Energielabel en je hypotheek: hoeveel extra kun je lenen?

Wat je energielabel met je hypotheek doet

Het energielabel van een woning bepaalt sinds 2024 mee hoeveel je mag lenen. Een geldverstrekker mag een vast bedrag buiten de inkomenstoets laten, en hoe zuiniger de woning, hoe hoger dat bedrag. De redenering erachter: een zuinig huis heeft een lagere energierekening, dus blijft er meer over voor de hypotheeklast.

Die bedragen staan in de Regeling hypothecair krediet en zijn voor elke geldverstrekker gelijk. Ze lopen in 2026 op van 0 euro bij label E, F of G tot 25.000 euro bij label A+++ of beter. Welke letter een woning krijgt en hoe die tot stand komt, staat op de pagina over het energielabel van een woning.

Het label werkt op vier plekken door in je financiering. De vaste extra leenruimte is er daar een van, en daarnaast mag je extra lenen voor maatregelen die je nog gaat treffen, geeft de meerderheid van de geldverstrekkers een rentekorting bij een groen label, en ligt de NHG-kostengrens hoger als je verduurzaamt. Wat wet is en wat marktgebruik, scheelt hier nogal.

Dat onderscheid is niet theoretisch. De leenruimte kun je afdwingen omdat ze in de regeling staat, al mag een geldverstrekker de ruimte ook onbenut laten. Een rentekorting is een aanbieding en verschilt per maand en per partij.

Voordeel van een beter label	Omvang in 2026	Wet of markt
Extra leenruimte op basis van het label	€ 0 tot € 25.000	Regeling hypothecair krediet
Extra leenruimte voor te treffen maatregelen	€ 0 tot € 20.000	Regeling hypothecair krediet
Financiering tot boven de woningwaarde	Maximaal 106 procent	Regeling hypothecair krediet
Rentekorting bij een groen label	Meestal 0,05 tot 0,25 procentpunt	Acceptatiebeleid, per geldverstrekker
Hogere NHG-kostengrens bij verduurzaming	€ 498.200 in plaats van € 470.000	Voorwaarden en Normen NHG

Gecontroleerd op augustus 2026

Extra hypotheek door het energielabel: de bedragen van 2026

De extra leenruimte komt bovenop het bedrag dat je op je inkomen kunt lenen. Eerst rekent de geldverstrekker met de financieringslastnormen uit welke maandlast bij je toetsinkomen past, en pas daarna komt het labelbedrag erbij. Hoe die basisberekening werkt, staat bij hypotheek berekenen.

Het gaat om het label van de woning die je koopt, niet om dat van je huidige huis. De letter moet op het moment van de aanvraag geregistreerd staan; een schatting van de verkopende makelaar telt niet mee. Waar je de geregistreerde letter vindt, lees je bij wat is mijn energielabel.

De sprongen zitten niet gelijkmatig verdeeld. Tussen label G en label D zit 5.000 euro, terwijl de stap van B naar A+ er 10.000 oplevert. Dat maakt het verschil tussen twee vergelijkbare huizen met een verschillende letter groter dan mensen verwachten, zeker in het middensegment waar 25.000 euro het verschil is tussen wel en niet kunnen bieden.

De regeling zegt dat een geldverstrekker het bedrag buiten beschouwing kan laten. In de praktijk doen vrijwel alle partijen dat, maar het is geen recht dat je kunt opeisen. Vraag er dus expliciet naar bij het adviesgesprek en laat het bedrag terugkomen in het voorstel.

euro bovenop de maximale hypotheek op inkomen bron: Regeling hypothecair krediet augustus 2026

Energielabel van de woning	Extra leenruimte 2026
E, F of G	€ 0
C of D	€ 5.000
A of B	€ 10.000
A+ of A++	€ 20.000
A+++ of beter	€ 25.000

Gecontroleerd op augustus 2026, bovenop de maximale hypotheek op inkomen

Extra lenen voor maatregelen die je nog gaat treffen

Naast de vaste labelruimte kent de regeling een tweede pot, voor energiebesparende voorzieningen die je na aankoop aanbrengt. Die pot werkt precies andersom: hoe slechter het huidige label, hoe hoger het bedrag. Bij label E, F of G mag in 2026 tot 20.000 euro buiten de inkomenstoets blijven, bij label A+++ of beter niets meer.

