Wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een huis: drie dagen om terug te kunnen

Wat de wet je geeft na de aankoop van een huis

De wettelijke bedenktijd bij de aankoop van een huis staat in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Dat artikel bepaalt twee dingen: de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak door een particulier moet schriftelijk worden aangegaan, en na het overhandigen van de getekende akte heeft de koper drie dagen om de koop te ontbinden. Het is een van de weinige punten in de koopovereenkomst en de clausules daarin waar de wet zelf iets voor je regelt in plaats van de onderhandeling met de verkoper.

Binnen die drie dagen ontbind je zonder reden. Je hoeft niets aan te tonen, niets te onderbouwen en niemand te overtuigen. Er is geen boete, geen schadevergoeding en geen rekening van de makelaar van de verkoper.

De regeling is dwingend recht ten gunste van de koper. Van de schriftelijkheidseis en van de bedenktijd mag niet ten nadele van jou worden afgeweken, dus een bepaling in het contract die je bedenktijd wegneemt of inkort heeft geen werking, ook niet als je eronder hebt getekend.

De bescherming is wel smal omschreven. Zij geldt voor de koper en niet voor de verkoper, voor een woning en niet voor een bedrijfspand of los stuk grond, en voor wie als privépersoon koopt en niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Hoeveel dagen bedenktijd je precies hebt

Het antwoord op de vraag hoeveel dagen bedenktijd na de aankoop van een huis gelden, luidt: drie, en dat zijn kalenderdagen. De termijn begint om 00.00 uur op de dag nadat je het getekende contract hebt ontvangen en eindigt op de laatste dag om 23.59 uur. Zaterdagen en zondagen tellen gewoon mee als dag.

Op die kale telling zitten twee correcties uit de Algemene termijnenwet. Een wettelijke termijn mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag: valt de laatste dag daarop, dan schuift het einde door naar de eerstvolgende gewone dag. En een termijn van ten minste drie dagen wordt zo nodig verlengd totdat er minstens twee dagen in zitten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

Daardoor is het antwoord op de vraag hoe lang de bedenktijd na aankoop van een huis duurt afhankelijk van de dag waarop je het contract krijgt. Drie kalenderdagen in het gunstigste geval, vijf in het ongunstigste. Als algemeen erkende feestdagen gelden onder meer nieuwjaarsdag, Goede Vrijdag, tweede paasdag, Koningsdag, 5 mei, Hemelvaartsdag, tweede pinksterdag en beide kerstdagen.

De telling per situatie, inclusief de gevallen waarin twee feestdagen achter elkaar vallen, is verder uitgewerkt bij de bedenktijd in de koopovereenkomst.

Dag waarop je het getekende contract krijgt	Laatste moment om te ontbinden	Kalenderdagen
Maandag	Donderdag 23.59 uur	3
Dinsdag	Vrijdag 23.59 uur	3
Woensdag	Maandag 23.59 uur	5
Donderdag	Maandag 23.59 uur	4
Vrijdag	Dinsdag 23.59 uur	4
Zaterdag	Dinsdag 23.59 uur	3
Zondag	Woensdag 23.59 uur	3

Gecontroleerd op weken zonder erkende feestdag, augustus 2026

Wanneer de klok begint te lopen

De bedenktijd start niet bij het akkoord op je bod en ook niet bij je eigen handtekening. Hij start op het moment dat de tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan aan jou ter hand is gesteld. Vertaald naar de praktijk: jij hebt een exemplaar in handen waar zowel jouw handtekening als die van de verkoper op staat.

Krijg je van de makelaar een contract terug waar alleen jij op hebt getekend, dan loopt er nog niets. Hetzelfde geldt voor een concept, een scan van een onvolledig exemplaar of een toezegging dat de verkoper morgen tekent. Vraag in zo'n geval per mail wanneer het volledig getekende stuk komt en bewaar dat bericht.

