Kosten hypotheek: wat het afsluiten kost en wat je maandelijks kwijt bent

Wat het afsluiten van een hypotheek kost

De kosten van een hypotheek vallen in twee delen uiteen. Eenmalig betaal je voor het regelen van de lening: advies, taxatie, de notaris voor de hypotheekakte en de inschrijving bij het Kadaster. Daarna betaal je maandelijks rente en meestal aflossing. Wie vraagt wat een hypotheek afsluiten kost, bedoelt bijna altijd dat eerste deel, en dat komt in 2026 gemiddeld uit rond de 3.700 euro. Met Nationale Hypotheek Garantie ligt het bedrag hoger, omdat je dan 0,4 procent van de leensom aan borgtochtprovisie betaalt.

Die afsluitkosten staan los van de overdrachtsbelasting en de leveringsakte. Dat zijn kosten van de aankoop, niet van de lening, en samen met de hypotheekkosten vormen ze de kosten koper. Wat er verder bij het afsluiten van een hypotheek komt kijken aan termijnen en documenten, staat op de overzichtspagina van dit onderwerp.

Vrijwel alle kosten die je maakt om de lening te krijgen zijn eenmalig aftrekbaar in je aangifte. Dat scheelt in de praktijk ruwweg een derde van de nota, waardoor je netto meestal onder de 3.000 euro uitkomt.

Post	Bedrag in 2026	Betaal je altijd?	Aftrekbaar
Advies en bemiddeling	€ 1.500 tot € 3.500, gemiddeld € 2.500	Ja, tenzij je zonder advies afsluit	Ja
Taxatie of gevalideerd waarderapport	€ 400 tot € 700, gemiddeld € 500	Bijna altijd	Ja
Modelwaarde in plaats van taxatie	€ 50 tot € 150	Alleen bij een lage lening ten opzichte van de waarde	Ja
Notaris, hypotheekakte	€ 500 tot € 900, gemiddeld € 600	Ja	Ja
Kadaster, inschrijving hypotheekakte	€ 103,50	Ja	Ja
NHG-borgtochtprovisie	0,4% van de leensom	Alleen met NHG	Ja
Bankgarantie	ongeveer 1% van de waarborgsom, meestal minimaal € 300	Alleen als je geen waarborgsom stort	Nee
Bouwkundige keuring	ongeveer € 350	Nee, wel verstandig bij oudere woningen	Nee
Aankoopmakelaar	ongeveer 1% van de koopsom	Nee	Nee

Gecontroleerd op augustus 2026, marktgemiddelden behalve het wettelijke Kadastertarief

Advies en bemiddeling: de grootste post

Het grootste deel van de nota gaat naar het advies en het regelen van de aanvraag. Voor beide samen betaal je in 2026 gemiddeld ongeveer 2.500 euro, met een bandbreedte van ruwweg 1.500 tot 3.500 euro afhankelijk van de complexiteit van je dossier. Een ondernemersinkomen, een overbrugging of drie leningdelen kosten meer werk dan twee vaste contracten en één lening.

De kosten van het adviesgesprek zelf vallen mee: het eerste oriënterende gesprek is bij de meeste kantoren kosteloos. Daarin schat de adviseur je leenruimte in en legt hij de route uit. Zodra hij een advies op papier zet, gaat de teller lopen. Wat een hypotheekadviseur precies voor dat bedrag doet en welke soorten kantoren er zijn, staat in de gids daarover.

Gratis hypotheekadvies bestaat sinds het provisieverbod van 1 januari 2013 niet meer. Geldverstrekkers mogen adviseurs geen provisie meer betalen, dus betaal je het kantoor rechtstreeks. Vraag altijd vooraf om de dienstverleningsnota met het tarief, de losse posten en de voorwaarden bij afketsen. Hoe je offertes van kantoren naast elkaar legt, lees je bij hypotheekadvies.

