Voorlopig koopcontract: waar je aan vastzit zodra je tekent

Waarom een voorlopig koopcontract niet voorlopig is

Het voorlopig koopcontract heet voorlopig, maar dat is het niet. Zodra koper en verkoper allebei hun handtekening hebben gezet, is de koop rond en zitten beide partijen eraan vast. Het woord slaat op de vorm van het stuk: dit is de onderhandse akte waarin de afspraken staan, en de notaris maakt er later de akte van levering van. Juridisch heet het stuk gewoon de koopovereenkomst, en dat is ook de term die makelaars en notarissen gebruiken.

Er bestaat dus geen verschil tussen een voorlopig koopcontract en een koopcontract. Het zijn twee namen voor hetzelfde document. De naam blijft hangen omdat er tussen tekenen en de sleuteloverdracht vaak nog twee tot drie maanden zitten, waarin er nog van alles kan gebeuren.

Wat er wél nog kan gebeuren, is precies afgebakend. Je hebt de wettelijke bedenktijd van drie dagen, en daarna de ontbindende voorwaarden die je zelf in het contract hebt laten zetten. Alles daarbuiten kost je geld.

Tot het moment van tekenen ligt er niets vast. De wet eist dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk wordt aangegaan, dus een mondeling akkoord over de prijs is geen koop. Zolang de handtekeningen ontbreken, kan de verkoper alsnog aan iemand anders verkopen en kun jij je terugtrekken, allebei zonder boete. Wie een huis koopt, doet er goed aan het hele traject van bod tot sleutel te kennen; dat staat in de wegwijzer over een huis kopen.

Wat er in het voorlopig koopcontract van een woning staat

Vrijwel elke bestaande woning wordt verkocht met dezelfde modelkoopovereenkomst, opgesteld door de makelaarsverenigingen NVM, VBO en VastgoedPRO samen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. De artikelnummers zijn overal gelijk, dus iedereen weet meteen waar het over gaat als de makelaar naar artikel 13 verwijst.

De vaste onderdelen zijn de partijen, het object met kadastrale aanduiding, de koopsom, de leveringsdatum, de ontbindende voorwaarden, de waarborgsom en het boetebeding. Daarnaast hangt er een lijst van roerende zaken aan waarop staat wat blijft, wat meegaat en wat je overneemt. Die lijst is het onderdeel waar achteraf de meeste ruzie over ontstaat, want een mondelinge toezegging over de vloer of de zonwering is niets waard.

In artikel 6 staat dat de verkoper een woning levert die geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Die bepaling bepaalt wie opdraait voor verborgen gebreken aan het huis die pas na de overdracht opduiken. Bij een oud pand schrapt de verkoper die garantie vaak deels met een ouderdomsclausule, en wie er zelf nooit heeft gewoond neemt een niet-zelfbewoningsclausule op.

Loop het concept regel voor regel naast je bod door. Alleen wat in de tekst staat, geldt.

Onderdeel van het contract	Wat erin hoort	Waar je op let
Partijen en object	Namen, adressen, kadastrale aanduiding en perceelgrootte	Klopt het perceelnummer en staat de hele kavel erin
Koopsom en kosten	Het bedrag en de vermelding kosten koper of vrij op naam	Bij kosten koper betaal jij de overdrachtsbelasting en de leveringsakte
Lijst van roerende zaken	Per onderdeel: blijft achter, gaat mee of ter overname	Zonwering, vloeren, keukenapparatuur en tuinhuis staan er te vaak niet op
Leveringsdatum	De datum waarop je bij de notaris tekent en de sleutels krijgt	Sluit die datum aan op je huurcontract of de verkoop van je eigen huis
Ontbindende voorwaarden	Financiering, keuring of verkoop eigen woning, elk met een einddatum	Een termijn van vier tot zes weken is gebruikelijk, korter is riskant
Waarborgsom of bankgarantie	Tien procent van de koopsom, te storten bij de notaris	Reken uit of je dat bedrag contant hebt of een garantie nodig hebt
Staat van de woning en clausules	Artikel 6 over normaal gebruik, plus eventuele uitsluitingen	Elke clausule verschuift risico van de verkoper naar jou
Boetebeding	Tien procent van de koopsom plus drie promille per dag bij verzuim	Dit is het bedrag dat je kwijt bent als je zonder geldige reden afhaakt

Voorlopig koopcontract getekend en dan?