Digitaal ondertekenen en per mail versturen telt gewoon als terhandstelling, zolang jij het volledig getekende stuk werkelijk ontvangt. Het tijdstip van die mail is dan je bewijs, en de dag erna is dag één. Ligt het stuk in een portaal van de makelaar klaar, download het dan meteen en bewaar de melding.

Waar het getekende stuk verder precies uit bestaat en welke bijlagen erbij horen, staat in de uitleg over het voorlopig koopcontract. Die bijlagen horen bij de akte, dus vraag ze op als ze ontbreken.

Voor wie en waarvoor de wettelijke bedenktijd geldt

Het wettelijk geregelde recht op bedenktijd bij de aankoop van een huis hangt aan drie voorwaarden: je bent een natuurlijk persoon, je handelt niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en het gaat om een zaak die voor bewoning is bestemd. Een appartementsrecht in een woongebouw valt daaronder, een garagebox of een bouwkavel zonder woning niet.

De verkoper heeft geen bedenktijd, ook niet als hij particulier is. Zodra hij tekent en jij het stuk hebt ontvangen, zit hij eraan vast terwijl jij nog drie dagen kunt bewegen. Dat is geen weeffout maar de bedoeling van de wet.

Voor de aankoop staat daar iets tegenover. Zolang er geen door beide partijen getekend contract ligt, is er voor een particuliere koper geen bindende koop, hoe stellig de makelaar ook zegt dat je bod is geaccepteerd. Een mondelinge deal levert geen afdwingbare verplichting op zolang de schriftelijkheidseis niet is vervuld.

Koop je een woning om te verhuren, dan wordt het lastiger. Doorslaggevend is of je bedrijfsmatig handelt, en dat is een beoordeling van de omstandigheden, niet van je bedoeling alleen. Verkopers nemen bij zulke kopers vaak een niet-zelfbewoningsclausule op, die over iets anders gaat maar wel laat zien hoe de verkoper naar je positie kijkt.

Situatie	Wettelijke bedenktijd van drie dagen?
Particulier koopt een bestaande woning of appartement	Ja, dwingend recht
De verkoper, particulier of niet	Nee, zijn handtekening is meteen definitief
Koper koopt via een bv of als ondernemer voor zijn bedrijf	Nee
Bedrijfspand, garagebox of kavel zonder woonbestemming	Nee
Openbare veiling ten overstaan van een notaris	Nee, daar gelden eigen regels
Huurkoop van een woning	Nee, die kent een eigen regeling
Nieuwbouw met een koop-/aannemingsovereenkomst	Ja voor het koopdeel, plus de termijn uit het model
Opnieuw dezelfde woning kopen binnen zes maanden	Nee, het recht ontstaat niet nog een keer

Binnen de termijn ontbinden zonder gedoe

Ontbinden doe je met een bericht aan de verkoper of aan zijn makelaar, dat vóór 23.59 uur op de laatste dag binnen moet zijn. Een mail volstaat. Je hoeft geen reden te noemen, en je hoeft ook geen reden te verzinnen als iemand ernaar vraagt.

Schrijf één zin die geen ruimte laat: dat je de koopovereenkomst van het betreffende adres, getekend op die datum, ontbindt met een beroep op de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 BW. Stuur hem aan de makelaar en aan de verkoper als je diens adres hebt, vraag om een ontvangstbevestiging en bewaar de verzonden mail.

De koop is daarmee van tafel. Er is geen boete, je bent geen courtage verschuldigd aan de makelaar van de verkoper en de notaris rekent niets voor een dossier dat niet doorgaat. Kosten die je zelf al hebt gemaakt, bijvoorbeeld een bouwkundige keuring van ongeveer 350 euro in 2026, blijven wel voor jouw rekening.

De waarborgsom speelt in deze fase meestal nog niet. In het standaardmodel stort je binnen vier tot zes weken na ondertekening tien procent van de koopsom bij de notaris of laat je een bankgarantie afgeven, dus tijdens de bedenktijd hoef je nog niets over te maken. Had je toevallig al gestort, dan betaalt de notaris het bedrag na de ontbinding volledig terug.

