemiddeld 350 euro in 2026 die twee dagen later komt, kost je de gratis uitweg. Zonder voorbehoud van bouwkundige keuring in het contract is een tegenvallend rapport na de termijn geen grond meer om te ontbinden.

Denken dat een geaccepteerd bod al vastligt

Sommige kopers laten uit angst voor de gevolgen een aankoop doorgaan waar ze mondeling ja op zeiden. Zolang er geen getekend contract ligt, bindt die toezegging de particuliere koper niet, en de bedenktijd is dan nog niet eens begonnen.

Tekenen zonder een afschrift mee te krijgen

Loop je bij de makelaar weg zonder het getekende exemplaar, dan is niet vast te stellen wanneer de termijn begon. Formeel loopt hij dan nog niet, maar je hebt ook geen document om je clausules mee na te lezen. Vraag ter plekke om een scan per e-mail.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De drie dagen zelf handel je prima alleen af: tellen, lezen en zo nodig een e-mail sturen is geen juridisch werk. Een jurist of aankoopmakelaar loont wel als je twijfelt over een clausule die het risico bij jou legt, als de verkoper een niet-zelfbewoningsclausule of een korte financieringstermijn wil, of als je onder tijdsdruk moet tekenen bij een inschrijving. Het nakijken van een conceptcontract kost doorgaans een paar honderd euro, en dat weegt licht tegen een boete van tien procent van de koopsom. Ben je de termijn overschreden en wil je er alsnog af, ga dan meteen naar een advocaat of jurist voordat je iets aan de verkoper schrijft: de formulering bepaalt of je een ontbindende voorwaarde inroept of jezelf in verzuim praat. Voor de financiering is een hypotheekadviseur het aangewezen loket, en voor vragen over de akte, de waarborgsom en de doorhaling bij het Kadaster kun je terecht bij de notaris die de overdracht doet. Wie nog aan het begin staat, vindt de volgorde van het hele traject in de gids over een huis kopen.