Met een getekend voorlopig koopcontract van een huis op zak begint een periode van meestal twee tot drie maanden waarin een vaste reeks dingen moet gebeuren. De makelaar stuurt jou een afschrift van de door beide partijen getekende overeenkomst, en pas de dag daarna gaat je bedenktijd lopen. Vraag om een ontvangstbevestiging, zodat later niet ter discussie staat wanneer de klok ging lopen.

Loopt de bedenktijd af zonder dat je iets doet, dan staat de koop en ben je afhankelijk van je ontbindende voorwaarden. In die weken regel je je hypotheek, laat je eventueel een bouwkundige keuring doen en stort je de waarborgsom. Zolang er nog een voorwaarde openstaat, blijft de woning bij de makelaar verkocht onder voorbehoud staan.

De notaris krijgt een kopie van het contract en gaat aan de slag met het eigendomsonderzoek, de doorhaling van de oude hypotheek en de afrekening. Ongeveer een week voor de levering krijg je de nota van afrekening, waarop de koopsom, de kosten koper en de verrekening van gemeentelijke lasten staan. Wat die kosten koper bij jouw koopsom worden, reken je vooraf uit met de rekenhulp voor kosten koper.

De dag zelf loop je eerst een laatste keer door het huis om te controleren of alles er staat zoals afgesproken. Daarna teken je bij de notaris de akte van levering en de hypotheekakte, en gaan de sleutels over.

De bedenktijd bij het voorlopig koopcontract: drie dagen voor de koper

De bedenktijd bij een koopcontract is wettelijk geregeld: als particuliere koper van een woning heb je drie dagen. Binnen die termijn mag je de koop ongedaan maken zonder reden op te geven, zonder boete en zonder kosten. Een mail of brief aan de verkoper of zijn makelaar volstaat, mits die vóór het einde van de termijn binnen is.

Zaterdag en zondag tellen als dag mee, met twee correcties. In de drie dagen moeten minstens twee dagen zitten die geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn, en anders wordt de termijn verlengd. Hoe die telling per dag van de week uitpakt, staat in de gids over de bedenktijd bij de koopovereenkomst.

De bedenktijd is er voor de koper en voor niemand anders. Een verkoper die spijt krijgt, kan zich er niet op beroepen: er bestaat geen bedenktijd voor de verkoper van een woning. Ook de partij die als bedrijf koopt, een belegger of een bv, valt buiten de regeling.

Je kunt de bedenktijd niet wegcontracteren. Een bepaling waarin staat dat je ervan afziet, is nietig. Gebruik je de bedenktijd, dan is de koop van tafel en hoef je niet uit te leggen waarom; de verkoper kan geen schadevergoeding vragen. Wat de bedenktijd bij het kopen van een huis praktisch betekent voor je planning, lees je in de gids over de bedenktijd bij het kopen van een huis.

Situatie	Wettelijke bedenktijd van drie dagen?
Particulier koopt een bestaande woning	Ja
Particulier koopt een appartement of nieuwbouwwoning	Ja
De verkoper krijgt spijt	Nee, de bedenktijd geldt alleen voor de koper
Een bv, belegger of ondernemer koopt de woning	Nee, de regeling geldt alleen voor particulieren
Koop van een garagebox of berging zonder woonbestemming	Nee, het object is niet bestemd voor bewoning
Koop van een losse bouwkavel of stuk grond	Nee, er staat geen woning op

Gecontroleerd op augustus 2026

Een voorlopig koopcontract ontbinden: vier routes

Er zijn vier manieren om onder een getekend koopcontract uit te komen, en drie ervan kosten niets. De eerste is de bedenktijd: binnen drie dagen een berichtje, klaar. De tweede is een ontbindende voorwaarde die je op tijd en goed onderbouwd inroept, meestal het financieringsvoorbehoud. Bij een financieringsvoorbehoud vraagt het modelcontract om een schriftelijke afwijzing van een of meer geldverstrekkers, en de mededeling moet vóór de afgesproken datum binnen zijn.

De derde route is met wederzijds goedvinden. Vindt de verkoper snel een andere koper voor dezelfde prijs, dan is hij soms bereid je te laten gaan, eventueel tegen een vergoeding van zijn kosten. Leg zo'n afspraak schriftelijk vast en laat de makelaar bevestigen dat de koop is beëindigd.

