Erfpachtcanon: de jaarlijkse vergoeding voor de grond onder je huis

Wat een erfpachtcanon is

De erfpachtcanon is de vergoeding die je elk jaar betaalt aan de eigenaar van de grond onder je woning. Je hebt het huis gekocht, de grond niet: die blijft van de gemeente, een woningcorporatie, een landgoed of een particuliere belegger. De canon is de prijs voor het recht om die grond te gebruiken, en wie een woning op erfpacht koopt neemt die vaste jaarlijkse last over via de koopovereenkomst en de clausules daarin.

Het woord zelf komt uit het Latijn en betekent zoiets als vaste heffing. Het recht staat in titel 7 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, en daar staat ook dat een canon niet verplicht is. Erfpacht zonder canon bestaat: als een vorige eigenaar de canon voor de hele looptijd heeft afgekocht, betaal jij niets meer, al blijf je wel erfpachter met alle voorwaarden die daarbij horen.

Het verschil met huur zit in wat je bezit. Een erfpachtrecht is een zakelijk recht dat je kunt verkopen, verhypothekeren en nalaten; de canon is de tegenprestatie daarvoor. Een huurder heeft dat niet, en daarom staat erfpacht in het Kadaster en huur niet.

Hoe de canon zich over de jaren gedraagt, hangt af van de vorm van de erfpacht. Die vorm bepaalt of het bedrag alleen de inflatie volgt of ook op vaste momenten helemaal opnieuw wordt vastgesteld. De volledige uitleg over de rechten en verplichtingen staat in de gids over erfpacht en wat je dan precies koopt.

Vorm van erfpacht	Wat er met de canon gebeurt	Waar je op let
Tijdelijk	Canon staat vast tot de einddatum, daarna eindigt het recht of wordt alles opnieuw bepaald	Hoeveel jaar er nog resteren en of verlenging is toegezegd
Voortdurend	Canon geldt per tijdvak, meestal vijftig jaar, en wordt aan het einde van het tijdvak herzien	De einddatum van het huidige tijdvak en de grondwaarde die dan geldt
Eeuwigdurend	Canon ligt vast en volgt alleen nog de inflatie, zonder herziening van de grondwaarde	Of het echt eeuwigdurend is en niet voortdurend, want dat scheelt een canonsprong
Eeuwigdurend afgekocht	Geen canon meer, ook niet voor volgende eigenaren	De akte waaruit blijkt dat de afkoop eeuwigdurend is en niet voor één tijdvak

Hoe de erfpachtcanon wordt berekend

Vrijwel elke canon volgt dezelfde som: grondwaarde maal canonpercentage. De grondwaarde is de waarde van de kale grond onder je woning, het canonpercentage is het rendement dat de erfverpachter over dat kapitaal wil zien. Bij een grondwaarde van 150.000 euro en een percentage van 2,39 procent, het tarief dat Amsterdam voor 2026 hanteert voor eeuwigdurende erfpacht, betaal je 3.585 euro per jaar.

Het canonpercentage beweegt mee met de kapitaalmarktrente en wordt per regeling vastgesteld. Gemeenten publiceren hun percentages per jaar of per kwartaal, particuliere erfverpachters leggen ze vast in de akte. Oudere regelingen kennen doorgaans een hoger percentage, omdat ze uit een tijd met hogere rentes stammen.

De grondwaarde komt op verschillende manieren tot stand. Amsterdam leidt hem af uit de WOZ-waarde via de buurtstraatquote, het aandeel van de woningwaarde dat aan de grond wordt toegerekend, met 5 procent als ondergrens en 49 procent als bovengrens. Andere gemeenten werken met een taxatie of met vaste grondprijzen per vierkante meter, en dan beweegt je canon dus niet automatisch mee met de waarde van je huis.

Wat je werkelijk betaalt lees je niet af uit de rekensom maar van de nota. Vraag bij een woning op erfpacht altijd de laatste canonnota op: daarop staan het actuele jaarbedrag, de betaaltermijn en meestal de datum waarop het huidige tijdvak eindigt.

