Belastingteruggave hypotheek: hoeveel je terugkrijgt en wanneer

Wat de belastingteruggave op je hypotheek is

De belastingteruggave op je hypotheek is geen aparte regeling en ook geen subsidie. Het is het gevolg van een aftrekpost: de rente die je over je eigenwoningschuld betaalt, gaat van je inkomen af voordat de inkomstenbelasting wordt berekend. Over een lager inkomen betaal je minder belasting, en het verschil met wat je werkgever al inhield krijg je terug.

Die aftrekpost bestaat uit twee delen die tegen elkaar wegvallen. Aan de ene kant staat de betaalde hypotheekrente, aan de andere kant het eigenwoningforfait: een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen omdat je in je eigen huis woont. Wat er per saldo overblijft, is je aftrek. Hoe die post in je aangifte over de eigen woning terechtkomt en met welke andere posten hij samenhangt, staat op de overzichtspagina van dit onderwerp.

De teruggave gaat dus over rente, niet over aflossing. Het deel van je maandtermijn waarmee je de schuld verkleint, levert fiscaal niets op. Bij een aflossingsvrije lening is je hele termijn rente, bij een annuïteitenhypotheek zit er elk jaar minder rente in. Dat verklaart waarom twee huishoudens met dezelfde maandlast een heel verschillende teruggave kunnen hebben.

Voorwaarde is wel dat je lening een eigenwoningschuld is. Dat betekent: aangegaan voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de woning waar je zelf woont, en bij leningen van na 2012 in maximaal dertig jaar annuïtair of lineair afgelost. Voldoet een leningdeel daar niet aan, dan is de rente niet aftrekbaar en volgt er over dat deel geen teruggave.

Hoe je teruggave wordt berekend

De som heeft drie stappen. Eerst tel je alle hypotheekrente op die je in het jaar hebt betaald; dat bedrag staat op het jaaroverzicht van je geldverstrekker. Daar haal je het eigenwoningforfait vanaf, in 2026 voor woningen met een WOZ-waarde tussen 75.000 en 1.350.000 euro gelijk aan 0,35 procent van die waarde. Wat overblijft is je aftrekpost, en die vermenigvuldig je met je belastingtarief.

Dat tarief hangt af van je inkomen, met een plafond. In 2026 betaal je 35,75 procent over inkomen tot 38.883 euro, 37,56 procent tot 78.426 euro en 49,50 procent daarboven. Voor de eigen woning geldt een tariefsaanpassing: hoeveel je ook verdient, de aftrek telt mee tegen maximaal 37,56 procent in 2026. Wie in de hoogste schijf zit, krijgt over dat deel dus minder terug dan hij aan belasting betaalt.

Fiscale partners mogen het saldo van de eigen woning vrij onderling verdelen, zolang de som samen honderd procent is. De aftrek zetten bij degene met het hoogste tarief levert het meeste op, al scheelt dat sinds de tariefsaanpassing minder dan vroeger. Reken je forfait exact door met de rekenhulp voor het eigenwoningforfait, want dat bedrag bepaalt hoeveel van je rente overblijft.

Belastbaar inkomen box 1	Tarief 2026	Tarief waartegen de hypotheekrente aftrekt
Tot en met € 38.883	35,75%	35,75%
€ 38.883 tot en met € 78.426	37,56%	37,56%
Boven € 78.426	49,50%	37,56%

Gecontroleerd op tarieven 2026, voor wie de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt

Hoeveel je terugkrijgt bij verschillende hypotheken

Het bedrag verschilt sterk per situatie, omdat drie dingen tegelijk meespelen: de hoogte van je lening, je rentepercentage en je WOZ-waarde. Onderstaande tabel rekent vijf veelvoorkomende combinaties door, telkens met het volle tarief van 37,56 procent in 2026 en met de rente over het eerste jaar. Wie een lagere WOZ-waarde heeft, houdt meer aftrek over; wie een dure woning met een kleine hypotheek heeft, juist minder.

Opvallend is hoe zwaar de rentestand doorwerkt. Bij een lening van 300.000 euro scheelt een procentpunt rente ongeveer 3.000 euro aftrek per jaar, en dus ruim 1.100 euro teruggave. Wat je rentepercentage doet bij een nieuwe rentevaste periode lees je in de gids over hypotheekrente; wij noemen hier geen dagkoersen, want die veranderen wekelijks.