Wat je in die drie dagen laat uitzoeken

De bedenktijd is bedoeld als onderzoekstijd, niet als afkoelperiode. Drie dagen is kort, dus zet de afspraken zo veel mogelijk klaar voordat je tekent. Een bouwkundig keurder kan meestal binnen enkele dagen langs, en zijn rapport is het enige harde bewijs dat je in deze fase kunt krijgen.

Loop het contract regel voor regel na op clausules die het risico bij jou leggen. Een ouderdomsclausule haalt de verwachtingen over de bouwkundige staat naar beneden, en samen met de regeling over verborgen gebreken bepaalt zij wie straks opdraait voor een lekke leiding of een verrotte kap.

Kijk ook naar de grond onder het huis. Staat de woning op erfpacht, zoek dan op wanneer de canon wordt herzien en wat er bij het einde van het tijdvak gebeurt. Bij een appartement vraag je de notulen, de meerjarenbegroting en de stand van het reservefonds van de vereniging van eigenaren op.

Twijfel je over de prijs, leg dan de vraagprijs naast wat vergelijkbare woningen opbrachten. De uitleg bij wat een huis waard is laat zien hoe je dat aanpakt, en de WOZ-waarde van het huis geeft een openbaar ijkpunt, al loopt die altijd een jaar achter op de markt.

Terug uit de koop na de bedenktijd

Zijn de drie dagen voorbij, dan is de koop definitief en heb je een grond nodig om er nog vanaf te komen. Die grond staat in het contract zelf: de ontbindende voorwaarden die je bij de onderhandeling hebt bedongen. Wat je niet hebt laten opnemen, kun je achteraf niet inroepen.

Het financieringsvoorbehoud is de meest gebruikte. Het kent een eigen termijn, meestal vier tot zes weken, en de meeste modellen eisen dat je het beroep schriftelijk doet en onderbouwt met afwijzingen van geldverstrekkers. Wie te laat is of het gevraagde bewijs niet levert, mag de ontbinding geweigerd zien en zit alsnog vast aan de koop. Welke voorbehouden er verder gebruikelijk zijn, staat in het overzicht over kopen onder voorbehoud.

Haak je zonder grond af, dan komt de boeteregeling uit het standaardmodel in beeld. De verkoper stelt je eerst in gebreke en geeft je acht dagen om alsnog na te komen. Gebeurt dat niet, dan bedraagt de boete tien procent van de koopsom, of kiest de verkoper voor een dagboete van drie promille van de koopsom zolang het verzuim duurt, tot dat maximum is bereikt. Is zijn werkelijke schade hoger, dan kan hij het meerdere daarnaast vorderen.

Moment	Heb je een grond nodig?	Wat het je kost
Voordat beide partijen hebben getekend	Nee, er is nog geen schriftelijke koop	Niets, hooguit je eigen onderzoekskosten
Binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen	Nee, ontbinden zonder opgaaf van reden	Niets, alleen al gemaakte kosten
Binnen de termijn van het financieringsvoorbehoud	Ja, schriftelijk beroep met de gevraagde onderbouwing	Niets, mits je op tijd en volledig bent
Na de bedenktijd zonder geldige ontbindende voorwaarde	Er is dan geen grond meer	10 procent van de koopsom, of 3 promille per dag verzuim

Gecontroleerd op boeteregeling uit het gangbare modelcontract, augustus 2026

Wat er financieel vastligt zodra de termijn verstrijkt

Op het moment dat de bedenktijd afloopt, zet je niet alleen je handtekening vast maar ook een rij rekeningen. De grootste is de overdrachtsbelasting: 2 procent van de koopsom voor wie zelf in de woning gaat wonen in 2026. Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je voor het eerst met die vrijstelling en blijft de woningwaarde onder 555.000 euro in 2026, dan betaal je niets. De voorwaarden daarvoor staan bij het kopen van een eerste huis.

