Wet kwaliteitsborging voor het bouwen: wat de Wkb voor jou betekent

Wat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen regelt

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, in de bouw afgekort tot Wkb, verplaatst de bouwtechnische controle van de gemeente naar een onafhankelijke kwaliteitsborger die tijdens de bouw meekijkt. Tot 2024 toetste de gemeente het plan vooraf op papier en kwam ze tijdens de uitvoering hooguit een paar keer langs. Nu telt of het bouwwerk zoals het er werkelijk staat aan de technische eisen voldoet.

De wet heeft twee helften die vaak door elkaar lopen. De publieke helft regelt wie de techniek controleert en welke meldingen naar de gemeente gaan; die helft geldt alleen voor de bouwwerken met het kleinste risico. De private helft staat in het Burgerlijk Wetboek en versterkt de positie van de opdrachtgever tegenover de aannemer, ongeacht wat je laat bouwen.

Die tweede helft merk je als koper het meest. De aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor gebreken die hij zelf veroorzaakt, ook als je ze op de opleverdag niet hebt gezien. Wie zich oriënteert op het kopen van een nieuwbouwwoning heeft daardoor een steviger positie dan voorheen, mits de overeenkomst na 1 januari 2024 is getekend. Hoe je die dag zelf aanpakt staat in de gids over de opleveringskeuring van een nieuwbouwwoning.

De ingangsdatum en voor welke bouwwerken de wet geldt

De Wkb ging in op 1 januari 2024, dezelfde dag als de Omgevingswet. Die twee horen bij elkaar: de Omgevingswet knipte de bouwvergunning in twee stukken, en de Wkb bepaalt wat er met het technische stuk gebeurt. Vanaf dag één geldt het nieuwe stelsel alleen voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, de categorie met het laagste risico.

Voor verbouw in gevolgklasse 1 zou de wet later volgen, eerst per 1 januari 2025. Die stap is uitgesteld en heeft in augustus 2026 nog geen nieuwe datum. Een dakkapel, een uitbouw of een interne verbouwing valt dus nog onder het oude regime: geen bouwmelding en geen kwaliteitsborger, maar wel de nieuwe regels uit het Burgerlijk Wetboek. Een landelijke evaluatie van het stelsel staat gepland voor 2027, en pas daarna komen de zwaardere gevolgklassen in beeld.

Onder gevolgklasse 1 vallen grondgebonden woningen, dus vrijstaand, twee-onder-een-kap en rijtjeswoningen, plus grondgebonden vakantiewoningen, woonboten en bedrijfshallen van maximaal twee bouwlagen. Woningen boven elkaar horen daar niet bij: wie een nieuwbouwappartement koopt, krijgt nog de vertrouwde toets door de gemeente. Ook rijks- en gemeentelijke monumenten zijn uitgezonderd van gevolgklasse 1.

Gevolgklasse	Voorbeelden	Wie toetst de bouwtechniek	Onder de Wkb sinds
1, nieuwbouw	Grondgebonden eengezinswoning, vakantiewoning, woonboot, bedrijfshal van maximaal twee bouwlagen	Onafhankelijke kwaliteitsborger	1 januari 2024
1, verbouw	Dakkapel, uitbouw, interne verbouwing van een woning	Gemeente, zoals voorheen	Uitgesteld, nog geen datum
2	Appartementengebouw, school, bibliotheek, gebouw tot 70 meter hoog	Gemeente	Nog niet ingevoerd
3	Ziekenhuis, stadion, metrostation, gebouw hoger dan 70 meter	Gemeente	Nog niet ingevoerd

Gecontroleerd op augustus 2026

De vergunning is in tweeën geknipt

Voor een nieuw huis vraag je sinds 2024 geen omgevingsvergunning voor bouwen meer aan, maar twee dingen los van elkaar. Bij de gemeente vraag je een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit: past het huis binnen het omgevingsplan, klopt de hoogte, de rooilijn en het uiterlijk. Het bouwtechnische deel loopt via een bouwmelding, en die beoordeelt de gemeente alleen op volledigheid.

De bouwmelding moet uiterlijk vier weken voor de start van de bouw binnen zijn en mag niet eerder dan een jaar van tevoren. Bij de melding zitten de naam van de kwaliteitsborger, het instrument waarmee hij werkt, een risicobeoordeling en een borgingsplan. Ontbreekt er iets, dan geldt de melding als niet gedaan en start de termijn van vier weken opnieuw zodra je hebt aangevuld. Beginnen zonder geldige melding is bouwen zonder toestemming.

