Wanneer gaat je eigen woning van box 1 naar box 3?

Wat box 1 en box 3 met je huis doen

Je huis staat in box 1 zolang het voldoet aan de eigenwoningregeling: je bent eigenaar, je hebt de kosten en het risico van de woning, en het huis is jouw hoofdverblijf. Is aan een van die voorwaarden niet meer voldaan, dan is het geen eigen woning meer voor de belasting en verhuist het naar box 3. Hoe je die keuze in de aangifte terugziet, staat in de gids over de aangifte rond je eigen woning.

In box 1 werkt het huis als inkomen. Je telt het eigenwoningforfait bij je inkomen op, in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tussen 75.000 en 1.350.000 euro, en je trekt de hypotheekrente af tegen maximaal 37,56 procent (2026). Voor de meeste huiseigenaren met een hypotheek levert dat per saldo geld op. Wat het forfait bij jouw WOZ-waarde is, reken je uit met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait.

In box 3 werkt het huis als vermogen. De WOZ-waarde telt mee als bezitting, de hypotheek als schuld, en de Belastingdienst rekent over het saldo met een forfaitair rendement in plaats van met je werkelijke huur of rente. Het forfait voor een woning is 6,00 procent in 2026 en over het berekende rendement betaal je 36 procent belasting.

Het verschil tussen die twee werelden is groot en het schakelt niet geleidelijk. De box waarin je woning staat, wordt per jaar bepaald, met de stand op 1 januari als peildatum voor box 3.

De momenten waarop je woning naar box 3 verhuist

De overgang heeft bijna altijd één van de volgende oorzaken: je woont er zelf niet meer, iemand anders huurt het, of je bent geen eigenaar meer op de manier die de eigenwoningregeling eist. Een tweede woning of vakantiehuis komt nooit in box 1 terecht, ook niet als je er zelf regelmatig verblijft, want je kunt maar één hoofdverblijf hebben.

Wat mensen het vaakst verrast, is dat de overgang niet aan de verkoop hangt maar aan de bewoning en aan een termijn. Wie verhuist en zijn oude huis niet verkocht krijgt, blijft nog een aantal jaren in box 1 zitten, maar daarna schuift de woning automatisch door. Er komt geen brief die dat aankondigt: je moet het zelf in je aangifte verwerken.

Ook een deel van een woning kan overgaan. Verhuur je een kamer boven de vrijstelling, dan blijft het deel waar je zelf woont in box 1 en gaat het verhuurde deel naar box 3, met een evenredig deel van de hypotheek. Datzelfde geldt voor een woning die je deels zakelijk gebruikt.

Een hypotheekvorm bepaalt de box overigens niet. Een aflossingsvrije lening op een huis waar je zelf woont blijft gewoon een eigenwoningschuld; wanneer die lening zelf in box 3 belandt, staat in de gids over de aflossingsvrije hypotheek in box 3.

Situatie	Blijft de woning in box 1?	Vanaf wanneer box 3?
Je woont er zelf en het is je hoofdverblijf	Ja	Niet van toepassing
Verhuisd, oude woning staat leeg en te koop	Ja, tijdelijk	Na het jaar van verhuizing plus drie kalenderjaren
Verhuisd en de oude woning wordt verhuurd	Nee	Vanaf het moment dat de huurder erin trekt
Kamer verhuren boven de vrijstelling	Alleen je eigen deel	Het verhuurde deel, vanaf het jaar van verhuur
Tweede woning of vakantiewoning	Nee, nooit	Vanaf de eigendomsoverdracht
Woning aangekocht en nog niet betrokken	Ja, tijdelijk	Als je er niet binnen het jaar plus drie jaar gaat wonen
Geëmigreerd, woning aangehouden	Nee	Vanaf het jaar na vertrek uit Nederland
Uit elkaar, ex-partner blijft in het huis wonen	Ja, tijdelijk	Na 24 maanden vanaf je vertrek

Gecontroleerd op augustus 2026

De verhuisregeling: hoe lang je oude huis in box 1 blijft

De verhuisregeling is het uitstel dat de wet geeft aan wie tijdelijk twee woningen heeft. Je oude huis blijft eigen woning in het kalenderjaar waarin je verhuist en de drie kalenderjaren daarna, op twee voorwaarden: het staat leeg en het staat te koop. Verhuis je in maart 2023, dan loopt de regeling tot en met 31 december 2026.

