Bouwkundig rapport: wat erin staat en wat je ermee doet

Wat een bouwkundig rapport is

Een bouwkundig rapport is het schriftelijke verslag van een inspectie door een bouwkundige: iemand die van de constructie, de afwerking en de installaties van een woning weet hoe lang ze meegaan en waar ze stukgaan. Hij loopt de woning door van kruipruimte tot nok, noteert per bouwdeel wat hij ziet en zet er een geschat herstelbedrag bij. Het rapport is dus geen keuringsbewijs en geen goedkeuring, maar een momentopname met prijskaartjes.

De inspectie zelf heet een bouwtechnische keuring, het rapport is wat je ervoor terugkrijgt. In de praktijk gebruiken mensen beide woorden door elkaar, en de meeste bureaus bedoelen met een bouwkundig rapport, een bouwkundige rapportage of een aankoopkeuring precies hetzelfde product. Hoe keuring en waardebepaling zich tot elkaar verhouden staat in het overzicht over bouwkundige keuring en taxatie.

Belangrijk is wat het rapport níet is. Het onderzoek is visueel en niet-destructief: de bouwkundige breekt niets open, tilt geen dakpannen van een steil dak en meet de fundering niet uit. Wat achter stucwerk, onder de vloerbedekking of in de grond zit, blijft daarom een aanname, en dat staat er ook zo in.

Wat er in een bouwkundig rapport staat

Vrijwel elk rapport volgt dezelfde opbouw: eerst de gegevens van de woning en de omstandigheden van de inspectie, dan een samenvatting met de belangrijkste bevindingen, daarna de bouwdelen één voor één, en achterin een kostenoverzicht en de foto's. Die volgorde is handig, want in de samenvatting van één pagina staat vrijwel altijd het bedrag waar je de rest van de dag over nadenkt.

Per bouwdeel krijgt de staat een aanduiding, meestal in de trant van goed, redelijk, matig of slecht. Sommige bureaus werken met een conditiescore van 1 tot en met 6 volgens de systematiek uit de norm NEN 2767, waarbij 1 uitstekend is en 6 zeer slecht. Die score zegt iets over de technische staat, niet over de vraag of jij er last van hebt: een matige maar functionerende cv-ketel van vijftien jaar oud is geen ramp, matig voegwerk aan een noordgevel wel een aandachtspunt.

Wie een voorbeeld van een bouwkundig rapport van een vergelijkbare woning wil zien voordat hij opdracht geeft, kan er bij vrijwel elk bureau om vragen. Ze hebben allemaal een geanonimiseerd exemplaar liggen, en dat vergelijken is de snelste manier om te zien of een rapport bruikbaar is. Let daarbij op één ding: staan er bij de gebreken concrete bedragen, of alleen omschrijvingen als "herstel noodzakelijk"?

De foto's en de beperkingen

Achterin staan foto's van de gebreken, met een verwijzing naar de bijbehorende regel. Die beelden zijn je bewijsmateriaal richting verkoper en aannemer, dus controleer of ze scherp zijn en of elk genoemd gebrek er ook op staat. In dezelfde bijlage staat wat de bouwkundige niet heeft kunnen beoordelen, bijvoorbeeld een kruipruimte die niet toegankelijk was of een dak dat hij alleen vanaf de grond kon zien. Juist die regels bepalen hoeveel zekerheid het rapport je werkelijk geeft.

Onderdeel van het rapport	Wat de bouwkundige beoordeelt	Waar het meestal misgaat
Fundering en kruipruimte	Scheurvorming, verzakking, vocht, staat van vloerbalken	Paalrot op veengrond, natte kruipruimte, aangetaste balkkoppen
Gevels en metselwerk	Voegwerk, scheuren, spouwankers, optrekkend vocht	Uitgesleten voegen en scheuren boven kozijnen
Dak en dakbedekking	Constructie, pannen of bitumen, goten, schoorsteen, loodwerk	Dakbedekking aan het einde van de levensduur, lekkende kilgoot
Kozijnen, ramen en deuren	Houtrot, beglazing, hang- en sluitwerk, schilderwerk	Houtrot in onderdorpels en enkel glas in achterstallige kozijnen
Binnenwanden, vloeren en plafonds	Scheuren, doorbuiging, vochtplekken, aansluitingen	Scheuren die op zetting of op een verwijderde muur wijzen
Installaties	Groepenkast, bedrading, gasleiding, cv-ketel, ventilatie	Te weinig groepen, geen aardlekschakelaar, ketel van boven de vijftien jaar
Sanitair en riolering	Badkamer, keuken, toilet, afvoeren en standleiding	Lekkende kitnaden en verouderde gietijzeren afvoeren
Isolatie en energie	Glas, dak-, vloer- en spouwisolatie, energielabel	Ongeïsoleerde vloer en dak bij woningen van voor 1980