De regeling zegt dat dit bedrag geldt in aanvulling op de labelruimte, dus de twee tellen bij elkaar op. Een woning met label A+ levert daardoor de grootste totale ruimte: 20.000 euro op de letter plus 10.000 euro voor extra maatregelen. Een label F komt met verbouwplan op 20.000 euro uit en haalt daarmee een label B in.

Het geld is geoormerkt. Je mag het alleen besteden aan erkende energiebesparende voorzieningen zoals isolatie, HR++ glas, een warmtepomp of zonnepanelen, en de geldverstrekker zet het bedrag in een bouwdepot waaruit je op factuur declareert. Welke maatregelen bij welke labelsprong horen, staat bij je energielabel verbeteren.

Wat je daadwerkelijk kunt opnemen, hangt af van een offerte of een bestek. Zonder onderbouwing van de kosten neemt de geldverstrekker het bedrag niet mee, en een globale schatting van een aannemer is daarvoor te mager.

Huidig energielabel	Extra voor te treffen maatregelen 2026	Samen met de labelruimte
E, F of G	€ 20.000	€ 20.000
C of D	€ 15.000	€ 20.000
A of B	€ 10.000	€ 20.000
A+ of A++	€ 10.000	€ 30.000
A+++ of beter	€ 0	€ 25.000

Gecontroleerd op augustus 2026, Regeling hypothecair krediet artikel 4

De 106-procentgrens: lenen boven de waarde van je huis

Naast de inkomenstoets geldt een tweede grens: je hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde van de woning. Voor energiebesparende voorzieningen maakt de regeling daar een uitzondering op. De hypotheek mag dan oplopen tot 106 procent van de waarde, waarbij die zes procent volledig naar de maatregelen moet.

Welke waarde de basis is, verschilt per situatie. Heb je al een bestek en offertes, dan rekent de geldverstrekker met de waarde ná verbetering, en die ligt hoger. Weet je alleen dat je iets gaat doen zonder concrete plannen, dan is de waarde vóór verbetering het uitgangspunt.

Die zes procent klinkt ruimer dan hij is. Bij een huis van 300.000 euro gaat het om 18.000 euro, en dat is bij een matig geïsoleerde woning ongeveer genoeg voor spouwmuur-, vloer- en dakisolatie, maar niet voor een warmtepomp erbij. De kosten koper vallen er bovendien buiten: overdrachtsbelasting, notaris en taxatie betaal je nog steeds uit eigen geld.

De inkomenstoets en de waardegrens gelden allebei. Van de twee uitkomsten telt de laagste, dus ook wie ruim verdient kan op de 106 procent stuklopen. Wat er verder bij een aanvraag komt kijken, staat bij hypotheek afsluiten.

Rentekorting bij een groen label

Veel geldverstrekkers geven korting op de rente als de woning een groen label heeft, meestal vanaf label A. De korting lag in augustus 2026 bij de meeste partijen tussen de 0,05 en 0,25 procentpunt en verschilt sterk per aanbieder en per rentevaste periode. Het is acceptatiebeleid, geen wet, en het kan van maand tot maand veranderen.

Een tweede vorm komt vaker voor dan de eerste: de risicoklasse. Wie minder leent ten opzichte van de woningwaarde valt in een lagere klasse en betaalt minder rente. Verduurzamen verhoogt de waarde en verlaagt daarmee soms de klasse, waardoor je zonder verder iets te doen in een goedkopere staffel valt. Hoe die opbouw werkt, staat bij hypotheekrente.

Op een hypotheek van 300.000 euro is 0,15 procentpunt ongeveer 26 euro per maand. Over dertig jaar loopt dat op tot ruim 9.000 euro, tegenover een labelopname die rond de 300 euro kost in 2026. Wat een opname precies kost en waar dat van afhangt, lees je bij de kosten van een energielabel.

