Koopcontract huis: wat erin staat en wanneer je eraan vastzit

Wat het koopcontract van een huis is

Het koopcontract van een huis is de schriftelijke overeenkomst waarin koper en verkoper vastleggen wat er verkocht wordt, voor welk bedrag en onder welke voorwaarden. Die schriftelijke vorm is geen gewoonte maar wet: artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk wordt aangegaan wanneer de koper een particulier is die niet handelt vanuit een beroep of bedrijf. Een mondeling akkoord over de prijs is daarmee nog geen koop, en pas met de handtekeningen onder de tekst worden alle afspraken uit de koopovereenkomst en haar clausules bindend.

Koper en verkoper tekenen hetzelfde stuk. Wat de kant van de koper een koopcontract noemt, heet aan de andere tafel een verkoopcontract van het huis, maar het gaat om één document met twee handtekeningen en dezelfde inhoud. Er bestaat geen aparte verkopersversie met andere rechten.

Het woord voorlopig, dat op veel exemplaren boven de tekst staat, zegt niets over vrijblijvendheid. Een voorlopig koopcontract is een volwaardige overeenkomst; voorlopig slaat op de fase, want de eigendom gaat pas over bij de notaris. Zodra de bedenktijd voorbij is en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, zit je eraan vast en kan de verkoper nakoming eisen.

Wat er in het koopcontract moet staan

De inhoud van een koopcontract voor een woning is vrij vast, en dat is maar goed ook: bijna alles wat later misgaat, gaat mis op een punt dat niet of slordig is ingevuld. De kern bestaat uit de partijen, de woning met haar kadastrale aanduiding, de koopsom, de leveringsdatum en de lijst met wat er wel en niet meegaat. Daaromheen staan de clausules die het risico verdelen.

Let bij de koopsom op de vermelding kosten koper. Die drie woorden betekenen dat de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de inschrijving bij het Kadaster voor rekening van de koper komen. Wat dat bij jouw koopsom optelt, reken je door met de rekenhulp voor kosten koper, zodat je weet hoeveel eigen geld je naast de hypotheek nodig hebt.

Staat de woning op grond die je niet meekoopt, dan hoort de erfpachtsituatie met canon en einddatum in het contract, met de algemene voorwaarden als bijlage. Bij een appartement horen de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement en de laatste stukken van de vereniging van eigenaren erbij. Bijlagen zijn geen formaliteit: ze horen bij het contract en tellen mee voor de bedenktijd, dus zonder bijlagen krijg je het stuk niet compleet overhandigd.

Onderdeel	Wat erin staat	Waarom het telt
Partijen en woning	Namen, adres, kadastrale aanduiding en perceelgrootte	Zonder de juiste kadastrale gegevens weet de notaris niet wat hij levert
Koopsom en kosten koper	Het bedrag in cijfers en letters plus wie de overdrachtskosten draagt	Bepaalt wie de overdrachtsbelasting en de notariskosten betaalt
Datum van levering	De dag waarop je bij de notaris tekent en de sleutel krijgt	Te laat leveren levert een dagelijkse boete op
Lijst van zaken	Wat blijft, wat meegaat en wat over te nemen is	Voorkomt discussie over zonwering, vaatwasser, tuinhuis en vloer
Ontbindende voorwaarden	Financiering, bouwkundige keuring of vergunning, met einddatum	Alleen wat hierin staat geeft je een uitweg zonder boete
Waarborgsom of bankgarantie	Gebruikelijk 10 procent van de koopsom en de uiterste stortdatum	Zekerheid voor de verkoper dat je de koop nakomt
Ouderdoms- en niet-zelfbewoningsclausule	Beperking van de aansprakelijkheid van de verkoper	Verschuift het risico op gebreken naar de koper
Bijlagen	Lijst van zaken, eigendomsbewijs, energielabel, splitsingsakte	Horen bij het contract en tellen mee voor de bedenktijd

Gecontroleerd op augustus 2026

Een koopcontract voor een huis downloaden als voorbeeld

Wie zoekt naar een koopcontract voor een huis om te downloaden, komt uit bij twee soorten documenten. Het eerste is de modelkoopovereenkomst voor een bestaande woning, opgesteld door de brancheorganisaties van makelaars samen met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Dat model is in de praktijk de standaard: notarissen, geldverstrekkers en rechters kennen de nummering, en de tekst is uitgebalanceerd tussen koper en verkoper. Het tweede soort is een gratis voorbeeld koopcontract van een willekeurige website, en daar zit het risico.