Binnen die termijn trek je de hypotheekrente van de oude woning af en tel je er geen eigenwoningforfait voor bij, want je woont er niet. De regeling werkt ook vooruit: een huis dat je hebt gekocht en dat leegstaat of in aanbouw is, blijft eigen woning zolang je er binnen dezelfde termijn gaat wonen.

Verstrijkt de termijn zonder verkoop, dan verhuist de woning per 1 januari daarna naar box 3, met de hypotheek erbij. De renteaftrek stopt en de WOZ-waarde gaat als bezitting meetellen. Verkoop je daarna alsnog, dan telt de opbrengst niet mee voor de bijleenregeling, want de woning was op dat moment geen eigen woning meer.

Verhuur binnen de termijn breekt de regeling meteen af, en onherroepelijk. Zelfs als de huurder na een jaar vertrekt en het huis weer leeg te koop staat, komt het niet terug in box 1. Wat een woning op dat moment realistisch opbrengt, schat je met de rekenhulp voor de woningwaarde, want de vraagprijs verlagen is meestal goedkoper dan een jaar extra in box 3.

Verhuur: waar de grens tussen box 1 en box 3 loopt

Verhuur van je eigen woning en box 3 hangen nauw samen, maar niet elke vorm van verhuur duwt het huis eruit. De vuistregel: verhuur náást je eigen bewoning laat de woning in box 1 staan, verhuur ín plaats van je eigen bewoning niet.

Kamerverhuur is de mildste vorm. Blijft de huur in 2026 onder 6.633 euro per jaar, inclusief vergoedingen voor gas, water, licht en meubels, en staat de huurder bij de gemeente op jouw adres ingeschreven, dan is de huur onbelast en blijft het hele huis eigen woning. Kom je één euro boven die grens, dan vervalt de vrijstelling volledig en schuift het verhuurde deel naar box 3.

Tijdelijke verhuur van het huis waar je zelf woont, bijvoorbeeld drie weken in de zomer, houdt de woning ook in box 1. Je houdt het volle eigenwoningforfait en telt daar 70 procent van de huurinkomsten bij op; de overige 30 procent is bedoeld als vergoeding voor je kosten. De renteaftrek blijft in beide gevallen gewoon staan.

Permanente verhuur is het omslagpunt. Op de dag dat de huurder de sleutel krijgt van een woning waar jij niet meer woont, is het geen eigen woning meer. Hetzelfde geldt voor verhuur van een te koop staande woning met een vergunning op grond van de Leegstandwet. De volledige route langs toestemming en huurcontract staat bij het verhuren van je eigen woning, en de situatie waarin je huis juist niet te koop staat komt aan bod bij verhuur van een woning die niet te koop staat.

In box 3 is de huur zelf niet belast. Dat klinkt gunstig, maar het betekent ook dat kosten voor onderhoud, verzekering en gemeentelijke heffingen nergens aftrekbaar zijn.

Vorm van verhuur	Box	Wat er belast wordt	Renteaftrek
Kamer verhuren binnen de vrijstelling	Box 1, hele woning	Niets, de huur blijft vrij tot € 6.633 per jaar	Volledig
Kamer verhuren boven de vrijstelling	Deels box 3	Het verhuurde deel als vermogen	Alleen over je eigen deel
Eigen huis tijdelijk verhuren in de vakantie	Box 1	Het volle forfait plus 70 procent van de huur	Volledig
Verhuur met een Leegstandwetvergunning	Box 3	Het vermogen, de huur niet	Vervalt
Permanente verhuur van een woning waar je niet meer woont	Box 3	Het vermogen, de huur niet	Vervalt

Gecontroleerd op augustus 2026

Scheiding, emigratie en een geërfde woning

Bij een scheiding vertrekt er één partner en blijft de ander vaak in het huis wonen. Voor de vertrekker is de woning dan geen hoofdverblijf meer, maar de wet geeft 24 maanden uitstel vanaf het moment van vertrek. In die periode houdt de vertrokken partner recht op aftrek van zijn deel van de rente, terwijl het eigenwoningforfait voor zijn deel als alimentatie geldt. Is er na twee jaar niets geregeld, dan verhuist zijn aandeel in de woning naar box 3.