De korting geldt zelden met terugwerkende kracht. Verbeter je het label tijdens de looptijd, dan moet je zelf het nieuwe label opsturen en om herbeoordeling vragen. Sommige geldverstrekkers passen de rente pas aan bij de eerstvolgende renteherziening.

Hypotheek van € 300.000, 30 jaar annuïtair	Zonder korting	Met 0,15 procentpunt korting
Rente	4,00%	3,85%
Bruto maandlast	€ 1.432	€ 1.406
Totaal betaald in 30 jaar	€ 515.600	€ 506.300
Verschil		€ 9.300

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld met aangenomen rentestanden, augustus 2026

NHG en verduurzaming: een hogere kostengrens

De Nationale Hypotheek Garantie kent een maximum aan de kosten van de woning. In 2026 ligt die kostengrens op 470.000 euro. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan gaat de grens omhoog naar 498.200 euro, precies zes procent meer.

Het bedrag boven de 470.000 euro moet volledig naar erkende energiebesparende voorzieningen gaan. Je koopt er dus geen duurder huis mee, je koopt hetzelfde huis en verbouwt het. Voor de garantie betaal je eenmalig 0,4 procent van de hypotheek aan borgtochtprovisie, in 2026 bij een lening van 400.000 euro dus 1.600 euro.

NHG kent twee routes. Bij een energiebespaarbudget weet je nog niet precies wat je gaat doen en reserveer je een bedrag tot zes procent boven de waarde vóór verbetering. Heb je wel een bestek, dan gaat het om energiebesparende voorzieningen en rekent NHG met de waarde ná verbetering, wat meestal ruimer uitpakt.

Daar staat tegenover dat NHG een rentekorting oplevert die vaak groter is dan de labelkorting. De twee stapelen bij de meeste geldverstrekkers gewoon. Of NHG in jouw geval kan, hangt af van de koopsom, de verbouwkosten en de taxatie samen.

Verduurzamen van je huidige woning meefinancieren

Je hoeft niet te verhuizen om de regeling te gebruiken. Wie zijn eigen huis verduurzaamt, kan de kosten meefinancieren door de bestaande hypotheek te verhogen of een tweede lening af te sluiten. De geldverstrekker toetst dan opnieuw op inkomen en waarde, en dezelfde extra bedragen per label gelden.

De rente over een verhoging voor woningverbetering is aftrekbaar zolang je dat deel annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar en je de facturen bewaart. Verbouw je met een aflossingsvrije hypotheek, dan vervalt de aftrek op dat deel. Leen je binnen de familie, dan gelden dezelfde eisen; hoe dat werkt staat bij de familiehypotheek.

Reken de subsidie mee voordat je bepaalt hoeveel je leent. De ISDE geeft in 2026 per vierkante meter een vast bedrag, en dat bedrag verdubbelt vrijwel als je twee of meer maatregelen tegelijk uitvoert: 32,50 euro per vierkante meter dakisolatie in plaats van 16,25 euro, en 50 euro per vierkante meter HR++ glas in plaats van 25 euro.

Hoeveel je daadwerkelijk gaat besparen, hangt af van je huidige verbruik. Met de verbruikscheck zet je je eigen gas- en stroomverbruik naast het gemiddelde voor jouw woningtype, zodat je ziet of de besparing die een aannemer belooft realistisch is.

Wat een beter label doet met de waarde en de taxatie

De taxateur waardeert het energielabel mee. In het taxatierapport staat een aparte paragraaf over de energetische staat, en bij twee verder identieke woningen leidt een groen label tot een hogere waarde. Dat werkt door in de 106-procentgrens en in je risicoklasse, dus het effect is dubbel.

Hoeveel hoger die waarde uitvalt, verschilt per regio en woningtype en laat zich niet in één percentage vangen. Wat wel vaststaat: de taxateur rekent met het geregistreerde label. Heb je verbouwd zonder een nieuwe opname te laten doen, dan telt de oude letter, hoe goed het huis er ook bij staat.

