Overbruggingskrediet: wat het kost en hoe je het weer aflost

Wat een overbruggingskrediet is en hoe het werkt

De betekenis van een overbruggingskrediet zit in het woord: het overbrugt de periode tussen het betalen van je nieuwe huis en het binnenkrijgen van het geld voor je oude huis. Je overwaarde zit vast in stenen tot de dag dat de notaris de oude woning overdraagt, terwijl je het geld nodig hebt op de dag dat je de nieuwe woning afneemt. Het krediet dicht dat gat en loopt naast de hypotheek die je voor het nieuwe huis afsluit.

Hoe een overbruggingskrediet werkt, is in de kern simpel. De geldverstrekker leent je een bedrag dat past binnen de overwaarde van je huidige woning, je neemt dat bedrag op bij de notaris en gebruikt het als eigen geld voor de aankoop. Tijdens de looptijd los je niets af en betaal je alleen rente. Zodra je oude woning passeert, lost de notaris eerst je oude hypotheek af en daarna het krediet, allebei uit de verkoopopbrengst.

In de praktijk hoor je twee termen door elkaar. Een overbruggingskrediet en een overbruggingshypotheek zijn hetzelfde product; het woord hypotheek slaat op de zekerheid die de geldverstrekker op je oude woning vestigt, het woord krediet op de lening zelf. Hoeveel je kunt lenen hangt af van je overwaarde en van de vraag of je huis al verkocht is, en dat rekenen we uit bij de overbruggingshypotheek en de 90 procent-regel. Hoeveel ruimte er in jouw woning zit, zie je met de rekenhulp voor je overwaarde.

Hoeveel je kunt lenen en wat de geldverstrekker toetst

Twee dingen bepalen de hoogte van het krediet. Het eerste is je overwaarde: de waarde van je huidige woning min de hypotheek die er nog op rust. Is je huis verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verstreken, dan gaan de meeste geldverstrekkers uit van de verkoopprijs min de restschuld min de verkoopkosten. Staat het huis nog te koop, dan rekenen ze als richtlijn met ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde. Dat is acceptatiebeleid en geen wet, dus de ene partij is ruimer dan de andere.

Het tweede is je inkomen. De overbruggingsrente telt in de toets mee als extra maandlast zolang het krediet loopt, boven op de nieuwe hypotheek. Sommige geldverstrekkers rekenen daarnaast een deel van je oude hypotheeklast mee, omdat je die tijdelijk ook nog betaalt. Reken je leenruimte voor de nieuwe woning daarom door met de rekenhulp voor je maximale hypotheek voordat je een bod uitbrengt, en houd rekening met die extra last.

Over de leeftijdsgrens bij een overbruggingskrediet bestaat veel verwarring. Er is geen wettelijke leeftijd waarboven het niet meer mag, maar geldverstrekkers hanteren wel eigen grenzen, vaak rond het moment waarop de lening zou doorlopen na je pensioendatum. Omdat een overbrugging maximaal twee jaar duurt, speelt dat minder dan bij een gewone hypotheek. Wat er wel telt, is je toetsinkomen op het moment van de aanvraag: met een pensioeninkomen valt de berekening anders uit dan met loon. De normen achter die toets gelden voor elke hypotheek die je aanvraagt.

Situatie	Waarmee de geldverstrekker doorgaans rekent	Wat dat betekent
Oude woning verkocht, termijnen verstreken	Verkoopprijs min restschuld min verkoopkosten	De hoogste overbrugging, en de minste discussie
Oude woning te koop, recente taxatie	Ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde min restschuld	Tien procent blijft als veiligheidsmarge staan
Oude woning nog niet in de verkoop	Veel partijen financieren dit niet of rekenen lager	Vaak geen krediet, of alleen met eigen geld erbij
Oude woning is hypotheekvrij	Ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde	Er gaat geen restschuld af, dus de ruimte is groot
Pensioeninkomen of aanvrager op leeftijd	Toetsinkomen op moment van aanvraag, plus eigen leeftijdsbeleid	Geen wettelijke grens, wel verschil per geldverstrekker

Gecontroleerd op augustus 2026

De rente op een overbruggingskrediet

De rente van een overbruggingskrediet ligt hoger dan die van een gewone hypotheek. De geldverstrekker leent uit op geld dat nog in een huis zit dat misschien niet verkoopt, en de looptijd is te kort om het risico uit te smeren. In de praktijk is het tarief vaak variabel of gekoppeld aan de kortste rentevaste periode die de geldverstrekker aanbiedt, met een opslag daarbovenop. Dat betekent dat je rente tijdens de looptijd kan bewegen.