Manier van afsluiten	Prijsindicatie 2026	Wat je ervoor krijgt
Onafhankelijk adviseur, advies en bemiddeling	€ 2.000 tot € 3.500	Keuze uit tientallen geldverstrekkers en volledige begeleiding
Adviseur van je eigen bank	€ 1.000 tot € 2.500	Alleen de producten van die bank
Online adviestraject per video	€ 1.500 tot € 3.000	Ruim aanbod, je levert zelf de documenten aan
Zonder advies afsluiten (execution only)	€ 500 tot € 1.500	Alleen verwerking, je draagt zelf de verantwoordelijkheid
Alleen de rente verlengen bij je eigen geldverstrekker	meestal € 0	Een nieuw rentevoorstel zonder nieuwe akte

Gecontroleerd op marktgemiddelden, augustus 2026

Notaris, Kadaster en taxatie

De notaris maakt de hypotheekakte waarin je woning als onderpand wordt vastgelegd, en schrijft die in bij het Kadaster. Voor de akte rekenen notarissen in 2026 meestal tussen de 500 en 900 euro, met een gemiddelde rond 600 euro. Dat tarief is vrij, dus vergelijken scheelt direct geld: voor exact hetzelfde stuk werk zit er tussen kantoren in dezelfde stad honderden euro's verschil.

De inschrijving bij het Kadaster kost 103,50 euro in 2026. Dat is een wettelijk tarief, daar valt niets aan te onderhandelen, en het staat als aparte regel op de notarisnota. Koop je een woning, dan komt daar de leveringsakte bij met opnieuw een inschrijving; die twee horen bij de aankoop en niet bij de lening.

De geldverstrekker wil weten wat het onderpand waard is. Meestal vraagt hij een gevalideerd taxatierapport, dat in 2026 ongeveer 500 euro kost. Blijft je lening ruim onder de woningwaarde, dan accepteren sommige geldverstrekkers een modelwaarde uit een database voor 50 tot 150 euro. Vraag daar expliciet naar, want het scheelt honderden euro's. Een taxatie is iets anders dan een bouwkundige keuring: de eerste bepaalt de waarde voor de bank, de tweede de staat van het huis voor jou.

Kosten die van jouw situatie afhangen

Nationale Hypotheek Garantie is de bekendste variabele post. Je betaalt eenmalig 0,4 procent van de leensom aan borgtochtprovisie in 2026, dus 1.200 euro bij een lening van 300.000 euro. Daarvoor krijg je een vangnet bij restschuld na gedwongen verkoop en vrijwel altijd een rentekorting. NHG kan in 2026 tot een woningwaarde van 470.000 euro, en tot 498.200 euro als je het meerdere aan energiebesparende maatregelen besteedt.

Stort je geen waarborgsom van tien procent, dan stelt de bank een bankgarantie. Die kost ongeveer 1 procent van het garantiebedrag, in de praktijk vaak minimaal 300 euro. Bij een koopsom van 300.000 euro gaat het dus om ongeveer 300 euro voor een garantie van 30.000 euro.

Verder betaal je alleen wat je zelf inschakelt. De aankoopmakelaar rekent ongeveer 1 procent van de koopsom, de bouwkundige keuring kost rond 350 euro. Heb je je oude woning nog niet verkocht, dan komt er rente over een overbruggingskrediet bij, en soms een aparte afsluitvergoeding voor dat leningdeel.

Leensom	NHG-provisie 0,4% in 2026	Rentevoordeel bij 0,3 procentpunt korting, eerste jaar
€ 200.000	€ 800	ongeveer € 600
€ 300.000	€ 1.200	ongeveer € 900
€ 400.000	€ 1.600	ongeveer € 1.200
€ 470.000	€ 1.880	ongeveer € 1.410

Gecontroleerd op augustus 2026, rentekorting als rekenaanname

Kosten van een hypotheekaanvraag die niet doorgaat

De geldverstrekker zelf rekent geen afsluitprovisie meer; die verdween met het provisieverbod van 2013. Wel kennen sommige geldverstrekkers een dossiervergoeding bij een verhoging, een tweede hypotheek of een bouwdepot, meestal enkele honderden euro's. Vraag dat na voordat je tekent, want het staat niet altijd prominent in de offerte.

