Funderingslabel: wat de A tot E-score over je fundering zegt

Wat het funderingslabel precies is

Het funderingslabel is een risicoscore van A tot en met E die aangeeft hoe waarschijnlijk het is dat de fundering onder een pand problemen heeft of krijgt. De officiële naam is funderingsrisicoscore en die staat in het funderingsrisicorapport, samengesteld door het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) uit de landelijke FunderMaps-database. Hoe die score samenhangt met wat je in huis ziet gebeuren, staat uitgewerkt bij scheuren en fundering.

De naam funderingslabel komt niet van de overheid maar uit de media. Op 19 oktober 2020 lanceerde het KCAF een testversie van een viewer die per pand een indicatief funderingsrisico toonde, verdeeld over vijf categorieën. Journalisten doopten die categorieën meteen om tot labels, en die term is blijven plakken. De publieke testfase werd begin november 2020 vervroegd beëindigd omdat er genoeg data binnen was, maar de score zelf bleef bestaan en groeide door tot het instrument dat taxateurs nu gebruiken.

Waar het om gaat: dit is een signaal, geen diagnose. Het label zegt iets over de kans op een probleem, niet over de feitelijke staat van de palen of de betonvoet onder jouw muur. Die vaststellen kan alleen met onderzoek ter plaatse. Een label E betekent dus niet automatisch dat jouw huis morgen verzakt, en een label A is geen garantiebewijs. Wat het wel doet, is bepalen of jij en je geldverstrekker verder moeten kijken.

De klassen A tot en met E en wat ze betekenen

De vijf klassen lopen van geen risico naar een vastgesteld probleem. Ze zijn niet bedoeld als rapportcijfer voor je huis, maar als beslishulp: elke klasse hoort bij een andere vervolgstap. De grens ligt bij D. Vanaf daar luidt de adviesrichtlijn van het KCAF dat aanvullend onderzoek voor de hand ligt, mits het funderingstype vastgesteld of afgeleid is en niet alleen modelmatig geraden.

Klasse C is de lastigste van de vijf, want die betekent net zo goed onzekerheid als verhoogd risico. Bij een C is er vaak te weinig data om iets stelligs te zeggen, en dan draait het op professionele afweging uit: de taxateur kijkt naar de buurt, naar wat hij ter plaatse ziet en naar eerder onderzoek in hetzelfde bouwblok. Monitoring in de tijd is bij een C een gebruikelijke uitkomst, bijvoorbeeld een herhaalmeting over een paar jaar.

Bij klasse D en E toont het funderingsrisicorapport ook indicatieve herstelkosten, maar alleen als de betrouwbaarheid vastgesteld of afgeleid is. Die kostenindicatie gaat uit van volledige vervanging van de fundering en is bedoeld als houvast bij taxatie en financiering, niet als offerte.

Score	Wat de score zegt	Wat er meestal op volgt
A	Geen risico	Geen vervolgonderzoek
B	Licht risico	Geen vervolgonderzoek, wel opletten bij bemaling of aanbouw in de straat
C	Verhoogd risico of onzekerheid	Maatwerk: nadere duiding of het pand in de tijd volgen
D	Hoog risico	Onderzoek volgens de QuickScan-richtlijn ligt voor de hand
E	Vastgesteld funderingsprobleem	QuickScan of direct volledig funderingsonderzoek, plus indicatieve herstelkosten

Gecontroleerd op augustus 2026

Waar de score op gebaseerd is

Achter het label zit een combinatie van bronnen: het funderingstype, archief- en onderzoeksgegevens, bodem- en grondwaterdata, zakkingsmetingen vanuit satellieten en bekende herstelmaatregelen. Landelijke bronnen zoals GeoTOP, de BRO, het AHN en de bodemkaart vormen de basis; lokale archieven van gemeenten vullen dat aan waar die gekoppeld kunnen worden aan een adres. Waarom vooral oudere panden opduiken in de risicoklassen, staat uitgelegd bij funderingsproblemen.

Het model onderscheidt drie niveaus van betrouwbaarheid, en dat onderscheid staat altijd in het rapport vermeld. Vastgestelde gegevens komen rechtstreeks van het pand zelf, bijvoorbeeld uit een uitgevoerd funderingsonderzoek. Afgeleide gegevens komen van een naastgelegen pand binnen dezelfde bouweenheid en gelden dan voor het hele blok. Indicatieve gegevens zijn puur modelmatig berekend uit ondergrond, grondwater en zakking.