Omdat er niets wordt afgelost, is de rekensom recht toe recht aan: je betaalt elke maand het jaarpercentage over het opgenomen bedrag, gedeeld door twaalf. Bij 130.000 euro en 4,5 procent rente is dat 488 euro per maand, elke maand hetzelfde. Neem je maar een deel van het toegewezen krediet op, dan betaal je bij de meeste geldverstrekkers ook alleen rente over dat deel. Vraag na hoe jouw offerte dat regelt, want niet elke partij werkt met een opnamemogelijkheid in delen.

Vergelijken doe je niet op het rentepercentage alleen. Een half procent verschil op 130.000 euro scheelt 54 euro per maand, terwijl een aparte hypotheekakte in een keer honderden euro's kost. Kijk daarom naar het totaal over de periode die je verwacht nodig te hebben. Hoe rentetarieven zich verhouden en waar de verschillen tussen aanbieders vandaan komen, staat bij hypotheekrente vergelijken.

Fiscaal telt het krediet mee als eigenwoningschuld zolang het dient om je eigen woning te financieren. De rente is dan aftrekbaar, in 2026 tegen maximaal 37,56 procent. Dat er niet wordt afgelost is hier geen probleem: je betaalt de lening in een keer terug bij de levering, dus sneller dan het annuïtaire schema dat de wet als minimum vraagt. Sleept de overbrugging jaren aan, laat dan controleren of de aftrek nog van toepassing is.

Rentevorm	Hoe die uitpakt	Wanneer die past
Variabel	Beweegt maandelijks mee met de markt	Bij een verkoop die je binnen enkele maanden verwacht
Kort vast, bijvoorbeeld een of twee jaar	Vast bedrag per maand tot de einddatum	Bij nieuwbouw of een woning die langer kan staan
Tarief van de nieuwe hypotheek plus opslag	Meestal de vorm bij de eigen geldverstrekker	Als krediet en hypotheek in een dossier zitten
Consumptief krediet als noodoplossing	Duidelijk hoger tarief, rente niet aftrekbaar in box 1	Alleen als er geen hypothecaire route is

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat een overbruggingskrediet aan kosten met zich meebrengt

De kosten van een overbruggingskrediet vallen uiteen in twee soorten. De eenmalige kosten betaal je bij het afsluiten en die zijn te overzien; de rentekosten lopen door zolang je huis niet is geleverd en die bepalen uiteindelijk de prijs. Een krediet dat drie maanden loopt is goedkoop, hetzelfde krediet dat achttien maanden loopt kost een veelvoud.

Loopt het krediet via dezelfde geldverstrekker als je nieuwe hypotheek, dan zit het meestal in hetzelfde dossier en dezelfde akte. Je betaalt dan geen aparte notaris- en advieskosten. Kies je een losse partij, dan komt er een tweede hypotheekakte op je oude woning bij, met notariskosten en een inschrijving bij het Kadaster. Welke posten er verder bij een financiering komen kijken, staat in de gids over de kosten van een hypotheek.

De post die mensen het vaakst vergeten, staat niet in de offerte: de dubbele woonlasten. Zolang je twee huizen hebt, betaal je twee keer de gemeentelijke heffingen, twee keer de opstalverzekering en twee keer een energierekening, ook al staat het oude huis leeg. Dat is bij een doorsnee woning al snel enkele honderden euro's per maand boven op de rente.