Daarna volgen nog drie momenten. De start van de werkzaamheden meld je ten minste twee werkdagen van tevoren, het einde uiterlijk op de eerste werkdag erna, en de gereedmelding gaat minstens twee weken voor de ingebruikname naar de gemeente. In die gereedmelding zit de verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier voor het bevoegd gezag, met tekeningen, berekeningen en gegevens over constructie, brandveiligheid, ventilatie en energiezuinigheid.

Deze termijnen tellen in kalenderweken en werkdagen, terwijl de bouwtijd in je koop-/aannemingsovereenkomst is uitgedrukt in werkbare werkdagen. Dat zijn twee verschillende eenheden, en dat verklaart waarom een bouwtijd van tweehonderd werkbare dagen veel langer duurt dan het aantal werkdagen in een jaar doet vermoeden.

Moment	Termijn	Wat er wordt ingediend
Bouwmelding	Uiterlijk 4 weken voor de start, niet eerder dan 1 jaar ervoor	Kwaliteitsborger, instrument, risicobeoordeling en borgingsplan
Start van de bouwwerkzaamheden	Ten minste 2 werkdagen vooraf	Korte melding aan het bevoegd gezag
Einde van de bouwwerkzaamheden	Uiterlijk de eerste werkdag erna	Korte melding aan het bevoegd gezag
Gereedmelding	Ten minste 2 weken voor de ingebruikname	Verklaring van de kwaliteitsborger en het dossier bevoegd gezag

Gecontroleerd op termijnen Besluit bouwwerken leefomgeving, augustus 2026

Wat de kwaliteitsborger doet en wie hem inhuurt

Een kwaliteitsborger is een onafhankelijke partij die werkt met een instrument dat is toegelaten door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Zowel de toegelaten instrumenten als de kwaliteitsborgers die ermee mogen werken staan in een openbaar register, dus je kunt zelf nagaan of de persoon die op jouw bouwplaats komt daar echt in staat. Onafhankelijk betekent hier: niet dezelfde partij als de aannemer of de ontwerper, en niet iemand die financieel aan hen vastzit.

Het werk begint met een risicobeoordeling van dit specifieke plan op deze specifieke plek. Daaruit volgt een borgingsplan waarin staat welke onderdelen wanneer worden gecontroleerd, bijvoorbeeld de fundering, de hoofddraagconstructie, de luchtdichtheid, de brandscheidingen en de installaties. Tijdens de bouw komt de borger op die momenten kijken, legt afwijkingen vast en meldt ze bij de aannemer en de opdrachtgever.

Aan het eind geeft hij een verklaring af dat het bouwwerk naar zijn oordeel voldoet aan de bouwtechnische regels. Kan hij dat niet verklaren, dan volgt er geen gereedmelding en mag het gebouw niet in gebruik. De initiatiefnemer huurt hem in: bij projectmatige nieuwbouw is dat de ontwikkelaar of de aannemer, bij zelf een huis laten bouwen ben jij dat. Reken er niet op dat hij ook jouw belangen op de afwerking behartigt, want hij toetst aan de wettelijke minimumeisen en niet aan wat jij met de aannemer hebt afgesproken.

Wat de Wet kwaliteitsborging kost

De kosten van de Wet kwaliteitsborging bestaan uit één nieuwe post en één die kleiner werd. Nieuw is de kwaliteitsborger. Voor een grondgebonden woning betaal je daarvoor in 2026 in de markt ruwweg 1.000 tot 5.000 euro, afhankelijk van de complexiteit en het aantal bezoeken. Een vuistregel die borgers zelf hanteren is een half tot twee procent van de bouwsom, waarbij seriematige rijwoningen onderin die reeks vallen en vrijstaande zelfbouw bovenin. Dit zijn marktprijzen, geen vastgestelde tarieven.

Kleiner werd de rekening van de gemeente. Over de bouwmelding en de gereedmelding mag de gemeente geen leges heffen, want een melding is geen aanvraag. Leges betaal je nog wel voor de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit, en omdat de bouwtechnische toets daaruit is verdwenen ligt dat bedrag lager dan voor 2024. Hoeveel lager verschilt per gemeente; de meeste rekenen een percentage van de bouwsom en publiceren dat in hun legesverordening.