De kostenraming: het deel waar het echt om gaat

De kern van elk bouwkundig rapport is de kostenraming achterin. Daarin splitst de bouwkundige de gebreken naar urgentie, en die indeling bepaalt hoe je het rapport gebruikt. Direct noodzakelijke kosten zijn je onderhandelingsargument, kosten op termijn zijn je begroting, verbeterkosten zijn je verbouwplan.

De bedragen zijn ramingen op basis van gangbare aannemersprijzen, meestal inclusief btw en inclusief arbeid. Ze zijn bedoeld als orde van grootte, niet als offerte. Wie zelf klust, zit er vaak ruim onder; wie in een drukke regio een aannemer zoekt voor een klein karwei, zit er soms boven. Vraag bij bedragen boven de paar duizend euro altijd een echte offerte op voordat je ze in een onderhandeling hard maakt.

Let op hoe het rapport omgaat met vervolgonderzoek. Een bouwkundige die schrijft dat de fundering nader onderzocht moet worden, geeft daar geen bedrag bij, want dat kan hij niet weten. Dat lege veld is geen geruststelling maar een open post, en die weegt in de onderhandeling zwaarder dan een keurig geraamd bedrag van vijfduizend euro.

Categorie in de raming	Wat erin valt	Wat je ermee doet
Direct noodzakelijk	Gebreken die nu al schade veroorzaken of gevaar opleveren	Onderbouwing voor je bod of voor het drempelbedrag in je voorbehoud
Op termijn, vijf tot tien jaar	Bouwdelen aan het einde van hun levensduur: dakbedekking, kozijnen, cv-ketel	Omrekenen naar een bedrag per maand in je onderhoudsbegroting
Verbeterkosten	Isolatie, ventilatie, groepenkast en glas die niet stuk zijn maar wel achterlopen	Meenemen in je verbouw- en verduurzamingsplan, niet in de onderhandeling
Vervolgonderzoek	Fundering, asbestverdacht materiaal, vocht achter afwerking	Laten uitvoeren vóór het einde van de bedenktijd of de voorbehoudstermijn

Wat een bouwkundig rapport kost

Een bouwkundig rapport van een gewone eengezinswoning kost in 2026 gemiddeld 350 euro inclusief btw, met een gangbare bandbreedte van 275 tot 500 euro. De kosten van een bouwkundig rapport volgen vrijwel altijd de inhoud van de woning in kubieke meters, want die bepaalt hoe lang de bouwkundige binnen is. Een appartement is goedkoper dan een vrijstaand huis, en een pand van voor 1930 kost meer omdat er meer te beoordelen valt.

Wat er los bovenop komt, zijn de onderzoeken die de bouwkundige zelf niet kan doen. Een quickscan van de fundering, een asbestinventarisatie of een vochtonderzoek zijn aparte opdrachten met eigen tarieven, en die tikken sneller aan dan de keuring zelf. De volledige prijsopbouw, inclusief de meerprijs per extra kubieke meter en de toeslagen voor spoed, staat in de gids over de kosten van een bouwkundige keuring.

Fiscaal zijn de kosten van een bouwkundig rapport niet aftrekbaar: het zijn aankoopkosten van de woning, geen financieringskosten. De kosten van een taxatierapport zijn dat wel, omdat je die maakt om de hypotheek rond te krijgen. Reken je de hele aankoop door, zet het rapport dan bij de eenmalige posten in de rekenhulp voor kosten koper.