Een voorbeeld is bruikbaar om te zien hoe zo'n contract is opgebouwd en welke artikelen erin horen. Als daadwerkelijk te tekenen stuk is het zelden compleet, want de meeste gratis versies missen de bijlagen, gebruiken een verouderde artikelnummering of laten de clausules over aansprakelijkheid weg. Bij een verouderd model klopt de verwijzing naar de wet niet meer, en dan wordt uitleg achteraf een discussie.

Gebruik een voorbeeld dus om te leren lezen, niet om te ondertekenen. Loop het langs op de punten die in jouw situatie afwijken: koop je onder voorbehoud van financiering, koop je een woning van boven de vijftig jaar, of koopt de verkoper zelf nog een ander huis. Elk van die situaties vraagt om een eigen artikel dat in een standaardmodel niet is ingevuld.

Een koopcontract voor een huis opstellen, met of zonder makelaar

Meestal maakt de verkopend makelaar het contract, op basis van het model en de afspraken uit de onderhandeling. Verkoop je je huis zonder makelaar, dan is er niemand die dat automatisch doet, en dan heb je in de kern twee routes. Je vult het model zelf in, of je laat de notaris het koopcontract opstellen. De tweede route is het geld waard zodra er iets bijzonders speelt, want de notaris kent de kadastrale gegevens, de erfdienstbaarheden en de lopende hypotheek van de woning.

Een notaris die alleen het koopcontract opstelt, rekent daarvoor in de praktijk enkele honderden euro's, meestal tussen de 300 en 800 euro in 2026, los van de kosten voor de leveringsakte later. Een verkopend makelaar rekent courtage over de hele verkoop; met een gangbaar tarief van rond 1 procent van de koopsom is dat bij een huis van 350.000 euro zo'n 3.500 euro in 2026. Wie zelf verkoopt, bespaart dat bedrag en betaalt alleen het opstelwerk.

De vraagprijs bepalen is bij zelf verkopen het lastigste onderdeel, en een verkeerde prijs kost meer dan de courtage. Begin daarom met een onderbouwde waardebepaling en lees hoe je uitzoekt wat je huis waard is voordat je het contract invult. Voor het bredere traject van bezichtigen tot sleuteloverdracht vind je de stappen terug in de gids over een huis kopen, die dezelfde route vanaf de andere kant beschrijft.

Wie stelt het op	Wat het ongeveer kost	Wanneer dit past
Verkopend makelaar	Zit in de courtage, rond 1 procent van de koopsom	Reguliere verkoop waarbij je toch een makelaar inschakelt
Notaris	Circa 300 tot 800 euro voor het opstellen	Verkoop zonder makelaar, erfpacht, appartement of een verkoop binnen de familie
Zelf, op het standaardmodel	Alleen je eigen tijd	Eenvoudige woning zonder bijzonderheden en twee partijen die het eens zijn
Aankoopmakelaar of jurist die meeleest	Circa 150 tot 250 euro per uur	Je tekent zelf, maar wilt de clausules laten controleren

Gecontroleerd op marktbeeld augustus 2026

De bedenktijd van drie dagen bij de koop van een huis

Als particuliere koper heb je drie dagen bedenktijd. Die begint niet bij het tekenen zelf, maar om 00.00 uur van de dag nadat je een afschrift van het door beide partijen getekende contract in handen hebt gekregen. Binnen die drie dagen mag je de koop ontbinden zonder reden en zonder kosten. De verkoper hoeft niets te accepteren en mag ook niets in rekening brengen.

Twee wetsartikelen bepalen samen wanneer de termijn afloopt. De Algemene termijnenwet schrijft voor dat een termijn die eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag doorloopt tot en met de eerstvolgende gewone dag. Daar bovenop geldt dat een termijn van ten minste drie dagen zo nodig zoveel wordt verlengd dat er ten minste twee dagen in vallen die geen zaterdag, zondag of feestdag zijn. In gewone taal: er moeten altijd minstens twee werkdagen in je bedenktijd zitten.