Daarbovenop komen de leveringsakte bij de notaris, de inschrijving in het Kadaster, de taxatie, het hypotheekadvies en de hypotheekakte. Reken je eigen situatie door met de rekenhulp voor kosten koper, dan weet je binnen de bedenktijd nog of je eigen geld toereikend is.

Voor doorstromers hangt dat antwoord vaak aan de opbrengst van de oude woning. Hoeveel er vrijkomt bij verkoop lees je in de uitleg over overwaarde van je huis. Zit je krap, reken dan met de opbrengst na aflossing van de bestaande hypotheek en niet met de vraagprijs.

Voor de zekerheid van de koop telt nog iets. Inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers beschermt je zes maanden lang tegen beslag, faillissement of een tweede verkoop door de verkoper, maar zolang jij nog kunt ontbinden gebeurt dat alleen bij een akte die een notaris heeft opgesteld en mede heeft ondertekend. Bij een contract van de makelaar wacht de notaris de bedenktijd dus af.

Zo doorloop je de drie dagen zonder risico

Van het moment dat het getekende contract binnenkomt tot het moment dat de termijn afloopt.

1. Controleer of je het volledig getekende exemplaar hebt

   Kijk of zowel jouw handtekening als die van de verkoper op het stuk staat en of de bijlagen erbij zitten. Ontbreekt er een handtekening, dan is het contract nog niet ter hand gesteld en is je bedenktijd nog niet begonnen.

2. Leg het moment van ontvangst vast

   Noteer datum en tijdstip en bevestig ze per mail aan de makelaar. Bij een portaal download je het stuk direct en bewaar je de melding, zodat je later kunt aantonen wanneer je het kreeg.

3. Reken de laatste dag uit en zet hem in je agenda

   Begin met de dag na ontvangst, tel drie dagen, verleng tot de eerstvolgende gewone dag als het einde op een weekenddag of feestdag valt en controleer of er twee gewone dagen in de termijn zitten. Zet een herinnering op de ochtend van de laatste dag.

4. Plan het onderzoek dat nog kan

   Bel de bouwkundig keurder, vraag de VvE-stukken op en leg je vragen over clausules voor aan je aankoopmakelaar. Wat niet binnen de termijn lukt, moet je afdekken met een ontbindende voorwaarde.

5. Bevestig je financiering bij de geldverstrekker

   Vraag je adviseur of het bedrag en de rentevaste periode nog passen bij de koopsom en de kosten koper. Blijkt de financiering krap, dan is de bedenktijd het laatste moment om er kosteloos vanaf te zien.

6. Twijfel je nog op de laatste dag, ontbind dan schriftelijk

   Stuur vóór 23.59 uur een mail waarin je de koop ontbindt met een beroep op de wettelijke bedenktijd, en vraag om bevestiging van ontvangst. Een reden hoef je niet te geven.

7. Gaat de koop door, zet dan de vervolgdata klaar

   Noteer de termijn van het financieringsvoorbehoud, de datum waarop de waarborgsom of bankgarantie moet zijn geregeld en de leveringsdatum bij de notaris. Vanaf nu zijn dat de termijnen die geld kosten als je ze mist.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Afvinken voordat de bedenktijd afloopt

• Staan beide handtekeningen op het exemplaar dat je hebt gekregen
• Weet je de datum en het tijdstip van ontvangst en kun je die aantonen
• Heb je de laatste dag uitgerekend met weekend en feestdagen erin
• Zijn de bijlagen bij het contract compleet en heb je ze gelezen
• Staat het financieringsvoorbehoud met een realistische termijn in het contract
• Is de bouwkundige keuring gedaan of afgedekt met een voorbehoud
• Weet je wat de kosten koper voor jouw situatie zijn
• Heb je het mailadres waarop je een ontbinding tijdig kwijt kunt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

De termijn laten lopen vanaf je eigen handtekening

Veel kopers rekenen vanaf het moment dat ze zelf bij de makelaar tekenden. De wet knoopt de termijn aan de terhandstelling van het stuk dat beide partijen hebben getekend. Wie te vroeg begint met tellen, denkt al klaar te zijn terwijl hij nog dagen had, en wie het startmoment niet kan aantonen, verliest de discussie.