Bij emigratie stopt de binnenlandse belastingplicht en daarmee de eigenwoningregeling. Een woning die je in Nederland aanhoudt, valt daarna in box 3 als bezitting van een buitenlands belastingplichtige, tenzij je als kwalificerende buitenlandse belastingplichtige alsnog in Nederland belasting betaalt over vrijwel je hele inkomen. Andersom telt een woning in het buitenland altijd mee in je Nederlandse box 3, waarbij een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting het meeste weer wegneemt.

Erf je een woning waar je zelf niet gaat wonen, dan staat die vanaf de dag van overlijden in box 3. Dat geldt ook als je maar een deel van het huis erft. Heeft de langstlevende het vruchtgebruik en jij de blote eigendom, dan geef je alleen de waarde van dat blote eigendom aan.

Verkoop je de woning in de tussentijd met winst, dan is die winst in box 3 niet belast. Hoe dat voor je eigen huis werkt, staat in de gids over belasting over de overwaarde van je huis.

De gevolgen als je eigen woning naar box 3 gaat

Er veranderen vier dingen tegelijk. Het eigenwoningforfait vervalt, de hypotheekrenteaftrek stopt, de WOZ-waarde gaat als bezitting meetellen en de hypotheek gaat als schuld mee. Voor wie een flinke hypotheek had, weegt het verlies van de aftrek het zwaarst; voor wie de woning bijna heeft afbetaald, is de bezitting in box 3 de grote post.

De rekenvolgorde in box 3 is elk jaar dezelfde. Eerst tel je je bezittingen op tegen de waarde op 1 januari, waarbij een woning tegen 6,00 procent (2026) meedoet en spaargeld tegen 1,28 procent (2026). Van je schulden gaat eerst de schuldendrempel van 3.800 euro per persoon (2026) af; wat overblijft telt tegen het schuldenforfait van 2,70 procent (2026). Vervolgens bepaal je welk deel van je vermogen boven het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (2026) uitkomt, en over datzelfde aandeel van het berekende rendement betaal je 36 procent belasting.

Ligt je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kun je via de tegenbewijsregeling het lagere bedrag laten gelden. Bij een woning die je verhuurt telt de werkelijke huur mee, en ook de waardestijging van het huis in dat jaar. Dat maakt tegenbewijs bij vastgoed vaak minder gunstig dan bij spaargeld.

Vergeet de rest van je aangifte niet. Een woning in box 3 verhoogt je vermogen en dat kan doorwerken in je recht op toeslagen en in bijdragen die naar je vermogen kijken. Wat de overgang met je maandelijkse teruggaaf doet, pas je aan via de voorlopige aanslag.

Onderdeel	In box 1	In box 3 (2026)
Waarde van het huis	Eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ-waarde bijtellen	WOZ-waarde als bezitting, forfait 6,00%
Hypotheek	Rente aftrekbaar tot 37,56%	Schuld aftrekbaar tegen forfait 2,70%, na een drempel van € 3.800
Huurinkomsten	Onbelast of 70% bijtellen bij tijdelijke verhuur	Niet belast
Onderhoud en verzekering	Niet aftrekbaar	Niet aftrekbaar
Waardestijging bij verkoop	Onbelast, maar bijleenregeling telt mee	Onbelast, geen bijleenregeling
Vrijstelling	Geen	€ 59.357 heffingsvrij vermogen per persoon
Tarief	Schijventarief box 1	36% over het berekende rendement

Gecontroleerd op augustus 2026

Hoe een woning in box 3 gewaardeerd wordt

Een woning in box 3 waardeer je op de WOZ-waarde, niet op de marktwaarde en niet op wat je er ooit voor betaalde. Voor de aangifte over 2026 gebruik je de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2025, dus de waarde loopt altijd ruim een jaar achter op de markt. In een dalende markt betaal je daardoor over een te hoge waarde, in een stijgende markt over een te lage.