Regeling	Canonpercentage 2026	Waarvoor het geldt
Amsterdam AB2016	2,39%	Eeuwigdurende erfpacht, hele jaar 2026
Amsterdam AB2000	3,51%	Voortdurende erfpacht met jaarlijks geïndexeerde canon, tweede kwartaal 2026
Amsterdam AB1994 en AB1966	3,27%	Oudere voortdurende rechten, hele jaar 2026
Amsterdam AB1955 en ouder	4,09%	De oudste voortdurende rechten, hele jaar 2026
Amsterdam afkooppercentage	3,28%	Rekenpercentage bij het afkopen van de canon
Den Haag	2,2%	Canonpercentage voor 2026, tegenover 2,1% in 2025

Gecontroleerd op vastgestelde gemeentelijke percentages 2026

Waarom de canon stijgt: indexering en herziening

Een canon staat zelden dertig jaar stil. Twee mechanismen laten hem oplopen, en het verschil daartussen bepaalt of je van een verrassing kunt spreken.

Het eerste is indexering. De canon volgt jaarlijks een prijsindex, meestal de consumentenprijsindex, zodat het bedrag zijn koopkracht behoudt. Die stijging is klein per jaar maar telt op: bij 2 procent inflatie is een canon van 1.800 euro na tien jaar 2.194 euro, bij 3 procent 2.419 euro.

Het tweede is herziening, en dat is de sprong. Bij voortdurende erfpacht loopt de canon per tijdvak, vaak vijftig jaar, en aan het einde daarvan stelt de erfverpachter de grondwaarde opnieuw vast. Grond die in 1975 op 20.000 euro werd gewaardeerd, is nu een veelvoud waard, en de canon schuift mee. Verhogingen van een factor vijf tot tien zijn bij zo'n herziening geen uitzondering.

Eeuwigdurende erfpacht kent die herziening niet: daar is de grondwaarde eenmalig bepaald en volgt de canon alleen nog de inflatie. Dat is precies waarom kopers op de markt voor koopwoningen bereid zijn meer te betalen voor een eeuwigdurend recht dan voor een voortdurend recht met een naderende herziening.

• Bij 2% indexering
• Bij 3% indexering

canon in euro per jaar de verticale as begint niet bij nul bron: eigen berekening bij een startcanon van 1.800 euro augustus 2026

Jaar	Canon bij 2% indexering	Canon bij 3% indexering
jaar 0	€ 1.800	€ 1.800
jaar 2	€ 1.873	€ 1.910
jaar 4	€ 1.948	€ 2.026
jaar 6	€ 2.027	€ 2.149
jaar 8	€ 2.109	€ 2.280
jaar 10	€ 2.194	€ 2.419

Gecontroleerd op rekenvoorbeeld, augustus 2026

De canon betalen en wat er gebeurt bij achterstand

De erfverpachter stuurt een nota, meestal per jaar en soms per kwartaal of per maand. Grote gemeenten werken vaak met automatische incasso en met een aanslag die tegelijk met andere gemeentelijke heffingen binnenkomt. Bij particuliere erfpacht is de betaaltermijn wat in de akte staat, en die kan afwijken van wat je gewend bent.

Betalen is een verplichting met tanden. Loopt de achterstand op tot de canon over twee achtereenvolgende jaren, dan kan de erfverpachter de erfpacht opzeggen, ook als je hypotheek keurig loopt. De hypotheekhouder wordt daarbij op de hoogte gesteld en kan ingrijpen, want een opgezegd erfpachtrecht raakt ook zijn zekerheid.

Bij verkoop gaat de canonverplichting over op de koper, maar de oude erfpachter komt er niet meteen vanaf. De wet houdt de vorige erfpachter naast de nieuwe hoofdelijk aansprakelijk voor de canon over de vijf jaren voorafgaand aan de overdracht. Notarissen vragen daarom bij de gemeente een verklaring op dat er geen achterstand is, en verrekenen de lopende termijn op de nota van afrekening.

Staat de canon niet goed verrekend, dan merk je dat pas als de eerste nota bij jou binnenvalt. Controleer de nota van afrekening dus naast de afspraken in het voorlopig koopcontract voordat je bij de notaris tekent.