Blijft de aankoop uit, dan zijn de kosten van de hypotheekaanvraag niet automatisch van tafel. De adviseur heeft het werk gedaan en brengt zijn advies vaak alsnog in rekening, doorgaans 500 tot 1.500 euro; de bemiddelingsvergoeding vervalt meestal wel omdat de aanvraag niet is afgerond. Wat er in jouw geval geldt, staat in de opdracht die je hebt getekend.

Ook een taxatie die je al hebt laten doen, betaal je gewoon. Wie het financieringsvoorbehoud goed regelt, houdt de schade beperkt tot het advies en de taxatie in plaats van tot de boete van tien procent uit de koopakte. Hoe die ontbindende voorwaarde werkt en welke termijn erbij hoort, staat bij kopen onder voorbehoud van financiering.

Wat de hypotheek daarna per maand kost

Na het afsluiten wordt de rente de bepalende post. De hoogte daarvan verandert dagelijks en verschilt per rentevaste periode en per verhouding tussen lening en woningwaarde, dus noem geen enkel percentage als vaststaand. Actuele standen en de manier waarop je aanbiedingen naast elkaar legt, vind je bij hypotheekrentes vergelijken.

Het rekenwerk zelf is wel voorspelbaar. Bij een annuïteitenhypotheek van 300.000 euro over dertig jaar en een aangenomen rente van 4 procent betaal je 1.432 euro bruto per maand, elke maand hetzelfde bedrag. Naarmate de schuld daalt, bestaat een steeds groter deel daarvan uit aflossing. Wil je met jouw eigen bedrag en rente rekenen, gebruik dan de rekenhulp voor je maandlasten.

Netto ligt de last lager zolang je annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar, want dan is de rente aftrekbaar. Daar gaat het eigenwoningforfait vanaf, in 2026 0,35 procent van de WOZ-waarde voor de meeste woningen. Hoe leenruimte, vorm en rente samen je maandlast bepalen, staat uitgewerkt bij hypotheek berekenen.

Leenbedrag	Bruto per maand	Totaal betaald in 30 jaar	Waarvan rente
€ 250.000	€ 1.194	€ 429.674	€ 179.674
€ 300.000	€ 1.432	€ 515.609	€ 215.609
€ 350.000	€ 1.671	€ 601.543	€ 251.543
€ 400.000	€ 1.910	€ 687.478	€ 287.478

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld: annuïteitenhypotheek, 30 jaar, aangenomen rente 4 procent

Wat je van de afsluitkosten terugkrijgt

De kosten die je maakt om de lening te krijgen heten financieringskosten, en die trek je in één keer af in de aangifte over het jaar waarin je ze betaalt. Het gaat om advies en bemiddeling, de taxatie voor zover die nodig was voor de lening, de notaris en het Kadaster voor de hypotheekakte, en de NHG-provisie. De aftrek loopt tegen het tarief van je eigen schijf, in 2026 tot maximaal 37,56 procent.

Kosten van de aankoop zelf zijn niet aftrekbaar. De overdrachtsbelasting, de leveringsakte, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring vallen daarbuiten, hoe onlogisch dat aan de keukentafel ook voelt. De grens ligt bij de vraag of je de kosten maakte om het geld te lenen of om het huis te kopen.

Betaal je de nota in december en passeer je in januari, dan hoort de aftrek bij het jaar van betaling. Wie in het jaar van aankoop niet genoeg belasting betaalt om de hele aftrek te benutten, kan het restant niet doorschuiven, dus timing telt. Hoe de posten zich verhouden tot de rest van de aankoopnota, zie je bij hoeveel procent kosten koper is.

Post	Aftrekbaar in het jaar van betaling
Advies en bemiddeling voor de hypotheek	Ja
Taxatie, voor zover nodig voor de lening	Ja
Notaris en Kadaster voor de hypotheekakte	Ja
NHG-borgtochtprovisie	Ja
Bouwrente over de periode na het tekenen van de koopovereenkomst	Ja, als rente
Overdrachtsbelasting	Nee
Notaris en Kadaster voor de leveringsakte	Nee
Aankoopmakelaar en bouwkundige keuring	Nee
Bankgarantie	Nee
Advies over een losse verzekering	Nee

Gecontroleerd op belastingjaar 2026

Kosten meefinancieren of uit eigen geld betalen

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De afsluitkosten en de kosten koper passen daar in de regel niet meer bij, dus die betaal je uit eigen geld. Bij een woning van 300.000 euro betekent dat ongeveer 5.000 euro voor de hypotheek en het bedrag aan overdrachtsbelasting en leveringsakte daarbovenop.