Die dekking is nog verre van compleet. Van de panden met een bouwjaar van voor 1970 waren in het eerste kwartaal van 2025 voor circa 35 procent gegevens op pandniveau beschikbaar. Voor de rest rekent het model. De risicoanalyse houdt bovendien geen rekening met toekomstige klimaatscenario's: hij beschrijft de huidige situatie, terwijl juist droogte en grondwaterschommelingen het risico de komende decennia opvoeren.

Wat er per 1 april 2026 veranderde in het taxatierapport

Funderingsrisico staat sinds 2021 in het modeltaxatierapport, maar kreeg per 1 april 2026 een zwaardere rol. De kern van de wijziging: de taxateur moet de score expliciet meewegen in de waardering en navolgbaar opschrijven hoe hij dat heeft gedaan. Bij een verhoogd risico wordt vaker verwacht dat hij motiveert waarom hij wel of geen aanvullend onderzoek heeft geadviseerd. Meer regels zijn het niet, wel een strakkere onderbouwing.

Dit is nadrukkelijk geen wet. Het vernieuwde modeltaxatierapport is een initiatief van het NRVT, het register waarin taxateurs zijn ingeschreven, en het rapport wordt gevalideerd via het NWWI. De overheid steunt het vanwege de transparantie in het koopproces, maar er is geen wettelijke plicht om een funderingslabel te hebben, zoals die er wel is voor het energielabel bij verkoop of verhuur.

Voor de makelaar blijft de rol signalerend: funderingsrisico bespreken met koper en verkoper, de score meenemen in het verkoopproces en waar nodig wijzen op onderzoek. Hij beoordeelt de fundering niet zelf en doet geen uitspraken over restlevensduur. De taxateur zit formeler in het proces en moet de score correct interpreteren, de betrouwbaarheid van de data meewegen en onderbouwen of vervolgonderzoek passend is.

Hoe je het funderingslabel van je eigen huis opvraagt

Hier zit de grootste teleurstelling voor huiseigenaren: je kunt het funderingsrisicorapport niet zelf bestellen zoals je een energielabel aanvraagt. Het rapport is bedoeld voor professioneel gebruik en loopt via je makelaar, je taxateur of je geldverstrekker. Makelaars halen de A tot E-inschatting op via de systemen van hun brancheorganisatie, zoals Brainbay en Kolibri bij NVM en VastgoedNED. Taxateurs krijgen het rapport automatisch meegeleverd bij een taxatie die via het NWWI wordt gevalideerd.

Dat is precies omgekeerd aan de route bij het energielabel, waar je zelf een adviseur inschakelt en waar je bij wat is mijn energielabel in een openbaar register kunt kijken. Voor de fundering bestaat zo'n openbaar register per adres niet. Wel publiceert de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland een funderingsviewer met indicatieve aandachtsgebieden, en houdt het KCAF een overzicht bij van gemeenten met een eigen funderingsloket. In steden als Rotterdam en Zaanstad zijn funderingsgegevens per wijk of pand ruimer ontsloten.

Zit je zonder verkoop of taxatie met een vermoeden, dan is het landelijke funderingsloket van het KCAF de ingang. Melden kan via een webformulier, met een streeftijd van 72 uur voor een reactie, en er is een telefonisch spreekuur op dinsdag en woensdag. Meldingen worden vertrouwelijk behandeld en alleen anoniem op gemeenteniveau gedeeld.

Van label naar zekerheid: de onderzoeksladder

Het systeem is bewust getrapt opgezet, zodat de kosten meelopen met de ernst van het signaal. Stap één is het funderingsrisicorapport zelf: een modelmatige score die je niets extra's kost omdat hij in de taxatie zit. Stap twee is een QuickScan volgens de KCAF-richtlijn, uitgevoerd door een erkend bureau. Stap drie is het volledige funderingsonderzoek, dat als enige uitspraak doet over de werkelijke kwaliteit en de resterende levensduur.

Een QuickScan bestaat uit archiefonderzoek, een visuele opname van scheuren en verzakking, lintvoegmetingen en een loodmeting van de gevel, aangevuld met zakkingssnelheid als die beschikbaar is. Het onderzoek is non-destructief en levert altijd één van drie uitkomsten: laag, midden of hoog risico. Bij midden risico is het gangbare advies om de meting elke vijf jaar te herhalen. Wat de scheuropname zelf inhoudt, lees je bij scheuren in een muur.