Ontbinden doe je schriftelijk, aan de verkoper of aan zijn makelaar, en bij voorkeur zo dat je kunt bewijzen dat het bericht op tijd is aangekomen. Een mail met leesbevestiging plus een aangetekende brief dezelfde dag is de veilige combinatie. Hoe de termijn uitpakt rond feestdagen en bij een tweede versie van het contract, staat uitgewerkt in de gids over de bedenktijd bij de koopovereenkomst.

Dag waarop je het getekende contract krijgt	Laatste dag van de bedenktijd	Waarom
Maandag	Donderdag, tot 23.59 uur	Dinsdag, woensdag en donderdag zijn drie werkdagen
Dinsdag	Vrijdag, tot 23.59 uur	Woensdag tot en met vrijdag telt gewoon door
Woensdag	Maandag, tot 23.59 uur	De termijn eindigt op zaterdag en loopt door tot maandag
Donderdag	Maandag, tot 23.59 uur	De termijn eindigt op zondag en loopt door tot maandag
Vrijdag	Dinsdag, tot 23.59 uur	Alleen maandag is werkdag, dus komt er een tweede werkdag bij
Zaterdag	Dinsdag, tot 23.59 uur	Maandag en dinsdag vormen de twee vereiste werkdagen
Zondag	Woensdag, tot 23.59 uur	Maandag tot en met woensdag telt gewoon door

Gecontroleerd op wettelijke regeling, augustus 2026, buiten algemeen erkende feestdagen

Het koopcontract van een huis ontbinden na de bedenktijd

Is de bedenktijd voorbij, dan kun je de koop van een huis nog maar op één manier zonder kosten ontbinden: via een ontbindende voorwaarde die letterlijk in het contract staat en waarvan de einddatum nog niet verstreken is. De bekendste is het financieringsvoorbehoud, meestal met een termijn van vier tot zes weken na het tekenen. Wat niet in de tekst staat, bestaat niet, hoe redelijk je reden ook is.

Het inroepen luistert nauw. De meeste contracten eisen dat je schriftelijk ontbindt, vóór de genoemde datum, en dat je de mededeling onderbouwt met bewijs: bij financiering doorgaans twee afwijzingen van erkende geldverstrekkers. Een mondelinge melding of een afwijzing die een dag te laat binnenkomt, laat de voorwaarde vervallen en dan is de koop definitief. Welke voorwaarden gangbaar zijn en hoe je de termijn verlengt als de bank nog niet klaar is, lees je bij de ontbindende voorwaarden.

Blijft er geen voorwaarde over, dan zijn er nog twee smalle routes. Je vraagt de verkoper om er in onderling overleg uit te komen, bijvoorbeeld tegen een vergoeding die lager is dan de boete, of je beroept je op een gebrek waarvan de verkoper wist en dat hij verzweeg. Dat laatste is een juridische procedure met bewijslast bij jou, en meestal geen snelle uitweg. Voor starters die voor het eerst tekenen, is de gids over je eerste huis kopen een handige voorbereiding op precies dit soort termijnen.

Waarborgsom, bankgarantie en de boete van tien procent

In vrijwel elk koopcontract staat dat de koper zekerheid stelt: een waarborgsom van 10 procent van de koopsom bij de notaris, of een bankgarantie voor hetzelfde bedrag. De uiterste datum staat in het contract en ligt meestal vier tot zes weken na het tekenen. Een bankgarantie kost geld, banken rekenen hiervoor doorgaans ongeveer 1 procent van het garantiebedrag, terwijl een waarborgsom je liquiditeit kost maar geen provisie.

Die 10 procent is niet toevallig hetzelfde percentage als de boete. In de gangbare modelkoopovereenkomst is de partij die na een ingebrekestelling in verzuim blijft, meestal met een hersteltermijn van acht dagen, een boete verschuldigd van 10 procent van de koopsom. Blijkt de werkelijke schade hoger, dan kan de benadeelde partij dat verschil er nog bovenop vorderen. De waarborgsom is precies de pot waaruit die boete kan worden voldaan.