De vierde route is de dure. Loop je zonder geldige grond weg, dan ben je in verzuim. De verkoper stelt je schriftelijk in gebreke met een termijn van acht dagen; daarna kan hij kiezen tussen nakoming eisen via de rechter of ontbinden en de boete van tien procent van de koopsom opeisen. Is zijn werkelijke schade hoger dan de boete, bijvoorbeeld omdat het huis later voor minder verkocht wordt, dan kan hij het meerdere er nog bovenop vorderen.

Voor de verkoper geldt hetzelfde spiegelbeeld. Een verkoper kan het voorlopig koopcontract niet ontbinden omdat hij een hoger bod krijgt; hij heeft daarvoor een ontbindende voorwaarde nodig of een koper die zelf in verzuim is. Trekt hij zich toch terug, dan kun jij nakoming eisen of de boete van tien procent opeisen.

Manier om eronderuit te komen	Wanneer het kan	Wat het kost
Bedenktijd inroepen	Binnen drie dagen na ontvangst van het getekende contract	Niets, en zonder opgaaf van reden
Ontbindende voorwaarde inroepen	Vóór de in het contract genoemde datum, schriftelijk en onderbouwd	Niets, mits je aan de bewijseis voldoet
In overleg met de verkoper stoppen	Altijd, als hij meewerkt	Vaak een vergoeding van zijn kosten, in onderling overleg
Zonder grond afhaken	Nooit zonder gevolgen	Tien procent van de koopsom, plus eventueel extra schade

Een voorbeeld of model van een koopcontract downloaden

Wie een voorbeeld van een voorlopig koopcontract zoekt, vindt de modelkoopovereenkomst als pdf bij de brancheverenigingen NVM, VBO en VastgoedPRO en bij Vereniging Eigen Huis. Er zijn aparte modellen voor een bestaande eengezinswoning, voor een appartementsrecht en voor grond. Het model is gratis in te zien, en de toelichting erbij legt per artikel uit wat de bepaling doet.

Een voorbeeld koopcontract downloaden is nuttig om je voor te bereiden, niet om blind in te vullen. De waarde van het model zit in de balans tussen koper en verkoper die er jarenlang in is geslepen. Zodra je zelf artikelen gaat schrappen of herschrijven, verschuif je die balans, meestal zonder dat je overziet wat het gevolg is.

Voordat je tekent, krijg je een concept koopcontract toegestuurd. Dat concept is het moment om te onderhandelen over de tekst: de leveringsdatum, de termijnen van de voorwaarden, de lijst van roerende zaken en de clausules. Neem daar rustig een paar dagen voor.

Laat het concept controleren door je aankoopmakelaar, door een jurist van je rechtsbijstandverzekering of van Vereniging Eigen Huis, of door een notaris tegen zijn uurtarief. Zo'n controle kost hooguit een uur werk en haalt er precies de dingen uit die na het tekenen niet meer te repareren zijn.

Zelf een koopcontract opstellen, zonder makelaar

Zelf een voorlopig koopcontract opstellen mag. De wet schrijft geen model voor, alleen dat de koop van een woning door een particulier schriftelijk gebeurt. Bij een verkoop binnen de familie, bij een garagebox of bij een stuk grond gaat dat regelmatig zo.

Een voorlopig koopcontract zonder makelaar moet minstens de partijen bevatten, het object met kadastrale aanduiding, de koopsom, de leveringsdatum, de notaris, de afspraak over kosten koper en de bedenktijdbepaling. Ontbreekt er iets, dan is de koop niet ongeldig, maar valt de leemte terug op de wet en dat pakt zelden uit zoals je bedoelde. Zonder boetebeding heb je bijvoorbeeld geen vast bedrag om op terug te vallen en moet je je schade bewijzen.

Wie betaalt het voorlopig koopcontract? Verkoop je via een makelaar, dan stelt zijn kantoor de overeenkomst op binnen de courtage, die in 2026 rond de 1 procent van de koopsom ligt. De koper betaalt daar niets voor. Laat je het stuk door een notaris of jurist opmaken, dan geldt een uurtarief en spreken partijen af wie de rekening neemt; meestal is dat de verkoper, omdat het zijn verkoop is.

Wat je hier ook doet, de notaris komt er sowieso aan te pas. Alleen hij kan de eigendomsoverdracht regelen, en zijn tarief voor de akte van levering ligt in 2026 rond de 700 euro. Vraag altijd vooraf een schriftelijke opgave.