Als je het overbruggingskrediet niet gebruikt

Het komt geregeld voor dat een overbruggingskrediet wordt geregeld en uiteindelijk niet nodig blijkt, bijvoorbeeld omdat beide leveringen op dezelfde dag vallen. Neem je het bedrag niet op, dan betaal je er ook geen rente over: rente loopt vanaf de opname, niet vanaf de offerte. De taxatie en het advieswerk zijn dan wel al gemaakt en die krijg je niet terug.

Is de hypotheekakte voor de overbrugging al gepasseerd, dan staat de inschrijving op je oude woning en die moet bij verkoop worden doorgehaald. Dat royement regelt de notaris en er hangt een tarief aan dat per kantoor verschilt. Wie de kans reëel acht dat het krediet niet nodig is, vraagt de geldverstrekker om de inschrijving pas te laten passeren op het moment van opname.

Kostenpost	Orde van grootte in 2026	Valt weg als
Rente over het opgenomen bedrag	Bij € 130.000 en 4,5 procent: € 488 per maand	Je het krediet niet opneemt
Taxatie van je huidige woning	Ongeveer € 500	Er al een recent taxatierapport ligt
Notariskosten voor een extra hypotheekakte	Ongeveer € 600	Krediet en hypotheek in één akte gaan
Inschrijving bij het Kadaster	€ 103,50	Er geen aparte inschrijving nodig is
Advies en bemiddeling voor de financiering	Ongeveer € 2.500 voor het geheel	Nooit: dit hoort bij de nieuwe hypotheek
Dubbele woonlasten van twee woningen	Enkele honderden euro's per maand	De oude woning is geleverd

Gecontroleerd op augustus 2026

Aflossen: hoe het krediet weer van tafel gaat

Een overbruggingskrediet aflossen gebeurt in de regel vanzelf. Op de dag dat je oude woning bij de notaris passeert, komt de koopsom binnen op de derdenrekening. De notaris lost daaruit eerst je oude hypotheek af, daarna het overbruggingskrediet, en pas wat daarna overblijft wordt naar je overgemaakt. Je hoeft er zelf niets voor te doen behalve de aflosnota controleren.

Tussentijds aflossen mag ook. Krijg je eerder geld vrij, bijvoorbeeld uit een schenking of een beleggingsrekening, dan kun je het krediet gedeeltelijk terugbetalen en daalt je rente meteen mee. Omdat de lening naar zijn aard kortlopend en aflossingsvrij is, rekenen geldverstrekkers hier zelden boeterente. Controleer dat wel in je voorwaarden voordat je een bedrag overmaakt.

Blijft er na aflossing geld over, dan komt de bijleenregeling in beeld. De winst op je oude woning wordt je eigenwoningreserve, en over het deel van je nieuwe hypotheek dat daarboven uitkomt krijg je geen renteaftrek. Wie het restant direct aflost op de nieuwe hypotheek, haalt precies dat stuk schuld weg. Wat zo'n extra aflossing met je maandlast doet, zie je met de rekenhulp voor je maandlasten door het nieuwe restbedrag in te vullen.

Valt de opbrengst tegen, dan werkt het andersom. Brengt je woning minder op dan je restschuld plus het krediet, dan moet je het verschil bij de notaris bijleggen uit eigen geld. Daar is de marge van tien procent bij een onverkocht huis voor bedoeld, en het is de reden om tijdens de looptijd een buffer aan te houden.

Verlengen als je huis niet verkocht raakt

Elk overbruggingskrediet heeft een einddatum, meestal twaalf of vierentwintig maanden na het passeren. Is je huis dan nog niet verkocht, dan moet de lening worden verlengd of afgelost, en aflossen kan op dat moment alleen uit eigen geld. Een overbruggingskrediet verlengen kan bij de meeste geldverstrekkers wel, maar nooit automatisch. Ze vragen een actuele taxatie, kijken opnieuw naar je inkomen en rekenen soms een renteopslag omdat de woning kennelijk moeilijk verkoopt.