Kopers halen de waarborgsom vaak uit eigen spaargeld, uit een schenking of uit de opbrengst van hun oude woning. Verkoop je eerst en koop je daarna, houd er dan rekening mee dat je overwaarde pas vrijkomt bij de notaris, dus na de datum waarop de waarborgsom gestort moet zijn. In dat gat springt de bankgarantie, en de kosten daarvan zijn een fractie van wat een te late storting oplevert aan dagboetes.

Van handtekening naar notaris: inschrijven bij het Kadaster

Tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht bij de notaris zitten vaak twee tot zes maanden. In die periode is de woning verkocht maar nog niet geleverd, en dat is precies de fase waarin het misgaat als de verkoper failliet gaat of het huis alsnog aan een ander verkoopt. Daar bestaat een remedie voor: laat de koop inschrijven in de openbare registers van het Kadaster, wat in de praktijk de Vormerkung heet.

Artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek regelt de werking. Na inschrijving kan een latere verkoop, bezwaring of verhuur door de verkoper niet tegen je worden ingeroepen, en ook een faillissement of schuldsanering van de verkoper van na de inschrijving raakt jouw koop niet. De bescherming vervalt als de woning niet binnen zes maanden na inschrijving aan je is geleverd, dus de datum van levering moet binnen die periode vallen. De notaris regelt de inschrijving; het Kadaster rekent per ingeschreven stuk een vast tarief, voor de leveringsakte 103,50 euro in 2026, en de notaris rekent zijn eigen werk apart.

Gebruik de tussenliggende weken ook voor de inspectie kort voor de overdracht. Loop de lijst van zaken na, controleer of alles wat blijft er ook nog is en of de woning leeg en schoon wordt opgeleverd. Kom je daarna toch iets tegen, dan hangt je positie af van de clausules die je hebt getekend: een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewoningsclausule beperkt wat je nog kunt claimen bij verborgen gebreken.

Van mondeling akkoord tot ingeschreven koop

Acht stappen die het traject van handdruk tot notaris beslaan, met de termijn die bij elke stap hoort.

1. Leg het akkoord vast in een concept

   Zodra jullie het eens zijn over prijs, opleverdatum en wat er meegaat, laat je die punten in een concept zetten. Zolang er niets is getekend, is er nog geen koop en kan de verkoper aan een ander verkopen.

2. Laat het contract opstellen op het standaardmodel

   De makelaar of de notaris vult het model in met de kadastrale gegevens en de clausules. Verkoop je zonder makelaar, dan is de notaris de logische plek, zeker bij erfpacht of een appartement.

3. Lees het concept met alle bijlagen na

   Neem hier twee tot drie dagen voor. Controleer de leveringsdatum, de lijst van zaken, de einddatum van elke ontbindende voorwaarde en de tekst van de ontbindende voorwaarden zelf.

4. Teken en zorg dat je een afschrift meekrijgt

   Beide partijen tekenen hetzelfde stuk. Laat op je exemplaar noteren op welke dag en hoe laat je het afschrift kreeg, want vanaf de dag daarna loopt je bedenktijd.

5. Gebruik de drie dagen bedenktijd

   Twijfel je nog, dan is dit het enige moment waarop je kosteloos terug kunt. Ontbind schriftelijk en aantoonbaar vóór 23.59 uur van de laatste dag; daarna kan het alleen nog via een ontbindende voorwaarde.

6. Regel de hypotheek en de zekerheid

   Vraag meteen de hypotheek aan, want de termijn van het financieringsvoorbehoud is meestal vier tot zes weken. Zorg dat de waarborgsom of bankgarantie vóór de datum uit het contract bij de notaris staat.

7. Roep een voorbehoud in of laat het verlopen

   Lukt de financiering niet, ontbind dan schriftelijk vóór de einddatum met de gevraagde afwijzingen erbij. Lukt het wel, dan verloopt de voorwaarde vanzelf en is de koop definitief.