De erfpachtcanon aftrekken van de belasting

De canon die je jaarlijks betaalt voor je eigen woning is aftrekbaar. De wet rekent periodieke betalingen op grond van erfpacht, opstal en beklemming tot de aftrekbare kosten van de eigen woning, net als hypotheekrente. In 2026 geldt daarbij hetzelfde maximumtarief van 37,56 procent: bij een canon van 2.400 euro krijg je dus tot ongeveer 901 euro terug, afhankelijk van je inkomen.

De afkoopsom valt daar niet onder. Een eenmalige betaling mist het periodieke karakter dat de wet eist, en dat verandert niet als je de canon voor vijftig jaar in één keer voldoet. Leen je geld om af te kopen, dan hoort die lening wel bij de eigenwoningschuld en is de rente aftrekbaar, mits je hem annuïtair of lineair aflost in maximaal dertig jaar.

Het eigenwoningforfait verandert niet doordat je op erfpacht woont. Dat forfait wordt berekend over de volledige WOZ-waarde, inclusief de grond, ook al is die grond niet van jou. De canon staat er als aftrekpost tegenover, maar de bijtelling zelf wordt er niet lager van.

Bij de aankoop telt de canon mee voor de overdrachtsbelasting. Je betaalt niet alleen over de koopsom van het erfpachtrecht, maar ook over de gekapitaliseerde waarde van de canon die je overneemt: bij een canon voor onbepaalde tijd is dat zeventien keer het jaarbedrag. Neem dat bedrag mee wanneer je je kosten koper laat berekenen, anders valt de rekening van de notaris hoger uit dan je dacht.

Wat de canon doet met je hypotheek en je maandlast

Een geldverstrekker ziet de canon als een vaste woonlast, net als de premie van een opstalverzekering of de servicekosten van een vereniging van eigenaren. Het bedrag gaat van je financieringsruimte af voordat de leennormen op je inkomen worden losgelaten. Bij 4 procent rente en dertig jaar annuïtair kost elke 250 euro canon per maand je ruwweg 52.000 euro leenruimte.

Bovendien kijkt de geldverstrekker naar de voorwaarden zelf. Valt een canonherziening binnen de looptijd van de hypotheek, dan rekenen sommige verstrekkers met de te verwachten hogere canon in plaats van de huidige. Bij een tijdelijk recht dat afloopt voor het einde van de hypotheek, kan financiering helemaal geweigerd worden.

Voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, in 2026 mogelijk tot een woningwaarde van 470.000 euro, worden aanvullende eisen aan de erfpachtvoorwaarden gesteld. Particuliere erfpacht met eenzijdig wijzigbare voorwaarden valt daar meestal buiten, en ook zonder NHG financieren lang niet alle geldverstrekkers zo'n recht.

Dat maakt de erfpachtvoorwaarden een reëel financieringsrisico. Zorg dat je ontbindende voorwaarde voor de financiering ruim genoeg is geformuleerd, zodat je eronderuit kunt als de bank op de erfpacht afhaakt en niet op je inkomen.

Situatie	Wat de geldverstrekker meestal doet
Eeuwigdurend afgekochte canon	Behandelt de woning vrijwel als eigen grond
Eeuwigdurende canon, gemeentelijk	Trekt het jaarbedrag als vaste last van de leenruimte af
Voortdurende canon, herziening binnen de looptijd	Rekent met een hogere toekomstige canon of vraagt om afkoop
Tijdelijk recht dat afloopt binnen de looptijd	Financiert meestal niet, of alleen tot de einddatum
Particuliere erfpacht met wijzigbare voorwaarden	Beoordeelt per geval, veel verstrekkers doen het niet

Gecontroleerd op acceptatiebeleid, augustus 2026

De canon afkopen of blijven betalen

Afkopen betekent dat je de canon in één keer voldoet, voor het lopende tijdvak of voor altijd. De rekensom loopt andersom dan die van de canon zelf: bij een eeuwigdurende afkoop deel je het jaarbedrag door het afkooppercentage. Bij een canon van 2.400 euro en het Amsterdamse afkooppercentage van 3,28 procent voor 2026 kom je uit op ongeveer 73.000 euro.