De situatie waarin het huis na 2 jaar nog steeds niet verkocht is, is de zwaarste variant. Twee jaar is bij veel partijen de maximale termijn, dus verlengen is dan geen recht meer maar een gunst. Loopt de geldverstrekker niet mee, dan resteren drie routes: het krediet aflossen uit eigen middelen, de oude woning verkopen tegen wat de markt geeft, of de financiering herzien met een hogere hypotheek op de nieuwe woning. Die laatste route vraagt een nieuwe inkomenstoets en lukt alleen als je leenruimte het toelaat.

De rekensom die er echt toe doet, is die tussen wachten en de vraagprijs verlagen. Elke maand extra kost je de rente plus de dubbele woonlasten. Bij 130.000 euro tegen 4,5 procent is dat 488 euro rente per maand, dus zes maanden langer wachten kost bijna 3.000 euro aan rente en met de lasten van het lege huis erbij al gauw het dubbele. Een prijsverlaging die het huis binnen een maand verkoopt, valt vaak goedkoper uit dan een half jaar doorbetalen in de hoop op meer. Wie twijfelt tussen wachten en zakken, legt de cijfers het beste voor aan een hypotheekadviseur die het hele dossier kent.

Moment	Wat er gebeurt	Wat je zelf kunt doen
Drie maanden voor de einddatum	Nog niets, maar de geldverstrekker beslist hierna	Zelf bellen en de verlenging aanvragen
Op de einddatum, huis nog te koop	Verlengen met hertaxatie, inkomenstoets en soms opslag	Actuele taxatie klaar hebben liggen
Na twee jaar, nog steeds niet verkocht	Verlengen is bij veel partijen niet meer vanzelfsprekend	Aflossen uit eigen geld, verkopen of herfinancieren
Verlenging geweigerd	Het krediet wordt opeisbaar	Prijs verlagen of de nieuwe hypotheek laten herzien

Een overbruggingskrediet zonder hypotheek en via familie

De term overbruggingskrediet zonder hypotheek betekent in de praktijk drie verschillende dingen, en ze lopen financieel ver uiteen. De eerste: je huidige woning is al afbetaald. Er gaat dan geen restschuld van de waarde af, dus kun je bij een onverkocht huis tot ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde overbruggen. Op een woning van 400.000 euro is dat 360.000 euro.

De tweede: je hebt op de nieuwe woning geen hypotheek nodig omdat je haar volledig met de overwaarde betaalt. Je vraagt dan alleen het krediet aan. Dat kan, maar niet elke geldverstrekker doet zo'n losse lening zonder dat er een nieuwe hypotheek tegenover staat. Vraag dat na voordat je een bod uitbrengt.

De derde: financiering zonder hypothecaire zekerheid, dus een consumptief krediet of persoonlijke lening. Dat is de duurste vorm. De rente ligt fors hoger, de looptijd is korter en de rente is niet aftrekbaar in box 1 omdat de lening niet als eigenwoningschuld geldt. Voor kleine bedragen en korte periodes kan het uitkomst bieden, voor een volledige overbrugging zelden.

Een overbruggingskrediet van familie is een reële vierde route. Ouders die het geld tijdelijk missen kunnen het gat dichten tegen een rente die jullie samen afspreken, zonder taxatie en zonder acceptatietoets. Leg rente, looptijd en het moment van terugbetalen schriftelijk vast, en houd er rekening mee dat de rente voor jou alleen aftrekbaar is als de lening aantoonbaar voor de eigen woning is en je haar bij de Belastingdienst opgeeft. Bij een rente die duidelijk onder de markt ligt, kan de fiscus het verschil als schenking zien. Laat zo'n constructie doorrekenen in een gesprek over hypotheekadvies voordat het geld overgaat.

Alternatieven voor een overbruggingskrediet

Het goedkoopste alternatief voor een overbruggingskrediet is er geen nodig hebben. Dat lukt als de levering van je oude en je nieuwe woning op dezelfde dag bij dezelfde notaris plaatsvindt: de opbrengst van het ene huis betaalt dan direct het andere. Er zit geen speling in, dus houd rekening met een paar dagen financiering als een van beide overdrachten uitloopt.