Dat maakt bezwaar tegen de WOZ-waarde bij een woning in box 3 direct lonend: elke 10.000 euro lagere waarde scheelt bij het forfait van 6,00 procent (2026) 600 euro rendement en daarmee ongeveer 216 euro belasting per jaar. Of jouw beschikking klopt, toets je met de WOZ-check.

Is de woning verhuurd aan iemand met huurbescherming, dan mag je de WOZ-waarde vermenigvuldigen met de leegwaarderatio, een factor die uitdrukt dat een verhuurd huis minder waard is dan een leeg huis. Sinds 2023 is die korting fors beperkt: bij een normale huurprijs zit je al snel dicht tegen de volle WOZ-waarde aan, en bij tijdelijke contracten of verhuur aan familie geldt altijd honderd procent. De actuele tabel staat bij de Belastingdienst.

Bij erfpacht trek je de gekapitaliseerde waarde van de nog te betalen canon van de WOZ-waarde af. Heb je de woning samen met iemand anders, dan geeft ieder zijn eigen aandeel aan; fiscale partners mogen de gezamenlijke grondslag onderling verdelen zoals het hun het beste uitkomt. Wat het huis werkelijk waard is, blijft daarnaast de vraag die telt bij verkoop, en die beantwoord je op de pagina over de waarde van je woning.

Gaat de eigen woning van iedereen naar box 3?

De vraag of de eigen woning naar box 3 moet, komt al jaren terug in adviezen van economen, planbureaus en fiscale commissies. Het idee is steeds hetzelfde: behandel het huis als vermogen, laat het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek vervallen en belast in plaats daarvan een forfaitair rendement over de waarde, verminderd met de hypotheekschuld.

In de praktijk is dat een grote ingreep. Woningbezitters met een hoge hypotheek zouden er fors op achteruitgaan, mensen met een afbetaald huis en weinig ander vermogen juist niet, en zonder ruim overgangsrecht raakt het de maandlasten van miljoenen huishoudens tegelijk. Achtereenvolgende kabinetten hebben de eigenwoningregeling daarom in box 1 gelaten en de afbouw beperkt tot het aftrektarief en de wet Hillen.

Wat wel op de rol staat, is de herziening van box 3 zelf. Het kabinet werkt aan een heffing op het werkelijke rendement, waarbij het forfait plaatsmaakt voor de echte opbrengst van vermogen. Die wet gaat over spaargeld, beleggingen en vastgoed dat nu al in box 3 zit, niet over het huis waarin je zelf woont.

Voor je aangifte betekent dit dat een regeerakkoord of verkiezingsprogramma niets verandert. Pas als een wetsvoorstel door de Tweede en de Eerste Kamer is, schuift er iets, en meestal met een ingangsdatum een jaar of langer later. De actuele stand publiceert de Rijksoverheid rond Prinsjesdag; wat er nu geldt staat op de pagina over belastingen en WOZ voor huiseigenaren.

Terug van box 3 naar box 1

Een woning kan terugkeren naar box 1, maar er is precies één route: je maakt er zelf weer je hoofdverblijf van. Vanaf het moment dat je er woont en de woning op jouw naam staat, geldt de eigenwoningregeling opnieuw, met eigenwoningforfait en renteaftrek.

De renteaftrek begint daarbij niet opnieuw. De maximale aftrekperiode van dertig jaar per lening loopt door, ook in de jaren dat de woning in box 3 stond. Wie een huis vijf jaar verhuurde en er daarna weer intrekt, houdt dus nog vijfentwintig jaar aftrek over de oorspronkelijke lening.