Of afkopen loont, hangt aan drie dingen: hoe lang je blijft, wat de lening voor de afkoop kost en of de canon anders nog wordt herzien. De canon is aftrekbaar en de rente op de afkooplening ook, dus fiscaal ontlopen de routes elkaar minder dan de brutobedragen suggereren. Wie binnen vijf jaar verhuist, betaalt vooral rente voor een voordeel dat in de verkoopprijs terug moet komen.

Let op het verschil tussen afkoop voor een tijdvak en eeuwigdurende afkoop. Een canon die tot 2041 is afgekocht, is daarna gewoon weer verschuldigd, en dan tegen de grondwaarde van dat moment. Verkopers noemen zo'n woning soms afgekocht zonder de einddatum erbij te zeggen.

De afweging tussen doorbetalen, afkopen en de grond kopen staat met rekenvoorbeelden uitgewerkt in de gids over erfpacht afkopen en de grondwaarde. Daar vind je ook wat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam inhoudt.

De canon controleren voordat je een huis op erfpacht koopt

De verkoopadvertentie vermeldt vaak alleen het huidige jaarbedrag, en dat is het minst interessante getal. Wat je wilt weten is welke regeling geldt, wanneer het tijdvak eindigt en op welke grondwaarde de canon is gebaseerd. Die informatie staat in de erfpachtakte en in de algemene bepalingen waar die akte naar verwijst.

Vraag daarom vier stukken op: de erfpachtakte, de algemene bepalingen, de laatste canonnota en, als de canon is afgekocht, de akte waaruit de afkoop en de duur ervan blijken. De makelaar van de verkoper hoort die te leveren; anders haalt je notaris ze uit het Kadaster.

Een naderende canonherziening is geen verborgen gebrek waarvoor je de verkoper achteraf aanspreekt. De voorwaarden staan in de openbare registers, en van een koper wordt verwacht dat hij ze leest. Net als bij een ouderdomsclausule ligt het risico bij wie tekent zonder te kijken.

Heeft de verkoper er zelf nooit gewoond, bijvoorbeeld bij een erfenis of een belegger, dan staat er meestal een niet-zelfbewoningsclausule in het contract. Er is dan niemand die je uit ervaring over de canon en de indexering kan vertellen, en het uitzoekwerk komt volledig bij jou te liggen.

Kom je er voor de ondertekening niet uit, koop dan onder voorbehoud van goedkeuring van de erfpachtvoorwaarden. Als particuliere koper heb je daarnaast nog de wettelijke bedenktijd van drie dagen om zonder opgaaf van reden te ontbinden.

Zo controleer je de erfpachtcanon voordat je tekent

Doe dit in de week tussen de bezichtiging en het tekenen van het koopcontract.

1. Vraag de erfpachtakte en de algemene bepalingen op

   De akte noemt de vorm en de einddatum, de algemene bepalingen regelen indexering, herziening en wat je met de woning mag doen. Zonder die twee documenten weet je niet wat je overneemt, hoe netjes de advertentie ook oogt.

2. Zoek het huidige jaarbedrag op de laatste nota

   Op de nota staat wat er nu werkelijk wordt betaald, inclusief de indexering van dit jaar. Vergelijk dat met het bedrag dat de makelaar noemt, want verouderde advertentieteksten komen vaak voor.

3. Zoek de einddatum van het tijdvak

   Valt de herziening binnen de tijd dat jij er woont of binnen de looptijd van je hypotheek, dan is de huidige canon niet het bedrag waarmee je moet rekenen. Bij een eeuwigdurend recht kun je deze stap overslaan.

4. Reken de canon om naar de grondwaarde

   Deel het jaarbedrag door het canonpercentage van de regeling. Zo zie je met welke grondwaarde er wordt gerekend, en of een herziening op basis van de huidige waarden een kleine of een grote sprong betekent.