Het volledige funderingsonderzoek volgt de KCAF-richtlijn Funderingen Onder Gebouwen, die sinds 2023 de twee oudere F3O-richtlijnen voor houten palen en funderingen op staal vervangt. Daarbij wordt de fundering bouwkundig onderzocht, wordt aangetast hout in het laboratorium geanalyseerd en worden de restlevensduur en een eventuele handhavingstermijn bepaald.

Stap	Wat het inhoudt	Kosten	Doorlooptijd	Wat je eruit krijgt
Funderingsrisicorapport	Modelmatige score uit de FunderMaps-database	Zit in het gevalideerde taxatierapport	Direct	Funderingstype, score A tot E en de betrouwbaarheid
QuickScan volgens de KCAF-richtlijn	Archiefonderzoek, scheuropname, lintvoeg- en loodmeting ter plaatse	€ 350 tot € 650	Enkele dagen	Laag, midden of hoog risico
Volledig funderingsonderzoek	Fysiek onderzoek, houtanalyse en berekening van de restlevensduur	€ 7.000 tot € 9.000 per pand	Ongeveer twee maanden	Funderingskwaliteit, restlevensduur en handhavingstermijn

Gecontroleerd op augustus 2026

Wat een slechte score doet met je waarde en je financiering

Een verhoogd funderingsrisico werkt twee kanten op door in het geld. De taxateur neemt het mee in zijn waardeoordeel, wat een lagere marktwaarde kan opleveren. En de geldverstrekker gebruikt de score bij de kredietbeoordeling, wat kan leiden tot verplichte monitoring, extra voorwaarden of een beperking van de leencapaciteit. Verkoop en financiering blijven mogelijk bij een midden of hoog risico, maar dan onder de verantwoordelijkheid van de partij die het risico accepteert.

Voor eigenaren die het herstel niet rond krijgen bij een bank bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Dat verstrekt de Funderingslening Maatwerk, een hypothecaire lening van minimaal 2.500 euro, met een bovengrens van het vloeroppervlak van de grootste verdieping maal 2.100 euro exclusief btw (voorwaarde 2026). De eerste drie jaar betaal je geen maandlast: het fonds neemt de rente voor zijn rekening en de aflossing loopt via een combinatielening die ondertussen oploopt. Na drie, zes, tien en vijftien jaar volgt een hertoets.

Je komt er alleen voor in aanmerking als je inkomen ontoereikend is voor een gewone lening en je vermogen niet te hoog is. Een lopende schuldhulpregeling of saneringskrediet sluit je uit. De rente van het maatwerkdeel is meestal fiscaal aftrekbaar, die van de combinatielening niet. Aan het einde van de dertig jaar kan er een restschuld staan die in één keer terug moet.

Leenbedrag	Bruto maandlast na drie jaar	Afsluitkosten	Totale kosten over dertig jaar	Jaarlijks kostenpercentage
€ 25.000	€ 122,13	€ 950	€ 39.570	4,16%
€ 50.000	€ 244,25	€ 950	€ 79.137	3,98%
€ 75.000	€ 366,38	€ 950	€ 118.707	3,92%
€ 100.000	€ 488,50	€ 950	€ 158.274	3,89%

Gecontroleerd op augustus 2026, bij de op dat moment geldende rente van 3,70 procent

Als de score niet klopt: gegevens laten aanpassen

Het model rekent met wat het weet, en wat het niet weet vult het in. Daardoor komt misclassificatie voor: een pand dat in werkelijkheid op betonpalen staat maar in de database als houten paalfundering te boek staat, krijgt een te sombere score. Andersom kan ook. Zowel de pandeigenaar als een betrokken professional kan een wijziging doorgeven bij het KCAF. Bewijsstukken zoals een oude bouwtekening of een uitgevoerd onderzoek helpen, maar zijn geen voorwaarde om te melden.

Heb je de fundering laten herstellen, dan verdwijnt dat niet vanzelf uit het model. Registratie in het Nationaal Funderingsherstel Register is de manier om vast te leggen dat het probleem is opgelost. Aanmelden kan door gemeenten, funderingsherstelbedrijven en eigenaren zelf, en er zijn geen kosten aan verbonden. Zonder die registratie blijft je huis in de data hangen als een pand met een verleden, en dat merk je bij de volgende taxatie.