Bij een verbouwing kun je om een taxatie met waarde ná verbetering vragen. De taxateur beoordeelt dan het bestek en geeft twee bedragen af. Die tweede waarde is de basis voor de financiering van de maatregelen, en zonder dat rapport blijft de eerste waarde leidend.

Laat de nieuwe opname dus niet liggen. Een label vraag je aan bij een gecertificeerd energieadviseur; hoe die opname verloopt en wat je moet klaarleggen, staat bij een energielabel aanvragen. Het nieuwe label is daarna weer tien jaar geldig.

Waar het energielabel je hypotheek niet helpt

De extra leenruimte lost geen tekort op dat uit je inkomen komt. Wie 40.000 euro te kort komt, heeft aan 25.000 euro labelruimte nog steeds niet genoeg, en de geldverstrekker rekent daar niet omheen. De labelbedragen zijn een correctie op de norm, geen aparte lening.

Het label speelt ook geen rol bij de kosten koper. Overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advieskosten financier je niet mee boven de woningwaarde, ook niet met een label A++++. Alleen het deel dat naar energiebesparende voorzieningen gaat, mag boven de waarde uitkomen.

Verder helpt het label niet bij tijdelijke financieringsgaten. Koop je voordat je oude huis verkocht is, dan blijft een overbruggingshypotheek nodig; die wordt op overwaarde beoordeeld en niet op de energetische staat.

Blijft er nog een praktisch punt over: de geldigheid. Een label uit 2015 of eerder is verlopen of loopt binnen enkele jaren af, en een verlopen label telt voor nul. Hoe je dat controleert, staat bij de geldigheidsduur van een energielabel, en de rest van dit vakgebied vind je onder energie en besparen.

Zo haal je de extra leenruimte uit je energielabel

Begin met de letter die geregistreerd staat, want daar hangt de rest aan vast.

1. Zoek het geregistreerde label van de woning op

   Het label dat meetelt staat in het landelijke register, niet in de verkoopbrochure. Vraag de verkopende makelaar om het registratienummer of zoek het zelf op via het opvragen van een energielabel. Doe dit voordat je een bod uitbrengt, want de letter bepaalt mede wat je kunt bieden.

2. Controleer of het label nog geldig is

   Een label is tien jaar geldig. Loopt het binnen de aanvraagperiode af, dan kan de geldverstrekker om een nieuwe opname vragen; een verlopen label levert nul euro extra ruimte op. Reken op een tot twee weken tussen aanvraag en registratie van een nieuw label.

3. Reken je basisruimte uit en tel de labelbedragen erbij

   Bepaal eerst wat je op je inkomen kunt lenen met de financieringslastnormen van 2026, en tel daar het labelbedrag en het bedrag voor te treffen maatregelen bij op. Bij hypotheek berekenen zie je hoe de basis tot stand komt. Houd de uitkomst naast de 106-procentgrens.

4. Kies de maatregelen en vraag offertes op

   Zonder offerte of bestek neemt de geldverstrekker het bedrag voor maatregelen niet mee. Vraag twee tot drie offertes op voor het pakket dat je wilt uitvoeren en laat de vierkante meters erin staan, want die heb je later nodig voor de ISDE-aanvraag.

5. Laat taxeren met waarde na verbetering

   Geef de taxateur het bestek mee en vraag om zowel de huidige waarde als de waarde na verbetering. Dat tweede bedrag verhoogt de 106-procentgrens en kost bij dezelfde taxatie meestal niets extra. Zonder die tweede waarde valt je financieringsruimte lager uit.

6. Leg het bedrag vast in een bouwdepot

   Het geoormerkte deel gaat in een depot waaruit je op factuur declareert. Vraag hoe lang het depot openblijft, meestal twee jaar, en of er rente over het saldo wordt vergoed. Bewaar alle facturen: die heb je nodig voor het depot, voor de ISDE en voor de renteaftrek.

7. Vraag na oplevering een nieuw label en de subsidie aan

   Het label verandert niet vanzelf na een verbouwing. Laat binnen een paar maanden een nieuwe opname doen via een energielabel aanvragen en dien de ISDE binnen 24 maanden na installatie in. Stuur het nieuwe label daarna naar je geldverstrekker en vraag om herbeoordeling van je rente.