De lening zelf moet bovendien aan de huidige eisen voldoen om aftrekbaar te zijn. Een aflossingsvrije lening uit 2010 die onder het overgangsrecht viel, houdt dat recht, maar een lening die je tussentijds hebt afgesloten of verhoogd terwijl de woning in box 3 stond, telt alleen mee als je hem annuïtair of lineair in maximaal dertig jaar aflost.

Meld de terugkeer in het jaar zelf, niet achteraf. De woning verdwijnt uit je box 3-vermogen per de eerstvolgende peildatum van 1 januari, terwijl de renteaftrek al ingaat op de dag dat je er gaat wonen. Hoe je die splitsing invult, staat in de gids over de aangifte inkomstenbelasting.

Zo bepaal je in welke box jouw woning dit jaar staat

Loop deze vijf stappen door voordat je de aangifte over een jaar met een verhuizing, verhuur of scheiding invult.

1. Bepaal wie er woonde en vanaf welke datum

   Schrijf per woning op wie er in het betreffende jaar zijn hoofdverblijf had en tussen welke data. De inschrijving bij de gemeente is daarbij het uitgangspunt, maar de feitelijke situatie telt: wie ergens ingeschreven staat zonder er te wonen, kan zich daar niet achter verschuilen.

2. Tel de termijn van de verhuisregeling uit

   Neem het kalenderjaar van je verhuizing en tel er drie kalenderjaren bij op. Tot en met 31 december van dat laatste jaar blijft een leegstaande, te koop staande woning in box 1. De termijn is hard en er is geen verlenging mogelijk, ook niet bij een moeilijke markt.

3. Ga na of er huur is betaald

   Elke vorm van verhuur die verder gaat dan kamerverhuur binnen de vrijstelling of tijdelijke verhuur van je eigen huis, beëindigt de eigenwoningregeling per de eerste huurdag. Bewaar het huurcontract en de eerste huurbetaling, want die datum bepaalt vanaf wanneer de renteaftrek stopt.

4. Zoek de juiste WOZ-waarde op

   Voor box 3 gebruik je de WOZ-beschikking van het aangiftejaar zelf, met de waardepeildatum van 1 januari van het jaar daarvoor. De beschikking valt begin het jaar op de mat; bezwaar maken kan binnen zes weken na dagtekening en werkt door in je aanslag.

5. Vul beide boxen in en controleer de peildatum

   De renteaftrek in box 1 loopt tot de dag waarop de woning geen eigen woning meer is; de bezitting in box 3 gaat pas mee vanaf de eerstvolgende 1 januari. In het overgangsjaar staan dus beide boxen op je aangifte. Hoe je dat technisch invult, staat bij belastingaangifte doen.

6. Pas je voorlopige aanslag aan en controleer de definitieve

   Loopt er een maandelijkse teruggaaf voor hypotheekrente, stop of verlaag die dan zodra de woning box 1 verlaat. Doe je dat niet, dan betaal je alles terug bij de definitieve aanslag, inclusief belastingrente.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Controleer dit voordat je de aangifte verstuurt

• De datum waarop je uit de oude woning vertrok, staat vast en is te onderbouwen
• De termijn van de verhuisregeling is uitgeteld: jaar van verhuizing plus drie kalenderjaren
• Er is in het aangiftejaar geen huur ontvangen die de eigenwoningregeling doorbreekt
• De WOZ-beschikking van het juiste jaar ligt erbij, met de waardepeildatum van 1 januari daarvoor
• De hypotheek staat in dezelfde box als de woning waar hij op rust
• De schuldendrempel en het heffingsvrij vermogen zijn per persoon toegepast
• De verdeling van de box 3-grondslag tussen fiscale partners is doorgerekend op beide varianten
• De voorlopige aanslag is aangepast aan de nieuwe situatie

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De termijn van de verhuisregeling niet uittellen

Veel mensen denken dat de regeling drie jaar duurt vanaf de verhuisdatum. Het is het kalenderjaar van de verhuizing plus drie kalenderjaren, en die telling loopt af op 31 december. Wie een half jaar te laat is, geeft een heel jaar renteaftrek weg en krijgt bij een correctie belastingrente over het teruggevorderde bedrag.