Eigen geld is de tweede route. Wie genoeg spaargeld heeft om het gat te dichten, betaalt geen rente en heeft geen extra toets nodig; het bedrag komt terug zodra de oude woning is geleverd. Nadeel is dat je buffer een tijd op nul staat, precies in de periode waarin je verhuiskosten maakt.

Verhogen van de bestaande hypotheek op je oude woning kan soms voordeliger zijn dan een apart krediet, zeker als je daar nog een lage rente hebt staan. Een ruimere hypotheek op het nieuwe huis met later extra aflossen werkt ook, zolang je inkomen die hogere lening draagt en je de bijleenregeling in de gaten houdt. Welke variant het gunstigst uitpakt, hangt af van de tarieven op het moment van je aanvraag en van hoelang je met twee huizen verwacht te zitten. Een adviseur zet die smaken tegenover elkaar; wat zo'n gesprek oplevert en kost, staat bij advies over je financiering.

Alternatief	Kosten	Waar het op vastloopt
Beide leveringen op dezelfde dag	Geen rente, alleen goede planning	Eén uitlopende overdracht en het schema klapt
Eigen spaargeld inzetten	Geen rente, wel gemiste spaarrente	Je buffer staat tijdelijk op nul
Lening of schenking van familie	Rente in onderling overleg	Zonder schriftelijke afspraak ontstaat gedoe
Bestaande hypotheek op de oude woning verhogen	Rente over de verhoging, soms advieskosten	Niet elke geldverstrekker werkt eraan mee
Hogere hypotheek op de nieuwe woning	Reguliere hypotheekrente, wel meer schuld	Je inkomen moet de hele lening dragen
Consumptief krediet	Duidelijk hogere rente, geen renteaftrek	Korte looptijd en beperkte bedragen

Zo regel je een overbruggingskrediet

Begin voordat je een bod uitbrengt, dan weet je met welk bedrag je kunt schuiven.

1. Bereken je overwaarde en je leenruimte

   Zet de geschatte waarde van je woning naast de restschuld op je hypotheek en trek daar bij een onverkocht huis tien procent marge af. Reken daarnaast met de rekenhulp voor je maximale hypotheek uit wat je op de nieuwe woning kunt lenen, inclusief de overbruggingsrente als extra last.

2. Vraag bij je geldverstrekker de voorwaarden op

   Vraag met welk percentage van de waarde ze rekenen, wat de maximale looptijd is, of je in delen kunt opnemen en of er een aparte hypotheekakte nodig is. Die vier antwoorden bepalen samen de prijs van je krediet.

3. Laat je huidige woning taxeren

   Zonder recent taxatierapport gaat geen enkele aanvraag door. Reken op ongeveer 500 euro in 2026 en op enkele werkdagen tot een paar weken doorlooptijd, afhankelijk van de drukte bij taxateurs in jouw regio.

4. Neem het krediet mee in de hypotheekaanvraag

   Dien de overbrugging tegelijk in met de aanvraag voor de nieuwe hypotheek, zodat beide in één dossier en één akte passen. Dat scheelt notaris- en advieskosten en voorkomt dat de ene aanvraag op de andere wacht. Wat er verder in zo'n dossier zit, staat bij de kosten van een hypotheek.

5. Controleer de nota van afrekening bij de notaris

   Kijk op de dag van passeren of het bedrag van de overbrugging klopt met de offerte en of de ingangsdatum van de rente die van de opname is. Een fout in de nota corrigeren kost achteraf onnodig veel moeite.

6. Bewaak de einddatum en de verkoop

   Zet drie maanden voor de einddatum een herinnering. Loopt de verkoop stroef, bespreek dan op dat moment verlenging of een prijsaanpassing met je makelaar en je adviseur, niet in de laatste weken.