Wat je laat onderzoeken	Wat je krijgt	Prijsindicatie inclusief btw
Bouwkundig rapport van een gemiddelde woning	Visuele inspectie plus rapport met kostenraming	€ 350
Appartement of kleine tussenwoning tot 250 m³	Zelfde rapport, minder opnametijd	€ 250 tot € 350
Vrijstaande woning van 600 tot 800 m³	Meer bouwdelen en meer opnametijd	€ 425 tot € 550
Groot, oud of monumentaal pand	Meer bouwdelen, vaak met vervolgadvies	€ 450 tot € 700
Rapport in het format van de geldverstrekker of NHG	Vaste opzet met kostenopgave voor herstel	€ 380 tot € 450
Meeloopinspectie zonder rapport	Mondeling oordeel tijdens de bezichtiging	€ 150 tot € 250
Spoedrapport binnen 24 uur	Zelfde rapport, voorrang in de planning	€ 50 tot € 100 bovenop het tarief

Gecontroleerd op marktprijzen augustus 2026

Een bouwkundig rapport laten maken

Een bouwkundig rapport aanvragen kost een telefoontje of een formulier op de site van een keuringsbureau. Je geeft het adres, het bouwjaar en het woningtype door, en het bureau maakt een afspraak met de verkopend makelaar. In een normale markt staat de inspectie binnen een week gepland; in een drukke periode kan dat langer duren, en dan wordt de termijn in je voorbehoud opeens krap.

Bij de keuze van de bouwkundige tellen drie dingen. Werkt hij onafhankelijk, dus voert hij niet zelf het herstel uit dat hij aanbeveelt? Staat er een kostenraming met bedragen in het rapport? En mag je meelopen tijdens de inspectie? Dat laatste is meestal gratis en levert vaak meer op dan het rapport, omdat je ter plaatse vragen kunt stellen die achteraf niet meer opkomen.

De inspectie duurt anderhalf tot drie uur en het rapport volgt binnen twee tot vijf werkdagen. Zorg dat de woning toegankelijk is: het luik naar de kruipruimte vrij, de zolder bereikbaar en de meterkast open. Een bouwkundige die er niet bij kan, schrijft "niet beoordeeld" op, en daar heb je later niets aan. Meer over de gang van zaken tijdens zo'n bezoek staat bij de bouwtechnische keuring.

Een bestaand bouwkundig rapport opvragen

Steeds vaker heeft de verkoper zelf al een rapport laten maken, om zijn woning zonder gedoe in de markt te zetten. Je kunt zo'n bouwkundig rapport opvragen bij de verkopend makelaar, en dat scheelt je de kosten van een eigen onderzoek. Er zit wel een adder onder het gras: de opdrachtgever was de verkoper, en de bouwkundige heeft zijn zorgplicht dus tegenover hem, niet tegenover jou.

Vraag daarom altijd naar de datum van de inspectie en naar de opdrachtgever. Een rapport van vorig jaar zegt weinig over een dak dat sindsdien een winter heeft doorstaan. Er bestaat geen wettelijke geldigheidsduur voor een bouwkundig rapport, maar geldverstrekkers en NHG werken in de praktijk met een termijn van ongeveer zes maanden, en dat is ook voor jezelf een redelijke grens.

Los van het rapport heeft de verkoper een mededelingsplicht: hij moet gebreken melden die hij kent en die jou van de koop zouden kunnen weerhouden. Daar staat jouw onderzoeksplicht tegenover, en die weegt zwaarder naarmate de woning ouder is. Zit er een ouderdomsclausule in het koopcontract, dan verschuift het risico van verborgen gebreken nog verder naar jou, en dan is een eigen rapport eerder regel dan uitzondering.

Wat je met het rapport doet in de onderhandeling

Een bouwkundig rapport is pas geld waard als je het gebruikt. Dat kan op twee momenten: vóór je bod, zodat je met de raming in de hand een bedrag noemt, of ná je bod via een voorbehoud van bouwkundige keuring in de koopovereenkomst. In een krappe markt kiezen kopers vaker voor het eerste, omdat een bod zonder voorbehouden sterker oogt.