De oude woning verhuren om de lasten te dragen

Een huurder in je te koop staande woning zetten voelt als een oplossing voor de dubbele lasten, maar het beëindigt de eigenwoningregeling per direct en onherroepelijk. De woning komt ook na vertrek van de huurder niet terug in box 1. Bij een hypotheek van twee ton kost dat al snel tweeduizend euro aftrek per jaar, elk jaar opnieuw.

Aannemen dat de huur zelf belast wordt in box 3

In box 3 wordt vermogen belast, niet inkomen. De huur die binnenkomt is onbelast, maar de kosten die je maakt zijn ook nergens aftrekbaar. Wie zijn rendement berekent door de huur te verminderen met belasting over die huur, rekent zichzelf rijk of arm, afhankelijk van de WOZ-waarde.

De hypotheek volledig van het vermogen aftrekken

Een schuld van 200.000 euro haalt geen 200.000 euro van je belasting af. Er gaat eerst een drempel van 3.800 euro per persoon (2026) af, het restant telt tegen 2,70 procent terwijl de woning tegen 6,00 procent meedoet, en de schuld verlaagt bovendien je grondslag waardoor het heffingsvrij vermogen relatief minder oplevert.

Een kamer verhuren net boven de vrijstelling

De kamerverhuurvrijstelling is geen drempel maar een grens: kom je erboven, dan vervalt hij helemaal en niet alleen voor het meerdere. Vijftig euro extra huur per maand kan daardoor honderden euro's per jaar kosten. Reken vergoedingen voor energie en meubels altijd mee bij de huur.

De voorlopige aanslag laten doorlopen

Wie maandelijks hypotheekrente terugkrijgt en de woning naar box 3 ziet verhuizen, moet die teruggaaf stopzetten. Doe je dat niet, dan betaal je bij de definitieve aanslag een jaar teruggaaf ineens terug, plus belastingrente vanaf 1 juli na het belastingjaar.

Denken dat een regeerakkoord al geldt

Plannen om de eigen woning naar box 3 te verplaatsen halen geregeld het nieuws, maar een plan is geen wet. Wie op zo'n bericht een aflossing of verbouwing baseert, kan jaren op een wijziging wachten die er niet komt. De regels van het lopende belastingjaar zijn de enige die tellen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De meeste overgangen zijn goed zelf te bepalen: je weet wanneer je verhuisde, of er huur is betaald en wat je WOZ-waarde is. De aangifte van de Belastingdienst rekent de box 3-heffing vervolgens zelf uit zodra je de bedragen invult. Voor een gewone verhuizing met een leegstaande woning heb je niemand nodig.

Naar een fiscalist of belastingadviseur ga je bij drie situaties. De eerste is een scheiding waarbij de woning langer dan twee jaar onverdeeld blijft, want dan lopen alimentatie, renteaftrek en box 3 door elkaar. De tweede is emigratie, waar verdragen bepalen welk land wat mag heffen. De derde is een woning die je deels verhuurt en deels zelf bewoont, omdat de splitsing van waarde en schuld daar zelden precies twintig of dertig procent is. Een consult kost meestal 150 tot 250 euro per uur, een volledige aangifte met vastgoed een paar honderd euro tot ruim duizend.

Bij twijfel over de waardering zelf is een taxateur of een WOZ-bezwaarbureau goedkoper. Bezwaar tegen de WOZ-waarde is bij de gemeente gratis, en bij een woning in box 3 werkt een lagere waarde elk jaar opnieuw door. Overweeg je verhuur in plaats van verkoop, laat dan een hypotheekadviseur eerst de toestemming van je geldverstrekker en de gevolgen voor je leenruimte nagaan, en zet de uitkomst naast wat verkopen nu oplevert volgens de pagina over de waarde van je woning.