5. Tel de canon op bij je maandlasten en je kosten koper

   Reken het jaarbedrag terug naar een maandlast en tel de gekapitaliseerde canon op bij de grondslag voor de overdrachtsbelasting. De rekenhulp voor de kosten koper laat zien wat er bij de notaris op de rekening komt.

6. Leg de uitkomst vast in het koopcontract

   Laat de canon, de vorm en de einddatum in de koopovereenkomst opnemen en spreek af hoe de lopende termijn wordt verrekend. Twijfel je nog over de financierbaarheid, houd de erfpacht dan binnen een voorbehoud.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Check dit voordat je een canon overneemt

• Weet je of het recht tijdelijk, voortdurend of eeuwigdurend is
• Ken je de einddatum van het huidige tijdvak
• Heb je de laatste canonnota met het actuele jaarbedrag gezien
• Weet je of de canon is afgekocht, en zo ja tot wanneer
• Heb je de canon meegerekend in je maandlasten en je maximale hypotheek
• Staat de gekapitaliseerde canon in je berekening van de overdrachtsbelasting
• Heeft je geldverstrekker de erfpachtvoorwaarden goedgekeurd
• Is er een verklaring dat er geen achterstand op de canon staat

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Rekenen met de canon uit de advertentie

Het genoemde jaarbedrag is een momentopname binnen het huidige tijdvak. Wie niet naar de einddatum kijkt, koopt een canon die over enkele jaren een veelvoud kan zijn, en dat verschil zit niet in de vraagprijs verwerkt.

Afgekocht verwarren met eeuwigdurend afgekocht

Een canon die voor het lopende tijdvak is afgekocht, herleeft aan het einde daarvan tegen de dan geldende grondwaarde. Wie dat pas na de koop ontdekt, staat plotseling voor een jaarlast van duizenden euro's waar hij op nul had gerekend.

De canon vergeten in de maandlastenberekening

Een canon van 3.000 euro per jaar is 250 euro per maand, en die last komt boven op hypotheek, verzekering en gemeentelijke heffingen. Reken je hem niet mee, dan komt de woning ruim binnen je budget te liggen terwijl hij dat niet is.

De afkoopsom aftrekken in de aangifte

Alleen periodieke betalingen zijn aftrekbaar, een eenmalige afkoopsom niet. Dit gaat regelmatig mis en levert bij een correctie een naheffing op over het volle bedrag, plus belastingrente over de tussenliggende periode.

De gekapitaliseerde canon buiten de kosten koper laten

De overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom plus de waarde van de canon. Bij een canon van 3.000 euro per jaar en factor 17 scheelt dat 1.020 euro bij 2 procent, en ruim 4.000 euro als je het pand als belegging koopt tegen 8 procent.

De canonachterstand van de verkoper niet natrekken

Achterstallige canon blijft aan het erfpachtrecht kleven en kan bij twee jaar achterstand tot opzegging leiden. Een verklaring van de erfverpachter dat er niets openstaat, hoort standaard in het dossier van de notaris te zitten.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Een canon uitrekenen en naast je maandlasten leggen kun je prima zelf, zeker met de rekenhulp voor de kosten koper en de achtergrond in de gids over erfpacht en de grondwaarde. Voor de voorwaarden zelf ligt dat anders. Laat de erfpachtakte en de algemene bepalingen door een notaris lezen zodra het gaat om particuliere erfpacht, om een tijdvak dat binnen tien jaar afloopt of om een akte van voor 1990 met een ruim geformuleerd wijzigingsbeding. Zo'n beoordeling kost meestal een paar honderd euro en is te bestellen los van de leveringsakte. Twijfel je of een geldverstrekker de erfpacht accepteert, leg de voorwaarden dan voor aan een hypotheekadviseur voordat je een bod uitbrengt; die kent het acceptatiebeleid per verstrekker en de eisen die bij het kopen van een huis met een garantieregeling horen. Gaat het om een naderende herziening waarbij tienduizenden euro's op het spel staan, dan is een taxateur die de grondwaarde onderbouwt vaak de goedkoopste investering van het hele traject.