Klopt je WOZ-waarde niet, dan klopt je forfait ook niet. Een WOZ-waarde die 40.000 euro te hoog staat, kost je 140 euro extra bijtelling in 2026 en dus ongeveer 53 euro teruggave per jaar, plus hogere gemeentelijke heffingen. Kijk je waarde na met de WOZ-check voordat je de aangifte invult.

Hypotheek en rente	WOZ-waarde	Rente per jaar	Forfait 0,35%	Aftrek	Teruggave 37,56%	Per maand
€ 150.000 tegen 3%	€ 350.000	€ 4.500	€ 1.225	€ 3.275	€ 1.230	€ 103
€ 200.000 tegen 3,5%	€ 300.000	€ 7.000	€ 1.050	€ 5.950	€ 2.235	€ 186
€ 300.000 tegen 4%	€ 400.000	€ 12.000	€ 1.400	€ 10.600	€ 3.981	€ 332
€ 400.000 tegen 4,5%	€ 550.000	€ 18.000	€ 1.925	€ 16.075	€ 6.038	€ 503
€ 500.000 tegen 4%	€ 700.000	€ 20.000	€ 2.450	€ 17.550	€ 6.592	€ 549

Gecontroleerd op rekenvoorbeelden bij de tarieven van 2026, rente over het eerste jaar

Belastingteruggave hypotheek maandelijks of een keer per jaar

Er zijn twee manieren om aan hetzelfde geld te komen. Je doet niets bijzonders en verrekent alles in de aangifte, waarna het bedrag in een keer wordt uitbetaald. Of je vraagt een voorlopige aanslag aan, en dan wordt het geschatte jaarbedrag in twaalf termijnen vooruit uitgekeerd. Over het hele jaar gezien krijg je in beide gevallen precies evenveel.

Het verschil zit in het moment en in het risico. Een maandelijkse belastingteruggave op je hypotheek verlicht je maandlast direct, wat prettig is als de bruto termijn zwaar op je budget drukt. Daar staat tegenover dat het bedrag een schatting is: verandert je inkomen of je rente, dan klopt de termijn niet meer en betaal je bij de aangifte terug wat je te veel kreeg.

Wachten tot de aangifte geeft juist zekerheid, want dan staan alle cijfers vast. Het geld komt dan alleen tot vijftien maanden na de eerste rentebetaling binnen. Wie de momenten waarop je belasting terugkrijgt naast elkaar zet, ziet dat de maandelijkse route vooral een liquiditeitskeuze is en geen fiscaal voordeel.

	Maandelijks via voorlopige aanslag	Een keer per jaar via de aangifte
Wanneer je het geld hebt	Rond de 15e van elke maand	Enkele weken na de aanslag, meestal in het voorjaar erna
Basis van het bedrag	Jouw schatting van rente, WOZ en inkomen	De werkelijke cijfers van het jaar
Kans op terugbetalen	Aanwezig zodra je schatting te hoog was	Geen, het bedrag staat vast
Wat je moet doen	Aanvragen en bij elke wijziging bijstellen	Alleen de aangifte invullen
Totaal over het jaar	Gelijk	Gelijk

Gecontroleerd op augustus 2026

De maandelijkse teruggave aanvragen en bijhouden

Aanvragen gaat in Mijn Belastingdienst met DigiD, onder het onderdeel voorlopige aanslag. Je vult je verwachte inkomen in, de hypotheekrente die je dit jaar denkt te betalen en de WOZ-waarde met peildatum 1 januari van het jaar ervoor. De Belastingdienst rekent het jaarvoordeel uit en deelt het door het aantal resterende maanden, dus wie in maart aanvraagt krijgt de eerste maanden in een keer mee.

Reken op zes tot acht weken tussen aanvraag en eerste uitbetaling. De termijn staat rond de vijftiende van de maand op je rekening; valt die dag in het weekend, dan wordt het de eerste werkdag erna. Alle details over aanvragen, wijzigen en stopzetten staan in de gids over de voorlopige aanslag.

Bijhouden is de helft van het werk. Verandert je rentevaste periode, los je extra af, krijg je een andere baan of verkoop je het huis, dan pas je de aanslag meteen aan. Dat kan het hele jaar door en zo vaak als nodig. Wie dat nalaat, ontdekt het verschil pas bij de definitieve aanslag, en dan is het bedrag in een keer opeisbaar.