7. Los af bij de levering en zet het restant weg

   De notaris lost het krediet af uit de verkoopopbrengst. Houdt je geld over, overweeg dan dat bedrag af te lossen op je nieuwe hypotheek, want juist over dat deel geldt door de bijleenregeling vaak geen renteaftrek.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je een overbruggingskrediet afsluit

• Weet je met welk percentage van de waarde jouw geldverstrekker rekent bij een onverkocht huis
• Heb je een recent taxatierapport van je huidige woning
• Ken je de maximale looptijd en de voorwaarden voor verlenging
• Kun je in delen opnemen, zodat je alleen rente betaalt over wat je nodig hebt
• Zitten krediet en nieuwe hypotheek in één akte, of komt er een aparte notarisgang bij
• Heb je de dubbele woonlasten van twee woningen in je begroting staan
• Is er een buffer voor het geval de verkoopopbrengst tegenvalt
• Weet je wat je met het restant doet na aflossing, met de bijleenregeling in gedachten

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de vraagprijs in plaats van de taxatiewaarde

De geldverstrekker kijkt bij een onverkocht huis naar ongeveer 90 procent van de getaxeerde waarde, niet naar wat jij hoopt te krijgen. Een verschil van 20.000 euro tussen vraagprijs en taxatie kost je meteen 18.000 euro aan overbruggingsruimte, precies het bedrag dat je bij de aankoop nodig dacht te hebben.

Het krediet pas regelen nadat je hebt geboden

Niet elke geldverstrekker financiert een onverkochte woning, en de bedragen lopen sterk uiteen. Wie eerst tekent en daarna hoort dat het krediet lager uitvalt, moet terugvallen op het financieringsvoorbehoud en verliest de aankoop, soms met een boete van tien procent van de koopsom als het voorbehoud te laat wordt ingeroepen.

De dubbele woonlasten vergeten in de begroting

De rente op het krediet staat in de offerte, de lasten van twee huizen niet. Gemeentelijke heffingen, verzekeringen en energie voor een leegstaande woning tellen al gauw op tot enkele honderden euro's per maand, boven op de rente die je toch al betaalt.

Te lang wachten met de vraag om verlenging

Verlengen is geen recht. Wie in de laatste weken voor de einddatum aanklopt, krijgt de voorwaarden die de geldverstrekker noemt en heeft geen tijd meer om elders te kijken. Drie maanden van tevoren beginnen kost niets en levert onderhandelingsruimte op.

De oude woning verhuren om de lasten te dragen

Het klinkt logisch om het lege huis tijdelijk te verhuren, maar daarmee verliest de woning haar status als eigen woning. De renteaftrek op de oude hypotheek vervalt en de woning verhuist naar box 3, ook als je haar later weer te koop zet. Bespreek dit met een fiscalist voordat je een huurder toelaat.

Het restant na verkoop op de spaarrekening laten staan

Wat overblijft na aflossing van hypotheek en krediet, telt mee in je eigenwoningreserve. Over het deel van je nieuwe hypotheek dat daarboven uitkomt krijg je geen renteaftrek, en dat kost je bij een restant van 30.000 euro en 4 procent rente al 1.200 euro per jaar die je volledig zelf betaalt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een overbrugging aanvragen terwijl je huis nog te koop staat is precies het soort dossier waarin een hypotheekadviseur zijn kosten terugverdient. Het acceptatiebeleid verschilt sterk per geldverstrekker: de een rekent met 85 procent van de taxatiewaarde, de ander met 90 procent, en weer een ander financiert een onverkochte woning helemaal niet. Advies en bemiddeling voor de hele financiering kosten in 2026 gemiddeld ongeveer 2.500 euro, waarbij het overbruggingsdeel meestal geen aparte factuur oplevert.

Zelf uitzoeken kan prima als je oude woning al verkocht is en de leveringen kort op elkaar volgen. Wordt het ingewikkelder, bijvoorbeeld bij nieuwbouw met bouwtermijnen, bij een pensioeninkomen of bij een lening van familie, dan is een gesprek over advies bij je financiering het geld waard. Voor de fiscale kant van de bijleenregeling en een familielening is een fiscalist de aangewezen partij; reken daar op een uurtarief. En loopt de verkoop vast, bel dan eerst je eigen geldverstrekker: die ziet je dossier en denkt vaak mee over verlenging voordat het krediet opeisbaar wordt.