8. Laat de koop inschrijven en ga naar de notaris

   Inschrijving bij het Kadaster beschermt je zes maanden tegen verkoop of faillissement aan de kant van de verkoper. Vlak voor de overdracht inspecteer je de woning, daarna teken je de leveringsakte en krijg je de sleutel.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Nalopen voordat je het koopcontract tekent

• Staan de kadastrale aanduiding en de perceelgrootte er goed in
• Klopt de leveringsdatum met de datum waarop je hypotheek en verhuizing rond kunnen zijn
• Is de lijst van zaken ingevuld voor elk twijfelgeval, van zonwering tot vloer
• Heeft elke ontbindende voorwaarde een concrete einddatum die je haalt
• Weet je hoeveel bewijsstukken je nodig hebt om het financieringsvoorbehoud in te roepen
• Staat de uiterste datum van de waarborgsom of bankgarantie in je agenda
• Zitten alle bijlagen erbij, inclusief energielabel en bij een appartement de splitsingsakte
• Is afgesproken dat de notaris de koop inschrijft bij het Kadaster

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Denken dat een voorlopig koopcontract vrijblijvend is

Het woord voorlopig slaat op de fase vóór de notaris, niet op de binding. Na de bedenktijd kan de verkoper nakoming eisen, en afhaken zonder ontbindende voorwaarde kost de boete van 10 procent van de koopsom. Bij een huis van 400.000 euro is dat 40.000 euro.

De bedenktijd vanaf het mondelinge akkoord tellen

De termijn begint pas op de dag nadat je een afschrift van het door beide partijen getekende contract in handen hebt. Wie eerder gaat tellen, denkt dat de termijn eerder afloopt en ontbindt onnodig snel; wie vergeet dat de dag van overhandiging niet meetelt, is soms juist te laat.

Een ontbindende voorwaarde mondeling inroepen

Bijna elk contract eist een schriftelijke mededeling met bewijsstukken, meestal twee afwijzingen van erkende geldverstrekkers. Een telefoontje naar de makelaar telt niet, ook niet als hij het bevestigt. De koop blijft dan gewoon staan en de boete komt in beeld.

Een gedownload standaardcontract gebruiken zonder bijlagen

Een gratis voorbeeld mist vaak de lijst van zaken, het energielabel of de splitsingsakte, en gebruikt soms een verouderde artikelnummering. Bij een geschil moet dan uitgelegd worden wat partijen bedoeld hebben, en dat is een dure discussie over een document dat gratis leek.

De lijst van zaken half invullen

Wat niet is aangekruist, is achteraf onderwerp van discussie. Zonwering, keukenapparatuur, vloer en tuinhuis zijn de klassiekers. Een lege regel kost zelden een rechtszaak maar wel een vervelende oplevering en soms een paar duizend euro aan vervanging.

De waarborgsom te laat regelen

De datum voor de waarborgsom of bankgarantie staat hard in het contract. Wie te laat is, kan in verzuim raken en een dagelijkse boete over de koopsom oplopen. Een bankgarantie aanvragen duurt bij de meeste geldverstrekkers een paar werkdagen, dus begin er direct na het tekenen mee.

De koop niet laten inschrijven bij het Kadaster

Zonder inschrijving sta je met lege handen als de verkoper tussen tekenen en leveren failliet gaat of het huis aan een ander verkoopt. De inschrijving kost een paar honderd euro en beschermt zes maanden. Dat is een lage premie op een risico dat je hele aankoop raakt.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor een gewone woning met een standaardcontract en een makelaar aan de verkoopkant kun je het zelf af, zeker als je het concept een paar dagen van tevoren rustig doorleest. Een notaris of jurist verdient zijn geld terug zodra er iets afwijkends speelt: erfpacht, een appartementsrecht met achterstallig onderhoud in de vereniging, een verkoop binnen de familie, een woning die verhuurd is of een verkoper die zelf nog moet kopen. Reken op circa 300 tot 800 euro voor het laten opstellen van een koopcontract en op 150 tot 250 euro per uur voor een jurist die de clausules nakijkt, bedragen uit het marktbeeld van 2026. Twijfel je over de financiering, dan hoort de termijn van het financieringsvoorbehoud met je hypotheekadviseur besproken te worden voordat je tekent, want die termijn zet je maar één keer. Reken tegelijk je eigen geld door met de rekenhulp voor kosten koper, zodat de waarborgsom en de overdrachtskosten geen verrassing zijn. Zit je al vast aan een contract en wil je eruit, dan is een jurist het eerste adres, niet de makelaar: die vertegenwoordigt de andere partij.