Wie stelt het contract op	Wat het kost	Waar je op let
Verkopende makelaar	Zit in de courtage, in 2026 rond 1 procent van de koopsom	Het model is neutraal, maar de makelaar werkt voor de verkoper
Notaris of jurist	Uurtarief, vraag vooraf een opgave	Spreek af wie betaalt voordat de opdracht wordt gegeven
Partijen zelf met het model	Niets, behalve je eigen tijd	Kadastrale gegevens, termijnen en het boetebeding zijn de valkuilen
Aankoopmakelaar of jurist als controleur	Binnen het tarief of het lidmaatschap, anders een uurtarief	Laat controleren vóórdat je tekent, daarna is de tekst vast

Gecontroleerd op augustus 2026

Garagebox, appartement, erfpacht en andere bijzondere gevallen

Een koopcontract voor een garagebox lijkt op dat van een woning, maar wijkt op twee punten af. De box is vaak een appartementsrecht binnen een splitsing, dus je koopt een aandeel in een vereniging van eigenaars met een eigen bijdrage en reservefonds. En omdat het object niet voor bewoning bestemd is, heb je geen wettelijke bedenktijd; wil je die toch, dan moet je hem als afspraak in het contract laten zetten.

Bij een appartement hoort de splitsingsakte bij de stukken, samen met het splitsingsreglement, de laatste notulen en de jaarstukken van de vereniging. Daaruit lees je of er onderhoud is besloten waar jij straks aan meebetaalt. Vraag die documenten vóór het tekenen op, niet erna.

Staat de woning op erfpachtgrond, dan neemt het contract de erfpachtvoorwaarden en de canon over. De hoogte van die canon en het moment van herziening bepalen mede wat het huis je per maand kost; wat daarbij komt kijken staat in de gids over erfpacht.

Zit er veel tijd tussen tekenen en levering, dan kun je het koopcontract laten inschrijven bij het Kadaster. Die inschrijving beschermt je zes maanden tegen een tweede verkoop, beslag of faillissement aan de kant van de verkoper. Alleen een notaris kan het regelen, en de kosten daarvan vallen buiten de gewone kosten koper.

Van concept tot sleutel: de route na het bod

Vanaf het moment dat de verkoper je bod accepteert tot de overdracht zit meestal twee tot drie maanden.

1. Vraag het concept op en controleer het

   De verkopende makelaar stuurt het concept koopcontract. Loop het naast je bod door en check de leveringsdatum, de termijnen van de ontbindende voorwaarden, de lijst van roerende zaken en de clausules. Wijzigingen regel je nu, niet na het tekenen.

2. Teken en bewaar het bewijs van ontvangst

   Beide partijen tekenen, waarna jij een afschrift van het volledig ondertekende contract krijgt. Vraag om een schriftelijke bevestiging van de datum waarop je dat afschrift ontving, want vanaf de dag erna loopt je bedenktijd.

3. Gebruik de drie dagen bedenktijd bewust

   Twijfel je nog, dan is dit het enige moment waarop je gratis terug kunt. Een mail aan de verkoper of zijn makelaar die vóór het einde van de termijn binnen is, maakt de koop ongedaan. Hoe de dagen precies vallen, staat in de gids over de bedenktijd bij de koopovereenkomst.

4. Regel de financiering binnen de afgesproken termijn

   Zet de einddatum van het financieringsvoorbehoud meteen in je agenda, met een herinnering een week ervoor. Lukt de hypotheek niet, dan roep je de voorwaarde schriftelijk in met de afwijzingen erbij, vóór die datum.

5. Stort de waarborgsom of regel een bankgarantie

   Meestal binnen vier tot zes weken na het tekenen moet tien procent van de koopsom bij de notaris staan. Heb je dat bedrag niet contant, vraag dan op tijd een bankgarantie aan bij je geldverstrekker, want dat kost enkele werkdagen.

6. Bereid de overdracht voor

   Controleer de nota van afrekening van de notaris ruim voor de leveringsdatum en zorg dat het geld op tijd op de derdenrekening staat. Meld je verhuizing bij de gemeente en regel het energiecontract voor je nieuwe adres zodat je op de dag van de sleuteloverdracht stroom en gas hebt.