Waarom je teruggave elk jaar kleiner wordt

Bij een annuïteiten- of lineaire hypotheek daalt je schuld elke maand, en daarmee daalt ook de rente die je betaalt. Je aftrekpost krimpt dus mee, terwijl het eigenwoningforfait gewoon blijft staan en met de WOZ-waarde zelfs stijgt. Het verloop hieronder gaat uit van een lening van 300.000 euro tegen 4 procent rente, dertig jaar annuïtair, bij een WOZ-waarde van 400.000 euro en het tarief van 37,56 procent.

In het eerste jaar levert die hypotheek 3.945 euro teruggave op, in jaar twintig nog 1.692 euro. De netto maandlast stijgt dus elk jaar een beetje, ook als je rente niet verandert. Wie de maandlasten voor de lange termijn inschat, houdt daar rekening mee bij het berekenen van de hypotheek.

Aan het einde van de looptijd draait de rekening zelfs om. Zodra de betaalde rente lager is dan het forfait, is het saldo van de eigen woning positief en betaal je juist belasting over je huis. De aftrek wegens geen of kleine eigenwoningschuld vangt dat deels op, maar die regeling wordt afgebouwd: in 2026 is het nog 71,867 procent van het verschil, en per 1 januari 2041 is er niets meer van over.

euro teruggave per jaar bron: eigen berekening met de tarieven 2026 augustus 2026

Moment	Betaalde rente	Eigenwoningforfait	Teruggave bij 37,56%
Jaar 1	€ 11.904	€ 1.400	€ 3.945
Jaar 5	€ 10.989	€ 1.400	€ 3.602
Jaar 10	€ 9.619	€ 1.400	€ 3.087
Jaar 15	€ 7.947	€ 1.400	€ 2.459
Jaar 20	€ 5.904	€ 1.400	€ 1.692
Jaar 25	€ 3.411	€ 1.400	€ 755

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld bij 300.000 euro, 4% rente, WOZ 400.000 euro, tarieven 2026

Wanneer je weinig of niets terugkrijgt

Niet elke huiseigenaar met een hypotheek krijgt geld terug. De eerste groep die buiten de boot valt, zijn leningen van na 2012 die niet annuïtair of lineair worden afgelost. Sluit je nu een aflossingsvrije hypotheek af, dan is de rente niet aftrekbaar en volgt er over dat deel geen teruggave, hoeveel rente je ook betaalt.

De tweede groep heeft de dertig jaar aftrek verbruikt. Per leningdeel loopt de aftrektermijn af, geteld vanaf het moment dat je de lening aanging. Voor schulden die al vóór 2001 bestonden, eindigt de termijn uiterlijk op 1 januari 2031. Daarna schuift de schuld naar box 3; wanneer dat precies gebeurt staat in de gids over de overgang van box 1 naar box 3.

De derde groep heeft simpelweg te weinig rente. Wie bijna heeft afgelost of een klein leningdeel overhoudt, komt met de rente onder het forfait uit. Ook een lening tussen familieleden telt alleen mee als hij aan de eisen voldoet en je hem bij de Belastingdienst hebt gemeld; hoe dat werkt staat in de gids over de familiehypotheek. Ontvang je een teruggave onder de teruggaafgrens van 18 euro in 2026, dan wordt er niets uitbetaald.

Extra teruggave in het jaar dat je koopt

Het aankoopjaar is bijna altijd het jaar met de grootste teruggave. Naast de rente over de eerste maanden zijn de financieringskosten eenmalig aftrekbaar: de advies- en bemiddelingskosten van je hypotheekadviseur, de notariskosten en het kadastertarief voor de hypotheekakte, de taxatiekosten voor de financiering en de borgtochtprovisie voor NHG, in 2026 0,4 procent van de lening.

Wat er niet bij hoort is minstens zo scherp afgebakend. De overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte, de makelaarscourtage bij aankoop en de bouwkundige keuring zijn niet aftrekbaar. Die horen bij de woning en niet bij de financiering. Welke posten precies waar landen, staat in de gids over hypotheek afsluiten.

Het eigenwoningforfait tel je in het aankoopjaar alleen naar rato mee, over de dagen dat je de woning bezat. Ging de sleutel op 1 juli over, dan reken je met de helft van het jaarbedrag. Overbrug je de periode tussen twee woningen met een overbruggingshypotheek, dan is de rente daarover aftrekbaar zolang de oude woning te koop staat en in box 1 valt.