Het voorbehoud werkt met twee getallen: een termijn waarbinnen de keuring klaar moet zijn, en een drempelbedrag aan direct noodzakelijk herstel waarboven je kosteloos mag ontbinden. Zet dat drempelbedrag niet te laag, want dan wijst de verkoper je bod af, en niet te hoog, want dan koop je een probleem waar je niet meer onderuit komt. Bedragen tussen de vijf- en tienduizend euro zijn gebruikelijk bij een woning van enkele tonnen.

Er is nog een derde route: keuren binnen de drie dagen wettelijke bedenktijd die je na het tekenen van de koopakte hebt. Binnen die termijn mag je zonder opgaaf van reden ontbinden, dus een rapport dat op dag twee binnenkomt is net zo goed een uitweg. Het vraagt wel dat je het bureau vooraf hebt geregeld, inclusief spoedafspraak.

Moment van keuren	Wat het je oplevert	Wat het risico is
Vóór het uitbrengen van je bod	Je biedt met bedragen in de hand en je bod oogt schoon	Je betaalt het rapport ook als je de woning misloopt
Voorbehoud in de koopovereenkomst	Je betaalt alleen bij een geaccepteerd bod en kunt eronderuit	De verkoper kan je bod juist hierom afwijzen
Binnen de drie dagen bedenktijd	Geen voorbehoud nodig, ontbinden mag zonder reden	Alles moet binnen drie dagen rond zijn, inclusief het rapport
Na de overdracht, voor je verbouwplan	Een onderhoudsbegroting en een offertebasis	Elk gebrek is dan al voor jouw rekening

Het rapport voor je geldverstrekker en bij NHG

Voor de hypotheek zelf is een bouwkundig rapport meestal niet nodig. De geldverstrekker wil een waarde zien, en die komt uit het taxatierapport dat een taxateur opstelt. Er is één situatie waarin het rapport toch verplicht wordt: als de taxateur vaststelt dat er fors achterstallig onderhoud is. Dan wil de geldverstrekker weten wat herstel kost voordat hij financiert.

Bij een lening met Nationale Hypotheek Garantie is die grens vastgelegd in de voorwaarden en normen. Komt de raming van direct noodzakelijk herstel boven een aandeel van de marktwaarde uit, dan is een bouwkundig rapport vereist, opgesteld volgens een vast model met een opgave van de herstelkosten. Welk percentage in jouw jaar geldt, controleer je in de actuele voorwaarden en normen op nhg.nl, want die worden jaarlijks vastgesteld.

Zo'n rapport voor de geldverstrekker is een ander product dan een aankoopkeuring: het volgt een verplicht format en kost daarom meestal 380 tot 450 euro. Financier je het herstel mee, dan gaat het geraamde bedrag naar een bouwdepot, en betaalt de geldverstrekker de nota's daaruit zodra het werk is uitgevoerd. Hoe de waarde die daarbij hoort tot stand komt, staat bij de taxatiewaarde van een woning.

Document	Waarvoor het dient	Wie het nodig heeft
Bouwkundig rapport	Technische staat en herstelkosten	Jij als koper, soms de geldverstrekker
Taxatierapport	Marktwaarde van de woning	De geldverstrekker, voor de hypotheek
Rapport in NHG-model	Herstelkosten bij fors achterstallig onderhoud	De geldverstrekker bij een lening met NHG
Energielabel	Energieprestatie van de woning	Verplicht bij verkoop, telt mee in de leenruimte

Gecontroleerd op augustus 2026

Waar de woning staat en wat dat verandert

De grond onder een woning bepaalt waar een bouwkundige het eerst kijkt. In het westen en noorden van het land, op veen en klei, gaat het om verzakking en paalrot: houten palen die droogvallen door een lage grondwaterstand en dan gaan rotten. Scheuren boven kozijnen, klemmende deuren en een scheve vloer zijn daar de signalen die tot een quickscan van de fundering leiden.

Wie een bouwkundig rapport in Groningen laat maken, heeft daarnaast met het aardbevingsgebied te maken. Scheurvorming kan daar samenhangen met mijnbouwschade, en dat loopt via een eigen traject bij het Instituut Mijnbouwschade Groningen in plaats van via de verkoper. Vraag de verkopend makelaar altijd of er een schademelding of een versterkingsopgave op het adres loopt, want dat is voor jou als koper relevante voorgeschiedenis.