7. Teken bij de notaris en regel de belastingkant

   Na de laatste inspectie teken je de akte van levering en de hypotheekakte. Wil je het voordeel van de hypotheekrenteaftrek maandelijks ontvangen in plaats van pas bij de aangifte, vraag dan een voorlopige aanslag aan.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Loop dit na voordat je het koopcontract tekent

• Staan alle afspraken uit je bod letterlijk in de tekst
• Klopt de kadastrale aanduiding en de perceelgrootte met de verkoopbrochure
• Is de lijst van roerende zaken compleet ingevuld en ondertekend
• Geven de ontbindende voorwaarden je genoeg tijd, vier tot zes weken minimaal
• Weet je op welke datum de waarborgsom of bankgarantie bij de notaris moet staan
• Ken je de clausules die risico bij jou leggen en wat ze concreet betekenen
• Sluit de leveringsdatum aan op je huur of op de verkoop van je huidige woning
• Heb je afgesproken dat je een afschrift van het getekende contract met datum ontvangt

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat voorlopig betekent dat het nog vrijblijvend is

De naam wekt de indruk dat er nog een definitieve versie komt waar je dan pas aan vastzit. Zo werkt het niet: na het tekenen ben je gebonden en zijn de bedenktijd en de ontbindende voorwaarden je enige uitwegen. Wie dat te laat doorheeft, kijkt tegen tien procent van de koopsom aan.

De bedenktijd laten beginnen op de dag van tekenen

De termijn start pas de dag nadat je een afschrift van het volledig ondertekende contract hebt ontvangen. Wie vanaf de handtekening telt, denkt te laat te zijn terwijl er nog dagen over waren, of gaat er juist van uit dat de termijn nog loopt terwijl die al is verstreken.

Een te korte termijn voor het financieringsvoorbehoud accepteren

In een krappe markt bieden kopers met een termijn van twee of drie weken om aantrekkelijker te lijken. Een hypotheekaanvraag met taxatie kost vaak meer tijd. Loopt de termijn af voordat de goedkeuring binnen is, dan sta je zonder vangnet en met een boeterisico van tien procent.

De lijst van roerende zaken niet controleren

Wat op die lijst als blijft achter is aangevinkt, moet er op de leveringsdag ook staan. Ontbreekt de zonwering of de keukenapparatuur die je verwachtte, dan heb je zonder vermelding op de lijst geen poot om op te staan en betaal je de vervanging zelf.

Een clausule tekenen zonder te weten wat hij uitsluit

Een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule beperkt de garantie van de verkoper dat de woning geschikt is voor normaal gebruik. Dat kan redelijk zijn bij een pand uit 1920, maar het betekent wel dat een lekkend dak of een verrotte fundering voor jouw rekening komt.

Het inroepen van een voorwaarde mondeling of te laat doen

Het modelcontract vraagt om een schriftelijk bericht vóór de genoemde datum, met de afwijzingen van geldverstrekkers erbij. Een telefoontje naar de makelaar of een mail een dag na de deadline is geen geldig beroep, en dan valt je vangnet weg.

Zelf artikelen uit het model schrappen of herschrijven

Het model is in balans tussen koper en verkoper. Wie er zonder juridische kennis in gaat knippen, haalt vaak net de bepaling weg die hem beschermde, bijvoorbeeld het boetebeding of de omschrijving van normaal gebruik. Dat merk je pas als er iets misgaat.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een standaardkoop met de modelkoopovereenkomst, een gewone financieringsclausule en een makelaar aan de verkoopkant handel je prima zelf af, mits je het concept regel voor regel naast je bod legt. Laat het contract wel nakijken zodra er iets afwijkends in staat: een ouderdomsclausule, een woning op erfpachtgrond, een appartement met achterstallig onderhoud of een verkoper die van de standaardtermijnen af wil. Een jurist van je rechtsbijstandverzekering of van Vereniging Eigen Huis doet dat binnen je lidmaatschap, een aankoopmakelaar binnen zijn tarief en een notaris tegen zijn uurtarief. Naar de notaris of een vastgoedjurist ga je bij een koop zonder makelaar, bij een verkoop binnen de familie waarin ook een schenking zit, bij bedrijfsmatig gebruik van het pand en zodra er een conflict dreigt over het inroepen van een voorwaarde of over de boete. Die stap kost een paar honderd euro en weegt niet op tegen tien procent van de koopsom. Voor de vraag of een specifieke clausule in jouw situatie acceptabel is, bestaat geen algemeen antwoord: dat hangt af van de staat van de woning, je budget en je risicobereidheid.