Wanneer het geld op je rekening staat

Voor de jaarlijkse route gelden vaste toezeggingen. Doe je de aangifte over 2025 vóór 1 april 2026, dan krijg je uiterlijk 1 juli 2026 bericht. De uitbetaling volgt meestal binnen een week na de datum die op de aanslag staat, mits je rekeningnummer in Mijn Belastingdienst klopt. Dien je later in, dan is er geen datumgarantie en kan het maanden duren.

Bij een voorlopige aanslag loopt de betaling rond de vijftiende van elke maand. Wijzig je de aanslag halverwege het jaar, dan worden de resterende maanden herrekend en verandert je termijn. Het volledige tijdpad, inclusief de vertragingen die in de praktijk voorkomen, staat in de gids over de uitbetaling van je aangifte.

Ben je een jaar vergeten, dan kun je tot vijf jaar terug alsnog aangifte doen. Over een teruggave die na 1 juli volgt op een tijdige aangifte krijg je belastingrente vergoed, in 2026 5 procent. Hoe je zo'n aangifte over een oud jaar invult, staat stap voor stap in de gids over belastingaangifte doen.

Zo regel je je belastingteruggave op de hypotheek

Van jaaroverzicht tot uitbetaling, met de termijnen die erbij horen.

1. Haal je jaaroverzicht en je WOZ-beschikking op

   Je geldverstrekker zet het jaaroverzicht meestal in januari of februari klaar. Daarop staat de betaalde rente en de restschuld per 1 januari. De WOZ-beschikking van je gemeente komt in dezelfde periode en heeft peildatum 1 januari van het jaar ervoor.

2. Reken je aftrek uit

   Trek het eigenwoningforfait van de betaalde rente af. Het forfait is in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor woningen tot 1.350.000 euro. Wat overblijft vermenigvuldig je met je tarief, in 2026 maximaal 37,56 procent. Zo weet je vooraf welk bedrag je mag verwachten.

3. Kies tussen maandelijks en jaarlijks

   Wil je het bedrag gespreid, vraag dan een voorlopige aanslag aan; dat kan het hele jaar door in Mijn Belastingdienst. Wil je zekerheid boven cashflow, sla die stap dan over en verreken alles in de aangifte inkomstenbelasting.

4. Controleer de vooringevulde aangifte

   De aangifte staat vanaf 1 maart klaar en veel gegevens zijn al ingevuld. Het rentebedrag en de WOZ-waarde kloppen meestal, maar de eenmalig aftrekbare financieringskosten uit het aankoopjaar staan er nooit bij. Die vul je zelf aan.

5. Verdeel het saldo met je fiscale partner

   Heb je een fiscale partner, dan verdeel je het saldo van de eigen woning. De verdeling mag elk jaar anders, zolang jullie samen op honderd procent uitkomen. Bij een groot verschil in inkomen levert de aftrek bij de hoogstverdienende doorgaans het meeste op.

6. Dien in vóór 1 mei, liefst vóór 1 april

   1 mei is de wettelijke deadline, uitstel aanvragen kan tot die datum. Wie vóór 1 april indient, heeft uiterlijk 1 juli bericht. Later indienen mag, maar dan vervalt de datumgarantie en duurt de behandeling langer.

7. Controleer de aanslag en bewaar hem

   Vergelijk de definitieve aanslag met je eigen berekening. Wijkt hij af, dan heb je zes weken om bezwaar te maken, gerekend vanaf de dagtekening. Bewaar de aanslag samen met het jaaroverzicht, want bij een volgende hypotheek vraagt de geldverstrekker erom.