Verbruikscheck

Vergelijk je gas- en stroomverbruik met huishoudens van dezelfde grootte en hetzelfde woningtype. Open de volledige verbruikscheck

Check dit voordat je op het energielabel rekent

• Staat het label van de woning geregistreerd en is het nog geldig
• Weet je welk bedrag bij die letter hoort in 2026
• Ga je maatregelen treffen, en heb je daar offertes of een bestek voor
• Blijft de hypotheek binnen 106 procent van de waarde na verbetering
• Heeft de geldverstrekker de labelruimte zichtbaar in het voorstel gezet
• Weet je hoe lang het bouwdepot openblijft en wat er met een restant gebeurt
• Heb je de ISDE-subsidie apart begroot in plaats van meegeleend
• Is de kosten koper uit eigen geld gedekt, want die valt buiten de 106 procent

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met het label uit de verkoopbrochure

Makelaars vermelden soms een voorlopig of verlopen label. De geldverstrekker kijkt alleen naar de geregistreerde letter op het moment van de aanvraag. Wie op een verkeerde letter rekent, komt bij de definitieve offerte zomaar 10.000 tot 25.000 euro tekort.

Denken dat de extra ruimte vrij besteedbaar is

Het bedrag voor te treffen maatregelen mag alleen naar erkende energiebesparende voorzieningen. Een nieuwe keuken of badkamer telt niet mee. Een niet besteed depot gaat terug naar de geldverstrekker en verlaagt je hypotheek, soms met boeterente.

De kosten koper vergeten in de 106 procent

De uitzondering van zes procent boven de woningwaarde geldt uitsluitend voor energiebesparende maatregelen. Overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies betaal je uit eigen geld. Bij een huis van 300.000 euro gaat het al snel om acht- tot tienduizend euro die mensen over het hoofd zien.

Verduurzamen zonder een nieuwe opname te laten doen

Isolatie en een warmtepomp veranderen het label niet vanzelf. Zonder nieuwe registratie blijft de oude letter staan, en dan mist je de rentekorting, de hogere leenruimte bij een volgende aanvraag en een deel van de waardestijging in de taxatie.

De ISDE-subsidie meelenen alsof hij er niet is

Wie het volle verbouwbedrag leent en de subsidie later als meevaller opstrijkt, betaalt jarenlang rente over geld dat hij terugkrijgt. Begroot de subsidie apart en los hem direct af op het depot of op de lening.

Aannemen dat elke geldverstrekker de labelruimte toepast

De regeling zegt dat een geldverstrekker het bedrag buiten beschouwing kan laten, niet dat hij dat moet. In de praktijk doen vrijwel alle partijen het, maar het staat niet altijd in het eerste voorstel. Vraag er expliciet naar en laat het bedrag benoemen.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De labelbedragen zijn eenvoudig op te tellen, maar de combinatie van inkomenstoets, de 106-procentgrens, een taxatie met waarde na verbetering en een bouwdepot is dat niet. Zodra je maatregelen wilt meefinancieren, verdient een hypotheekadviseur zijn kosten, meestal tussen de 1.500 en 3.000 euro, meestal terug: hij kent het acceptatiebeleid per geldverstrekker, weet welke partij de labelruimte volledig toepast en welke een depot ruim twee jaar openhoudt. Voor een rechttoe rechtaan aankoop van een woning met een geregistreerd label kun je de rekensom prima zelf maken als voorbereiding, bijvoorbeeld met de uitleg bij hypotheek berekenen en de gids over het energielabel van een woning. Voor de energetische kant is een gecertificeerd energieadviseur het juiste loket: die doet de opname en kan tegelijk aangeven welke maatregelen bij jouw huis de labelsprong opleveren, wat bij een energielabel van een huis per bouwjaar flink verschilt. Twijfel je over de fiscale kant van een verhoging voor woningverbetering, dan is een fiscalist of de Belastingtelefoon goedkoper dan een fout in de aangifte.