Koop je een projectmatige nieuwbouwwoning, dan zit de kwaliteitsborging in de vrij-op-naamprijs en zie je er nooit een aparte factuur van. Wat je zelf op tafel legt zijn de notaris- en financieringskosten; over een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting maar btw, en die zit al in de v.o.n.-prijs. Zet je eigen bijkomende kosten op een rij met de rekenhulp voor de kosten koper.

Fiscaal is de kwaliteitsborger een bouwkostenpost en geen financieringskostenpost, dus je trekt hem niet af in de aangifte. Woon je er eenmaal, dan telt het eigenwoningforfait mee; heb je weinig of geen hypotheekschuld, dan komt daar de wet Hillen bij kijken, waarvan de aftrek stapsgewijs wordt afgebouwd.

Post	Wie betaalt	Orde van grootte
Kwaliteitsborger, seriematige rijwoning	Ontwikkelaar, verwerkt in de v.o.n.-prijs	€ 1.000 tot € 2.000 per woning
Kwaliteitsborger, vrijstaande zelfbouw	Jij als opdrachtgever	€ 3.000 tot € 5.000
Leges omgevingsplanactiviteit	De aanvrager van de vergunning	Percentage van de bouwsom, per gemeente verschillend
Bouwmelding en gereedmelding	Niemand	Geen leges

Gecontroleerd op marktbedragen, augustus 2026

Je positie na de oplevering is sterker geworden

De grootste verandering voor kopers staat niet in de bouwregels maar in het Burgerlijk Wetboek. Voor overeenkomsten die zijn gesloten vanaf 1 januari 2024 blijft de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken die je bij de oplevering niet hebt ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek hem niet is toe te rekenen. Vroeger was hij juist niet aansprakelijk voor wat je bij de oplevering redelijkerwijs had moeten zien. De bewijslast ligt nu dus bij de bouwer.

Bij een consument mag van die regel niet ten nadele worden afgeweken; bij zakelijke opdrachtgevers kan dat alleen als het uitdrukkelijk in de overeenkomst staat. De regel geldt voor alle bouwwerk, dus ook voor een verbouwing en ook buiten gevolgklasse 1. Dat maakt de datum waarop je hebt getekend belangrijker dan de vraag of jouw huis onder de nieuwe technische toets valt.

Er kwamen nog drie plichten bij. De aannemer moet schriftelijk en ondubbelzinnig waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en voor materialen of ondergronden die niet deugen; een opmerking in het voorbijgaan op de bouwplaats volstaat niet meer. Hij moet je voor het sluiten van de overeenkomst schriftelijk informeren of en hoe hij verzekerd is tegen faillissement en tegen het niet nakomen van zijn verplichtingen. En hij levert bij de oplevering een dossier op met tekeningen, gebruikte materialen en onderhoudsinformatie, al is die laatste regel wel contractueel aan te passen. Wat er verder in de koop-/aannemingsovereenkomst van een nieuwbouwwoning hoort te staan, controleer je voordat je tekent.

De 5%-regeling bij de notaris

Laat je als particulier een woning bouwen, dan mag je de laatste 5 procent van de aanneemsom niet aan de aannemer betalen maar in depot storten bij de notaris. Dat recht staat in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek en kan niet worden weggecontracteerd. Het bedrag dient als drukmiddel: zolang het in depot staat, heeft de aannemer een reden om restpunten op te lossen.

Tot 2024 kwam dat geld drie maanden na de oplevering vanzelf vrij als je niets deed. Sinds de Wkb ligt de eerste stap bij de aannemer. Hij moet je tussen de eerste en de tweede maand na de oplevering schriftelijk vragen of je gebruik wilt maken van je opschortingsrecht, en hij stuurt een afschrift van die brief naar de notaris. Krijgt de notaris die brief niet, dan mag hij het depot niet uitbetalen.

Reageer je binnen drie maanden na de oplevering dat je het bedrag wilt vasthouden, dan blijft het staan tot de gebreken zijn verholpen. Wel geldt dat het ingehouden bedrag in verhouding moet staan tot de omvang van de gebreken: 16.000 euro vasthouden voor een klemmende deur houdt geen stand. Doe je niets en heeft de notaris de brief van de aannemer wel ontvangen, dan gaat het geld na drie maanden alsnog naar de bouwer.