Erkende bureaus zijn verplicht hun QuickScan- en onderzoeksresultaten terug te leveren aan de database. Daardoor wordt het model per jaar iets scherper en zakt het aandeel panden waarvoor alleen een indicatieve inschatting bestaat. Je eigen onderzoek verbetert dus ook het beeld van je straat.

Van vermoeden naar duidelijkheid over je fundering

Zeven stappen die je in deze volgorde loopt, zodat je pas geld uitgeeft als het signaal daarom vraagt.

1. Kijk eerst wat je zelf ziet

   Loop je huis na op de klassieke signalen: scheuren in gevel, binnenmuren en plafonds, deuren en ramen die gaan klemmen, scheve vloeren, water dat hoog staat in de kruipruimte en een groeiend hoogteverschil met de buren. Niet elke scheur wijst op de fundering; haarscheurtjes in de afwerking horen vaak bij scheuren in stucwerk en zeggen niets over de constructie. Maak foto's met een datum, want het verloop over de tijd zegt meer dan een momentopname.

2. Vraag de A tot E-score op via een professional

   Particulieren kunnen het funderingsrisicorapport niet rechtstreeks bestellen. Vraag je makelaar, je taxateur of je geldverstrekker om de score. Bij een lopende aankoop komt het rapport automatisch mee met een taxatie die via het NWWI wordt gevalideerd. Woon je in een gemeente met een eigen funderingsloket, dan is dat een tweede ingang; het KCAF houdt een overzicht van die lokale loketten bij.

3. Lees de betrouwbaarheid, niet alleen de letter

   Elk rapport vermeldt of de gegevens vastgesteld, afgeleid of indicatief zijn. Een D op indicatieve data is een signaal met veel ruis; een D op vastgestelde gegevens uit een eerder onderzoek in hetzelfde bouwblok is een serieuze aanwijzing. Die nuance bepaalt of vervolgonderzoek nu nodig is of dat je het pand voorlopig kunt volgen.

4. Corrigeer een verkeerd funderingstype

   Klopt het genoemde funderingstype niet met wat jij uit de bouwtekening of een eerder rapport weet, geef dat dan door via het wijzigingsformulier van het KCAF. Meldingen worden beoordeeld en bij akkoord verwerkt in de database. Dit kost niets en kan het verschil maken tussen een D en een A op je volgende taxatie.

5. Laat bij een D of E een QuickScan doen

   De QuickScan is de logische tussenstap: enkele dagen doorlooptijd en 350 tot 650 euro in 2026, uitgevoerd door een bureau dat aantoonbaar volgens de KCAF-richtlijn werkt. De uitkomst is laag, midden of hoog risico. Sommige gemeenten vergoeden een deel van de kosten, dus vraag daar eerst na voordat je opdracht geeft.

6. Schaal alleen op naar volledig onderzoek als dat volgt

   Bij een hoog risico uit de QuickScan, bij duidelijke schade of wanneer een financier zekerheid eist, volgt het volledige funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn Funderingen Onder Gebouwen. Reken op 7.000 tot 9.000 euro per pand en ongeveer twee maanden. Dit is het enige onderzoek dat de funderingskwaliteit en de resterende levensduur vaststelt.

7. Regel de financiering en registreer het herstel

   Is herstel nodig, bespreek dan eerst met je bank wat er binnen je hypotheek past. Lukt dat niet vanwege je inkomen, dan is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel het vangnet. Houd er rekening mee dat je een omgevingsvergunning nodig hebt en dat het bouwdepot maximaal 24 maanden beschikbaar blijft. Meld het herstel na afloop aan bij het Nationaal Funderingsherstel Register. Andere ingrepen aan je huis plan je het handigst in dezelfde periode: zie onderhoud en problemen.

Checklist bij een funderingslabel

• Score en betrouwbaarheid staan allebei in het rapport dat je hebt gekregen
• Het genoemde funderingstype klopt met de bouwtekening of een eerder onderzoek
• Het bouwjaar van je woning is bekend; panden van na circa 1970 staan meestal op betonpalen
• Je hebt foto's met datum van scheuren, klemmende deuren en scheefstand
• Je hebt nagevraagd of je gemeente een funderingsloket of een vergoeding voor onderzoek heeft
• Bij een D of E is een QuickScan aangevraagd bij een bureau dat volgens de KCAF-richtlijn werkt
• Eerder uitgevoerd herstel is aangemeld bij het Nationaal Funderingsherstel Register
• Bij aankoop is de ontbindende voorwaarde voor bouwkundig onderzoek lang genoeg om de uitslag af te wachten

Doorgerekend: zo pakt het uit

Veelgemaakte fouten

Het label voor een keuring aanzien

De score is een modelmatig signaal, geen technische vaststelling. Wie op een A afgaat en de bouwkundige keuring overslaat, koopt de onzekerheid mee. Andersom laten kopers zich door een D wegjagen bij een huis waar niets aan de hand blijkt te zijn. De 500 euro voor een QuickScan is bijna altijd goedkoper dan de gok in beide richtingen.