Twee routes geven ruimte. Ligt de getaxeerde waarde hoger dan de koopsom, bijvoorbeeld omdat je onder de vraagprijs kocht, dan ontstaat er leenruimte tussen koopsom en waarde die je voor de kosten kunt gebruiken. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan mag je met NHG tot 106 procent van de woningwaarde lenen, maar dat extra bedrag is bestemd voor de maatregelen zelf en niet voor de nota van de adviseur.

Verkoop je een woning met overwaarde, dan betaal je de kosten daar meestal uit. Reken vooraf uit hoeveel eigen geld je overhoudt met de overwaarde-rekenhulp en zet daarnaast je leenruimte via de berekening van je maximale hypotheek. Loopt de verkoop achter op de aankoop, dan komt een overbruggingshypotheek in beeld met eigen rentelasten.

Waarop je kunt besparen bij het afsluiten

De grootste winst zit in de adviesnota en de notaris, precies de twee posten met vrije tarieven. Drie offertes opvragen kost een uur en levert vaak vijfhonderd tot duizend euro op. Bij de notaris vraag je naar een totaalprijs inclusief het Kadaster en de recherchekosten, zodat je appels met appels vergelijkt.

Op de taxatie bespaar je door te vragen of een modelwaarde volstaat. Dat kan alleen als je lening laag genoeg is ten opzichte van de woningwaarde, en de geldverstrekker beslist. Zonder advies afsluiten is de goedkoopste route, maar dan draag je zelf de verantwoordelijkheid voor de keuze van vorm, looptijd en rentevaste periode, en dat is bij een bijzonder inkomen of meerdere leningdelen een dure gok.

Waar je beter niet op bezuinigt: de bouwkundige keuring bij een oudere woning, en de tijd die je in het vergelijken van rentes steekt. Een tiende procent rente scheelt op 300.000 euro ongeveer 300 euro per jaar, en dat loopt de hele rentevaste periode door. Sluit je later opnieuw af bij een andere partij, dan gelden vergelijkbare posten; die staan bij de kosten van oversluiten.

Wanneer je welke kosten betaalt

De nota's komen verspreid over het traject, niet allemaal bij de overdracht.

1. Oriëntatiegesprek bij een adviseur

   Het eerste gesprek is bij de meeste kantoren kosteloos en levert je een indicatie van je leenruimte op. Vraag hier al om de dienstverleningsnota, dan weet je wat het vervolg kost voordat er werk wordt gedaan. Vergelijk die nota met die van een tweede kantoor, bijvoorbeeld via de gids over hypotheek advies.

2. Bod uitbrengen en de koopovereenkomst tekenen

   Tekenen kost nog niets, maar de klok gaat lopen. Je hebt drie dagen wettelijke bedenktijd en daarna gelden de ontbindende voorwaarden, meestal vier tot zes weken voor de financiering.

3. Bouwkundige keuring laten doen

   Doe dit binnen de bedenktijd of binnen de keuringsvoorwaarde, want daarna zit je aan de koop vast. De keuring kost ongeveer 350 euro in 2026 en is niet aftrekbaar.

4. Hypotheekaanvraag en taxatie

   De adviseur dient de aanvraag in en de geldverstrekker vraagt om een waardebepaling. De taxatie betaal je direct aan het taxatiebureau, ongeveer 500 euro in 2026. Vraag eerst of een modelwaarde volstaat.

5. Waarborgsom of bankgarantie regelen

   Meestal binnen zes weken na de koop moet er tien procent van de koopsom bij de notaris staan, of een bankgarantie voor dat bedrag. Een garantie kost ongeveer 1 procent van dat bedrag, met vaak een minimum van 300 euro.