Wat de Wkb niet regelt

De kwaliteitsborger toetst aan de wettelijke minimumeisen: constructieve veiligheid, brandveiligheid, ventilatie, energiezuinigheid, milieuprestatie en toegankelijkheid. Scheve tegels, een verkeerde kleur kozijn, een keuken die niet is zoals in de showroom of een deur die aanloopt vallen daarbuiten. Je eigen controle bij de oplevering blijft daarom net zo nodig als voorheen, en de restpuntenlijst die je daar maakt is nog steeds je belangrijkste document.

De wet vervangt ook de garantieregelingen niet. Woningborg, SWK en vergelijkbare regelingen zijn privaatrechtelijke afspraken die de afbouw bij een faillissement van de aannemer dekken en garantietermijnen per onderdeel geven. Die bescherming staat los van de Wkb en verdwijnt niet, maar ontstaat ook niet vanzelf: staat er geen garantiecertificaat in je contract, dan heb je het niet.

De gemeente is verder niet uit beeld. Zij blijft bevoegd gezag, houdt toezicht op de omgevingsveiligheid en kan de bouw stilleggen bij gevaar of bij strijd met de regels. Ook je financiering verandert niet: het bouwdepot, de termijnfacturen en de rente over het opgenomen deel lopen zoals ze altijd liepen, zoals beschreven bij de hypotheek voor een nieuwbouwwoning. En bij een bestaande woning speelt de Wkb geen rol; daar gelden gewoon de regels die horen bij een huis kopen, inclusief de bouwkundige keuring die je zelf laat doen.

Onderwerp	Valt hieronder
Constructie, brandveiligheid, ventilatie, energiezuinigheid	De kwaliteitsborger onder de Wkb
Afwerking, kleur, maatvoering van de keuken, restpunten	Jouw opleveringskeuring en je contract met de aannemer
Afbouw bij faillissement van de aannemer	Een garantieregeling zoals Woningborg of SWK
Uiterlijk van het gebouw en passen binnen het omgevingsplan	De omgevingsvergunning bij de gemeente
Veiligheid rond de bouwplaats en handhaving	De gemeente als bevoegd gezag

Zo loopt een nieuwbouwproject onder de Wkb

Deze volgorde geldt voor een grondgebonden woning in gevolgklasse 1, of je nu zelf bouwt of van een ontwikkelaar koopt.

1. Vraag de omgevingsvergunning aan bij de gemeente

   Het ruimtelijke deel gaat nog steeds via een vergunning: past het bouwwerk binnen het omgevingsplan en voldoet het aan de eisen voor uiterlijk en hoogte. Reken op acht weken voor de reguliere procedure, met een mogelijke verlenging van zes weken.

2. Kies een kwaliteitsborger en controleer het register

   Zoek een borger die met een toegelaten instrument werkt voor jouw type bouwwerk en kijk hem na in het openbare register van de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw. Leg vast hoeveel bezoeken aan de bouwplaats in de prijs zitten en wie zijn rapportages ontvangt.

3. Laat de risicobeoordeling en het borgingsplan maken

   De kwaliteitsborger brengt in kaart welke onderdelen van dit plan het meeste risico geven en wanneer hij die controleert. Dit is het moment om ontwerpfouten te vinden, want een aanpassing op papier kost een fractie van een aanpassing in beton.

4. Dien de bouwmelding in, minimaal vier weken voor de start

   De melding bevat de risicobeoordeling, het borgingsplan en de gegevens van de borger en zijn instrument. De gemeente kijkt alleen of alles er zit. Is de melding onvolledig, dan begint de termijn van vier weken opnieuw en schuift je startdatum mee.

5. Plan de bouwtijd en meld de start

   De bouwtijd in je overeenkomst staat in werkbare werkdagen, dus vorst, regen en vakanties tellen niet mee. Reken die om naar een verwachte datum met behulp van het aantal werkweken in een jaar. De feitelijke start meld je ten minste twee werkdagen van tevoren bij de gemeente.

6. Volg de bevindingen tijdens de bouw

   Vraag om een kopie van elke rapportage van de kwaliteitsborger en bespreek afwijkingen meteen. Een geconstateerde afwijking die niet wordt opgelost, staat straks een verklaring in de weg en daarmee je verhuizing.

7. Doe je eigen opleveringskeuring

   De verklaring van de borger gaat over de wettelijke eisen, niet over afwerking en afspraken. Loop de woning zelf of met een keurder na en leg alle restpunten schriftelijk vast, zoals beschreven bij de opleveringskeuring.