Genoegen nemen met een half getekend exemplaar

Een contract met alleen jouw handtekening zet de klok niet in gang. Zolang de verkoper niet heeft getekend, ligt er geen koop en is er dus ook geen bedenktijd die verstrijkt. Vraag altijd het volledig getekende stuk op en leg de datum van ontvangst schriftelijk vast.

Mondeling afzeggen bij de makelaar

Een telefoontje op de laatste dag is later niet te bewijzen. Doe het per mail, met de adresgegevens van de woning en de datum van het contract erin, en vraag om een ontvangstbevestiging. Zonder bewijs van tijdige ontbinding sta je tegenover een boete van tien procent van de koopsom.

De drie dagen als werkdagen tellen

Zaterdag en zondag zijn gewoon dagen in deze termijn. Alleen het einde van de termijn wordt beschermd en er moeten twee gewone dagen in zitten. Wie er drie werkdagen van maakt, komt bij een contract dat op maandag binnenkomt een dag te laat.

Wachten op een reactie van de verkoper

Ontbinden binnen de bedenktijd is een eenzijdige handeling: het bericht moet vóór 23.59 uur op de laatste dag binnen zijn, en daarmee is de koop van tafel. De verkoper hoeft niet in te stemmen en hoeft ook niet te antwoorden. Wachten tot hij reageert kost je alleen tijd die je niet hebt.

Vertrouwen op een bepaling die de bedenktijd inkort

Staat er in het contract dat de bedenktijd op een ander moment begint of korter duurt, dan heeft die afspraak geen werking. De regeling is dwingend recht ten gunste van de koper. Verlengen mag wel, want dat pakt in jouw voordeel uit, maar reken er niet op zonder dat het zwart op wit staat.

Binnen zes maanden opnieuw tekenen en op nieuwe bedenktijd rekenen

Ontbind je en koop je binnen zes maanden dezelfde woning van dezelfde verkoper, dan ontstaat het recht op bedenktijd niet opnieuw. Die tweede handtekening is meteen definitief. Regel je keuring, je financiering en je clausules dus vóór je opnieuw tekent.

De bedenktijd gebruiken als vervanging voor voorbehouden

Drie dagen zijn te kort voor een hypotheekaanvraag en vaak ook voor een volledig keuringsrapport. Wie daarom de ontbindende voorwaarden uit het contract laat, staat na de bedenktijd met lege handen als de financiering afketst. De twee vullen elkaar aan, ze vervangen elkaar niet.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De bedenktijd zelf regel je prima alleen: het contract nalezen, de laatste dag uitrekenen en een mail sturen vraagt geen adviseur. Het wordt anders zodra er twijfel is over het startmoment, over de vraag of jij als particulier of bedrijfsmatig koopt, of over een verkoper die de ontbinding niet accepteert. Een advocaat of jurist met vastgoedpraktijk rekent daarvoor doorgaans tussen de 150 en 300 euro per uur, en een kort consult van een uur is bijna altijd goedkoper dan een discussie over tien procent van de koopsom. Ben je lid van een rechtsbijstandsverzekering of een vereniging voor huiseigenaren, dan zit zo'n eerste beoordeling vaak in je abonnement. Voor de inhoud van het contract en de clausules is een aankoopmakelaar het logische adres; wat die kost en wat hij ervoor doet, staat daar per tariefvorm uitgewerkt. De notaris kijkt pas later mee, bij de leveringsakte, maar mag je vooraf gerust bellen met een vraag over de eigendomssituatie. Hoe de bedenktijd in het hele traject van bod tot sleutel past, staat in het overzicht over een huis kopen.