Overdrachtsbelasting

Kies je situatie en zie meteen het tarief, het bedrag en of je onder de startersvrijstelling valt. Open de volledige overdrachtsbelasting

Voordat je de teruggave aanvraagt of aangeeft

• Jaaroverzicht van de geldverstrekker met de betaalde rente over het hele jaar
• WOZ-beschikking met peildatum 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar
• Per leningdeel de startdatum, zodat je weet wanneer de dertig jaar aftrek afloopt
• In het aankoopjaar: nota van de notaris, factuur van de adviseur, taxatierapport en de NHG-provisie
• Rekeningnummer in Mijn Belastingdienst gecontroleerd en op jouw naam
• Bij een voorlopige aanslag: rente, inkomen en WOZ-waarde opnieuw geschat na elke wijziging
• Afspraak met je fiscale partner over de verdeling van het saldo eigen woning
• Datum van indienen genoteerd, zodat je weet vanaf wanneer de behandeltermijn loopt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De hele maandtermijn als rente opgeven

Bij een annuïteitenhypotheek bestaat je termijn uit rente en aflossing, en alleen het rentedeel is aftrekbaar. Wie de volle termijn invult, geeft bij 300.000 euro al snel 5.000 euro te veel aftrek op. De Belastingdienst ziet dat, want de geldverstrekker levert het juiste bedrag aan, en je krijgt een correctie met belastingrente van 5 procent in 2026.

Vergeten het eigenwoningforfait af te trekken

Wie zijn maandbedrag zelf inschat en het forfait overslaat, komt te hoog uit. Bij een WOZ-waarde van 400.000 euro scheelt dat 1.400 euro aftrek in 2026 en dus 526 euro teruggave per jaar, ruim 40 euro per maand. Vraag je op die basis een voorlopige aanslag aan, dan betaal je het verschil later terug.

De voorlopige aanslag laten doorlopen na een wijziging

Extra aflossen, een lagere rente, minder werken of het huis verkopen: elk van die dingen verlaagt je aftrek, maar de maandtermijn loopt gewoon door. Bij een terugval van 200 euro per maand die zes maanden ongemerkt doorloopt, staat er 1.200 euro open die in een keer terugbetaald moet worden.

Denken dat je bij een hoog inkomen de helft terugkrijgt

Het toptarief is 49,50 procent in 2026, maar voor de eigen woning geldt een tariefsaanpassing die de aftrek beperkt tot 37,56 procent. Bij 15.000 euro rente scheelt dat verschil bijna 1.800 euro per jaar met wat mensen verwachten. Reken daarom altijd met het aftrektarief en niet met je marginale tarief.

Aankoopkosten en financieringskosten door elkaar halen

Overdrachtsbelasting, makelaarscourtage bij aankoop en de leveringsakte zijn niet aftrekbaar; de advieskosten, de hypotheekakte, de taxatie voor de financiering en de NHG-provisie wel. Wie de verkeerde posten opvoert, krijgt een correctie; wie de goede vergeet, laat bij een gemiddelde aankoop al gauw 2.000 euro teruggave liggen.

De aftrektermijn van dertig jaar niet bijhouden

De termijn telt per leningdeel vanaf het moment dat je die lening aanging, en loopt door als je oversluit of verhuist met behoud van de oude schuld. Wie na afloop toch rente blijft aftrekken, krijgt een navordering over meerdere jaren tegelijk. Zet de einddatum van elk leningdeel daarom in je administratie.

Bij verkoop de overwaarde negeren

Verkoop je met winst en koop je een nieuwe woning, dan verlaagt de bijleenregeling je aftrekbare schuld met de overwaarde. Wie de volledige nieuwe hypotheek als eigenwoningschuld opvoert, trekt te veel rente af. Hoe dat uitpakt staat in de gids over belasting over de overwaarde van je huis.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone situatie met één hypotheek en één woning red je dit zelf: het jaaroverzicht en de vooringevulde aangifte doen het meeste werk. Een fiscalist of belastingadviseur verdient zijn geld, meestal tussen de 150 en 400 euro voor een particuliere aangifte, zodra er iets bijzonders speelt. Denk aan een echtscheiding waarbij één partner in de woning blijft, een woning die deels wordt verhuurd, een erfenis of schenking in de financiering, of meerdere leningdelen met verschillende aftrektermijnen. Voor de vraag hoeveel je verantwoord kunt lenen en welke leningdelen aftrekbaar blijven, is een hypotheekadviseur de juiste persoon; de advieskosten liggen doorgaans tussen de 1.500 en 3.000 euro en zijn in het aankoopjaar zelf aftrekbaar. Voor de bijleenregeling en de eigenwoningreserve na een verkoop met overwaarde is een fiscalist of de notaris het eerste loket. Twijfel je alleen over de hoogte van je aftrek, reken hem dan eerst zelf na met de rekenhulpen en de gidsen onder belastingen en WOZ voordat je betaald advies inschakelt.