8. Wacht de gereedmelding af en regel het depot

   De gereedmelding met de verklaring en het dossier gaat minstens twee weken voor de ingebruikname naar de gemeente. Houd daarna zelf in de gaten of de aannemer je binnen twee maanden na oplevering schriftelijk vraagt wat er met de 5 procent bij de notaris moet gebeuren.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Loop dit na bij een nieuwbouwwoning onder de Wkb

• Valt jouw bouwwerk in gevolgklasse 1 en gaat het om nieuwbouw
• Staat de kwaliteitsborger met een geldig instrument in het register van de Toelatingsorganisatie
• Is de bouwmelding volledig ingediend, minimaal vier weken voor de start
• Ontvang jij de rapportages van de kwaliteitsborger tijdens de bouw
• Is de koop-/aannemingsovereenkomst na 1 januari 2024 getekend, zodat de nieuwe aansprakelijkheid geldt
• Staat in het contract welk opleverdossier je krijgt en welke garantieregeling van toepassing is
• Is de laatste 5 procent van de aanneemsom in depot bij de notaris gestort
• Heb je de restpunten van de oplevering schriftelijk vastgelegd en gedateerd

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat de kwaliteitsborger jouw belangen behartigt

Hij toetst aan de wettelijke minimumeisen en verklaart daarover aan het bevoegd gezag. Afspraken over afwerking, merken en maatvoering vallen buiten zijn opdracht. Wie daarop vertrouwt, slaat de eigen opleveringskeuring over en betaalt herstel van restpunten uiteindelijk zelf.

De bouwmelding te laat of onvolledig indienen

Bij een onvolledige melding start de termijn van vier weken opnieuw. Een aannemer die met een planning en ingehuurde onderaannemers werkt, verliest daarmee zomaar een maand, en stilstand op de bouwplaats kost al snel duizenden euro's.

Uitgaan van een verhuisdatum zonder rekening te houden met de gereedmelding

Tussen de gereedmelding en het in gebruik nemen zitten minimaal twee weken. Wie de huur precies op de opleverdatum opzegt, kan voor een gat komen te staan waarin het huis er wel staat maar nog niet bewoond mag worden.

Aannemen dat de Wkb ook voor je verbouwing geldt

De invoering voor verbouw in gevolgklasse 1 is uitgesteld en had in augustus 2026 nog geen datum. Voor een dakkapel of uitbouw huur je dus geen kwaliteitsborger in. De aangescherpte aansprakelijkheid van de aannemer geldt bij een verbouwing wel gewoon.

De brief over het depot laten liggen

Reageer je niet binnen drie maanden na de oplevering, dan mag de notaris het volledige bedrag aan de aannemer uitbetalen. Bij een aanneemsom van 320.000 euro gaat het om 16.000 euro drukmiddel dat je zonder tegenprestatie weggeeft.

De garantieregeling verwarren met de wet

De Wkb regelt geen afbouwgarantie bij een faillissement van de aannemer en geen garantietermijnen per bouwdeel. Dat doet een regeling als Woningborg of SWK, en alleen als die in je contract is opgenomen. Zonder certificaat draag je dat risico zelf.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een standaard nieuwbouwwoning van een ontwikkelaar regel je het meeste zelf: de kwaliteitsborging zit in de prijs en de meldingen doet de aannemer. Wat je wel zelf inhuurt is een keurder voor de oplevering, meestal tussen de 300 en 600 euro, want de kwaliteitsborger kijkt niet naar afwerking. Bij zelfbouw of een kluswoning is een bouwbegeleider of architect met uitvoeringsbegeleiding het overwegen waard; die kost een percentage van de bouwsom en bewaakt jouw afspraken naast de wettelijke eisen. Loopt het mis, bijvoorbeeld bij een aannemer die verborgen gebreken afwijst of bij een discussie over het depot, dan ga je naar een bouwrechtjurist of naar de geschillencommissie die in je contract staat; een eerste gesprek bij een advocaat kost doorgaans 150 tot 300 euro per uur. De notaris kun je altijd bellen over het depot, want die heeft geen belang bij de uitkomst en ziet welke stukken zijn binnengekomen. Voor de gevolgen van de bouw voor je financiering en je bouwdepot is de hypotheekadviseur die je nieuwbouwhypotheek regelde het logische eerste aanspreekpunt.