De score lezen zonder de betrouwbaarheid

Voor circa 65 procent van de panden van voor 1970 rekende het model in 2025 zonder gegevens op pandniveau. Een indicatieve D betekent dan vooral dat de buurt risico loopt. Ga je daarop 8.000 euro aan onderzoek uitgeven, dan koop je zekerheid die je met een QuickScan van een paar honderd euro ook had gekregen.

Pas bij de taxatie naar de fundering vragen

De taxatie komt laat in het koopproces, vaak vlak voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden. Een QuickScan duurt enkele dagen, een volledig funderingsonderzoek twee maanden. Wie die vraag pas na het tekenen stelt, kan de uitslag niet meer afwachten en zit vast aan de koop of aan een boete van tien procent van de koopsom.

Bij een D meteen het duurste onderzoek bestellen

Het systeem is getrapt bedoeld: 350 tot 650 euro voor de QuickScan, 7.000 tot 9.000 euro voor het volledige onderzoek. Wie die tussenstap overslaat, betaalt in veel gevallen het tienvoudige voor informatie die hij niet nodig had. Alleen bij duidelijke schade of een harde eis van de financier is direct opschalen logisch.

Herstel niet laten registreren

Een herstelde fundering die niet in het Nationaal Funderingsherstel Register staat, blijft in de modellen een risicopand. Registratie kost niets en kan door de eigenaar zelf worden gedaan. Zonder die stap houd je bij elke volgende taxatie hetzelfde gesprek en dezelfde druk op je waarde, terwijl het probleem al is opgelost.

Elke scheur aan de fundering toeschrijven

Scheurvorming heeft veel oorzaken die niets met verzakking te maken hebben: krimp van nieuw metselwerk, temperatuurwerking, een ontbrekende dilatatievoeg of aantasting van gewapend beton in galerijen en balkons. Dat laatste valt onder betonrot en vraagt een heel andere aanpak dan funderingsherstel.

Denken dat een goede score de mededelingsplicht opheft

Als verkoper moet je gebreken melden die je kent. Weet je van wateroverlast in de kruipruimte, een scheefstaande achtergevel of een oud rapport in de la, dan dek je dat niet af met een A-score uit een model. Verzwijgen kan later een claim wegens een verborgen gebrek opleveren, en die loopt in de tienduizenden euro's.

Veelgestelde vragen

Wanneer je een adviseur of vakman inschakelt

Voor het lezen van een funderingslabel heb je niemand nodig: de letter, de betrouwbaarheid en de bijbehorende vervolgstap staan in het rapport en die kun je zelf beoordelen. Ook een QuickScan aanvragen bij een bureau dat volgens de KCAF-richtlijn werkt, regel je prima zelf voor 350 tot 650 euro in 2026.

Een erkend funderingsonderzoeksbureau schakel je in zodra een QuickScan hoog risico geeft of er zichtbare schade is. Reken op 7.000 tot 9.000 euro per pand en ongeveer twee maanden. Kies een bureau van de KCAF-erkenningsregeling: die borgt de methode, de onafhankelijkheid en de rapportagevorm, en de resultaten gaan terug de landelijke database in.

Naar een hypotheekadviseur ga je wanneer herstel gefinancierd moet worden en je bank op je inkomen afhaakt. Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel adviseert zelf om een erkend financieel adviseur mee te laten kijken, en die advieskosten mogen worden meegefinancierd. Naar een jurist stap je bij een geschil over een verborgen gebrek na de koop, bij aansprakelijkheid van een aannemer die naast je heeft gebouwd of bemalen, of bij een handhavingsbesluit van de gemeente. Reken bij een advocaat op enkele honderden euro's per uur; heb je een rechtsbijstandverzekering, kijk dan eerst of woonschade gedekt is. Voor het bredere plaatje van onderhoud en gebreken aan je huis is de sectie over onderhoud en problemen het startpunt.