Bij een appartement kijkt de bouwkundige alleen naar wat achter jouw voordeur zit. Het casco, het dak en de gevel zijn van de vereniging van eigenaars, en daar hoort een meerjarenonderhoudsplan bij met een reservefonds. Lees die stukken naast het rapport: een appartement zonder gebreken in een vereniging met een leeg reservefonds en een dak van veertig jaar oud is duurder dan het rapport suggereert.

Rapport, taxatie en waardebepaling naast elkaar

Een bouwkundig rapport en een taxatie beantwoorden verschillende vragen, en dat verschil kost mensen geregeld geld. Het rapport zegt wat er stuk is en wat herstel kost. De taxatie zegt wat de woning waard is, en houdt met de staat van onderhoud alleen rekening in de waarde, niet in een kostenoverzicht. Wat er precies in zo'n waarderapport staat, lees je bij het taxatierapport.

Voor de hypotheek heb je de taxatie nodig, voor de onderhandeling het rapport. Een woningtaxatie kost in 2026 gemiddeld 500 euro, tegenover 350 euro voor het bouwkundig rapport; samen ben je dus zo'n 850 euro kwijt aan onderzoek. Sommige bureaus doen beide en plannen ze op één dag, wat je een gang scheelt maar zelden korting oplevert. De prijsopbouw van de waardebepaling staat bij de kosten van een taxatie.

Verwar geen van beide met de gratis waardebepaling van een verkoopmakelaar. Dat is een verkoopadvies zonder rapport, en geen enkele geldverstrekker accepteert het. Welke vormen van waardebepaling er wel bestaan en wanneer een goedkopere variant volstaat, staat bij taxatie van een woning en bij je huis laten taxeren.

Van afspraak tot bruikbaar rapport

Reken op anderhalve week tussen je eerste telefoontje en het moment dat je met de bedragen aan tafel zit.

1. Bepaal het moment: voor je bod, in het voorbehoud of in de bedenktijd

   Dit is de keuze die alle andere bepaalt. Keur je vooraf, dan betaal je ook bij een misgelopen woning. Kies je voor een voorbehoud, spreek dan meteen een termijn en een drempelbedrag af zoals beschreven bij het voorbehoud van bouwkundige keuring.

2. Vraag twee of drie offertes op en vergelijk de inhoud

   Vergelijk niet alleen het bedrag maar ook wat erin zit: de kruipruimte, het dak, een kostenraming met bedragen en de levertijd. Vraag om een voorbeeldrapport, dan zie je binnen vijf minuten wat je koopt.

3. Plan de inspectie via de verkopend makelaar

   Het bureau maakt de afspraak, maar de makelaar bepaalt wanneer de woning open is. Zeg erbij dat de kruipruimte en de zolder toegankelijk moeten zijn, anders komt de bouwkundige er niet bij en staat er "niet beoordeeld" in je rapport.

4. Loop mee en stel je vragen ter plaatse

   Anderhalf tot drie uur meelopen levert je de nuance die niet op papier komt: wat kan wachten, wat is normaal voor dit bouwjaar en wat zou hij zelf als eerste aanpakken. Noteer die antwoorden, ze staan straks niet in het rapport.

5. Lees het rapport achterstevoren

   Begin bij de kostenraming en de lijst met niet beoordeelde onderdelen, en lees daarna pas de bouwdelen. Zo zie je meteen waar het geld zit en welke onzekerheden er open blijven staan.

6. Laat vervolgonderzoek doen voordat de termijn afloopt

   Staat er een advies voor funderings-, asbest- of vochtonderzoek in, regel dat dan binnen je voorbehoudstermijn of de drie dagen bedenktijd. Daarna is elke uitkomst voor jouw rekening.

7. Gebruik de bedragen aan de onderhandelingstafel

   Leg de post direct noodzakelijk herstel op tafel, met de foto's erbij. Vraag om een prijsverlaging, om herstel voor de overdracht of om een inhouding bij de notaris, en zet de afgesproken oplossing in de koopovereenkomst.