6. Bindend aanbod tekenen en de nota van afrekening controleren

   Twee dagen voor de overdracht stuurt de notaris de afrekening. Loop hem regel voor regel na: koopsom, overdrachtsbelasting, hypotheekakte, Kadaster, NHG-provisie en verrekende gemeentelijke belastingen.

7. Passeren bij de notaris

   Je tekent de leveringsakte en de hypotheekakte en krijgt de sleutel. De adviesnota is dan meestal al betaald of wordt via de afrekening ingehouden.

8. De kosten aftrekken in je aangifte

   In het voorjaar na het jaar van aankoop trek je de financieringskosten in één keer af. Wil je het geld eerder, vraag dan een voorlopige aanslag aan zodat je maandelijks uitbetaald krijgt.

Maximale hypotheek

Vul je bruto inkomen in en zie een eerlijke indicatie van je maximale hypotheek, met de knoppen waaraan je kunt draaien. Open de volledige maximale hypotheek

Check dit voordat je de hypotheek afsluit

• Heb je van minstens twee kantoren een dienstverleningsnota met het volledige adviestarief
• Weet je wat je betaalt als de koop niet doorgaat
• Heb je gevraagd of een modelwaarde volstaat in plaats van een taxatie
• Heb je twee notarisoffertes vergeleken inclusief Kadaster en recherchekosten
• Weet je of NHG in jouw geval kan en wat de rentekorting daar tegenover zet
• Staat er genoeg eigen geld klaar voor de kosten die je niet mag meefinancieren
• Heb je de nota van afrekening regel voor regel gecontroleerd
• Heb je alle bonnen van de financieringskosten bewaard voor de aangifte

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen op de rente vergelijken

Een tiende procent lagere rente lijkt aantrekkelijk, maar als het bijbehorende adviestraject duizend euro duurder is, verdien je dat op 300.000 euro pas na ruim drie jaar terug. Zet rente en kosten in één overzicht naast elkaar.

Denken dat de afsluitkosten meegefinancierd kunnen worden

Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen, en de kosten passen daar meestal niet meer bij. Wie daar pas twee weken voor de overdracht achter komt, moet in korte tijd duizenden euro's regelen.

Aannemen dat een gratis eerste gesprek gratis advies betekent

Het oriëntatiegesprek is kosteloos, het advies daarna niet. Vanaf het moment dat er een advies op papier komt, is het tarief uit de dienstverleningsnota verschuldigd, ook als je uiteindelijk elders afsluit.

De financieringskosten vergeten in de aangifte

Advies, taxatie, notaris voor de hypotheekakte, Kadaster en NHG-provisie zijn samen al gauw vijfduizend euro. Wie die aftrek laat liggen, laat rond 1.800 euro liggen, en corrigeren kan alleen door de aangifte over dat jaar aan te passen.

De notaris niet vergelijken

Notaristarieven zijn vrij en verschillen honderden euro's voor dezelfde akte. Veel kopers nemen automatisch de notaris die de makelaar noemt, terwijl je die keuze als koper zelf maakt.

NHG afwijzen om de provisie te vermijden

De 0,4 procent voelt als weggegooid geld, maar de rentekorting die er bijna altijd tegenover staat verdient hem meestal binnen twee jaar terug. Reken beide kanten door voordat je NHG laat schieten.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

De afsluitkosten zelf zijn goed te overzien, maar de keuze die eronder ligt niet altijd. Bij een ondernemersinkomen, een tijdelijk contract, alimentatie, een studieschuld of een woning die nog verkocht moet worden, rekent elke geldverstrekker anders en verdient een hypotheekadviseur zijn tarief van gemiddeld 2.500 euro in 2026 meestal terug in leenruimte of in een lagere renteopslag. Bij een overbrugging en een bouwdepot naast elkaar helpt iemand die het acceptatiebeleid per partij kent je aan een scherper voorstel. Alleen de rentevaste periode verlengen bij je huidige geldverstrekker regel je doorgaans zelf, zonder advieskosten. Voor een complexe aangifte of een gemengde lening met een zakelijk deel is een fiscalist de aangewezen partij; reken daar op enkele honderden euro's. Een breder beeld van de keuzes rond financiering vind je op de hypotheekpagina.