Kosten koper

Vul de koopsom in en zie per post wat je aan overdrachtsbelasting, notaris, advies en keuringen kwijt bent. Open de volledige kosten koper

Zo controleer je of je rapport bruikbaar is

• Staat er bij elk gebrek een geraamd bedrag en niet alleen een omschrijving
• Is de raming gesplitst in direct noodzakelijk, op termijn en verbeteren
• Staat erin welke onderdelen niet beoordeeld konden worden en waarom
• Zijn de kruipruimte, de zolder en de meterkast daadwerkelijk bekeken
• Staan er scherpe foto's bij de genoemde gebreken
• Is de datum van de inspectie niet ouder dan ongeveer zes maanden
• Staat er een advies voor vervolgonderzoek, en heb je daar de tijd voor
• Weet je wie de opdrachtgever was: jij of de verkoper

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Alleen de samenvatting lezen

De eerste pagina noemt de hoofdpunten, maar de open posten staan achterin bij de niet beoordeelde onderdelen. Wie die overslaat, denkt dat een niet-geïnspecteerde kruipruimte in orde is en ontdekt na de overdracht een natte bodem en aangetaste balkkoppen.

De raming aanzien voor een offerte

De bedragen in het rapport zijn kengetallen op basis van gangbare aannemersprijzen. Bij grotere posten kan de werkelijke offerte tientallen procenten hoger uitvallen, zeker als er steigerwerk of asbestsanering bij komt kijken. Vraag boven de paar duizend euro een echte offerte op.

Het voorbehoud te laat of te vaag afspreken

Een voorbehoud zonder drempelbedrag of met een termijn van vijf dagen is in de praktijk waardeloos. Bureaus zijn in een drukke markt twee weken vooruit geboekt, en zonder drempelbedrag ontstaat discussie over wat "ernstige gebreken" zijn. Dat kost je het recht om te ontbinden.

Blind varen op het rapport van de verkoper

De opdrachtgever bepaalt tegenover wie de bouwkundige zijn zorgplicht heeft. Een rapport dat de verkoper heeft besteld, kun je gebruiken als eerste indruk, maar bij een bod dat er tienduizenden euro's van afhangt loont een eigen inspectie de 350 euro ruimschoots.

Vervolgonderzoek uitstellen tot na de overdracht

Een advies voor funderings- of asbestonderzoek is de duurste zin in het rapport. Wie dat pas na de sleuteloverdracht laat uitvoeren, staat bij een slechte uitkomst alleen: volledig funderingsherstel loopt bij een rijtjeshuis in de tienduizenden euro's en is dan volledig voor eigen rekening.

Denken dat het rapport de verkoper aansprakelijk maakt

Gebreken die in het rapport staan, zijn na de overdracht bekende gebreken en dus jouw risico. Het rapport beschermt je alleen als je er vóór het tekenen iets mee doet: een lagere prijs, herstel door de verkoper of een inhouding bij de notaris.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Het lezen van een bouwkundig rapport kun je prima zelf, en voor de meeste woningen is de bouwkundige die je meeneemt de enige deskundige die je nodig hebt. Op drie momenten houdt algemene informatie op. Staat er een advies voor funderingsonderzoek in, dan schakel je een gespecialiseerd funderingsbureau in; een volledig onderzoek kost 1.000 tot 1.500 euro en dat bedrag verdient zich terug tegenover herstelkosten die in de tienduizenden euro's lopen. Wil je het herstel meefinancieren in je hypotheek, dan is een hypotheekadviseur de aangewezen partij: die weet welke geldverstrekker een bouwdepot accepteert en wat er in het rapport moet staan, en rekent daar in 2026 gemiddeld zo'n 2.500 euro advies- en bemiddelingskosten voor, zoals je terugziet in de opbouw van je kosten koper. Loopt het uit op een geschil over verzwegen gebreken, dan gaat het over de mededelingsplicht van de verkoper en je eigen onderzoeksplicht, en dat is werk voor een jurist of een rechtsbijstandsverzekeraar. Wat je zelf kunt regelen, is de volgorde: eerst het rapport, dan pas je handtekening, en alle vervolgvragen binnen je voorbehoudstermijn. Wie zich verder wil inlezen voordat hij begint, vindt bij het kopen van een huis de rest van het traject van bod tot sleuteloverdracht.